Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Ленинский районный суд г. Пензы
в составе председательствующего судьи Овчаренко А.Н.
при секретаре Власовой Н.В.,
рассмотрев 14 января 2011 года в открытом судебном заседании в г. Пензе гражданское дело № 2-3/2011 по иску ТСЖ «Сура» к Лежикову В.В., Клячману В.Б. о понуждении к устранению нарушений,
У С Т А Н О В И Л:
ТСЖ "Сура" обратилось в суд с названным иском, указав, что Дата положительным заключением Номер по рабочему проекту многоэтажного жилого дома переменной этажности (стр. Номер) по Адрес Управлением Главгосэкспертизы России по Пензенской области было установлено в п. 9.4 высота технического подполья - 2,42 м., что соответствовало рабочему проекту на строительство многоэтажного жилого дома Номер по Адрес . В период сдачи дома в эксплуатацию - Дата - высота технического подполья составляла 2,42 м. После сдачи дома в эксплуатацию застройщик - ЗАО "Стройдизайн-консалтинг" углубил техническое подполье на высоту 30-50 см., в связи с чем, высота технического подполья увеличилась на 30-50 см. и стала составлять 2,6 м. В период судебного разбирательства ТСЖ "Сура" стало известно, что по договору участия в долевом строительстве Номер от Дата , договору уступки прав и обязанностей инвестора Номер от Дата , договору уступки прав и обязанностей инвестора Номер от Дата , акту приема-передачи от Дата Лежиков В.В. и Клячман В.Б. на основании свидетельства о государственной регистрации права Дата Номер и Номер являются собственниками нежилых помещений в литере А общей площадью 421,8 кв.м. и 314 кв.м., этажа подвал, номера на поэтажном плане 10, 11, адрес объекта: Адрес , в равных долях. В Дата ТСЖ "Сура" стало известно, что помещения технического подполья Номер не соответствуют нормам рабочего проекта 04-02-1ПЗ Том 1, строительным чертежам: разрез 2-2 04-02-1 АР, разрез 3-3 04-02-1 АР-высота подвала 2,42 м., ростверки оголены на 30-50 см., что является недопустимым. Дата ТСЖ "Сура" обратилось через почтовое отделение к ответчикам с требованием в срок до Дата засыпать ростверки до уровня высоты 2,42 м. Однако ответчики не отреагировали на требования ТСЖ "Сура", чем нарушили его права и интересы в части незаконного углубления технического подполья и оголения ростверков, что является недопустимым. Актом комиссионного обследования жилого дома Номер по Адрес от Дата установлено, что в подвальных помещениях Номер ростверки оголены на 30-50 см., высота составляет 2, 60 м, чем нарушены требования ст. 25 ЖК РФ.
По указанным основаниям, ТСЖ "Сура" просило суд обязать ответчиков восстановить нежилые помещения в литере А, общей площадью 314 кв.м. и 421,8 кв.м., этажа подвал, номера на поэтажном плане 10, 11, объекта: Адрес , до уровня высоты размера 2,42 от перекрытия до пола путем засыпки грунтом всей площади.
В судебном заседании представители истца - ТСЖ «Сура» - директор товарищества Андросенко Л.И. и Козлова Р.М., действующая на основании доверенности, иск поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении, дополнении к исковому заявлению (л.д. 45), письменном отзыве на экспертное заключение от Дата , уточнили заявленные требования и просили суд, обязать Лежикова В.В. и Клячмана В.Б. восстановить гидроизоляцию подколонников фундамента, находящихся в нежилых помещениях Номер площадью 314 кв.м. и Номер площадью 421,8 кв.м. в литере А жилого дома Номер по Адрес , а также восстановить высоту указанных помещений до значений, предусмотренных проектной документацией (2,42 метра от уровня пола данных помещений до уровня пола помещений первого этажа и 2,10 метра от уровня пола данных помещений до плит перекрытия данных помещений) путем засыпки площади данных помещений грунтом. Считали, что ответчики Лежиков В.В. и Клячман В.Б. как собственники спорных помещений, должны нести ответственность за самовольную перепланировку указанных помещений в части изменения высоты помещений и оголения подколонников фундамента в связи с выборкой грунта, произведенную в нарушение нормативной и проектной документации. В этой связи возражали против замены ответчиков по делу: Лежикова В.В. и Клячмана В.Б. на застройщика - ЗАО «Стройдизайн-консалтинг».
Ответчики Лежиков В.В. и Клячман В.Б. в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие (л.д. 60).
Представитель ответчика Лежикова В.В. и третьего лица - ЗАО «Стройдизайн-консалтинг» - Афанасьева О.В., действующая на основании доверенностей, с иском не согласилась по основаниям, изложенным в письменных возражениях (л.д. 57, 60) и в письменном дополнении к ним от Дата . Считала, что Лежиков В.В. и Клячман В.Б. являются ненадлежащими ответчиками, требования истца должны быть заявлены к застройщик -ЗАО «Стройдизайн-консалтинг», который осуществил строительство спорных помещений с отступлением от проектной документации. Кроме того, считала, что указанные отступления от проектной документации, выразившиеся в увеличении высоты помещений, являются несущественными и не оказывают влияния на техническое состояние дома.
Заслушав объяснения участников процесса, допросив эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что ЗАО «Стройдизайн-консалтинг» являлось застройщиком многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Адрес .
Дата Администрацией г. Пензы было выдано разрешение Номер на ввод жилого дома Номер по Адрес в эксплуатацию.
По акту приема-передачи от Дата указанный многоквартирный жилой дом был передан застройщиком - ЗАО «Стройдизайн-консалтинг» в эксплуатацию ТСЖ «Сура».
Также установлено, что Клячман В.Б. и Лежиков В.В. являются в равных долях собственниками нежилых помещений Номер площадью 314 кв.м. и Номер площадью 421,8 кв.м. в литере А, расположенных в подвале указанного жилого дома.
Право общей долевой собственности Клячмана В.Б. и Лежикова В.В. на указанные помещения было зарегистрировано Дата и возникло на основании договора о долевом участии в строительстве Номер от Дата , договора уступки прав и обязанностей Инвестора Номер от Дата , договора уступки прав и обязанностей Инвестора Номер от Дата , актов приема-передачи помещений от Дата и от Дата .
Указанные обстоятельства не оспаривались сторонами и подтверждаются имеющимися в деле документами.
Анализируя в совокупности доводы сторон, доказательства, собранные по делу, и законодательство, подлежащее применению к рассматриваемому спору, суд находит заявленный иск обоснованным исходя из следующего.
В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Согласно ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство.
В соответствии с ч. 7 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
В процессе рассмотрения дела было установлено, что в нежилых помещениях Номер площадью 314 кв.м. и Номер площадью 421,8 кв.м. в литере А, расположенных в подвале жилого дома Номер по Адрес , принадлежащих ответчикам, произведена самовольная реконструкция, выразившаяся в увеличении высоты данных помещений за счет отрыва грунта и понижения уровня пола. Данная реконструкция нежилых помещений в нарушение вышеприведенных требований ст. ст. 51, 52 Градостроительного кодекса РФ произведена без получения разрешения на строительство и без внесения соответствующих изменений в проектную документацию.
Указанные обстоятельства подтверждаются имеющейся в деле проектной документацией на жилой дом Номер по Адрес , копией положительного заключения Управления Главгосэкспертизы России по Пензенской области Номер от Дата (л.д. 21-25), копией акта комиссионного обследования от Дата (л.д. 31), копией письма Управления государственной жилищной инспекции Пензенской области от Дата (л.д. 30), а также заключением судебной строительно-технической экспертизы АНО «Э.» от Дата Номер (л.д. 114-122), и не опровергнуты ответчиками.
Так, в соответствии с утвержденной проектной документацией на жилой дом Номер по Адрес (л.д. 39-40) высота подвальных помещений, в том числе спорных помещений, принадлежащих ответчикам, должна составлять - 2,42 метра от уровня пола данных помещений до уровня пола помещений первого этажа и 2,10 метра от уровня пола данных помещений до плит перекрытия данных помещений. При этом, схемой раскладки фундаментных блоков 04-02-КЖ (лист 2) и схемой расположения блоков стен подвала 04-02-КЖ (лист 1) предусмотрено покрытие всех конструкций фундамента, соприкасающихся с грунтом, горячим битумом за 2 раза.
Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы АНО «Э.» от Дата Номер (л.д. 114-122) в нежилых помещениях Номер площадью 314 кв.м. и Номер площадью 421,8 кв.м. в литере А, расположенных в подвале жилого дома Номер по Адрес , принадлежащих ответчикам, выявлены несоответствия устройства ростверков фундамента и высоты помещений требованиям нормативно-технической и проектной документации, в частности, выявлено наличие повреждений гидроизоляции подколонников (разрушение битумного покрытия); часть ростверка (подколонники) расположена выше уровня пола; высота нежилых помещений выше проектного значения и составляет от уровня пола до потолка (плит перекрытия) - 2,6-2,92 метра, при этом, увеличение высоты помещений за счет понижения отметки пола выполнено без утвержденного проекта.
Из содержания данного заключения и показаний эксперта АНО «Э.» Л.Е., проводившей экспертное исследование, можно установить, что подколонник является частью ростверка фундамента и выполняет функции восприятия нагрузок, передающихся от колон, и распределения нагрузки на нижнюю часть ростверка; в связи с тем, что ростверк согласно проекта низкий, он взаимодействует с грунтом и выполняет функцию восприятия и равномерного распределения действующей нагрузки на сваи и грунт. При отрытии грунта в спорных помещениях и оголении части подколонников взаимодействие ростверка и грунтового основания изменяется. Установить степень влияния данного «оголения» подколонников на систему распределения нагрузок фундамента при проведении экспертного исследования не представилось возможным. Вместе с тем, отсутствие проекта на проведение работ по увеличению высоты спорных помещений не позволяет говорить о безопасности проведенных работ по отрытию грунта и об отсутствии воздействия на техническое состояние дома. Кроме того, повреждение гидроизоляции подколонников, усилит воздействие агрессивной среды грунта, что может привести к ослаблению эксплуатационных свойств монолитных конструкций.
Вышеизложенные обстоятельства позволяют суду прийти к выводу о том, что выявленные в спорных помещениях несоответствия нормативно-технической и проектной документации, выразившиеся в увеличении высоты помещений, оголении части подколоников и нарушении их гидроизоляции, оказывают влияние на распределение нагрузок на фундамент и его эксплуатационные свойства, не отвечают требованиям безопасности и могут создавать угрозу для технического состояния жилого дома Номер по Адрес , что обусловливает необходимость устранения данных нарушений. Доказательства обратно в материалах дела отсутствуют.
Имеющееся в заключении судебной строительно-технической экспертизы АНО «Э.» от Дата Номер (л.д. 114-122) указание на то, что высота спорных помещений ниже допустимого значения, установленного нормативно-технической документацией для нежилых помещений, в частности п.п. 5.5, 5.6 СНиП 31-05-2003 (9), п. 1.4* СНиП 2.08.02-89* и других нормативных документов, отраженных в п. 2 сводной таблицы №1, само по себе, не свидетельствует об отсутствии необходимости устранения вышеуказанных нарушений, т.к. согласно данному экспертному заключению и показаниям эксперта Л.Е., увеличение высоты спорных помещений в соответствии с указанными требованиями СНиП возможно только после разработки и утверждения проекта на проведение работ по увеличению высоты помещений и после устранения других выявленных нарушений - восстановления гидроизоляции подколонников, а также восстановления проектной высоты помещений.
Однако, проект на увеличение высоты спорных помещений в материалы дела не представлен.
В силу положений ст. ст. 135, 138 ЖК РФ и п. 2.4 Устава, в обязанности ТСЖ «Сура» входит обеспечение надлежащего технического состояния жилого дома Номер по Адрес и обеспечение интересов собственников помещений, расположенных в данном доме, в связи с чем, ТСЖ «Сура» выступает надлежащим истцом по делу и вправе требовать устранения указанных нарушений.
Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
В соответствии с данной правовой нормой истец избрал надлежащий способ защиты права.
Как следует из заключения судебной строительно-технической экспертизы АНО «Э.» от Дата Номер (л.д. 114-122) и показаний эксперта Л.Е. указанные нарушения нормативно-технической и проектной документации могут быть устранены путем восстановления гидроизоляции подколонников фундамента, а именно, покрытия поверхности подколонников, соприкасающейся с грунтом, горячим битумом, а также путем восстановления высоты спорных помещений до значений, предусмотренных проектной документацией (2,42 метра от уровня пола данных помещений до уровня пола помещений первого этажа и 2,10 метра от уровня пола данных помещений до плит перекрытия данных помещений), а именно, путем засыпки площади данных помещений грунтом.
Суд считает необходимым возложить обязанность по устранению указанных несоответствий нормативно-технической и проектной документации на ответчиков - Лежикова В.В. и Клячмана В.Б., поскольку данные нарушения выявлены в принадлежащих им нежилых помещениях, и на ответчиках, как на собственниках данных помещений в силу ст. ст. 209 и 210 ГК РФ лежит бремя содержания помещений и обязанность не совершать при владении и использовании помещений действий, противоречащих закону и иным правовым актам и нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц.
Доводы ответчиков и третьего лица о том, что указанные отступления от нормативно-технической и проектной документации были допущены застройщиком - ЗАО «Стройдизайн-консалтинг», который в силу ст. ст. 755, 756 ГК РФ должен выступать надлежащим ответчиком по делу, не могут быть приняты судом, поскольку указанные нормы, регулирующие отношения, вытекающие из договора подряда, не распространяются на ТСЖ «Сура», не являющееся стороной данного договора.
В данном случае, ответчики Лежиков В.В. и Клячман В.Б., как собственники и владельцы спорных нежилых помещений несут ответственность за имеющуюся в данных помещениях самовольную реконструкцию перед третьими лицами, в т.ч. перед ТСЖ «Сура», и в случае, если указанные нарушения были допущены застройщиком - ЗАО «Стройдизайн-консалтинг» - вправе предъявить требования к данному лицу о возмещении убытков.
Подобный подход к распределению ответственности между собственником (владельцем) объекта недвижимости и его застройщиком в сходных отношениях, связанных с возведением самовольной постройки, содержится в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Более того, из имеющихся в деле документов, в частности, копии положительного заключения Управления Главгосэкспертизы России по Пензенской области Номер от Дата (л.д. 21-25), копии акта приема-передачи дома в эксплуатацию от Дата (л.д. 20), копии акта приема-передачи помещения от Дата (л.д. 86) и др., следует, что на момент ввода дома и спорных помещений в эксплуатацию и их передачи от застройщика указанные нарушения нормативно-технической и проектной документации не были зафиксированы, что не исключает того, что самовольная реконструкция была произведена уже после передачи застройщиком спорных помещений в собственность ответчиков.
Кроме того, суд учитывает, что на момент разрешения спора застройщик - ЗАО «Стройдизайн-консалтинг» находится в стадии банкротства, в связи с чем, возложение на него обязанности по устранения указанных нарушений может повлечь невозможность исполнения судебного решения.
Принимая во внимание все вышеизложенное, суд находит заявленный иск обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Иск ТСЖ «Сура» удовлетворить.
Обязать Лежикова В.В. и Клячмана В.Б. восстановить гидроизоляцию подколонников фундамента, находящихся в нежилых помещениях Номер площадью 314 кв.м. и Номер площадью 421,8 кв.м. в литере А жилого дома Номер по Адрес , путем покрытия поверхности подколонников, соприкасающейся с грунтом, горячим битумом, а также восстановить высоту указанных помещений до значений, предусмотренных проектной документацией (2,42 метра от уровня пола данных помещений до уровня пола помещений первого этажа и 2,10 метра от уровня пола данных помещений до плит перекрытия данных помещений) путем засыпки площади данных помещений грунтом.
На решение может быть подана кассационная жалоба в Пензенский областной суд через Ленинский районный суд г. Пензы в течение 10 дней, начиная с Дата .
Судья: А.Н. Овчаренко