Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Ленинский районный суд г. Пензы
в составе председательствующего судьи Овчаренко А.Н.
при секретаре Власовой Н.В.,
рассмотрев 14 декабря 2010 года в открытом судебном заседании в г. Пензе гражданское дело № 2-3533/2010 по иску Логинова В.А. к Сидорочеву Ю.В. о регистрации перехода права собственности на долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, признании отсутствующим права собственности на долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, понуждении к передаче доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение,
У С Т А Н О В И Л:
Логинов В.А., действуя через своего представителя Лебедеву В.В., обратился в суд с иском к Сидорочеву Ю.В., указав, что между С.М., с одной стороны, и Кузиным Ю.В., Логиновым В.А., Наумовой СМ., Сидорочевым Ю.В., с другой стороны, был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец передала в собственность, а покупатели приобрели в общую долевую собственность по 1/4 доли в праве общей долевой собственности каждый, а вместе встроено-пристроенное нежилое помещение магазина, расположенное на первом этаже и в подвале пятиэтажного кирпичного жилого дома с подвалом, общей площадью 954 кв.м. по адресу: Адрес обезличен10. Право собственности на это помещение принадлежало продавцу на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от Дата обезличена, заочного решения Ленинского районного суда от 05 декабря 2005 года, определения Ленинского районного суда г.Пензы от 19 октября 2006 года, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним Дата обезличена сделана запись Номер обезличен. Обязательства по оплате стоимости помещения и передаче данного объекта недвижимости были исполнены покупателями полностью до подписания договора купли-продажи. Так, в соответствии с п.3 договора денежные средства получены продавцом полностью, помещение передано продавцом и принято покупателями (п.4 договора). Дата обезличена С.М. умерла, в связи с чем, Логинов В.А. не имеет возможности зарегистрировать переход права собственности на принадлежащую ему долю в праве на спорный объект недвижимости. В настоящее время право собственности на вышеуказанное нежилое помещение зарегистрировано за сыном умершей, Сидорочевым Ю.В., на основании свидетельства о праве на наследство по закону, выданного Дата обезличена, о чём в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним Дата обезличена сделана запись Номер обезличен. Сидорочев Ю.В., как сторона по спорному договору, знал о заключенном договоре купли - продажи магазина и обязательстве по регистрации перехода права собственности по нему и, тем не менее, зарегистрировал право собственности на указанный объект недвижимости за собой. Считал, что в данном случае в соответствие со ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Считал, что в силу данной нормы права истец приобрел право собственности на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение в литерах АА1, общей площадью 954 кв.м., расположенное по адресу: Адрес обезличен. Первоначально Логинов В.А. обратился в арбитражный суд Пензенской области с иском к ИП Сидорочеву Ю.В. о государственной регистрации перехода права собственности по спорному договору купли-продажи недвижимого имущества. Решением Арбитражного суда Пензенской области от 16 декабря 2009 года по делу Номер обезличен исковые требования Логинова В.А. были удовлетворены в полном объёме. Постановлением Одиннадцатого Арбитражного апелляционного суда от 06 апреля 2010 года решение арбитражного суда Пензенской области от Дата обезличена отменено, производство по делу прекращено в связи с неподведомственностью данного спора арбитражному суду. Сторонам по делу было разъяснено право на обращение в суд общей юрисдикции. Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от Дата обезличена постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от Дата обезличена было оставлено без изменения. Таким образом, ФАС Поволжского округа дал оценку правоотношениям между сторонами по договору, определив подведомственность данного спора суду общей юрисдикции. Вместе с тем, при рассмотрении дела во второй и надзорной инстанции, суд не ставил под сомнение, как обоснованность заявленных исковых требований, так и решение суда в части их удовлетворения.
По указанным основаниям, в соответствии со ст.ст.218, 223, 551, 1110, 1112 ГК РФ, Логинов В.А. просил суд: 1) признать за ним право собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение в литерах А, А1, общей площадью 954 кв.м., расположенное по адресу: Адрес обезличен; 2) признать свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение в литерах А, А1, общей площадью 954 кв.м., расположенное по адресу: Адрес обезличен, за Сидорочевым Ю.В. в части 1/4 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение в литерах А, А1, общей площадью 954 кв.м., расположенное по адресу: Адрес обезличен, а также соответствующие реестровые записи недействительными; 3) взыскать с ответчика в его пользу расходы по уплате госпошлины в размере 3900 руб.
В письменном заявлении от Дата обезличена (л.д. 77-78) представитель Логинова В.А. - Лебедева В.В., действующая на основании доверенности, изменила исковые требования и просила суд: 1) зарегистрировать переход права собственности от Сидорочева Ю.В. к Логинову В.А. на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение в литерах АА1, общей площадью 954 кв.м., расположенное по адресу: Адрес обезличен; 2) признать отсутствующим право собственности у Сидорочева Ю.В. на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение в литерах АА1, общей площадью 954 кв.м., расположенное по адресу: Адрес обезличен; 3) взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3900 руб.
В письменном заявлении от Дата обезличена (л.д. 146-147) представитель Логинова В.А. - Лебедева В.В., действующая на основании доверенности, изменила исковые требования и просила суд: 1) зарегистрировать переход права собственности от Сидорочева Ю.В. к Логинову В.А. на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение в литерах АА1, общей площадью 954 кв.м., расположенное по адресу: Адрес обезличен; 2) обязать Сидорочева Ю.В. передать Логинову В.А. 1/4 долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение в литерах АА1, общей площадью 954 кв.м., расположенное по адресу: Адрес обезличен; 3) признать отсутствующим право собственности у Сидорочева Ю.В. на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение в литерах АА1, общей площадью 954 кв.м., расположенное по адресу: Адрес обезличен; 4) взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3900 руб.
Истец Логинов В.А. в судебное заседание не явился, в письменном заявлении иск поддержал и просил суд рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель истца Логинова В.А. - Лебедева В.В., действующая на основании доверенности, иск своего доверителя поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении и письменных заявлениях от 19 ноября 2010 года (л.д. 77-78) и от 09 декабря 2010 года (л.д. 146-147). Пояснила также, что спорный договор купли-продажи недвижимости был заключен сторонами в Дата обезличена. Перед заключением договора Логинову В.А. представлялось свидетельство о регистрации права собственности С.М. на нежилое помещение и представлялась копия данного документа, кроме того, в договоре купли-продажи указывалось, что С.М. является собственником помещения. При указанных обстоятельствах у Логинова В.А. не имелось каких-либо сомнений относительно сделки. К С.М. при жизни истец не обращался с требованием о регистрации перехода права собственности, так как, регистрация сначала откладывалась в связи с болезнью С.М., а Дата обезличена С.М. умерла. Истец устно обратился к ответчику с просьбой осуществить государственную регистрацию права собственности на долю нежилого помещения в Дата обезличена, после того, как узнал, что Сидорочев Ю.В. вступил в права наследования после С.М. Однако, Сидорочев Ю.В. предложил истцу денежную компенсацию, всячески тянул время и впоследствии отказался от государственной регистрации перехода права собственности. В связи с данным отказом ответчика Логинов В.А. сначала решил защищать свои права одним способом, он заявил свои притязания на магазин как учредитель ООО «Р.» и стал оспаривать договор купли-продажи между ООО «Р.» и С.М. В удовлетворении данного иска Арбитражным судом Пензенской области было отказано в Дата обезличена. После чего, истец решил защищать свои права иным способом и обратился в Арбитражный суд Пензенской области с иском о регистрации перехода права собственности на долю нежилого помещения по спорному договору купли-продажи.
Ответчик Сидорочев Ю.В. в судебное заседание не явился, в письменном заявлении просил суд рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель ответчика Сидорочева Ю.В. - Плешаков В.А., действующий на основании доверенности, с иском Логинова В.А. не согласился по основаниям, изложенным в письменных возражениях (л.д.100-103), пояснил такжеспорный договор купли-продажи был заключен Дата обезличена, что подтверждается подлинным договором купли-продажи от Дата обезличена, имеющимся в материалах уголовного дела (Номер обезличен). В удовлетворении иска Логинова В.А. должно быть отказано по двум основаниям: 1) С.М. на момент заключения спорного договора купли-продажи не являлась собственником нежилого помещения, в связи с чем, сделка является ничтожной; 2) истцом пропущен срок исковой давности. Договор не мог быть составлен в Дата обезличена как указывает истец, поскольку в этом случае в нем бы имелись ссылки на правоустанавливающие документы С.М., которые появились после Дата обезличена Истец знал о нарушении своего права на регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение, поскольку он заключал договоры субаренды и аренды в отношении спорного помещения и вносил арендную плату. После истечения срока аренды в Дата обезличена. Логинов В.А. освободил спорное помещение. Бремя содержания спорного нежилого помещения нес Сидорочев Ю.В.Вышеизложенные обстоятельства свидетельствуют о том, чтоистец не считал себя собственником нежилого помещения и расценивал спорный договор купли-продажи ничтожным, по которому имущество и денежные средства не передавались.
Третье лицо Наумова С.М. в судебное заседание не явилась, в письменном заявлении просила суд рассмотреть дело в ее отсутствие.
Представитель третьего лица Наумовой С.М. - Лагутин Д.А. с иском Логинова В.А. не согласился, поддержал доводы изложенные представителем ответчика, пояснил также, что при заключении спорного договора купли-продажи у сторон было добросовестное заблуждение, все предполагали что С.М. являлась собственником нежилого помещения.
Третье лицо Кузин Ю.В. в судебное заседание не явился, в письменном отзыве (л.д. 30) с иском Логинова В.А. не согласился, в письменном заявлении просил суд рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Пензенской области в судебное заседание не явился, в письменном отзыве (л.д. 159) просил суд рассмотреть дело в его отсутствие, решение по делу полагал на усмотрение суда.
Заслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что С.М. на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 09 августа 2001 года, заочного решения Ленинского районного суда г. Пензы от 05 декабря 2005 года и определения Ленинского районного суда г. Пензы от 19 октября 2006 года являлась собственником нежилого помещения общей площадью 954 кв.м. в литерах АА1, расположенного по адресу: Адрес обезличен Право собственности С.М. было зарегистрировано Дата обезличена (л.д. 33, 34-35, 36-37, 38).
Также установлено, что между С.М. с одной стороны, выступающей в качестве продавца, и Кузиным Ю.В., Логиновым В.А., Наумовой С.М. и Сидорочевым Ю.В. с другой стороны, выступающими в качестве покупателей, был подписан договор купли-продажи, по условиям которого право собственности на нежилое помещение общей площадью 954 кв.м. в литерах АА1, расположенное по адресу: Адрес обезличен, передавалось от С.М. к названным покупателям в равных долях (по 1/4 доли каждому) (л.д. 6).
Вместе с тем, государственная регистрация перехода права собственности по данному договору купли-продажи от С.М. к покупателям, в т.ч. к Логинову В.А. не производилась, доля объекта недвижимости по указанному договору Логинову В.А. на момент рассмотрения данного дела фактически не передана.
Дата обезличена С.М. умерла, после ее смерти право собственности на нежилое помещение общей площадью 954 кв.м. в литерах АА1, расположенное по адресу: Адрес обезличен перешло в порядке наследования к ее сыну - Сидорочеву Ю.В., право собственности которого на указанное нежилое помещение было зарегистрировано Дата обезличена на основании свидетельства о праве на наследство по закону, выданного и.о. нотариуса г. Пензы Л.Л. - Б.Л. Дата обезличена, зарегистрированного в реестре за Номер обезличен (л.д. 40-41).
На основании договора купли-продажи от Дата обезличена право собственности на 1/2 доли нежилого помещения общей площадью 954 кв.м. в литерах АА1, расположенного по адресу: Адрес обезличен была передана Сидорочевым Ю.В. Наумовой С.М. (л.д. 45, 46), при этом, право собственности на оставшуюся 1/2 доли данного помещения на момент рассмотрения дела зарегистрировано за Сидорочевым Ю.В. (л.д. 47).
Указанные обстоятельства не оспаривались сторонами и подтверждаются имеющимися в деле документами.
Анализируя в совокупности доводы сторон, доказательства, собранные по делу, и законодательство, подлежащее применению к рассматриваемому спору, суд находит заявленный иск обоснованным и подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.
Как следует из обстоятельств дела поводом для обращения Логинова В.А. в суд с настоящим иском послужил отказ Сидорочева Ю.В., как правопреемника С.М., в государственной регистрации перехода к истцу права собственности на 1/4 доли нежилого помещения общей площадью 954 кв.м. в литерах АА1, расположенного по адресу: Адрес обезличен, по вышеупомянутому договору купли-продажи недвижимого имущества между С.М. с одной стороны и Кузиным Ю.В., Логиновым В.А., Наумовой С.М. и Сидорочевым Ю.В. другой стороны (л.д. 6).
Положениями ст. 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 60, 61, 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.
На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
Как следует из содержания спорного договора купли-продажи недвижимого имущества (л.д. 6), продавцом С.М. и покупателями Кузиным Ю.В., Логиновым В.А., Наумовой С.М. и Сидорочевым Ю.В. была соблюдена письменная форма договора, договор содержит подписи сторон, факт подписания договора не оспаривался лицами, участвующими в деле.
Таким образом, спорный договор купли-продажи по своей форме соответствует требованиям ст. 550 ГК РФ.
В соответствии с абз. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Исходя из буквального содержания условий договора указанного договора следует, что сторонами договора - продавцом С.М. и покупателями Кузиным Ю.В., Логиновым В.А., Наумовой С.М. и Сидорочевым Ю.В. согласованы все существенные условия договора купли-продажи недвижимости, вытекающие из смысла ст. ст. 432, 549, 554, 555 ГК РФ, а именно:
- индивидуализирован объект недвижимости, подлежащий передаче каждому из покупателей (п. 1 - 1/4 доли в праве общей долевой собственности на встроенно-пристроенное нежилое помещение магазина, расположенное на первом этаже и в подвале пятиэтажного кирпичного жилого дома с подвалом, общей площадью 954 кв.м., в том числе литер А - подвал площадью 340,9 кв.м. и литеры АА1 - первый этаж площадью 613,1 кв.м., находящееся по адресу: Адрес обезличен;
- определена цена недвижимости (п. 3 договора - 460000 руб.).
Таким образом, договор купли-продажи недвижимости между продавцом С.М. и покупателями Кузиным Ю.В., Логиновым В.А., Наумовой С.М. и Сидорочевым Ю.В. в силу ст. 432 ГК РФ считается заключенным.
При этом, суд учитывает, что сведения о правоустанавливающих документах продавца и дате заключения договора не отнесены законом к существенным условия договора купли-продажи недвижимости, в связи с чем, отсутствие данных сведений в договоре, представленном истцом (л.д. 6), не может свидетельствовать о его незаключенности либо ничтожности.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Осуществляя в соответствии с требованиями абз. 1 ст. 431 ГК РФ буквальное толкование условий договора купли-продажи, представленного истцом (л.д. 6), суд приходит к выводу, что данный договор содержит обязанность покупателей по оплате товара, обязанность продавца по передаче покупателям недвижимости и обязанность сторон по регистрации перехода права собственности от продавца к покупателям.
Согласно содержанию п. 3 указанного договора денежные средства за нежилое помещение в сумме 460000 руб. уплачены покупателями, в том числе Логиновым В.А. продавцу - С.М. в полном объеме до подписания договора, что свидетельствует об исполнении истцом своей обязанности по оплате недвижимости. Бесспорных доказательств, опровергающих данное обстоятельство (прямо указанное в договоре), другими лицами, участвующими в деле суду не представлено.
Согласно п. 4 указанного договора стороны определили, что нежилое помещение считается переданным продавцом покупателям в момент подписания настоящего договора.
Вместе с тем, как установлено в судебном заседании, 1/4 доли нежилого помещения общей площадью 954 кв.м. в литерах АА1, расположенного по адресу: Адрес обезличен, на основании указанного договора купли-продажи Логинову В.А. фактически не передано, т.к. на момент разрешения спора истец не является владельцем указанного помещения или его части, что не оспаривалось представителями сторон.
Кроме того, как следует из обстоятельств дела, Сидорочев Ю.В. в настоящее время возражает против государственной регистрации перехода к истцу права собственности на 1/4 доли указанного помещения в соответствии с названным договором купли-продажи.
При таком положении, обязанности ответчика по передаче истцу недвижимости и государственной регистрации перехода к истцу права собственности, вытекающие из указанного договора купли-продажи, суд находит неисполненными, что противоречит требованиям ст. ст. 309, 310 ГК РФ.
В этой связи, учитывая, что спорный договор купли-продажи недвижимости (л.д. 6) заключен сторонами в надлежащей форме, его условия соответствуют закону, а истцом исполнено обязательство по оплате недвижимости, суд, руководствуясь положениями абз. 7 ст. 12, ст. 398, ГК РФ, п. 3 ст. 551, ст. ст. 58, 1110 и 1112 ГК РФ и п.п. 60, 61, 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», находит обоснованными и подлежащими удовлетворению исковые требования Логинова В.А., предъявленные к Сидорочеву Ю.В., как правопреемнику С.М., о регистрации перехода права собственности от Сидорочева Ю.В. к Логинову В.А. на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение в литерах АА1, общей площадью 954 кв.м., расположенное по адресу: Адрес обезличен, а также о возложении на Сидорочева Ю.В. обязанности по передаче Логинову В.А. данной доли недвижимости.
В соответствии с п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Поскольку требование Логинова В.А. о регистрации перехода права собственности на 1/4 долю спорного нежилого помещения было удовлетворено судом, зарегистрированное право Сидорочева Ю.В. на эту же долю не может сохранено в дальнейшем, в связи с чем, суд руководствуясь вышеприведенной правовой позицией, изложенной в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года, считает необходимым удовлетворить требование истца о признании отсутствующим права собственности у Сидорочева Ю.В. на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение в литерах АА1, общей площадью 954 кв.м., расположенное по адресу: гАдрес обезличен.
Таким образом, суд находит заявленный иск подлежащим удовлетворению в полном объеме.
Доводы представителей ответчика и третьих лиц о том, что спорный договор купли-продажи является ничтожным, поскольку в действительности был заключен Дата обезличена, когда у С.М. отсутствовало право собственности на спорное нежилое помещение, не нашли своего бесспорного подтверждения объективными доказательствами.
Судом по ходатайству стороны ответчика, заявленному в подтверждение указанных доводов, были истребованы материалы уголовного дела Номер обезличен, возбужденного Дата обезличена по факту хищения документов у Сидорочева Ю.В.
Как следует из материалов данного уголовного дела, исследованных судом, Кузиным Ю.В. Дата обезличена для приобщения к материалам указанного дела были представлены документы, в том числе договор купли-продажи помещения магазина от Дата обезличена.
Подлинник данного договора был исследован судом в судебном заседании, и из его содержания было установлено, что условия данного договора полностью идентичны условиям договора купли-продажи, представленного истцом (л.д. 6), за исключением того, что в данном договоре указана дата «25 февраля 2004 года», которая отсутствует в экземпляре договора истца.
Вместе с тем, дата «25 февраля 2004 года» в договоре, представленном в материалы уголовного дела, по мнению суда, имеет признаки дописки, т.к. выполнена чернилами другого (черного) цвета и почерком, очевидно отличающимися от чернил синего цвета и почерков, которыми выполнены подписи сторон договора.
В судебном заседании представители Сидорочева Ю.В. и Наумовой С.М. не смогли достоверно пояснить суду, кем была выполнена указанная дата в договоре, в связи с чем, указанная дата была выполнена чернилами другого цвета, а также, почему аналогичная дата «25 февраля 2004 года» не была записана в других экземплярах договора купли-продажи спорного помещения, в том числе в экземпляре договора Логинова В.А., при их подписании сторонами.
При указанных обстоятельствах, суд считает, что дата «25 февраля 2004 года», содержащаяся в договоре купли-продажи недвижимости, представленном в материалы уголовного дела, сама по себе, не может являться достоверным и бесспорным подтверждением фактической даты совершения сделки с учетом того обстоятельства, что аналогичная дата в экземпляре договора истца отсутствует.
В этой связи, суд при определении временного периода совершения сделки, в соответствии с требованиями абз. 1 ст. 431 ГК РФ считает необходимым исходить из буквального содержания договоров и смыслом договоров в целом.
Из содержания п.п. 2, 7 экземпляров договора купли-продажи недвижимости, как представленного истцом, так и представленного в материалы уголовного дела, а также из смысла данных экземпляров договора в целом, можно установить, что на момент продажи спорное помещение принадлежало С.М. на праве собственности, а она выступала как его собственник, при этом, сторонам договора были известны и понятны нормы гражданского законодательства, регулирующие порядок совершения сделки купли-продажи недвижимости, в том числе нормы ст. 223 ГК РФ, определяющей момент возникновения права собственности моментом государственной регистрации данного права
Учитывая данное обстоятельство, а также то, что покупатели при совершении названной сделки должны были проявить должную степень заботливости и осмотрительности в части удостоверения принадлежности продавцу отчуждаемого помещения, суд приходит к выводу о том, что спорный договор мог быть заключен в период с Дата обезличена (после регистрации права собственности С.М. на спорное нежилое помещение) и до Дата обезличена (даты смерти С.М.), что согласуется с объяснениями представителя Логинова В.А. о заключении указанного договора в Дата обезличена.
Доводы, содержащиеся в письменных возражениях представителя ответчика (л.д. 100), о том, что спорный договор купли-продажи недвижимости был подписан как один из возможных вариантов раздела совместного бизнеса и что экземпляры данного договора должны были быть уничтожены сторонами после подписания другого соглашения о разделе имущества от Дата обезличена (л.д. 104-108), не могут быть приняты судом, исходя из следующего.
В соответствии со ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) приобретают и осуществляют своих гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно ст. 9 ГК РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
В соответствии с п. 3 ст. 10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
Указанные положения закона устанавливают автономность воли участников гражданских правоотношений по распоряжению своими гражданскими правами, а также презумпцию разумности и добросовестности их действий.
В этой связи, в силу вышеуказанных положений закона, действия сторон по подписанию спорного договора купли-продажи недвижимости и созданию предусмотренных данным договором юридических последствий, суд расценивает как свободные, разумные и добросовестные.
При этом, стороны договора не были лишены возможности аннулировать указанные юридические последствия, предусмотренные спорным договором купли-продажи, при наличии на то их согласованной воли, проявив должную степень заботливости и осмотрительности, в частности, заключив соглашение о расторжении спорного договора, заменив его иными обязательствами и т.д.
Однако, спорное нежилое помещение не является предметом соглашения от Дата обезличена (л.д. 104-108), на которое ссылалась сторона ответчика в обоснование указанных доводов, в данном соглашении отсутствуют условия, направленные на прекращение обязательств, вытекающих из договора купли-продажи недвижимости (л.д. 6), в связи с чем, у суда отсутствуют основания полагать, что данное соглашение от Дата обезличена каким-либо образом заменяло собой спорный договор купли-продажи.
Бесспорных доказательств того, что Логинов В.А., предъявляя настоящий иск, направленный на исполнение обязательств, предусмотренных спорным договором купли-продажи, злоупотребляет правом, т.к. должен был уничтожить свой экземпляр данного договора, стороной ответчика не представлено. Отсутствие аналогичных требований от других сторон сделки (Кузина Ю.В. и Наумовой С.М.), само по себе, не может являться подтверждением данного обстоятельства. При этом, суд исходит из презумпции добросовестности действий истца, установленной п. 3 ст. 10 ГК РФ.
Также суд не может согласиться с заявлением стороны ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Согласно ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 57, 64 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.
По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.
Как указывалось выше, суд относится критически к доводам стороны ответчика о том, что спорный договор купли-продажи был заключен Дата обезличена, ввиду их не подтверждения объективными доказательствами.
Как следует из объяснений представителя Логинова В.А. истец не связывает нарушение своего права с действиями С.М., поскольку неисполнение с ее стороны обязательств по спорному договору купли-продажи было обусловлено объективными причинами (ее смертью спустя непродолжительный период после подписания договора), а связывает нарушение своего права с действиями ее правопреемника - Сидорочева Ю.В.
Из материалов дела можно установить, что право собственности Сидорочева Ю.В. в порядке наследования после смерти С.М. было зарегистрировано Дата обезличена (л.д. 40).
Также из материалов дела усматривается, что Дата обезличена Логинов В.А. заключил с Сидорочевым Ю.В. договор аренды спорного нежилого помещения, по которому Сидорочев Ю.В. выступал как новый арендодатель, и, следовательно, собственник данного помещения.
С момента заключения данного договора аренды истец, по мнению суда, бесспорно должен был узнать о регистрации права собственности ответчика на спорное помещение и имел возможность поставить перед ним, как правопреемником С.М., вопрос об исполнении обязательств по договору купли-продажи недвижимости.
Согласно объяснениям представителя Логинова В.А. истец обратился к ответчику с просьбой осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на долю спорного помещения в декабре 2007 года, после того как узнал, что Сидорочев Ю.В. вступил в права наследования после смерти С.М.
Доказательства, опровергающие данные объяснения представителя истца, в т.ч. доказательства того, что Логинов В.А. был осведомлен о регистрации перехода права собственности на спорное помещение на имя Сидорочева Ю.В. и узнал о нарушении своего права до декабря 2007 года, в материалах дела отсутствуют.
Таким образом, 3-х летний срок исковой давности, установленный ст. 200 ГК РФ в данном случае следует исчислять с декабря 2007 года.
Согласно материалам дела Логинов В.А. обратился в суд с настоящим иском Дата обезличена, т.е. до истечения 3-х летнего срока исковой давности (до декабря 2010 года).
То обстоятельство, что истец после заключения договора купли-продажи заключал в отношении спорного помещения договоры аренды и длительное время не обращался в суд с требованиями о понуждении к исполнению обязательств по данному договору, само по себе, не может свидетельствовать об отношении истца к данному договору как ничтожному и не порождающему для него юридических последствий (на что ссылался представитель ответчика), поскольку у истца отсутствовало зарегистрированное право собственности на долю спорного помещения и он не мог в полном объеме осуществлять правомочия собственника по владению, пользованию и распоряжению спорным помещением, в связи с чем, истец, согласно объяснениям его представителя, вынужден был заключать договоры аренды спорного помещения с целью его использования в предпринимательской деятельности.
Кроме того, как следует из материалов дела, Логинов В.А., начиная с Дата обезличена различными способами защищал свои права в отношении спорного помещения, распоряжаясь своими гражданскими правами по своему усмотрению, что согласуется с положениями ст. 9 ГК РФ, сначала обратился в суд с иском как учредитель ООО «Р.», оспаривая сделку купли-продажи спорного помещения между данным юридическим лицом и С.М., а также право собственности Сидорочева Ю.В., как наследника С.М., затем обратился в арбитражный суд с иском о государственной регистрации перехода к нему права собственности на долю спорного помещения от Сидорочева Ю.В., а после прекращения арбитражным судом производства по указанному иску в связи с его неподведомственностью, обратился в Ленинский районный суд г. Пензы с настоящим иском.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Иск Логинова В.А. удовлетворить.
Зарегистрировать переход права собственности от Сидорочева Ю.В. к Логинову В.А. на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение в литерах АА1, общей площадью 954 кв.м., расположенное по адресу: Адрес обезличен.
Признать отсутствующим право собственности у Сидорочева Ю.В. на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение в литерах АА1, общей площадью 954 кв.м., расположенное по адресу: Адрес обезличен.
Обязать Сидорочева Ю.В. передать Логинову В.А. 1/4 долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение в литерах АА1, общей площадью 954 кв.м., расположенное по адресу: гАдрес обезличен.
Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Ленинский районный суд г. Пензы в течение 10 дней, начиная с 11 января 2011 года.
Судья: А.Н. Овчаренко