РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Ленинский районный суд г. Пензы
в составе председательствующего судьи Белоглазовой Н.В.,
при секретаре Бакановой Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Пензе 03 февраля 2011 года гражданское дело по исковому заявлению Хананина М.В. к Мельниченко Н.В., ООО «Стройолтек» о признании недействительными договоров участия в долевом строительстве и признании отсутствующим право собственности на нежилые помещения, расположенные адрес обезличен,
УСТАНОВИЛ:
Хананин М.В. обратился в суд с названным иском, указав, что на основании договора участия в долевом строительстве жилого дома номер обезличен от дата обезличена, дополнительного соглашения к договору от дата обезличена, передаточного акта от дата обезличена, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от дата обезличена ему на праве собственности принадлежит квартира номер обезличен, общей площадью 84,1 кв.м., расположенная адрес обезличен о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации номер обезличен от дата обезличена и выдано свидетельство данные изъяты. Указанная квартира находится в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: адрес обезличен. В жилом доме имеются встроенные нежилые помещения на первом этаже и в подвале, которые принадлежат на праве собственности Мельниченко Н.В. Ему стало известно, что Мельниченко Н.В. приобрела нежилые помещения, расположенные в подвале, которые являются объектами общего имущества в многоквартирном доме по договору участия в долевом строительстве. Места общего пользования, которые в соответствии с проектной документацией были запроектированы как общее имущество многоквартирного дома, не могли стать предметом сделок. Он, как собственник помещения в многоквартирном доме, опасается за безопасность и надежность их дома и за возможность своевременного устранения аварий и иных неполадок в системе инженерных коммуникаций, которые проходят в техническим подвале. Инженерные коммуникации закрыты гипсокартонном, доступа к ним нет, нет возможности осуществлять ежедневный контроль за их состоянием.
По указанным основаниям просил суд: 1) признать недействительным договор участия в долевом строительстве жилого дома, заключенный между ООО «Стройолтек» и Мельниченко Н.В. номер обезличен, 2) признать недействительным договор участия в долевом строительстве жилого дома, заключенный между ООО «Стройолтек» и Мельниченко Н.В. номер обезличен 3) признать отсутствующим право собственности Мельниченко Н.В. на нежилое помещение (офис) в литере А общей площадью 122,7 кв.м., расположенное по адресу: адрес обезличен 4) признать отсутствующим право собственности Мельниченко Н.В. на нежилое помещение (офис) в литере А общей площадью 189,5 кв.м., расположенное по адресу: адрес обезличен
Истец Хананин М.В. в судебное заседание не явился, в письменном заявлении просил дело рассмотреть в его отсутствие.
Представитель истца Хананина М.В. – Коршунова М.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании иск Хананина М.В. поддержала в полном объеме, сославшись на изложенные в иске обстоятельства. Указала, что согласно выводам эксперта спорные помещения являются техническим подвалом, поскольку в них проходят инженерные коммуникации и технологическое оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения в жилом доме. Таким образом, указанные помещения в соответствии с действующим законодательством относятся к общему имуществу многоквартирного дома и не могут быть предметом сделок в силу закона. Были нарушены права дольщиков, в частности ее доверителя Хананина М.В., поскольку его денежные средства также вложены на строительство подвального помещения. Стены подвала обшиты гипсокартоном, что препятствует постоянному доступу к инженерным коммуникациям.
Представитель ООО «Стройолтек» - Черноглазова Е.М., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования Хананина М.В. не признала по следующим основаниям. Исходя из системного толкования положений законодательства РФ, право собственности на строение многоквартирного дома, как имущественного комплекса, является многосубъектным, при этом, отношения по поводу возникновения, перехода и прекращения права собственности на помещения многоквартирного дома включают в себя не только внутренние отношения между участниками общей собственности многоквартирного дома, но и отношения собственников с другими лицами, в т.ч. застройщиками. Также анализ положений закона позволяет сделать вывод, что общее имущество многоквартирного дома, как объект права общей собственности, возникает только после государственной регистрации основною права - права собственности на жилые (нежилые) помещения, расположенные в многоквартирном доме, и должно отвечать следующим признакам: 1) имущество не может быть обособлено от имущества, находящегося в пользовании других домовладельцев, или выделено в натуре; 2) имущество по своему функциональному назначению предназначено исключительно для обслуживания и эксплуатации единого имущественного комплекса многоквартирного дома либо нескольких, расположенных в нем помещений, и не может быть использовано в самостоятельных целях; 3) имущество на момент государственной регистрации права на помещения в многоквартирном доме не обременено правами других лиц (собственников или титульных владельцев), у которых в силу закона (договора) имеются основания для возникновения права собственности на данное имущество. Как следует из материалов дела оспариваемые договоры о долевом участии в строительстве, по которым у застройщика - ООО «Стройолтек» возникло обязательство передать в собственность ответчика спорные помещения, были заключены до сдачи многоквартирного дома адрес обезличен в эксплуатацию на основании разрешения администрации г.Пензы oт дата обезличена, т.е. на стадии строительства дома за счет инвестируемых средств и до государственной регистрации права собственности на жилые и нежилые помещения, расположенные в доме. Из имеющейся в деле копии свидетельства о государственной регистрации права можно установить, что право собственности истца на принадлежащую ему квартиру адрес обезличен возникло у него после заключения оспариваемых договоров участия в долевом строительстве номер обезличен от дата обезличена. Таким образом, на момент заключения оспариваемых договоров о долевом участии в строительстве у истца не могло возникнуть право общей долевой собственности на спорные помещения (ввиду отсутствия государственной регистрации права), в связи с чем, указанные сделки никак не нарушали права и законные интересы истца как собственника общего имущества многоквартирного дома, поскольку таковыми он на тот момент и не являлся. Как следует из копий технических паспортов на спорные помещения, а также из проекта, где спорные помещения названы как офис номер обезличен и офис номер обезличен данные помещения являются индивидуально обособленными (выделены в натуре) от других помещений многоквартирного жилого дома адрес обезличен, и по своим характеристикам значатся как офисные помещения, расположенные в подвале (на цокольном этаже) 15-ти этажного жилого дома. Проект строительства жилого дома адрес обезличен прошел государственную экспертизу в соответствии с требованиями ст.49 Градостроительного кодекса РФ и получил положительную оценку. Так, раздел 11 заключения номер обезличен по рабочему проекту строительства многоэтажного жилого комплекса в 11-14 микрорайоне номер обезличен (жилой дом строение номер обезличен) содержит вывод о том, что рабочий проект соответствует требованиям нормативных технических документов и результатам инженерных изысканий, которые тоже соответствуют требованиям нормативных технических документов и рекомендуется к утверждению со следующими основными технико-экономическими показателями: общая площадь встроенных предприятий (офисы)- 662,47 кв.м. В разделе 9.3. того же заключения указано, что «генеральным планом предусматривается размещение на участке двух пятнадцатиэтажных домов с встроенными офисными помещениями в подвале...». Раздел 9.4. гласит: «...в подвале предусмотрено размещение офисных помещений, ИТП и насосной». Доступ в спорные помещения осуществляется через отдельный вход. Указанные входы организованы в полном соответствии с представленной в распоряжение суда проектной документацией. Из материалов инвентарного дела и имеющегося в нем технического паспорта на жилой дом адрес обезличен можно установить, что спорные помещения не входят в состав технических помещений, расположенных на цокольном этаже дома адрес обезличен, отраженных в разделе «Экспликация технических помещений». В указанном многоквартирном жилом доме, как следует из материалов инвентарного дела, имеется отдельный технический этаж, который расположен над 15-м этажом названного строения. Таким образом, спорные помещения на момент ввода многоквартирного дома адрес обезличен в эксплуатацию были определены как офисные помещения и не были отнесены к помещениям технического назначения или общего пользования. Доводы истца и его представителя о том, что спорные помещения могут быть использованы исключительно для размещения, обслуживания и эксплуатации общедомовых инженерных сетей и коммуникаций и не могут использоваться для каких-либо иных самостоятельных целей, опровергаются материалами проекта и материалами инвентарного дела. В спорных помещениях с номерами по поэтажному плану, действительно, проходят общие коммуникации для всего домовладения, но такое для нежилых помещений допускается, главное, чтобы в соответствующие помещения был обеспечен круглосуточный доступ. Спорные помещения по данным проектной документации нельзя расценивать как помещения технического подвала, поскольку они изначально имели другое функциональное предназначение. По представленным документам, они находятся не в подвале, а в цокольном этаже жилого дома, однако на их статус нахождение в подвале или цокольном этаже не влияет, поскольку спорные помещения изначально планировались как не относящиеся к общему имуществу. Данные помещения изначально не могут считаться общим имуществом собственников дома, поскольку еще на стадии проектирования и в настоящее время выделены отдельно и имеют свое функциональное предназначение дли эксплуатации в качестве нежилых помещений, построены не исключительно с целью проведения в них общедомовых коммуникаций. Размещение офисных помещений как в подвале, так и в цокольном этаже законодательством не запрещено. Из вышеизложенного следует, что спорные помещения по своему допустимому использованию не ограничены общим предназначением с единым имущественным комплексом многоквартирного дома, в связи с чем, данные помещения в соответствии со ст. ст. 134, 135. 290 ГК РФ не могут рассматриваться как общее имущество и принадлежность квартир истца. Кроме того, спорные помещения не могут быть отнесены к общему имуществу и в силу того обстоятельства, что на момент государственной регистрации права собственности истца на принадлежащую ему квартиру, помещения в цокольном этаже дома адрес обезличен были обременены правами Мельниченко Н.В., у которой в соответствии с оспариваемыми договорами о долевом участии в строительстве возникло право требования к застройщику - ООО «Стройолтек» - о передаче ей в собственность указанных помещений. В данном случае право Мельниченко Н.В. на спорные помещения возникло в силу ст.2 ФЗ №214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», поскольку спорные помещения были построены застройщиком по ее заказу за счет инвестируемых ею средств и с соблюдением закона, о чем свидетельствует разрешение администрации г.Пензы от дата обезличена на ввод жилого дома адрес обезличен в эксплуатацию. Кроме того, поскольку спорные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения и не возникло. Остальные помещения на цокольном этаже, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома. При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале (на цокольном этаже) и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома. Данные доводы полностью подтверждаются и результатами судебной экспертизы, назначенной и проведенной в рамках настоящего процесса. Так, в своем заключении эксперты указывают, что в исследованных помещениях имеются инженерные коммуникации и технологическое оборудование, предназначенные для обслуживания более одного помещения в жилом доме, тем не менее, данные помещения имеют общественное назначение (нежилые помещении, офисы), и их использование по такому общественному назначению возможно. Абсолютно такой же позиции придерживается и суд при разрешении аналогичного спора, а именно Ленинский районный суд г.Пензы в своем решении от дата обезличена, Пензенский областной суд в своем кассационном определении от дата обезличена. Оспариваемые сделки прошли регистрацию в Управлении Росреестра по Пензенской области в установленном законом порядке. На основании изложенного считала требования истца не только необоснованными, но и совершенно несоразмерными, несопоставимыми с характером, якобы, нарушенного права в виду того, что направлены на лишение права третьего лица, которое приобрело собственность на законных основаниях и возмездной основе. Удовлетворение заявленных требований противоречит не только сложившейся судебной практике, но и принципам гражданского законодательства в целом.
Представители ООО «Стройолтек» - Мордовина Г.В. и Волох А.В. в судебном заседании иск Хананиной М.В. не признали, поддержали доводы, изложенные Черноглазовой Е.М.
Ответчик Мельниченко Н.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения иска извещена своевременно и надлежащим образом.
В судебном заседании представитель Мельниченко Н.В. – Мельниченко Ю.Л., действующий на основании доверенности, иск Хананина М.В. не признал, пояснил, что к принадлежащим Мельниченко Н.В. помещениям в подвале жилого дома адрес обезличен имеется круглосуточный доступ, в связи с чем отсутствует ущемление прав жильцов данного дома, включая Хананина М.В. Спорные помещения жилого дома были изначально предназначены для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, ответчица вкладывала денежные средства в их строительство, право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения и не возникло. Остальные помещения на цокольном этаже, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области - Полянская Н.В., действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, в письменном заявлении просила дело рассмотреть в ее отсутствие. В письменном отзыве на иск Хананина М.В. от дата обезличена указала, что государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве, заключенных Мельниченко Н.В., проведена в соответствии с требованиями законодательства РФ. Оснований для отказа Мельниченко Н.В. в регистрации права собственности на спорные жилые помещения у Управления Росреестра по Пензенской области не имелось.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, материалы инвентарного дела, суд не находит правовых оснований для удовлетворения требований истца.
В судебном заседании установлено, что истец Хананин М.В. является собственником трехкомнатной квартиры адрес обезличен, право собственности зарегистрировано дата обезличена, о чем сделана соответствующая запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 9).
Застройщиком указанного многоквартирного жилого дома являлось ООО «Стройолтек».
На стадии строительства указанного дома ООО «Стройолтек», выступающее в качестве Застройщика, и Мельниченко Н.В., выступающая в качестве Инвестора, заключили договор о долевом участии в строительстве номер обезличен от дата обезличена, по условиям которого Застройщик взял на себя обязательство построить многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения по адресу: адрес обезличен (строительный номер) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства – нежилое помещение номер обезличен в подвальном помещении, планируемой общей площадью 162,46 кв.м., планируемой полезной площадью 145,35 кв.м. Участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять в собственность объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. Кроме того, стороны согласовали, что вышеназванное нежилое помещение подлежит передаче участнику долевого строительства с выполнением отделки в соответствии с проектно-сметной документацией.
На стадии строительства указанного дома ООО «Стройолтек», выступающее в качестве Застройщика, и Мельниченко Н.В., выступающая в качестве Инвестора, заключили договор о долевом участии в строительстве номер обезличен от дата обезличена, по условиям которого Застройщик взял на себя обязательство построить многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения по адресу: адрес обезличен (строительный номер) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства – нежилое помещение номер обезличен в подвальном помещении, планируемой общей площадью 179,56 кв.м., планируемой полезной площадью 162,45 кв.м. Участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять в собственность объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. Кроме того, стороны согласовали, что вышеназванное нежилое помещение подлежит передаче участнику долевого строительства с выполнением отделки в соответствии с проектно-сметной документацией.
дата обезличена между ООО «Стройолтек» и Мельниченко Н.В. заключено дополнительное соглашение к договору номер обезличен от дата обезличена, в соответствии с п.1 которого участнику долевого строительства подлежит передаче объект долевого строительства в виде нежилого помещения номер обезличен планируемой общей площадью 114,45 кв.м. в подвале вышеуказанного многоквартирного жилого дома.
дата обезличена администрацией г.Пензы ООО «Стройолтек» выдано разрешение номер обезличен на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства 15-ти этажного жилого дома номер обезличен (стр.) со встроенными нежилыми помещениями многоэтажного жилого комплекса, расположенного по адресу: адрес обезличен
Указанные договора прошли регистрацию в Управлении Росреестра по Пензенской области в установленного законом порядке.
дата обезличена Мельниченко Н.В. Управлением Росреестра по Пензенской области выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение (офис) в литере А общей площадью 122,7 кв.м., расположенное в подвальном помещении по адресу: адрес обезличен (л.д.36).
дата обезличена Мельниченко Н.В. Управлением Росреестра по Пензенской области выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение (офис) в литере А общей площадью 189,5 кв.м., расположенное в подвальном помещении по адресу: адрес обезличен (л.д.46).
Определением Ленинского районного суда г.Пензы от дата обезличена по делу назначена строительно-техническая экспертиза, на разрешение которой поставлены следующие вопросы: 1) имеются ли в нежилых помещениях (литер А) площадью 122,7 кв.м., и 189,5 кв.м., номера на поэтажном плане 8,20,21,24,1-7, находящиеся в подвале многоэтажного жилого дома адрес обезличен, инженерные коммуникации и технологическое оборудование, предназначенные для обслуживания более одного помещения в жилом доме? 2) является ли спорная часть подвала технической, требующей постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля и возможно ли использование спорных помещений подвала для каких-либо самостоятельных целей (под офис) или возможно исключительно для размещения и обслуживания общедомовых коммуникаций? Производство экспертизы поручено АНО данные изъяты
Согласно заключению эксперта АНО данные изъяты от дата обезличена номер обезличен экспертами в результате проведения экспертного исследования сделаны следующие выводы: 1) в нежилых помещениях (литер А) площадью 122,7 кв.м., и 189,5 кв.м., номера на поэтажном плане 8,20,21,24,1-7, находящихся в подвале многоэтажного жилого дома адрес обезличен, имеются инженерные коммуникации и технологическое оборудование, предназначенные для обслуживания более одного помещения в жилом доме, 2) помещения (литер А) с номерами на поэтажном плане 8,20,21,24,1-7 (часть подвального этажа) являются помещениями общественного значения (нежилые помещения, офисы), через которые проходят инженерные коммуникации и оборудование, требующие постоянного доступа для их осмотра, технического обслуживания, ремонта и замены, 3) использование помещения (литер А) с номерами на поэтажном плане 8,20,21,24,1-7 с учетом требований проекта возможно для целей, указанных в СНиП 2.08.02-89 с учетом постоянного доступа к инженерным коммуникациям.
Указанные обстоятельства не оспаривались сторонами и подтверждаются имеющимися в деле документами, в том числе копиями дел правоустанавливающих документов на спорные помещения, представленных Управлением Федеральной регистрационной службы по Пензенской области, а также материалами инвентарного дела на спорный объект недвижимого имущества.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
По смыслу данной правовой нормы сделка должна соответствовать закону, действующему в момент ее совершения.
Как следует из обстоятельств дела, требования истца о признании недействительными договоров участия в долевом строительстве номер обезличен от дата обезличена и номер обезличен от дата обезличена, основаны на том, что данные сделки противоречат закону и нарушают их права, поскольку спорные помещения, которые являются предметом указанной сделки, предназначены исключительно для целей размещения обслуживания и эксплуатации инженерных сетей и оборудования многоквартирного дома адрес обезличен и относятся к общему имуществу, которое должно находиться в общей долевой собственности всех собственников квартир, в т.ч. и истца.
Однако, суд не может согласиться с данными доводами истца, исходя из следующего.
Согласно ст. 134 ГК РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь).
Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.
В соответствии со ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Положениями ст. 219 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
Согласно ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
На основании ч. 1 ст. 1 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Согласно ст. 2 указанного Закона объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
На основании ч. 5 ст. 16 того же Федерального закона у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии со ст. 23 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
На основании ч. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Исходя из системного толкования вышеуказанных положений закона, суд приходит к выводу о том, что право собственности на строение многоквартирного дома, как имущественного комплекса, является многосубъектным, при этом, отношения по поводу возникновения, перехода и прекращения права собственности на помещения многоквартирного дома включают в себя не только внутренние отношения между участниками общей собственности многоквартирного дома, но и отношения собственников с другими лицами, в т.ч. застройщиками.
Также анализ вышеуказанных положений закона, позволяет сделать вывод, что общее имущество многоквартирного дома, как объект права общей собственности, возникает только после государственной регистрации основного права – права собственности на жилые (нежилые) помещения, расположенные в многоквартирном доме, и должно отвечать следующим признакам: 1) имущество не может быть обособлено от имущества, находящегося в пользовании других домовладельцев, или выделено в натуре; 2) имущество по своему функциональному назначению предназначено исключительно для обслуживания и эксплуатации единого имущественного комплекса многоквартирного дома либо нескольких, расположенных в нем помещений, и не может быть использовано в самостоятельных целях; 3)имущество на момент государственной регистрации права на помещения в многоквартирном доме не обременено правами других лиц (собственников или титульных владельцев), у которых в силу закона (договора) имеются основания для возникновения права собственности на данное имущество.
Как следует из материалов дела оспариваемые договоры о долевом участии в строительстве номер обезличен от дата обезличена, по которым у застройщика – ООО «Стройолтек» возникло обязательство передать в собственность Мельниченко Н.В. спорные помещения, были заключены до сдачи многоквартирного дома адрес обезличен в эксплуатацию на основании Разрешения Администрации г. Пензы номер обезличен от дата обезличена, т.е. на стадии строительства дома за счет инвестируемых средств и до государственной регистрации права собственности на жилые и нежилые помещения, расположенные в доме.
Из имеющейся в деле копии свидетельства о государственной регистрации права (л.д.9) можно установить, что право собственности истца на принадлежащую ему квартиру адрес обезличен, возникло у него после заключения оспариваемых договоров от дата обезличена – дата обезличена.
Таким образом, на момент заключения оспариваемых договоров о долевом участии в строительстве номер обезличен от дата обезличена у истца не могло возникнуть право общей долевой собственности на спорные помещения (ввиду отсутствия государственной регистрации права), в связи с чем, указанная сделка никак не нарушали права и законные интересы истцов как собственников общего имущества многоквартирного дома, поскольку таковыми они на тот момент и не являлись.
Как следует из копий технических паспортов на спорные помещения, данные помещения являются индивидуально обособленными (выделены в натуре) от других помещений многоквартирного жилого дома адрес обезличен и по своим характеристикам значатся как встроенные (встроено-пристроенные) нежилые помещения, расположенные в подвале (на цокольном этаже) 15-ти этажного жилого дома.
Из материалов инвентарного дела и имеющегося в нем технического паспорта на жилой дом адрес обезличен можно установить, что спорные помещения не входят в состав технических помещений, расположенных на цокольном этаже дома адрес обезличен, отраженных в разделе «Экспликация технических помещений».
Согласно проектной декларации, опубликованной в газете данные изъяты номер обезличен от дата обезличена в жилом доме в подвале и на первом этаже будут расположены встроено-пристроенные нежилые помещения.
Спорные помещения значатся в разделе «Экспликация к поэтажному плану строения». Площадь этих помещений была утверждена Разрешением администрации г. Пензы от дата обезличена номер обезличен на ввод жилого дома адрес обезличен в эксплуатацию и была рекомендована к утверждению в положительном заключении Управления Главгосэкспертизы России по Пензенской области номер обезличен от дата обезличена по рабочему проекту указанного дома в разделе основных технико-экономических показателей.
В указанном многоквартирном жилом доме, как следует из материалов инвентарного дела, имеется отдельный технический этаж, который расположен над 15-м жилым этажом названного строения.
Таким образом, спорные помещения на момент ввода многоквартирного дома адрес обезличен в эксплуатацию были определены как встроено-пристроенные помещения и не были отнесены к помещениям технического назначения или общего пользования.
Доводы представителя истца о том, что спорные помещения могут быть использованы исключительно для размещения, обслуживания и эксплуатации общедомовых инженерных сетей и коммуникаций и не могут использоваться для каких-либо иных самостоятельных целей, опровергаются материалами проекта и материалами инвентарного дела, заключением экспертизы.
Спорные помещения не могут быть отнесены к общему имуществу и в силу того обстоятельства, что на момент государственной регистрации права собственности истца на принадлежащую квартиру, помещения в цокольном этаже дома адрес обезличен были обременены правами Мельниченко Н.В., у которой в соответствии с договорами о долевом участии в строительстве номер обезличен от дата обезличена возникло право требования к Застройщику – ООО «Стройолтек» о передаче ей в собственность указанных помещений.
В данном случае право Мельниченко Н.В. на спорные помещения возникло в силу ст. 2 вышеуказанного Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004, поскольку спорные помещения были построены Застройщиком по ее заказу за счет инвестируемых ею средств и с соблюдением закона, о чем свидетельствует Разрешение Администрации г. Пензы от дата обезличена номер обезличен на ввод жилого дома адрес обезличен в эксплуатацию.
Кроме того, суд приходит к выводу о том, что поскольку спорные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения и не возникло. Остальные помещения на цокольном этаже, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Доводы представителя истца о том, что спорные помещения относятся к общему имуществу и могут быть использованы исключительно для размещения, обслуживания и эксплуатации общедомовых инженерных сетей и коммуникаций и не предназначены для каких-либо иных самостоятельных целей, опровергаются выводами проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы.
Так, согласно экспертному заключению АНО данные изъяты номер обезличен от дата обезличена, помещения (литер А) с номерами на поэтажном плане номер обезличен (часть подвального этажа) являются помещениями общественного значения (нежилые помещения, офисы), через которые проходят инженерные коммуникации и оборудование, требующие постоянного доступа для их осмотра, технического обслуживания, ремонта и замены; использование помещения (литер А) с номерами на поэтажном плане номер обезличен с учетом требований проекта возможно для целей, указанных в СНиП 2.08.02-89 с учетом постоянного доступа к инженерным коммуникациям, в том числе для размещения спортивных залов и помещений тренировочных и физкультурно-оздоровительных занятий.
Таким образом, в соответствии со строительными нормами и правилами использование указанных помещений допускается для целей, не связанных только с размещением, обслуживанием и эксплуатацией инженерных сетей и коммуникаций, а именно для размещения в них нежилых помещений (например, спортивных залов и помещений тренировочных и физкультурно-оздоровительных занятий). При этом, следует учитывать ограничения функционального использования размещаемых помещений, установленные в соответствующих разделах СНиП 31-01-2003.
Суд считает возможным положить в основу судебного решения данное экспертное заключение, поскольку исследование было проведено экспертами АНО «данные изъяты Л.Е. и С.Б., которые обладают необходимой квалификацией, специальными познаниями в области строительства и предупреждались об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Кроме того, выводы, содержащиеся в экспертном заключении, не вызывают у суда сомнений в их правильности и объективности, т.к. они основаны на результатах исследования проектной и технической документации, представленной сторонами спора, а также результатах непосредственного осмотра спорных помещений, проведенного с участием представителей сторон.
Из вышеизложенного следует, что спорные помещения по своему допустимому использованию не ограничены общим предназначением с единым имущественным комплексом многоквартирного дома, в связи с чем, данные помещения в соответствии со ст. ст. 134, 135, 290 ГК РФ не могут рассматриваться как общее имуществ.
На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что оспариваемые договоры о долевом участии в строительстве не противоречат вышеприведенным нормам закона и не нарушает права истца на общее имущество многоквартирного дома, в связи с чем, отсутствуют предусмотренные ст. 168 ГК РФ основания для признания их недействительными.
Довод представителя истца о том, что в спорных помещениях осуществлена прокладка инженерных коммуникаций и технологического оборудования, предназначенного для обслуживания более одного помещения в жилом доме, а не только транзитные коммуникации для нежилого помещения, не может рассматриваться как препятствие для передачи спорных помещений в собственность Мельниченко Н.В., поскольку, само по себе, нахождение в помещении таких инженерных сетей и коммуникаций, не исключает недвижимость из гражданского оборота, закон таких ограничений, в частности, запрета на заключение договора долевого участия в строительстве, не содержит. Указанное обстоятельство, является лишь основанием для возложения на собственника помещений, где располагаются общедомовые коммуникации, дополнительных обязанностей, который при использовании помещений, в силу п. 2 ст. 209 ГК РФ, обязан соблюдать права и законные интересы других домовладельцев.
В заключении судебной строительно-технической экспертизы АНО данные изъяты экспертом указано, что использование помещения (литер А) с номерами на поэтажном плане номер обезличен с учетом требований проекта возможно для целей, указанных в СНиП 2.08.02-89 с учетом постоянного доступа к инженерным коммуникациям.
В процессе рассмотрения дела представитель ответчика Мельниченко Н.В. – Мельниченко Ю.Л. признал необходимость соблюдения прав и законных интересов других домовладельцев, являющихся пользователями коммунальных услуг, а также необходимость обеспечения постоянного и беспрепятственного доступа представителей ТСЖ и соответствующих служб к инженерным коммуникациям и технологическому оборудованию, расположенным в спорных помещениях.
Доводы представителя истца о том, что собственник нежилых помещений в настоящее время не обеспечивает круглосуточный беспрепятственный доступ представителя ТСЖ «Близнецы» для обеспечения безопасной и нормальной эксплуатации инженерных коммуникаций и технологического оборудования не является основанием для признания сделок недействительными.
Кроме того, суд учитывает, что в случае возникновения каких-либо препятствий в пользовании коммунальными услугами и в доступе к общедомовым инженерным коммуникациям, чинимых собственником спорных помещений, заинтересованные лица вправе обратиться в суд за защитой своих прав.
Принимая во внимание все вышеизложенное, суд находит требование истца о признании договоров о долевом участии в строительстве от дата обезличена не подлежащим удовлетворению.
Также не подлежит удовлетворению и требование истца о признании отсутствующим права собственности на спорные нежилые помещения, поскольку право собственности Мельниченко Н.В. в соответствии с законом не прекращено, а договоры о долевом участии в строительстве, которые послужили основанием для возникновения у ответчика данного права, не признаны судом недействительными.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Хананину М.В. в удовлетворении иска к Мельниченко Н.В., ООО «Стройолтек» о признании недействительными договоров участия в долевом строительстве и признании отсутствующим право собственности на нежилые помещения, расположенные в доме адрес обезличен отказать.
Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Ленинский районный суд г. Пензы в течение десяти дней с момента изготовления его в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 09 февраля 2011 года.
Судья Н.В. Белоглазова