Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
10 мая 2011 года
Ленинский районный суд г. Пензы
в составе председательствующего судьи Богатова О.В.
при секретаре Романченко Ю.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мареева М.Б. к ОАО «Пензастрой» о понуждении к исполнению обязательства по договору долевого участия в строительстве и взыскании неустойки,
У С Т А Н О В И Л :
Мареев М.Б. обратился в Ленинский районный суд г. Пензы с названным исковым заявлением, указав, что Дата он совместно с женой и малолетним сыном воспользовался своим правом на улучшение своих жилищных условий путем приобретения права собственности на жилые помещения для личных нужд в многоквартирных домах, которые не введены в эксплуатацию, заключив с ООО Группа Компаний «П.» договор долевого участия в строительстве Номер на финансирование строительства трехкомнатной квартиры №Номер (проектный), находящейся на 12 этаже, секции В 14-ти этажного 4-х секционного жилого дома, расположенного адресу г. Адрес . Он, жена и малолетний сын полностью уплатили цену указанного договора в размере Данные изъяты рублей. Согласно договора долевого участия в строительстве Номер от Дата право владения частной собственности в виде 1/3 части вышеуказанной квартиры в натуральном выражении у него должно возникнуть не позднее Дата . До настоящего времени 1/3 часть указанного объекта долевого строительства в соответствии с договором ему не передана. Дата ООО Группа Компаний «П.» и ОАО «Пензастрой» заключили договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка Номер от Дата . В настоящие время ОАО «Пензастрой» отказывается от исполнения обязанностей по договору Номер от Дата , а ранее Дата под угрозой его одностороннего расторжения, выраженной в устной форме сотрудниками отдела маркетинга данной организации, попыталось понудить его к заключению договора Номер .
На основании изложенного, просит обязать ОАО «Пензастрой» исполнить обязательство по договору долевого участия в строительстве Номер П в части передачи ему 1/3 части трехкомнатной Адрес (проектный), находящейся на 12 этаже, секции В 14-ти этажного 4-х секционного жилого дома расположенного адресу Адрес , взыскать с ОАО «Пензастрой» в его пользу неустойку (пени) в размере Данные изъяты.
Истец Мареев М.Б. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
В судебном заседании предствитель истца Мареева М.Б. по доверенности Мареева Н.В. исковые требования поддержала, пояснив обстоятельства, изложенные в иске и дополнении к нему.
В судебном заседании представитель ответчика ОАО «Пензастрой» Друзь Д.К., действующий на основании доверенности, исковые требования не признал. При этом, пояснил, что договор долевого участия в строительстве жилья Номер от Дата заключен между ООО Группа Компаний «П.», с одной стороны, и истцом с другой стороны. Ответчик не является участником названного договора и возникших из него обязательств, т.е. ответчик не является в отношении обязательства по передаче истцу индивидуально-определенной квартиры стороной в обязательстве долевого участия в строительстве 15-14-ти этажного 4-х секционного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по Адрес . Ответчик действительно приобрел права застройщика в рамках заключенных ООО ГК «П.» с участниками долевого строительства договоров долевого участия в строительстве жилого дома, что в контексте сложившийся ситуации выражается в наличии у ответчика возможности выступить к дольщику с предложением заключения двухстороннего индивидуального договора уступки прав и обязанностей застройщика по отдельному договору долевого участия в строительстве. Путем заключения указанного договора на ответчика не перешли автоматически обязанности по каждому из заключенных договоров долевого участия в строительстве жилого дома, поскольку в соответствии со ст. 391, п.2 ст. 389 ГК РФ, пп. 3, 4, 5 общего договора уступки прав и обязанностей застройщика жилого дома, а также в соответствии с п. 1 прилагаемого истцом к исковому заявлению проекта индивидуального договора Номер уступки прав и обязанностей застройщика от Дата , обязанность по передаче истцу после завершения строительства объекта долевого строительства возникает у ответчика с момента заключения такого индивидуального договора уступки прав и обязанностей застройщика как надлежащим образом выраженного и оформленного согласия истца, являющегося участником долевого строительства (кредитором), на перевод долга. Индивидуальный договор уступки прав и обязанностей застройщика между истцом и ответчиком не заключен. Таким образом, на данный момент ответчик не имеет обязанностей и не должен исполнять обязательства одной из сторон (Застройщика) по договору долевого участия, в том числе обязательства по передаче квартиры и уплате неустойки. Законом не предусмотрено, что в связи и на основании перехода прав и обязанностей одной из сторон договора (в рамках арендного обязательства) к другому лицу, к нему же переходят права и обязанности одной из сторон другого договора (в рамках обязательства долевого участия в строительстве). То есть, обязанность выплаты неустойки за нарушение сроков сдачи в эксплуатацию жилого дома, возникшая из Договора долевого участия, не могла перейти и не перешла к ответчику в связи с переходом к нему прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Каких-либо действий (или бездействия), способствующих увеличению или создающих возможность увеличения имеющейся просрочки сдачи жилого дома в эксплуатацию и передачи участникам долевого строительства квартир, ответчиком не совершалось и не совершается. Вины Ответчика в нарушении сроков сдачи в эксплуатацию жилого дома нет. По причине длящегося характера и незавершенности переоформления отношений между новым застройщиком (ОАО «Пензастрой») и участниками долевого строительства жилых домов ООО ГК «П.», информация о новом сроке ввода Жилого дома в эксплуатацию (для доведения ее до сведения всех участников долевого строительства) подлежала обязательному опубликованию, и была размещена в изменениях к проектной декларации жилого дома по Адрес (газета «С.», спецвыпуск от Дата ). В связи с вышеуказанной корректировкой срока ввода жилого дома в эксплуатацию, жилом дом по 3Адрес в настоящее время не введен в эксплуатацию и подлежит вводу в задекларированные сроки. Таким образом, передача объекта долевого строительства в настоящее время невозможна и противоречит положениям действующего законодательства РФ. Кроме того, договором долевого участия не предусмотрена передача объекта долевого строительства (трехкомнатная квартира №Номер (проектный), находящаяся на 12 этаже, секции «В» Жилого дома) по частям пропорционально доли каждого участника долевого строительства, поскольку это бы противоречило действующему законодательству РФ в отношении порядка регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимости, являвшийся объектом долевого строительства. Никем из других участников долевого строительства по договору долевого участия требование о передаче доли в квартире не заявлено, в связи с этим такое самостоятельное требование истца не подлежит удовлетворению. В удовлетворении исковых требований просил отказать.
Суд, выслушав пояснения участников процесса, проанализировав материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 г. №214-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Из договора долевого участия Номер от Дата следует, что застройщиком объекта долевого строительства - трехкомнатной квартиры №Номер (проектный), находящейся на 12 этаже, секции В 14-ти этажного 4-х секционного жилого дома, расположенного адресу: Адрес , является ООО Группа Компаний «П.», которое обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить дом, получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию и передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, а участники долевого строительства – Мареев М.Б., М.Н.В., действующая от себя лично и от имени несовершеннолетнего сына М.Н. обязуется оплатить обусловленную настоящим договором цену и принять в собственность объект долевого строительства после завершения строительства жилого дома, его приемки государственой приемочной комиссией, подписания акта приема-передачи квартиры.
Свои обязательства по договору участия в долевом строительстве, касающиеся внесения денежных средств, вышеуказанные участники долевого строительства (дольщики) выполнили в полном объеме, а именно уплатили цену указанного договора в размере Данные изъяты рублей, что подтверждается имеющимися в деле документами, и не оспаривается ответчиком.
В силу п. 3.1.1 договора участия в долевом строительстве от Дата застройщик ООО Группа Компаний «П.» обязан был передать квартиру участнику долевого строительства ориентировочно в 4 квартале Дата года.
Вместе с тем, как установлено в судебном заседании, ООО Группа Компаний «П.» свои обязательства по договору не исполнило в срок, установленный в договоре.
Как установлено в судебном заседании, согласно договору уступки прав и обязанностей б/н от Дата по договору аренды Номер от Дата , заключенному между Управлением по имущественным и градостроительным отношениям администрации Адрес (Арендодатель), ООО Группа Компаний «П.» (Арендатор) и ОАО «Пензастрой» (Новый Арендатор), ОАО «Пензастрой» принимает в полном объеме права и обязанности, принадлежащие ООО Группа Компаний «П.» по договору аренды земельного участка Номер от Дата Дата государственной регистрации данного договора Дата
В соответствии с договором уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по Данные изъяты в Адрес от Дата , заключенным между ОАО «Пензастрой» и ООО Группа Компаний «П.», ОАО «Пензастрой» приобрел права застройщика в рамках заключенных ООО ГК «П.» с участниками долевого строительства договоров долевого участия в строительстве жилого дома.
Предъявляя исковые требования к ОАО «Пензастрой» о понуждении к исполнению обязательства по договору долевого участия в строительстве Номер в части передачи ему 1/3 части спорной квартиры и взыскании неустойки, истец исходит из факта заключения Дата между ООО Группа Компаний «П.» и ОАО «Пензастрой» договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка Номер от Дата , согласно которому новый арендатор ОАО «Пензастрой» принимает в полном объеме права и обязанности по договору аренды, а также из договора уступки прав и обязанностей застройщика от Дата Таким образом, по мнению истца, обязанность по передаче доли в квартире и выплаты неустойки за нарушение сроков сдачи жилого дома перешла к ОАО «Пензастрой».
Вместе с тем, суд считает, что законных оснований для удовлетворения иска не имеется. Вывод суда основан на следующем.
Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 г. №214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу ст. 8 п. 2 вышеуказанного Федерального Закона передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Таким образом, вышеуказанные положения закона, как и положения договора долевого участия в строительстве Номер от Дата (п.п. 2.2., 3.1.2.) связывают передачу соответствующего объекта долевого строительства участнику долевого строительства, и, соответственно, принятие объекта долевого строительства с наличием разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Как установлено в ходе судебно заседания, в настоящее время 14-ти этажный 4-х секционный жилой дом, расположенный по адресу: г. Адрес достраивается и разрешение на ввод его в эксплуатацию в установленном законом порядке не получено. Представителем истца указанное обстоятельство не оспаривалось.
При таких обстоятельствах, отсутствуют законные основания для удовлетворения требования истца о понуждении ОАО «Пензастрой» исполнить обязательство по договору долевого участия в строительстве Номер в части передачи ему 1/3 части трехкомнатной квартиры №Номер (проектный), находящейся на 12 этаже, секции В 14-ти этажного 4-х секционного жилого дома, расположенного по адресу: г. Адрес .
Кроме того, исковые требования не подлежат удовлетворению и по следующим основаниям.
В силу ст. 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
Согласно ст. 307 ГК РФ:
1. В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
2. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В соответствии со ст. 308 п. 3 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).
В данном случае договор долевого участия в строительстве жилья Номер от Дата заключен между ООО Группа Компаний «П.» с одной стороны, и физическими лицами с другой стороны. Ответчик ОАО «Пензастрой» не является участником названного договора и возникших из него обязательств, то есть ответчик не является в отношении обязательства по передаче истцу индивидуально-определенной договором долевого участия квартиры стороной в обязательстве долевого участия в строительстве 14-ти этажного 4-х секционного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по Адрес .
В соответствии с договором уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по Адрес от Дата ОАО «Пензастрой» действительно приобрел права застройщика в рамках заключенных ООО ГК «П.» с участниками долевого строительства договоров долевого участия в строительстве жилого дома. Вместе с тем, путем заключения данного договора уступки прав и обязанностей застройщика жилого дома на ответчика не перешли автоматически обязанности по каждому из заключенных договоров долевого участия в строительстве жилого дома, в том числе и с истцом Мареевым М.Б., поскольку в соответствии со ст. 391, п.2 ст. 389 ГК РФ, пп. 3, 4, 5 общего договора уступки прав и обязанностей застройщика жилого дома обязанность по передаче истцу после завершения строительства объекта долевого строительства возникает у ответчика с момента заключения такого индивидуального договора уступки прав и обязанностей застройщика как надлежащим образом выраженного и оформленного согласия истца, являющегося участником долевого строительства (кредитором), на перевод долга. Индивидуальный договор уступки прав и обязанностей застройщика между Мареевым М.Б. и ОАО «Пензастрой» в настоящее время не заключен. Таким образом, на данный момент ответчик не имеет обязанностей и не должен исполнять обязательства одной из сторон (застройщика) по договору долевого участия, в том числе обязательства по передаче квартиры и уплате неустойки.
Согласно ст. 420 п. 1 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Статьей 8 ГК РФ определяются основания возникновения гражданских прав и обязанностей.
При этом законом не предусмотрено, что в связи и на основании перехода прав и обязанностей одной из сторон договора (в рамках арендного обязательства) к другому лицу, к нему же переходят права и обязанности одной из сторон другого договора (в рамках обязательства долевого участия в строительстве). То есть, обязанность выплаты неустойки за нарушение сроков сдачи в эксплуатацию жилого дома, возникшая из договора долевого участия, не могла перейти и не перешла к ответчику ОАО «Пензастрой» в связи с переходом к нему прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. ОАО «Пензастрой» приобрел права и обязанности по договору аренды земельного участка Номер от Дата только Дата (дата государственной регистрации договора уступки прав и обязанностей б/н от Дата по указанному договору аренды). Таким образом, он объективно не мог соблюсти сроки сдачи в эксплуатацию жилого дома, уже нарушенные к этому моменту ООО ГК «П.». Каких-либо действий (или бездействия), способствующих увеличению или создающих возможность увеличения имеющейся просрочки сдачи жилого дома в эксплуатацию и передачи участникам долевого строительства квартир, ответчиком не совершалось и не совершается. Вины ответчика в нарушении сроков сдачи в эксплуатацию жилого дома не имеется.
Части 1 и 2 ст. 6 Федерального Закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ предусматривают, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Согласно ст. 21 п. 1 Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 г. №214-ФЗ информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию, в том числе, о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии со ст. 19 вышеуказанного Закона:
1. Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.
2. Проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации.
4. Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.
В судебном заседании установлено, что информация о новом сроке ввода спорного жилого дома в эксплуатацию (для доведения ее до сведения всех участников долевого строительства) была размещена в изменениях к проектной декларации жилого дома по Адрес (газета «С.», спецвыпуск от Дата ). Копия данного выпуска имеется в материлах дела. Таким образом, передача объекта долевого строительства в настоящее время невозможна и противоречит положениям действующего законодательства РФ. Более того, отсутствуют и законные основания для взыскания неустойки, предусмотренные ст. 6 Федерального Закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ.
Кроме того, суд считает, что договором долевого участия, заключенным между истцом и ООО ГК «П.», не предусмотрена передача объекта долевого строительства (трехкомнатная квартира №Номер (проектный), находящаяся на 12 этаже, секции «В» Жилого дома) по частям, пропорционально доли каждого участника долевого строительства, поскольку это бы противоречило действующему законодательству РФ в отношении порядка регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимости, являвшийся объектом долевого строительства.
В соответствии с ч.2 ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве, основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Указанный передаточный акт должен быть подписан застройщиком, соответственно, со всеми участниками долевого строительства по договору либо в отношении всех них одновременно должно быть вынесено решение суда о понуждении к передаче квартиры или о регистрации права собственности в случае спора о передаче объекта долевого строительства (соответственно, судом в таком споре обязательно будут устанавливаться обстоятельства исполнения обязательств по договору участником долевого строительства и все иные обстоятельства, имеющие значение для полного и всестороннего рассмотрения дела). Кроме истца, никем из других участников долевого строительства по договору долевого участия требование о передаче доли в квартире не заявлено, в связи с этим такое самостоятельное требование истца не подлежит удовлетворению.
Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, исследовав собранные по делу доказательства в совокупности, суд считает, что в удовлетворении иска Мареева М.Б. следует отказать как необоснованном и не соответствующем нормам закона.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Иск Мареева М.Б. к ОАО «Пензастрой» о понуждении к исполнению обязательства по договору долевого участия в строительстве и взыскании неустойки оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Ленинский районный суд г. Пензы в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 18 мая 2011 года.
Судья О.В. Богатов