РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Ленинский районный суд г. Пензы
в составе председательствующего Ковтун С.Я.
при секретаре Погудаловой С.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пензе 24 июня 2011 г. гражданское дело по исковому заявлению Одинцова Ю.В. к ОАО "Пензастрой" о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья Номер от Дата ,
У С Т А Н О В И Л:
Одинцов Ю.В. обратился в Железнодорожный районный суд г. Пензы с иском к ООО Группа Компаний "Поволжье" о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья, указав, что Дата между ним и ООО Группа Компаний "Поволжье" был заключен договор долевого участия в строительстве жилья Номер , предметом которого являлось строительство однокомнатной квартиры Номер (проектный), находящейся на 3-м этаже, секция "Г", десятиэтажного пятисекционного жилого дома, расположенного по Адрес . Согласно п.3.1.1 договора застройщик обязался передать ему квартиру в 4-м квартале Дата . Свои обязательства ООО Группа Компаний "Поволжье" надлежащим образом не исполнило. Кроме того, для завершения строительства дом передан ОАО "Пензастрой". Свои обязательства по оплате вклада, предусмотренные п.5.2 договора он исполнил в полном объеме, что подтверждается справкой ООО Группа Компаний "Поволжье" Номер от Дата Дата он обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области с требованием о государственной регистрации договора долевого участия Номер от Дата , однако в государственной регистрации было отказано в связи с непредставлением необходимых документов. Договор Номер от Дата совершен в требуемой форме с указанием всех существенных условий договора: определен подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, цена договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства, в связи с чем, считал, что данный договор являлся заключенным. Он полностью исполнил свои обязательства по договору, что подтверждается справкой об оплате квартиры. То обстоятельство, что ОАО "Пензастрой" приняло на себя обязательства застройщика, не может служить основанием для отказа в регистрации договора, т.к. права и обязанности по договорам долевого участия переходят к новым застройщикам на тех же условиях, что и у прежнего застройщика. Отказ в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья Номер от Дата нарушил его права.
На основании изложенного, в соответствии со ст.ст.12,165 ГК РФ, ст.ст.4,16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ, просил суд зарегистрировать договор Номер долевого участия в строительстве однокомнатной квартиры Номер (номер проектный), находящейся на 3-м этаже секция "Г" 10-ти этажного пятисекционного жилого дома, расположенного по адресу: Адрес , заключенный между ним и ООО Группа Компаний "Поволжье".
Определением Железнодорожного районного суда г. Пензы от 4 мая 2011 г. была произведена замена ненадлежащего ответчика ООО Группа Компаний "Поволжье" на надлежащего ответчика ОАО "Пензастрой".
Определением Железнодорожного районного суда г. Пензы от 4 мая 2011 г. гражданское дело по иску Одинцова Ю.В. к ОАО "Пензастрой" о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья передано по подсудности в Ленинский районный суд г. Пензы.
Истец Одинцов Ю.В. в судебном заседании поддержал исковые требования.
Представитель ответчика ОАО «Пензастрой» Сухомлинов О.И., действующий на основании доверенности, в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился по основаниям, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области в судебное заседание не явился, в письменном отзыве на исковое заявление принятие решения по делу полагал на усмотрение суда, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель третьего лица ООО Группа Компаний "Поволжье" в судебное заседание не явился, в письменном заявлении принятие решения по делу полагал на усмотрение суда, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Дата между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы и ООО «Э.» был заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: Адрес на срок до Дата для поэтапного проектирования и завершения его застройки (л.д.178-179). На основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от Дата Номер , заключенного Дата между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы (арендодатель), ООО «Э.» (арендатор), ООО Группа Компаний «Поволжье» (новый арендатор), к последнему перешли права и обязанности ООО «Э.» по договору аренды указанного земельного участка (л.д.148). Дополнительным соглашением от Дата срок действия договора аренды земельного участка Номер от Дата был продлен до Дата На предоставленном земельном участке согласно разрешению Номер , выданному Администрацией г. Пензы Дата , ООО Группа Компаний «Поволжье» начало осуществлять строительство 10-ти этажного 5-ти секционного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и встроено-пристроенным детским садом на 40 мест (1-я очередь – секции "Б", "В", "Г", "Д") (л.д.163). Согласно положительному заключению государственной экспертизы Номер , утвержденному начальником Управления государственной экспертизы по Пензенской области Дата , по рабочему проекту строительства ООО Группа Компаний «Поволжье» планировалось строительство 10-ти этажного 5-ти секционного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и встроено-пристроенным детским садом на 40 мест по Адрес (1-я очередь строительства – секции "Б", "В", "Г", "Д") (л.д.168-176).
Дата между Жилищно-строительным кооперативом "А." (кооператив) и Одинцовым Ю.В. (пайщик) был заключен договор о порядке оплаты паевых взносов и порядке предоставления недвижимости Номер , согласно которому кооператив обязался в течение 45 дней предоставить в собственность пайщику однокомнатную квартиру Номер (номер проектный) общей площадью 42,38 кв.м., расположенную на 7-м этаже секция "В" кирпичного 10-ти этажного трехсекционного жилого дома по адресу: Адрес , участок Номер между Адрес , кадастровый номер Номер . Стоимость квартиры составляла ... руб. Планируемый срок окончания строительства – 4 квартал Дата . (л.д.139-140). В материалах дела имеются квитанции об оплате Одинцовым Ю.В. в ЖСК «А.» ... руб. (Дата ), ... руб. (Дата ), ... руб. (Дата ) (л.д. 146).
После получения ООО "Группа Компаний "Поволжье" разрешительных документов на строительство, Дата ЖСК «А.» и Одинцов Ю.В. заключили соглашение о расторжении договора о порядке оплаты паевых взносов и порядке предоставления недвижимости Номер от Дата и всех дополнительных соглашений к нему. Сторонами было предусмотрено, что ЖСК «А.» возвращает Одинцову Ю.В. внесенные по договору денежные средства в размере ... руб. в срок до Дата (л.д. 147). Во исполнение указанного соглашения ЖСК «А.» на основании акта от Дата передало Одинцову Ю.В. выданный ООО Группа Компаний "Поволжье" простой вексель на указанную сумму (л.д. 144).
Дата между ООО Группа Компаний "Поволжье" и Одинцовым Ю.В. был заключен договор долевого участия в строительстве жилья Номер в отношении однокомнатной квартиры Номер (номер проектный), находящейся на 3-м этаже, секция «Г», общей площадью финансируемой доли строительства 43,28 кв.м., в том числе общей площадью квартиры - 39,27 кв.м. и 1/2 площади лоджии - 3,98 кв.м. (из расчета площади лоджии – 7,95 кв.м.), в десятиэтажном пятисекционном жилом доме со встроенными нежилыми помещениями и встроено-пристроенным детским садом на 40 мест (1-я очередь – секции "Б", "В", "Г", "Д"), расположенном по адресу: Адрес (л.д.8-12). В соответствии с пунктом 5.2 договора, устанавливающим общий размер вклада дольщика на момент заключения договора в размере ... руб., Одинцовым Ю.В. Дата был передан ООО Группа Компаний "Поволжье" простой вексель на указанную сумму, о чем был составлен акт приема-передачи векселя (л.д. 145). Дата главным бухгалтером ООО Группа Компаний "Поволжье" Одинцову Ю.В. была выдана справка о том, что он полностью исполнил взятые на себя обязательства по оплате договора долевого участия в строительстве жилья Номер от Дата в сумме ... руб. (л.д. 7). Однако в установленном порядке договор не прошел государственную регистрацию. По факту хищения путем мошенничества неустановленными лицами ООО Группа Компаний "Поволжье" денежных средств участников долевого строительства жилья по признакам преступления, предусмотренного ст. 159 УК РФ, было возбуждено уголовное дело, которое находится в производстве следственной части СУ при УМВД России по Пензенской области (л.д.52).
На основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка Номер от Дата , заключенному Дата между Управлением по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы (арендодатель), ООО Группа Компаний «Поволжье» (арендатор), ОАО «Пензастрой» (новый арендатор), к последнему перешло право аренды на земельный участок площадью 104306 кв. м, расположенный по адресу: Адрес , для поэтапного проектирования и завершения его застройки (л.д.149). Дата между ООО Группа Компаний «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» был заключен договор уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по Адрес , согласно которому ООО Группа Компаний «Поволжье» уступило, а ОАО «Пензастрой» приняло на себя в полном объеме права и обязанности первого по заключенным договорам долевого участия в строительстве 10-этажного 5-ти секционного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и встроено-пристроенным детским садом по Адрес (л.д.150-152).
Из пояснений истца Одинцова Ю.В., данных им в ходе судебного заседания, следует, что он своевременно не обращался в ООО Группа Компаний "Поволжье" с заявлением о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья по причине юридической неграмотности. После того, как ему стало известно о необходимости регистрации договора, он предпринимал попытки обратиться в ООО Группа Компаний "Поволжье" с данным вопросом, но офис компании был закрыт. В ином порядке произвести государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве жилья не представлялось возможным. В Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области Одинцову Ю.В. было отказано в регистрации договора в связи с отсутствием второго экземпляра правоустанавливающего документа, заявления застройщика на государственную регистрацию указанного договора долевого участия в строительстве жилья, плана описания объекта долевого строительства и документа об оплате государственной пошлины за регистрацию договора от застройщика (л.д.5-6).
Не имея возможности зарегистрировать договор в регистрирующем органе, Одинцов Ю.В. обратился в суд с требованием о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья Номер от Дата
Согласно ч. 1, 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Согласно ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В соответствии со ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются: 1) разрешение на строительство; 2) проектная декларация; 3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; 4) договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, при государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, и помещены в дело правоустанавливающих документов.
В соответствии с ч. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В соответствии с п. 1 ст. ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
С учетом положений действующего законодательства, обстоятельств дела, суд приходит к выводу, что объективных препятствий для неисполнения ОАО «Пензастрой» обязанности по обращению в компетентный орган с заявлением о государственной регистрации договора не имеется, так как существенные условия договора долевого участия в строительстве жилья были определены. После перехода к ОАО «Пензастрой» прав и обязанностей ООО Группа Компаний "Поволжье" по договорам долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: Адрес , на основании договора от Дата к ответчику перешли в том числе права и обязанности застройщика по договору, заключенному Дата с Одинцовым Ю.В.
Не признавая исковые требования, ОАО «Пензастрой» полагало, что обязанность по регистрации договора долевого участия в строительстве у него отсутствует. Однако, как следует из содержания договора от Дата уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по Адрес , заключенного между ОАО «Пензастрой» и ООО Группа Компаний "Поволжье", правовой статус всех участников долевого строительства, независимо от момента внесения регистрационной записи в отношении них в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ранее или позднее даты заключения настоящего договора), по отношению к новому застройщику идентичен (л.д. 150). Из пояснений Одинцова Ю.В. следует, что после того как в Дата он узнал о том, что договор долевого участия необходимо регистрировать, он обращался в ООО Группа Компаний "Поволжье", но двери их офиса были закрыты. Зарегистрировать данный договор в отсутствие заявления ООО Группа Компаний "Поволжье" не представлялось возможным. Доказательств обратного суду представлено не было. Оснований не доверять показаниям истца у суда также не имеется. Доказательства, подтверждающие возврат истцу денежных средств, оплаченных за квартиру, а также совершение каких-либо действий в связи с этим, в материалах дела отсутствуют. Таким образом, уклонение ОАО «Пензастрой» в настоящее время от государственной регистрации договора долевого участия в строительстве квартиры истца нарушает его права, а также свидетельствует о несоблюдении ответчиком принятых на себя обязательств.
Пунктом 5.2 договора долевого участия в строительстве жилья предусмотрено, что общий размер вклада в сумме ... руб. подлежит уплате до Дата включительно. Исполнение Одинцовым Ю.В. данной обязанности подтверждается актом приема-передачи векселя на указанную сумму от Дата (л.д.145), справкой ООО "Группа Компаний "Поволжье" об исполнении Одинцовым Ю.В. в полном объеме обязательств по оплате договора долевого участия в строительстве жилья (л.д.7). Основания полагать, что стоимость квартиры в размере ... руб. не была оплачена Одинцовым Ю.В. при заключении с ЖСК «А.» договора о порядке оплаты паевых взносов и порядке предоставления недвижимости Номер от Дата отсутствуют. В материалах дела имеются квитанции, подтверждающие передачу Одинцовым Ю.В. в ЖСК "А." в счет оплаты стоимости квартиры, денежных средств на общую сумму ... руб., которые находились в ООО Группа Компаний "Поволжье" (л.д.146).
Уклонение ОАО «Пензастрой» от проведения государственной регистрации заключенного с Одинцовым Ю.В. договора долевого участия в строительстве повлечет тем самым нарушение прав и законных интересов истца по сравнению с другими участниками долевого строительства, которые зарегистрировали договоры в установленном порядке, поскольку государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве является гарантией защиты, в том числе судебной, их прав, законных интересов и имущества. Данный вывод следует из пункта 1 статьи 2 и статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которым регламентировано, что на государственную регистрацию представляются документы, подтверждающие право застройщика на привлечение денежных средств участников долевого строительства. Кроме того, государственная регистрация договора участия в долевом строительстве направлена также на пресечение заключения нескольких договоров на один и тот же объект строительства, поскольку в силу пункта 3.1 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства является основанием для отказа в государственной регистрации.
Суд принимает во внимание, что из выписки из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Номер от Дата (л.д.54-138) следует, что регистрация договора долевого участия в строительстве однокомнатной квартиры Номер секции «Г» в доме по Адрес до настоящего времени не производилась.
Таким образом, бездействие ответчика по государственной регистрации договора долевого участия от Дата , заключенного с Одинцовым Ю.В., который исполнил свои обязательства по оплате стоимости квартиры в полном объеме, может повлечь ограничение юридического равенства участников долевого строительства, автономии их воли и имущественной самостоятельности.
При таких обстоятельствах суд признает исковые требования Одинцова Ю.В. обоснованными и считает необходимым произвести государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве жилья Номер от Дата , заключенного между Одинцовым Ю.В. и ООО Группа Компаний "Поволжье" в отношении однокомнатной квартиры Номер (номер проектный), находящейся на 3-м этаже, секция «Г», общей площадью финансируемой доли строительства 43,28 кв.м., в том числе общей площадью квартиры - 39,27 кв.м. и 1/2 площади лоджии - 3,98 кв.м. (из расчета площади лоджии – 7,95 кв.м.), в десятиэтажном пятисекционном жилом доме со встроенными нежилыми помещениями и встроено-пристроенным детским садом на 40 мест (1-я очередь – секции "Б", "В", "Г", "Д"), расположенного по адресу: Адрес .
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Одинцова Ю.В. удовлетворить.
Произвести государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве жилья Номер от Дата , заключенного между Одинцовым Ю.В. и ООО Группа Компаний «Поволжье» в отношении однокомнатной квартиры Номер (номер проектный), находящейся на 3-м этаже, секция «Г», общей площадью финансируемой доли строительства 43,28 кв.м., в том числе общей площадью квартиры - 39,27 кв.м. и 1/2 площади лоджии - 3,98 кв.м. (из расчета площади лоджии – 7,95 кв.м.), в десятиэтажном пятисекционном жилом доме со встроенными нежилыми помещениями и встроено-пристроенным детским садом на 40 мест (1-я очередь – секции "Б", "В", "Г", "Д"), расположенного по адресу: Адрес , с размером вклада дольщика на момент заключения договора - Дата - ... руб. в отсутствие заявления застройщика на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, в отсутствие документов с описанием объекта долевого строительства, составленного застройщиком и согласованного с Одинцовым Ю.В., с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства и в отсутствие второго экземпляра подлинника договора участия в долевом строительстве.
Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Ленинский районный суд г. Пензы в течение 10 дней, начиная с 29 июня 2011 г.
СУДЬЯ С.Я. КОВТУН