РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Ленинский районный суд г. Пензы
в составе председательствующего Ковтун С.Я.
при секретаре Погудаловой С.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пензе 28 июня 2011 г. гражданское дело по исковому заявлению Драловой Е.В. к ОАО "Пензастрой" о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья Номер от Дата ,
У С Т А Н О В И Л:
Дралова Е.В. обратилась в Железнодорожный районный суд г. Пензы с иском к ООО Группа Компаний "Поволжье" о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья, указав, что Дата между ней и ООО Группа Компаний "Поволжье" в лице генерального директора Т.А. был заключен договор долевого участия в строительстве жилья Номер , согласно которому застройщик обязался предоставить в будущем однокомнатную квартиру Номер общей площадью Данные изъяты кв.м., находящуюся на 8-м этаже кирпичного дома переменной этажности, секция "В", расположенного по Адрес . Оплата по договору произведена ею в полном объеме в размере Данные изъяты путем передачи простого векселя ООО Группа Компаний "Поволжье" по номинальной стоимости Данные изъяты в счет оплаты по данному договору, о чем составлен акт приема-передачи векселя от Дата , и внесения денежных средств в кассу предприятия, что подтверждается копиями квитанций к приходному кассовому ордеру. Согласно п.9.1 указанного договора, ст.25 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ, договор долевого участия в строительстве жилья подлежит государственной регистрации. Дата она обратилась в ООО Группа Компаний "Поволжье" с требованием зарегистрировать договор, однако ее обращение было проигнорировано, поскольку в настоящее время деятельность ООО Группа Компаний "Поволжье" приостановлена на основании решения Арбитражного суда Пензенской области. Обратившись за разъяснением к руководству ООО Группа Компаний "Поволжье", она узнала, что права и обязанности по договору аренды земельного участка от Дата , на котором расположен многоквартирный дом, ООО Группа Компаний "Поволжье" уступило ОАО "Пензастрой". На ее обращение в ОАО "Пензастрой" ей было предложено для подтверждения своих прав на спорную квартиру обратиться в суд, поскольку договор не прошел государственную регистрацию. На обращение в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора долевого участия ей было отказано и рекомендовано обратиться в суд. Согласно п.2.2 договора долевого участия в строительстве жилья Номер от Дата , правом на оформление квартиры в собственность дольщик наделяется после выполнения обязательств по финансированию в полном объеме завершения строительства жилого дома и его приемки государственной приемной комиссией, подписания акта приема-передачи. Заключенный между ней и ООО Группа Компаний "Поволжье" договор соответствует требованиям, предъявляемым к договорам данного вида, и законодательству РФ. Однако ООО Группа Компаний "Поволжье" уклоняется от подачи заявления о государственной регистрации в связи с приостановлением его деятельности, чем нарушены ее права.
На основании изложенного, в соответствии со ст.ст.164,165 ГК РФ, ч.1 ст.16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", просила суд вынести решение о регистрации договора долевого участия в строительстве жилья Номер от Дата в части однокомнатной квартиры свободной планировки Номер (номер проектный), находящейся на 8-м этаже, секция «В», общей площадью финансируемой части строительства Данные изъяты кв.м., в том числе общей площадью квартиры - Данные изъяты кв.м. и Данные изъяты площади лоджии - Данные изъяты кв.м. (из расчета площади лоджии – Данные изъяты кв.м.), заключенного между ней и ООО Группа Компаний "Поволжье".
Определением Железнодорожного районного суда г. Пензы от 10 мая 2011 г. была произведена замена ненадлежащего ответчика ООО Группа Компаний "Поволжье" на надлежащего ответчика ОАО "Пензастрой".
Определением Железнодорожного районного суда г. Пензы от 10 мая 2011 г. гражданское дело по иску Драловой Е.В. к ОАО "Пензастрой" о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья передано по подсудности в Ленинский районный суд г. Пензы.
Истица Дралова Е.В. и ее представитель Демидова Е.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании поддержали исковые требования.
Представитель ответчика ОАО «Пензастрой» Сухомлинов О.И., действующий на основании доверенности, в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился по основаниям, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области в судебное заседание не явился, в письменном отзыве на исковое заявление принятие решения по делу полагал на усмотрение суда, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель третьего лица ООО Группа Компаний "Поволжье" в судебное заседание не явился, в письменном заявлении принятие решения по делу полагал на усмотрение суда, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Дата между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы и ООО «Э» был заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: Адрес на срок до Дата для поэтапного проектирования и завершения его застройки (л.д.156-158,т.1). На основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от Дата Номер , заключенного Дата между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы (арендодатель), ООО «Э» (арендатор), ООО Группа Компаний «Поволжье» (новый арендатор), к последнему перешли права и обязанности ООО «Э» по договору аренды указанного земельного участка (л.д.154,т.1). Дополнительным соглашением от Дата срок действия договора аренды земельного участка Номер от Дата был продлен до Дата На предоставленном земельном участке согласно разрешению Номер , выданному Администрацией г. Пензы Дата , ООО Группа Компаний «Поволжье» начало осуществлять строительство 10-ти этажного 5-ти секционного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и встроено-пристроенным детским садом на 40 мест (1-я очередь – секции "Б", "В", "Г", "Д") (л.д.180,т.1). Согласно положительному заключению государственной экспертизы Номер , утвержденному начальником Управления государственной экспертизы по Пензенской области Дата , по рабочему проекту строительства ООО Группа Компаний «Поволжье» планировалось строительство 10-ти этажного 5-ти секционного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и встроено-пристроенным детским садом на 40 мест по Адрес (1-я очередь строительства – секции "Б", "В", "Г", "Д") (л.д.161-169,т.1).
Дата между ООО Группа Компаний "Поволжье" (застройщик) и Драловой Е.В. (участник долевого строительства) был заключен предварительный договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома Номер , согласно которому застройщик обязался в предусмотренный основным договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства – однокомнатную квартиру Номер (номер проектный) планируемой общей площадью с учетом Данные изъяты площади лоджии Данные изъяты кв.м., расположенную на 8-м этаже секция "В" 10-ти этажного пятисекционного жилого дома с нежилыми помещениями и встроено-пристроенным детским садом по адресу: Адрес , а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную цену договора и принять объект долевого строительства. Стоимость квартиры составляла Данные изъяты. В соответствии с п.2.2.2 договора указанная сумма подлежала уплате в рассрочку, первоначальный взнос в размере Данные изъяты должен быть оплачен Дата Планируемый срок ввода жилого дома в эксплуатацию – Дата . (л.д.141-143,т.1). Сторонами предусматривалось, что основной договор будет заключен после получения разрешения на строительство жилого дома, выданного Администрацией г. Пензы и размещения проектной декларации в соответствии с положениями Федерального закона №214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ". Как следует из содержания договора займа от Дата , Дралова Е.В. передала в собственность ООО ФПГ "П" денежные средства в размере Данные изъяты на срок до Дата (л.д.139,т.1). В материалах дела имеются квитанции об оплате Драловой Е.В. в ООО ФПГ «П» Данные изъяты руб. (Дата ), Данные изъяты руб. (Дата ), Данные изъяты руб. (Дата ), Данные изъяты руб. (Дата ), Данные изъяты руб. (Дата ), Данные изъяты руб. (Дата ), Данные изъяты руб. (Дата ), Данные изъяты руб. (Дата ), Данные изъяты руб. (Дата ), Данные изъяты руб. (Дата ), Данные изъяты руб. (Дата ), Данные изъяты руб. (Дата ), Данные изъяты руб. (Дата ), всего на сумму Данные изъяты (л.д. 10,11,12,140,т.1).
После получения ООО Группа Компаний "Поволжье" разрешительных документов на строительство, Дата Дралова Е.В. и ООО ФПГ «П» заключили соглашение о расторжении договора займа от Дата Сторонами было предусмотрено, что ООО ФПГ "П" возвращает Драловой Е.В. переданные ею ранее денежные средства в размере Данные изъяты руб. в срок до Дата (л.д. 144,т.1). Во исполнение указанного соглашения ООО ФПГ «П» на основании акта от Дата передало Драловой Е.В. выданный ООО Группа Компаний "Поволжье" простой вексель на указанную сумму (л.д. 146,т.1).
Дата между ООО Группа Компаний "Поволжье" и Драловой Е.В. был заключен договор долевого участия в строительстве жилья Номер в отношении однокомнатной квартиры свободной планировки Номер (номер проектный), находящейся на 8-м этаже, секция «В», общей площадью финансируемой части строительства Данные изъяты кв.м., в том числе общей площадью квартиры - Данные изъяты кв.м. и Данные изъяты площади лоджии - Данные изъяты кв.м. (из расчета площади лоджии – Данные изъяты кв.м.), в десятиэтажном пятисекционном жилом доме со встроенными нежилыми помещениями и встроено-пристроенным детским садом на 40 мест (1-я очередь – секции "Б", "В", "Г", "Д"), расположенном по адресу: Адрес (л.д.13-17,т.1). В соответствии с п. 5.2 договора общий размер вклада дольщика на момент заключения договора был установлен в размере Данные изъяты, Драловой Е.В. Дата был передан ООО Группа Компаний "Поволжье" простой вексель на сумму Данные изъяты, о чем был составлен акт приема-передачи векселя (л.д. 147,т.1). Дополнительным соглашением к договору долевого участия в строительстве жилья Номер от Дата график внесения платежей был изменен. Однако в установленном порядке договор долевого участия в строительстве жилья Номер от Дата не прошел государственную регистрацию. По факту хищения путем мошенничества неустановленными лицами ООО Группа Компаний "Поволжье" денежных средств участников долевого строительства жилья по признакам преступления, предусмотренного ст. 159 УК РФ, было возбуждено уголовное дело, которое находится в производстве следственной части СУ при УМВД России по Пензенской области (л.д.46,т.1).
На основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка Номер от Дата , заключенному Дата между Управлением по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы (арендодатель), ООО Группа Компаний «Поволжье» (арендатор), ОАО «Пензастрой» (новый арендатор), к последнему перешло право аренды на земельный участок площадью Данные изъяты кв. м, расположенный по адресу: Адрес , для поэтапного проектирования и завершения его застройки (л.д.153,т.1). Дата между ООО Группа Компаний «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» был заключен договор уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по Адрес , согласно которому ООО Группа Компаний «Поволжье» уступило, а ОАО «Пензастрой» приняло на себя в полном объеме права и обязанности первого по заключенным договорам долевого участия в строительстве 10-этажного 5-ти секционного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и встроено-пристроенным детским садом по Адрес (л.д.150-152,т.1).
На обращение Драловой Е.В. с просьбой произвести предусмотренные действующим законодательством действия по регистрации договора долевого участия в строительстве жилья Номер от Дата ОАО «Пензастрой» ответило отказом, указав, что не является стороной указанного договора (л.д. 18,т.1). В ином порядке произвести государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве жилья не представлялось возможным. В Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области Драловой Е.В. было отказано в регистрации договора в связи с отсутствием второго экземпляра правоустанавливающего документа, плана описания объекта долевого строительства, заявления застройщика на государственную регистрацию указанного договора долевого участия и документа об оплате государственной пошлины за регистрацию договора от застройщика (л.д.19-20,т.1).
Не имея возможности зарегистрировать договор в регистрирующем органе, Дралова Е.В. обратилась в суд с требованием о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья Номер от Дата
Согласно ч. 1, 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Согласно ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В соответствии со ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются: 1) разрешение на строительство; 2) проектная декларация; 3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; 4) договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, при государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, и помещены в дело правоустанавливающих документов.
В соответствии с ч. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В соответствии с п. 1 ст. ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
С учетом положений действующего законодательства, обстоятельств дела, суд приходит к выводу, что объективных препятствий для неисполнения ОАО «Пензастрой» обязанности по обращению в компетентный орган с заявлением о государственной регистрации договора не имеется, так как существенные условия договора долевого участия в строительстве жилья были определены. После перехода к ОАО «Пензастрой» прав и обязанностей ООО Группа Компаний "Поволжье" по договорам долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: Адрес , на основании договора от Дата к ответчику перешли в том числе права и обязанности застройщика по договору, заключенному Дата с Драловой Е.В.
Не признавая исковые требования, ОАО «Пензастрой» полагало, что обязанность по регистрации договора долевого участия в строительстве у него отсутствует. Однако, как следует из содержания договора от Дата уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по Адрес , заключенного между ОАО «Пензастрой» и ООО Группа Компаний "Поволжье", правовой статус всех участников долевого строительства, независимо от момента внесения регистрационной записи в отношении них в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ранее или позднее даты заключения настоящего договора), по отношению к новому застройщику идентичен (л.д.150,т.1). Из пояснений Драловой Е.В. следует, что зарегистрировать договор ранее не представилось возможным. Начиная с даты заключения договора, она неоднократно обращалась в ООО Группа Компаний «Поволжье» по вопросу регистрации договора, однако от проведения регистрации застройщик уклонялся, ссылаясь на различные обстоятельства. Зарегистрировать данный договор в отсутствие заявления ООО Группа Компаний «Поволжье» не представлялось возможным. Доказательств обратного суду представлено не было. Оснований не доверять показаниям истицы у суда также не имеется. Доказательства, подтверждающие возврат истице денежных средств, оплаченных за квартиру, а также совершение каких-либо действий в связи с этим, в материалах дела отсутствуют. Таким образом, уклонение ОАО «Пензастрой» в настоящее время от государственной регистрации договора долевого участия квартиры истицы нарушает ее права, а также свидетельствует о несоблюдении ответчиком принятых на себя обязательств.
Пунктом 5.2 договора долевого участия в строительстве жилья предусмотрено, что общий размер вклада в сумме Данные изъяты подлежит уплате до Дата включительно. Из пояснений Драловой Е.В. следует, что всего в счет оплаты стоимости приобретаемой квартиры ею было внесено Данные изъяты руб. Дата ей стало известно, что финансовое положение ООО Группа Компаний "Поволжье" значительно ухудшилось, имелись предпосылки прекращения деятельности общества, строительство дома не велось, в связи с чем, она закончила вносить платежи согласно графику. Данное обстоятельство подтверждается сообщением следственной части СУ при УМВД России по Пензенской области от Дата Номер , согласно которому уголовное дело по факту хищения путем мошенничества неустановленными лицами ООО Группа Компаний "Поволжье" денежных средств участников долевого строительства жилья по признакам преступления, предусмотренного ст. 159 УК РФ, было возбуждено Дата (л.д.46,т.1). После регистрации договора Дралова Е.В. готова доплатить ОАО "Пензастрой" неоплаченную стоимость квартиры в размере Данные изъяты.
Таким образом, уклонение ОАО «Пензастрой» от проведения государственной регистрации заключенного с Драловой Е.В. договора долевого участия в строительстве повлечет тем самым нарушение прав и законных интересов истицы по сравнению с другими участниками долевого строительства, которые зарегистрировали договоры в установленном порядке, поскольку государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве является гарантией защиты, в том числе судебной, их прав, законных интересов и имущества. Данный вывод следует из пункта 1 статьи 2 и статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которым регламентировано, что на государственную регистрацию представляются документы, подтверждающие право застройщика на привлечение денежных средств участников долевого строительства. Кроме того, государственная регистрация договора участия в долевом строительстве направлена также на пресечение заключения нескольких договоров на один и тот же объект строительства, поскольку в силу пункта 3.1 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства является основанием для отказа в государственной регистрации.
Суд принимает во внимание, что из выписки из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Номер от Дата (л.д.55-138,т.1) следует, что регистрация договора долевого участия в строительстве однокомнатной квартиры Номер секции «В» в доме по Адрес до настоящего времени не производилась.
Таким образом, бездействие ответчика по государственной регистрации договора долевого участия от Дата , заключенного с Драловой Е.В., может повлечь ограничение юридического равенства участников долевого строительства, автономии их воли и имущественной самостоятельности.
При таких обстоятельствах суд признает исковые требования Драловой Е.В. обоснованными и считает необходимым произвести государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве жилья Номер от Дата , заключенного между Драловой Е.В. и ООО Группа Компаний «Поволжье» в отношении однокомнатной квартиры свободной планировки Номер (номер проектный), находящейся на 8-м этаже, секция «В», общей площадью финансируемой части строительства Данные изъяты кв.м., в том числе общей площадью квартиры - Данные изъяты кв.м. и Данные изъяты площади лоджии - Данные изъяты кв.м. (из расчета площади лоджии – Данные изъяты кв.м.), в десятиэтажном пятисекционном жилом доме со встроенными нежилыми помещениями и встроено-пристроенным детским садом на 40 мест (1-я очередь – секции "Б", "В", "Г", "Д"), расположенного по адресу: Адрес , с вкладом дольщика подлежащего оплате в размере Данные изъяты.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Драловой Е.В. удовлетворить.
Произвести государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве жилья Номер от Дата , заключенного между Драловой Е.В. и ООО Группа Компаний «Поволжье» в отношении однокомнатной квартиры свободной планировки Номер (номер проектный), находящейся на 8-м этаже, секция «В», общей площадью финансируемой части строительства Данные изъяты кв.м., в том числе общей площадью квартиры - Данные изъяты кв.м. и Данные изъяты площади лоджии - Данные изъяты кв.м. (из расчета площади лоджии – Данные изъяты кв.м.), в десятиэтажном пятисекционном жилом доме со встроенными нежилыми помещениями и встроено-пристроенным детским садом на 40 мест (1-я очередь – секции "Б", "В", "Г", "Д"), расположенного по адресу: Адрес , с вкладом дольщика подлежащего оплате в размере Данные изъяты в отсутствие заявления застройщика на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, в отсутствие документов с описанием объекта долевого строительства, составленного застройщиком и согласованного с Драловой Е.В., с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства и в отсутствие второго экземпляра подлинника договора участия в долевом строительстве.
Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Ленинский районный суд г. Пензы в течение 10 дней, начиная с 4 июля 2011 г.
СУДЬЯ С.Я. КОВТУН