РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Ленинский районный суд г. Пензы
в составе председательствующего Ковтун С.Я.
при секретаре Погудаловой С.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пензе 19 июля 2011 г. гражданское дело по исковому заявлению Теплова А.В. к ОАО "Пензастрой" о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья Номер от Дата ,
У С Т А Н О В И Л:
Теплов А.В. обратился в Железнодорожный районный суд г. Пензы с иском к ООО Группа Компаний "Поволжье" о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья, указав, что Дата между ним и ООО Группа Компаний "Поволжье" был заключен договор долевого участия в строительстве жилья Номер . Согласно условиям данного договора он был привлечен к финансированию строительства четырнадцатиэтажного четырехсекционного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями (магазин, офисы), расположенного по строительному адресу: Адрес . Он обязался инвестировать строительство жилого дома в части двухкомнатной квартиры Номер (проектный), находящейся на 4-м этаже, секция «А», общей площадью с учетом холодных помещений – Данные изъяты кв.м. Согласно п.9.1 договора от Дата , данный документ должен быть сдан в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для осуществления государственной регистрации в течение 30-ти календарных дней с момента подписания. Однако до настоящего времени регистрация договора не производилась. Сразу после заключения договора он был вынужден уехать в командировку, откуда вернулся только Дата После приезда он обратился в офис ООО Группа Компаний "Поволжье" по вопросу государственной регистрации договора. Он не получил четкого ответа на свое обращение о том, когда и как можно осуществить государственную регистрацию, и ему было предложено уточнить все по телефону. Однако на телефонные звонки ему также ничего конкретного не сообщили. Дата он обратился в ООО Группа Компаний "Поволжье" с письменным заявлением, ответа на которое не последовало. Дата он повторно обратился в ООО Группа Компаний "Поволжье" с письменным заявлением о принятии мер для государственной регистрации договора. Письмом Номер от Дата ему было сообщено, что в связи с большой загруженностью УФРС по Пензенской области, в ООО Группа Компаний "Поволжье" образовалась очередь из желающих зарегистрировать договоры, в связи с чем ему было рекомендовано обратиться с данным вопросом в апреле. Однако в апреле ситуация не изменилась. Сложность заключалась еще и в том, что в то время у него был очень напряженный график работы и он не мог отлучаться по своим личным делам. Дата он вновь направил письмо в ООО Группа Компаний "Поволжье", однако вновь безрезультатно. Ему устно объяснили, что возникли проблемы с уплатой государственной пошлины, но при этом заверили, что его квартира будет достроена, он ее получит и сможет надлежащим образом оформить все права на нее. В настоящее время ему стало известно, что ООО Группа Компаний "Поволжье" не является застройщиком дома, где им была приобретена квартира, все права застройщика переданы ОАО "Пензастрой". Государственная регистрация договора долевого участия в строительстве жилья Номер от Дата не может быть произведена по причине отсутствия заявления застройщика, чем нарушены его права участника долевого строительства, поскольку правоустанавливающий документ на приобретенную квартиру у него отсутствует.
На основании изложенного в соответствии со ст.ст.164,165 ГК РФ, просил суд вынести решение о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья Номер от Дата , заключенного между ним и ООО Группа Компаний "Поволжье" в части двухкомнатной квартиры Номер (проектный), общей площадью с учетом холодных помещений Данные изъяты кв.м., находящейся на 4-м этаже в секции "А" строящегося четырнадцатиэтажного четырехсекционного жилого дома, расположенного по строительному адресу: Адрес .
Определением Железнодорожного районного суда г. Пензы от 19 мая 2011 г. была произведена замена ненадлежащего ответчика ООО Группа Компаний "Поволжье" на надлежащего ответчика ОАО "Пензастрой".
Определением Железнодорожного районного суда г. Пензы от 24 мая 2011 г. гражданское дело по иску Теплова А.В. к ОАО "Пензастрой" о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья передано по подсудности в Ленинский районный суд г. Пензы.
Истец Теплов А.В. в судебное заседание не явился, в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель истца Панин С.Ю., действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержал исковые требования.
Представитель ответчика ОАО «Пензастрой», представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области и ООО Группа Компаний "Поволжье" в судебное заседание не явились, в письменных заявлениях просили рассмотреть дело в их отсутствие.
Выслушав объяснения представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Дата между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы и ООО «Э» был заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: Адрес на срок до Дата для поэтапного проектирования и завершения его застройки (л.д.66-67,т.1). На основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от Дата Номер , заключенного Дата между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы (арендодатель), ООО «Э» (арендатор), ООО Группа Компаний «Поволжье» (новый арендатор), к последнему перешли права и обязанности ООО «Э» по договору аренды указанного земельного участка (л.д.69,т.1). Дополнительным соглашением от Дата срок действия договора аренды земельного участка Номер от Дата был продлен до Дата (л.д.70-72,т.1). На предоставленном земельном участке согласно разрешению Номер , выданному Администрацией г. Пензы Дата , ООО Группа Компаний «Поволжье» начало осуществлять строительство 14-ти этажного 4-х секционного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, расположенного по адресу: Адрес (л.д.92,т.1). Согласно положительному заключению Номер по рабочему проекту строительства ООО Группа Компаний «Поволжье» планировалось строительство жилого дома переменной этажности (секции А и Б – 15 этажные, секции В и Г – 14 этажные), в котором должны были располагаться 378 квартир (в том числе 189 однокомнатных, 162 двухкомнатных, 27 трехкомнатных) общей площадью Данные изъяты кв.м. (л.д.50-64,т.1).
Дата между ООО Группа Компаний "Поволжье" и Тепловым А.В. был заключен договор долевого участия в строительстве жилья Номер в отношении двухкомнатной квартиры Номер (проектный), находящейся на 4-м этаже, секция «А», жилой площадью Данные изъяты кв.м., приведенной площадью: лоджии (балкона) – Данные изъяты кв.м., общей площадью с учетом холодных помещений – Данные изъяты кв.м., в четырнадцатиэтажном четырехсекционном жилом доме со встроенными нежилыми помещениями (магазин, офисы), расположенном по строительному адресу: Адрес (л.д.4-6,т.1). В соответствии с п.5.2 договора общий размер вклада дольщика на момент заключения договора устанавливался в размере Данные изъяты руб. В материалах дела имеются квитанции об оплате Тепловым А.В. в ООО Группа Компаний "Поволжье" Данные изъяты руб. (Дата ), Данные изъяты руб. (Дата ), Данные изъяты руб. (Дата ), Данные изъяты руб. (Дата ), всего на сумму Данные изъяты руб. (л.д.7,т.1). Однако в установленном порядке договор не прошел государственную регистрацию. По факту хищения путем мошенничества неустановленными лицами ООО Группа Компаний "Поволжье" денежных средств участников долевого строительства жилья по признакам преступления, предусмотренного ст. 159 УК РФ, было возбуждено уголовное дело, которое находится в производстве следственной части СУ при УМВД России по Пензенской области.
На основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка Номер от Дата , заключенного Дата между Управлением по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы (арендодатель), ООО Группа Компаний «Поволжье» (арендатор), ОАО «Пензастрой» (новый арендатор), к последнему перешло право аренды на земельный участок площадью Данные изъяты кв. м, расположенный по адресу: Адрес , для поэтапного проектирования и завершения его застройки (л.д.77, т.1). Дата между ООО Группа Компаний «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» был заключен договор уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по Адрес , согласно которому ООО Группа Компаний «Поволжье» уступило, а ОАО «Пензастрой» приняло на себя в полном объеме права и обязанности первого по заключенным договорам долевого участия в строительстве 14-этажного 4-секционного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по Адрес (л.д.78-80,т.1).
На обращение Теплова А.В. с просьбой произвести предусмотренные действующим законодательством действия по регистрации договора долевого участия в строительстве жилья Номер от Дата , ОАО «Пензастрой» ответило отказом, указав, что не является стороной указанного договора (л.д.45,46,т.1). В ином порядке произвести государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве жилья не представлялось возможным.
Не имея возможности зарегистрировать договор в регистрирующем органе, Теплов А.В. обратился в суд с требованием о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья Номер от Дата
Согласно ч. 1, 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Согласно ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В соответствии со ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются: 1) разрешение на строительство; 2) проектная декларация; 3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; 4) договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, при государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, и помещены в дело правоустанавливающих документов.
В соответствии с ч. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В соответствии с п. 1 ст. ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
С учетом положений действующего законодательства, обстоятельств дела, суд приходит к выводу, что объективных препятствий для неисполнения ОАО «Пензастрой» обязанности по обращению в компетентный орган с заявлением о государственной регистрации договора не имеется, так как существенные условия договора долевого участия в строительстве жилья были определены. После перехода к ОАО «Пензастрой» прав и обязанностей ООО Группа Компаний "Поволжье" по договорам долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: Адрес , на основании договора от Дата к ответчику перешли в том числе права и обязанности застройщика по договору, заключенному Дата с Тепловым А.В.
Не признавая исковые требования, ОАО «Пензастрой» полагало, что обязанность по регистрации договора долевого участия в строительстве у него отсутствует. Однако, как следует из содержания договора от Дата уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по Адрес , заключенного между ОАО «Пензастрой» и ООО Группа Компаний "Поволжье", правовой статус всех участников долевого строительства, независимо от момента внесения регистрационной записи в отношении них в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ранее или позднее даты заключения настоящего договора), по отношению к новому застройщику идентичен (л.д.78,т.1). На обращения Теплова А.В. от Дата и Дата с просьбой произвести предусмотренные действующим законодательством действия по регистрации договора долевого участия в строительстве жилья Номер от Дата , ООО Группа Компаний "Поволжье" предложило обратиться с данным вопросом Дата в связи с образовавшейся очередью дольщиков на регистрацию договоров долевого участия в УФРС по Пензенской области (л.д.8,9,10,т.1). На аналогичное обращение Теплова А.В. от Дата , ООО Группа Компаний "Поволжье" ответило отказом, предложив оплатить задолженность по договору долевого участия в строительстве жилья Номер от Дата в размере Данные изъяты руб. в срок до Дата (л.д.11,12,т.1). Дата между Тепловым А.В. и ООО Группа Компаний "Поволжье" было заключено дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве жилья Номер от Дата , которым было определено, что общий размер вклада дольщика в размере Данные изъяты руб. подлежит уплате в рассрочку: Данные изъяты руб. – до Дата включительно, Данные изъяты руб. – до Дата включительно (л.д.13,т.1). Исполнение Тепловым А.В. обязанности по уплате части вклада в размере Данные изъяты руб. подтверждается копиями квитанций от Дата , Дата , Дата , Дата (л.д.7,т.1). Из пояснений представителя истца Панина С.Ю., данных им в ходе судебного заседания, следует, что Теплов А.В. намеревался оплатить недостающую сумму вклада в размере Данные изъяты руб. в срок до Дата , однако не имел возможности этого сделать в связи с тем, что двери офиса ООО Группа Компаний "Поволжье" были закрыты. Зарегистрировать договор долевого участия в строительстве жилья Номер от Дата в отсутствие заявления ООО Группа Компаний "Поволжье" не представлялось возможным. Доказательств обратного суду представлено не было. Оснований не доверять показаниям представителя истца у суда также не имеется. Доказательства, подтверждающие возврат истцу денежных средств, оплаченных за квартиру, а также совершение каких-либо действий в связи с этим, в материалах дела отсутствуют. Таким образом, уклонение ОАО «Пензастрой» в настоящее время от государственной регистрации договора долевого участия в строительстве квартиры истца нарушает его права, а также свидетельствует о несоблюдении ответчиком принятых на себя обязательств. После регистрации договора Теплов А.В. готов доплатить ОАО "Пензастрой" неоплаченную стоимость квартиры в размере Данные изъяты руб.
Уклонение ОАО «Пензастрой» от проведения государственной регистрации заключенного с Тепловым А.В. договора долевого участия в строительстве повлечет тем самым нарушение прав и законных интересов истца по сравнению с другими участниками долевого строительства, которые зарегистрировали договоры в установленном порядке, поскольку государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве является гарантией защиты, в том числе судебной, их прав, законных интересов и имущества. Данный вывод следует из пункта 1 статьи 2 и статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которым регламентировано, что на государственную регистрацию представляются документы, подтверждающие право застройщика на привлечение денежных средств участников долевого строительства. Кроме того, государственная регистрация договора участия в долевом строительстве направлена также на пресечение заключения нескольких договоров на один и тот же объект строительства, поскольку в силу пункта 3.1 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства является основанием для отказа в государственной регистрации.
Суд принимает во внимание, что из выписки из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Номер от Дата (л.д.166-230,т.2) следует, что регистрация договора долевого участия в строительстве двухкомнатной квартиры Номер (проектный), находящейся на 4-м этаже секции «А» в доме по Адрес до настоящего времени не производилась.
Таким образом, бездействие ответчика по государственной регистрации договора долевого участия от Дата , заключенного с Тепловым А.В., который исполнил обязательства по оплате стоимости квартиры в размере Данные изъяты руб., согласен доплатить Данные изъяты руб. и не имел возможности этого сделать по независящим от него обстоятельствам, может повлечь ограничение юридического равенства участников долевого строительства, автономии их воли и имущественной самостоятельности.
При таких обстоятельствах суд признает исковые требования Теплова А.В. обоснованными и считает необходимым произвести государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве жилья Номер от Дата , заключенного между Тепловым А.В. и ООО Группа Компаний «Поволжье» в отношении двухкомнатной квартиры Номер (проектный), находящейся на 4-м этаже, секция «А», жилой площадью Данные изъяты кв.м., приведенной площадью: лоджии (балкона) – Данные изъяты кв.м., общей площадью с учетом холодных помещений – Данные изъяты кв.м., в четырнадцатиэтажном четырехсекционном жилом доме со встроенными нежилыми помещениями (магазин, офисы), расположенном по строительному адресу: Адрес .
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Теплова А.В. удовлетворить.
Произвести государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве жилья Номер от Дата , заключенного между Тепловым А.В. и ООО Группа Компаний «Поволжье» в отношении двухкомнатной квартиры Номер (проектный), находящейся на 4-м этаже, секция «А», жилой площадью Данные изъяты кв.м., приведенной площадью: лоджии (балкона) – Данные изъяты кв.м., общей площадью с учетом холодных помещений – Данные изъяты кв.м., в четырнадцатиэтажном четырехсекционном жилом доме со встроенными нежилыми помещениями (магазин, офисы), расположенном по строительному адресу: Адрес , с указанным в договоре размером вклада дольщика Данные изъяты руб. в отсутствие заявления застройщика на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, в отсутствие документов с описанием объекта долевого строительства, составленного застройщиком и согласованного с Тепловым А.В., с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства и в отсутствие второго экземпляра подлинника договора участия в долевом строительстве.
Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Ленинский районный суд г. Пензы в течение 10 дней, начиная с 22 июля 2011 г.
СУДЬЯ С.Я. КОВТУН