Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
31 августа 2011 года
Ленинский районный суд г. Пензы
в составе председательствующего судьи Богатова О.В.,
при секретаре Романченко Ю.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пензе гражданское дело по иску Хананина М.В. к Мельниченко Н.В. и Галиевой Г.М. о приведении нежилых помещений в первоначальное состояние,
У С Т А Н О В И Л:
Хананин М.В. обратился в суд с названным иском к Мельниченко Н.В., указав, что на основании договора Номер участия в долевом строительстве жилого дома от Дата , дополнительного соглашения к договору от Дата , передаточного акта от Дата , разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Номер от Дата ему на праве собственности принадлежит квартира Номер , общей площадью Данные изъяты кв.м., расположенная по адресу: Адрес , о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Дата сделана запись регистрации Номер , и выдано свидетельство серии Номер . Указанная квартира находится в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Адрес . Актом осмотра от Дата было установлено, что собственник нежилых помещений площадью Данные изъяты кв.м., Данные изъяты кв.м., Данные изъяты кв.м., Данные изъяты кв.м., находящихся на первом этаже многоквартирного жилого дома самовольно осуществил перепланировку указанных нежилых помещений, затронув при этом общие ограждающие несущие и ненесущие конструкции жилого дома, осуществив монтаж входной группы, заняв при этом земельный участок, который является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Собственник указанных нежилых помещений согласия собственников помещений в многоквартирном доме не спрашивал, общего собрания на этот предмет не проводилось. Он как собственник многоквартирного дома о собрании не извещался, участия не принимал, на осуществление перепланировки в нежилых помещениях и сохранении помещения в перепланированном состоянии согласия не давал. Изначально при строительстве дома в проектной документации была обозначена одна входная группа в нежилые помещения многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу Адрес В таком виде дом был сдан в эксплуатацию. В дальнейшем собственником самовольно была выполнена перепланировка, был выполнен демонтаж стены у балконов, заложены окна и увеличены дверные проемы, установлены металлические двери, осуществлено устройство входных групп (металлических лестниц). В результате такой самовольно выполненной перепланировки был изменен внешний архитектурный вид здания (дома), затронуты несущие и ненесущие конструкции дома. Кроме того, устройство входных групп осуществлено так, что заняты тротуары, газоны и другие элементы благоустройств многоквартирного дома, а также земельный участок, которые являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. В итоге, входные группы заняли земельный участок общего пользования, уменьшили размеры тротуаров. Увеличение количества входных групп привело к тому, что подъездные пути к жилому дому на парковочные места занимают подъезжающие к нежилым помещениям посетители, ответчиком в одностороннем порядок изменен порядок пользования земельным участком, установлено новое обременение земельного участка, чем нарушаются права и законные интересы истца. Согласно кадастровой выписки о земельном участке от Дата земельный участок площадью Данные изъяты кв.м., занимаемый многоэтажным жилым комплексом, является сформированным и поставленным на государственный кадастровый учет, соответственно находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирных домах.
Просил обязать ответчика привести нежилые помещения площадью Данные изъяты кв.м., Данные изъяты кв.м., Данные изъяты кв.м., Данные изъяты кв.м., находящиеся на первом этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Адрес в прежнее состояние путем демонтажа входных групп, тротуарных дорожек, уменьшение дверного проема, устройства оконного проема, восстановления стены балконных конструкций.
В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца к делу в качестве соответчика была привлечена Галиева Г.М. При этом, истец Хананин М.В. уточнил исковые требования, просил суд обязать ответчика Мельниченко Н.В. привести нежилые помещения площадью Данные изъяты кв.м., Данные изъяты кв.м., Данные изъяты кв.м., находящиеся на первом этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Адрес в прежнее состояние путем демонтажа входных групп с металлическими крыльцами и тротуарной дорожки, замены балконных металлических дверей на балконные двери со стеклом ПВХ, восстановления стен балконных конструкций и покраска их в зеленый цвет; обязать ответчика Галиеву Г.М. привести нежилое помещение площадью Данные изъяты кв.м., находящееся на первом этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Адрес в прежнее состояние путем демонтажа входной группы с металлическими крыльцом, замены балконной металлической двери на дверь со стеклом ПВХ, восстановления стен балконных конструкций и покраска их в зеленый цвет.
Истец Хананин М.В. и его представитель Коршунова М.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании уточненные исковые требования поддержали, пояснив изложенные в иске обстоятельства.
Ответчики Мельниченко Н.В., Галиева Г.М. в судебное заседание не явились, в письменных заявлениях просили рассмотреть дело в их отсутствие.
Представитель ответчика Мельниченко Н.В. - Орлов В.А., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал. Пояснил, что произведенная Мельниченко Н.В. перепланировка выполнена в установленном законом порядке, Управлением Росреестра по Данные изъяты была произведена государственная экспертиза документов, представленных на регистрацию, в ходе которой не было установлено препятствий для государственной регистрации права собственности на переустроенные нежилые помещения. Считает, что права истца выполненной перепланировкой не могут быть нарушены, поскольку земельный участок, на котором возведен жилой дом Адрес , находится в аренде у ООО «Стройолтек». Вместе с тем, в соответствии с заключениями ООО Пензенское РСРП «Ф» о техническом обследовании частичной перепланировке нежилых помещений, установлено, что все основные и ограждающие конструкции реконструкции не подвергались и находятся в хорошем техническом состоянии. На основании изложенного просил в иске Хананину М.В. отказать.
Представитель ответчика Галиевой Г.М. – Шашкин С.М., действующий на основании доверенности, в судебном заседании с заявленными требованиями не согласился, считал их не основанными на законе, просил в удовлетворении требований отказать.
Третье лицо Буклин А.Б. в судебное заседание не явился. О времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
Представитель третьего лица Буклина А.Б. – Новоженова Т.М., действующая на основании доверенности, с исковыми требованиям не согласилась, считала, что в их удовлетворении следует отказать по причине того, что Буклин А.Б. приобрел нежилое помещение по адресу: Адрес уже в переоборудованном виде.
Представитель третьего лица ООО «Стройолтек» Орлов О.В., действующий на основании доверенности, с заявленными требованиями не согласился, просил в их удовлетворении отказать.
Представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица ТСЖ «Близнецы» Коршунова М.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании с исковыми требованиями согласилась.
Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 11 ч. 3 ЖК РФ защита жилищных прав осуществляется путем: признания жилищного права; восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения; прекращения или изменения жилищного правоотношения; иными способами, предусмотренными настоящим Кодексом, другим федеральным законом.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В силу ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
В судебном заседании установлено, что земельный участок площадью Данные изъяты кв.м. по адресу: Адрес занимаемый многоэтажным жилым комплексом, является сформированным и поставленным на государственный кадастровый учет за Номер и имеет назначение для поэтапного проектирования и строительства многоэтажного жилого комплекса учет (л.д.100-105 том 1). Указанный земельный участок в соответствии с Постановлением главы администрации Данные изъяты Номер от Дата и Постановлением главы администрации Данные изъяты Номер от Дата предоставлен ООО «Стройолтек» в аренду для поэтапного проектирования и строительства многоэтажного жилого комплекса (л.д.78-81 том 2).
В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию Номер от Дата 15-ти этажный жилой дом по адресу: Адрес сдан в эксплуатацию (л.д.15 том 1).
Изначально при строительстве дома в проектной документации была обозначена одна входная группа в нежилые помещения многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу Адрес . В таком виде дом и был сдан в эксплуатацию.
На основании договора Номер участия в долевом строительстве жилого дома от Дата , дополнительного соглашения к договору от Дата , передаточного акта от Дата истцу Хананину М.В. на праве собственности принадлежит квартира Номер общей площадью Данные изъяты кв.м., расположенная по адресу: Адрес (л.д.5,6-12,13,14,16 том 1).
На основании договоров о долевом участии в строительстве жилого дома от Дата Номер , Номер и от Дата Номер , дополнительных соглашений от Дата и от Дата к указанному договору, и передаточного акта от Дата Мельниченко Н.В. на праве собственности принадлежали нежилые помещения площадью Данные изъяты кв.м., Данные изъяты кв.м., Данные изъяты кв.м., Данные изъяты кв.м., Данные изъяты кв.м., Данные изъяты кв.м., Данные изъяты кв.м., расположенные на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Адрес (л.д.65,68,70,74-75,79,81, 153-156.159-162 том1).
В соответствии с договором купли-продажи от Дата право собственности на нежилое помещение площадью Данные изъяты кв.м., расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Адрес , перешло к Буклину А.В. (л.д.76 том 1).
В соответствии с договором купли-продажи нежилого помещения от Дата ООО «Стройолтек» являлся собственником нежилого помещения площадью 122,4 кв.м., расположенного на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Адрес (л.д.108 том 2).
На основании договора купли-продажи от Дата право собственности на указанное нежилое помещение площадью Данные изъяты кв.м. перешло ответчику Галиевой Г.М. (л.д.111,112 том 2).
Актом осмотра от Дата было установлено, что собственники нежилых помещений площадью Данные изъяты кв.м., Данные изъяты кв.м., Данные изъяты кв.м., Данные изъяты кв.м., находящихся на первом этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г Пенза, Адрес , самовольно осуществили перепланировку указанных нежилых помещений (л.д.20 том 1). В результате перепланировки нежилых помещений площадью Данные изъяты кв.м., Данные изъяты кв.м., Данные изъяты кв.м., принадлежащих ответчику Мельниченко Н.В. и нежилого помещения площадью Данные изъяты кв.м., принадлежащего Галиевой Г.М., расположенных в многоквартирном жилом доме по указанному адресу, демонтированы стены у балконов, заложены окна и увеличены дверные проемы, установлены металлические двери, проведена реконструкция входных групп в нежилые помещения – оборудованы металлические лестницы, к вновь устроенным входам возведены крыльца и обустроены тротуарные дорожки.
Как следует из части 1 статьи 36 Жилищного Кодекса РФ земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, входят в состав общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. Границы и размеры земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного Кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
В соответствии с положениями ст. 16 Федерального закона N 189-ФЗ от 29.12.1994 года «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Как установлено в ходе судебного заседания, земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом по адресу: Адрес поставлен на кадастровый учет за Номер . При этом, сведения о регистрации прав на указанный земельный участок отсутствуют.
Пунктом 67 Постановления Пленума Верховного суда РФ №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» установлено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
В соответствии со ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Таким образом, собственники помещений жилого дома по адресу: Адрес , в частности истец Хананин М.В., с момента возникновения у них права собственности на помещения в жилом доме по указанному адресу в силу закона приобрели право собственности и на земельный участок, на котором расположен данный дом, и который необходим для его эксплуатации, и на основании ст. 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Пунктами 1,2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого в силу части 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме.
При проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного частью 2 статьи 40 ЖК РФ: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
При рассмотрении данного дела судом установлено, что в результате перепланировки и переустройства нежилых помещений площадью Данные изъяты кв.м., Данные изъяты кв.м., Данные изъяты кв.м., принадлежащих ответчику Мельниченко Н.В. и нежилого помещения площадью Данные изъяты кв.м., принадлежащего ответчику Галиевой Г.М., были переоборудованы дверные проемы, к ним возведены металлические лестницы, крыльца, а также обустроены тротуарные дорожки, подводящие к вновь обустроенным входам, что привело к изменению параметров части объекта капитального строительства – многоквартирного жилого дома. Таким образом, вновь устроенные дверные проемы с металлическими лестницами и крыльцами возведены путем присоединения к нежилым помещениям, принадлежащим ответчикам части общего имущества в многоквартирном доме – земельного участка, расположенного под жилым домом по Адрес . При таких обстоятельствах, при переустройстве принадлежащих им нежилых помещений указанным выше способом, ответчикам и прежнему собственнику ООО «Стройолтек» следовало получить согласие всех собственников жилого дома. Указанное требование закона не было соблюдено ответчиками и прежним собственником ООО «Стройолтек», что не отрицали в судебном заседании представители ответчиков и третьих лиц.
При указанных обстоятельствах, в связи с переустройством ответчиками Мельниченко Н.В. и Галиевой Г.М. принадлежащих им нежилых помещений, права и законные интересы истца Хананина М.В., как собственника квартиры в многоквартирном жилом доме по адресу: Адрес , нарушены, в связи с чем, его требования о понуждении Мельниченко Н.В. о приведении нежилых помещений площадью Данные изъяты кв.м., Данные изъяты кв.м., Данные изъяты кв.м., находящихся на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Адрес в прежнее состояние путем демонтажа входных групп с металлическими крыльцами и тротуарной дорожки, а также о понуждении ответчика Галиевой Г.М. к приведению нежилого помещения площадью Данные изъяты кв.м., расположенного на первом этаже многоквартирного жилого дома по указанному выше адресу в прежнее состояние путем демонтажа входной группы с металлическими крыльцом, суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Доводы представителя ответчика Мельниченко Н.В. – Орлова В.А. о том, что земельный участок по адресу: Адрес обременен договором аренды, заключенным с ООО «Стройолтек», в связи с чем при проведении переустройства нежилых помещений, принадлежащих ответчикам, согласия собственников всех помещений жилого дома по данному адресу не требовалось, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку в ходе проведенных ответчиками работ произошло присоединение общего имущества в многоквартирном доме. При таких обстоятельствах, арендатор не освобождается от обязанности получения согласия собственников всех помещений жилого дома по Адрес .
Также несостоятельным суд считает довод представителя ответчика Мельниченко Н.В. о том, что отсутствие зарегистрированных прав на земельный участок под многоэтажным жилым домом по Адрес свидетельствует о возможности проведения переустройства с присоединением прилегающего к дому земельного участка без согласия сособственников, так как данный довод противоречит нормам ст. 36 ЖК РФ, ст. 16 Федерального закона N 189-ФЗ от 29.12.1994 года «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», положениям п. 67 Постановления Пленума Верховного суда РФ №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Утверждение представителя Галиевой Г.М. – Шашкина С.М. о том, что ответчик приобрела спорные нежилые помещения в уже перепланированном и переустроенном виде, не могут являться основанием к отказу в иске, поскольку входная группа с металлическим крыльцом, настоящее расположение которой нарушает права и законные интересы истца, принадлежит именно ответчику. В силу закона иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению, если истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собствености или законного владения со стороны ответчика, либо ответчиком нарушается его право собствености или законное владение, что имеет место в данном случае.
Вместе с тем, суд считает, что в удовлетворении остальной части исковых требований Хананина М.В. к Мельниченко Н.В. и Галиевой Г.М., а именно: о замене балконных металлических дверей на балконные двери со стеклом ПВХ, восстановлении стен балконных конструкций и покраска их в зеленый цвет следует отказать по следующим основаниям.
Как установлено в ходе рассмотрения дела, нежилые помещения в доме по Адрес площадью Данные изъяты кв.м., Данные изъяты кв.м., Данные изъяты кв.м. принадлежат на праве собственности Мельниченко Н.В., собственником нежилого помещения площадью Данные изъяты кв.м. является Галиева Г.М. При таких обстоятельствах ответчики в соответствии со ст. 209 ГК РФ вправе владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом по своему усмотрению, в связи с чем, требование о замене дверей и восстановлении стен балконных конструкций не основано на законе. В данном случае сам собственник вправе решить для себя, иметь ли ему металлическую балконную дверь или балконную дверь со стеклом из ПВХ. Указанное касается и частичного демонтажа балконной стены, являющейся частью исключительно нежилых помещений, принадлежащих ответчикам. Более того, по мнению суда, при существующем положении, вышеуказанные двери могут быть использованы в качестве дополнительных пожарных выходов. Кроме того, суд считает, что наличие металлических балконных дверей, частичный демонтаж балконных конструкций в месте нахождения входных групп никак не нарушает права и законные интересы истца, а потому в силу ст. 11 ЖК РФ, ст. 11, 12 ГК РФ в данном случае не имеется оснований для судебной защиты путем, указанным истцом. Также, на представленных истцом фотографиях входных групп видно, что стены дома, являющиеся частью имущества ответчиков, окрашены в зеленый цвет. При таких обстоятельствах, требование о дополнительной покраске является необоснованным и не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Иск Хананина М.В. удовлетворить частично.
Обязать Мельниченко Н.В. привести нежилые помещения площадями Данные изъяты кв.м., Данные изъяты кв.м., Данные изъяты кв.м., находящиеся на первом этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Адрес , в прежнее состояние путем демонтажа входных групп с металлическими крыльцами и тротуарной дорожки.
Обязать Галиеву Г.М. привести нежилое помещение площадью Данные изъяты кв.м., находящееся на первом этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Адрес , в прежнее состояние путем демонтажа входной группы с металлическим крыльцом.
В остальной части исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Ленинский районный суд г. Пензы в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 11 сентября 2011 года.
Судья О.В. Богатов