Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
28 октября 2011 года
Ленинский районный суд г. Пензы
в составе председательствующего судьи Богатова О.В.,
при секретаре Емелиной Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пензе гражданское дело по иску Гусевой Л.В. к администрации г. Пензы и Макурину Д.В. о признании недействительным приказа первого заместителя главы администрации г. Пензы по земельным и градостроительным вопросам от Дата . Номер , понуждении к сносу пристройки,
У С Т А Н О В И Л:
Гусева Л.В. обратилась в суд с названным иском, указав, что в Дата она приобрела в собственность квартиру Номер , расположенную в многоквартирном доме по адресу: Адрес . Данная квартира располагается над квартирой Номер , принадлежащей Макурину Д.В. Дата ответчик, проигнорировав мнение собственников жилых помещений указанного многоквартирного дома и управляющей компании - ООО «Пензастрой-сервис», в принадлежащей ему квартире начал незаконно производить перепланировку, а именно: вместо окна встроил входную группу с дверью, к ней пристроил крыльцо, состоящее из 7 ступеней с поручнями и односкатного навеса входа. Получившуюся в результате реконструкции фасада здания пристройку ответчик прикрепил непосредственно к самому зданию. В результате возведенной пристройки, односкатный навес входа на половину закрывает окно её квартиры, что препятствует проникновению в неё солнечного света, и напротив, создает явную угрозу проникновения в жилище посторонних лиц. Как выяснилось позже, вышеуказанную перепланировку ответчику разрешила администрация г. Пензы. Данные действия администрации г. Пензы также незаконны и подозрительны, так как первое, что должны были проверить у ответчика чиновники администрации г. Пензы, подписавшие разрешение - приказ Номер от Дата , так это наличие согласия на перепланировку и пристройку всех собственников помещений в указанном многоквартирном доме. В рассматриваемой ситуации при переводе принадлежащего ответчику помещения из жилого в нежилое, пришлось разрушать часть несущей стены многоквартирного дома и устанавливать отдельный вход в помещение, пристраивая крыльцо, что связано с присоединением части общего имущества. Таким образом, ответчик в целях получения разрешения на перевод жилого помещения в нежилое до обращения к администрации с заявлением, должен был получить согласие участников общей долевой собственности (всех собственников) в вышеуказанном многоквартирном доме. Администрация г. Пензы в свою очередь должна была убедиться в наличии данного согласия у ответчика, и в случае его отсутствия однозначно отказать ответчику в переводе. В результате действий ответчиков были нарушены ее права и законные интересы.
На основании изложенного, просила суд признать недействительным приказ первого заместителя главы администрации г. Пензы по земельным и градостроительным вопросам Номер от Дата ; обязать Макурина Д.В. снести пристройку - крыльцо, состоящее из 7 ступеней с поручнями и односкатного навеса входа, пристроенное им к квартире Номер с фасада жилого дома, расположенного по адресу: Адрес .
В судебном заседании истица Гусева Л.В. и ее представитель адвокат Гужов В.Н. исковые требования поддержали в полном объеме, пояснив обстоятельства, изложенные в иске и дополнении к нему.
Представитель ответчика администрации г. Пензы Калинкина О.Ю., действующая по доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что ссылка истца на отсутствие согласия сособственников многоквартирного жилого дома по адресу: Адрес является несостоятельной. Из представленного Макуриным Д.В. проекта перевода квартиры в нежилой фонд, выполненного ООО Э», следует, что предусмотренные работы реконструкцией жилого дома не являются, а подпадают под понятие переустройства и перепланировки. При таких обстоятельствах, работы по переустройству нежилого помещения ведутся Макуриным Д.В. в границах принадлежащего ему на праве собственности помещения. Получение согласия сособственников общего имущества на такие виды работ законодательством не предусмотрены. Кроме того, земельный участок площадью Данные изъяты кв.м., на котором расположен многоквартирный жилой дом Адрес , стоит на государственном кадастровом учете с разрешенным использованием «проектирование и строительство жилого дома», и находится у застройщика ОАО «П» на правах аренды. На момент обращения Макурина Д.В. в администрацию г. Пензы с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое и принятии оспариваемого приказа, право аренды за ОАО «П» не прекращено. Просила в иске отказать.
Ответчик Макурин Д.В. и его представитель Подобед И.В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признали. Представитель ответчика Подобед И.В. в обоснование возражений пояснил, что работы, проведенные Макуриным Д.В., не являются реконструкцией многоквартирного дома, так как не влекут изменения высоты дома, количества этажей, площади, объема, не затрагивают несущие строительные конструкции, не выходят за границы принадлежащего Макурину Д.В. помещения, следовательно, не происходит уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме либо присоединения части общего имущества к помещению, собственником которого является ответчик. По сути работы, осуществленные Макуриным Д.В., являются перепланировкой и регулируются главой 4 Жилищного кодекса РФ. Устройство металлической лестницы (крыльца) не является присоединением общего имущества к помещению. Приведенные в исковом заявлении, доводы истицы о том, что односкатный навес над металлическим крыльцом наполовину закрывает окно истицы, что препятствует проникновению в квартиру солнечного света являются необоснованными, поскольку указанный навес расположен значительно ниже линии окна истицы, крепится к участку стены ниже межэтажного перекрытия, отделяющего квартиру истицы от расположенного ниже и принадлежащего Макурину Д.В. помещения. Земельный участок с кадастровым номером Номер площадью Данные изъяты кв.м. сформирован для строительства жилого дома и предоставлен застройщику (ОАО «П») в аренду. Указанный земельный участок на момент принятия администрацией г. Пензы оспариваемого приказа Номер от Дата находился в государственной собственности, и не был сформирован в установленном порядке под многоквартирным жилым домом, в связи с чем у собственников помещений в этом доме не возникло право общей долевой собственности на данный участок. В этой связи у Макурина Д.В. не возникло необходимости получать согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме для перевода принадлежащей ему квартиры в нежилой фонд с возведением металлического крыльца. Кроме того, Макуриным Д.В. при обращении в Администрацию города Пензы были выполнены все предусмотренные законом условия для перевода принадлежащей ему квартиры Адрес в нежилой фонд. Поскольку отсутствовали предусмотренные Законом основания для отказа в переводе, оспариваемый истицей приказ соответствует закону, что само по себе является основанием для отказа в удовлетворении заявленных истицей требований. Кроме того, истцом не представлено никаких доказательств, что оспариваемым приказом нарушаются ее права. На основании изложенного, просил суд с иске Гусевой Л.В. отказать.
Представитель третьего лица ООО «Пензастрой-сервис» в судебное заседание не явился. О времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В силу ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
В судебном заседании установлено, что земельный участок площадью Данные изъяты кв.м. по адресу: Адрес с кадастровым номером Номер , занимаемый многоэтажным жилым домом Номер , является сформированным и поставленным на государственный кадастровый учет, и имеет назначение «для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома». Указанный земельный участок в соответствии с договором аренды Номер от Дата , заключенным с Комитетом по управлению муниципальным имуществом Данные изъяты, предоставлен ОАО «П» в аренду для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома.
В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию Номер от Дата , актом приема-передачи от Дата год, многоэтажный жилой дом по адресу: Адрес сдан в эксплуатацию.
Как следует из имеющейся в материалах дела копии соглашения от Дата договор аренды земельного участка по адресу мкр. «Данные изъяты» по Адрес Номер от Дата расторгнут.
На основании договора дарения доли в праве собственности на квартиру от Дата , договора уступки права требования от Дата , истице Гусевой Л.В. на праве собственности принадлежит квартира Номер общей площадью Данные изъяты кв.м., расположенная на 2-м этаже многоэтажного жилого дома по адресу: Адрес .
На основании договора о долевом участии в строительстве жилого дома от Дата Номер , дополнительного соглашения от Дата к указанному договору, и передаточного акта от Дата Макурину Д.В. на праве собственности принадлежит квартира Номер площадью Данные изъяты кв.м., расположенная на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Адрес . Вышеуказанная квартира располагается под квартирой, принадлежащей истице.
Приказом первого заместителя Главы администрации г. Пензы по земельным и градостроительным вопросам Номер от Дата помещения Номер в квартире Адрес переведены в нежилой фонд с целью эксплуатации в качестве офисного помещения.
Как установлено в судебном заседании, в Дата Макуриным Д.В. без согласия собственников жилого дома Адрес произведены следующие работы по переустройству нежилого помещения Номер по указанному выше адресу: вместо окна встроена входная группа с дверью, пристроено металлическое крыльцо, состоящее из 7 ступеней с поручнями и односкатного навеса входа. Возведенное крыльцо прикреплено к стене дома.
Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела и не оспариваются сторонами.
Согласно ст. 35 Конституции РФ:
1. Право частной собственности охраняется законом.
3. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
В соответствии со ст. 46 Конституции РФ:
1. Каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.
2. Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.
В силу ст. 255 ГПК РФ к решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод; на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (п.1 ст.23 Жилищного Кодекса РФ).
В силу п.1 ст. 22 Жилищного Кодекса РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности.
На основании п.5 ч.2 ст.23 ЖК РФ одним из документов необходимых для осуществления перевода жилого помещения в нежилое, является подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Как следует из проекта перевода квартиры Адрес в нежилой фонд, составленного ООО Э», по фасаду здания предусмотрены следующие виды работ: устройство обособленного входа в нежилое помещение путем демонтажа подоконной части с установкой двухстворчатой двери в металлическом профиле; устройство крыльца вновь проектируемого входа с площадкой из монолитной железобетонной плиты и лестницы; устройство козырька.
Согласно ч.1 ст. 36 ЖК РФ - собственникам помещений в многоквартирном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе ограждающие несущие и не несущие конструкции данного дома, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
В соответствии с п.п. 3 и 4 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» собственник не вправе распоряжаться землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственник помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться п.1 ст.36 ЖК РФ.
Как следует из п. 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч.1 ст.36 ЖК РФ.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Пунктами 1,2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого в силу части 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме.
При проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного частью 2 статьи 40 ЖК РФ: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
При рассмотрении данного дела судом установлено, что в результате производства работ в нежилом помещении площадью 115,8 кв.м., принадлежащих ответчику Макурину Д.В., был переоборудован оконный проем в дверной, к нему возведено крыльцо с площадкой из монолитной железобетонной плиты и лестницы и козырьком, что привело к изменению параметров части объекта капитального строительства – многоквартирного жилого дома. Таким образом, вновь устроенный дверной проем с металлическими лестницами, крыльцом и козырьком возведены путем присоединения к нежилым помещениям, принадлежащим ответчику части общего имущества в многоквартирном доме – земельного участка, расположенного под жилым домом по Адрес . При таких обстоятельствах, при переустройстве принадлежащих им нежилых помещений указанным выше способом, ответчику следовало получить согласие всех собственников жилого дома. Однако, указанное требование закона не было соблюдено Макуриным Д.В., что не отрицали в судебном заседании ответчик Макурин Д.В. и его представитель Подобед И.В.
С учетом вышеизложенного, суд считает, что оспариваемый приказ нарушает права и законные интересы истца Гусевой Л.В., поскольку, вынесен без учета требований действующего законодательства.
В данном случае собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен указанный дом, в силу ст. 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Доводы ответчиков о том, что земельный участок по адресу: Адрес обременен договором аренды, заключенным с ОАО «Пензастрой», в связи с чем, при проведении переустройства нежилого помещения, принадлежащего ответчику, согласия собственников всех помещений жилого дома по данному адресу не требовалось, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку в ходе проведенных ответчиком работ произошло присоединение общего имущества в многоквартирном доме, а договор аренды между застройщиком и Управлением по имущественным и градостроительным отношениям администрации Данные изъяты расторгнут. Вместе с тем, даже при наличии договора аренды, арендатор не освобождается от обязанности получения согласия собственников всех помещений жилого дома по Адрес .
Также несостоятельным суд считает довод представителя ответчика администрации г. Пензы о том, что отсутствие зарегистрированных прав на земельный участок под многоэтажным жилым домом по Адрес свидетельствует о возможности проведения переустройства с присоединением прилегающего к дому земельного участка без согласия сособственников, так как данный довод противоречит нормам ст. 36 ЖК РФ, ст. 16 Федерального закона №189-ФЗ от 29.12.1994 года «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», положениям п. 67 Постановления Пленума Верховного суда РФ №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
По мнению суда, является необоснованным и довод ответчиков о том, что права и законные интересы истицы действиями ответчиков не нарушаются. Так, в ходе судебного разбирательства истица Гусева Л.В. указывала, что в результате работ, произведенных ответчиком Макуриным Д.В., в её квартире повысилась влажность, на стенах появилась плесень. Кроме того, односкатный навес входа закрывает окно её квартиры, что препятствует проникновению в неё солнечного света, создает явную угрозу проникновения в жилище посторонних лиц. В соответствии с сообщением Управления Госжилстройтехинспекции Данные изъяты, копия которого имеется в материалах дела, устройство отдельного входа, осуществленное Макуриным Д.В., не соответствует проекту, выполненному ООО Э» Адрес . В соответствии с заключением ФГУЗ «Ц», копия которого имеется в материалах дела, параметры микроклимата (относительная влажность) в детской комнате квартиры Номер в жилом доме по адресу: Адрес , не сооветствует СанПиН Данные изъяты2645-10. Как указала в ходе судебного заседания Гусева Л.В. ранее таких проблем не было.
Вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ ответчиками не было представлено доказательств, опровергающих доводы истицы.
С учетом положений ст. 10 п. 3 ГК РФ, согласно которой в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются, суд считает, что права и законные интересы истицы были нарушены действиями ответчиков.
При указанных обстоятельствах, суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению требование истца Гусевой Л.В. о признании недействительным приказа первого заместителя главы администрации г. Пензы по земельным и градостроительным вопросам от Дата Номер , понуждении к сносу пристройки.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Иск Гусевой Л.В. удовлетворить.
Признать недействительным приказ первого заместителя главы администрации г. Пензы по земельным и градостроительным вопросам от Дата Номер «О переводе помещений Адрес в нежилой фонд с целью их эксплуатации в качестве офисного помещения».
Обязать Макурина Д.В. произвести демонтаж крыльца, состоящего из 7 ступеней с поручнями, и односкатного навеса, пристроенного к квартире Номер с фасада жилого дома Адрес .
Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Ленинский районный суд г. Пензы в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 6 ноября 2011 года.
Судья О.В. Богатов