Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
21 марта 2012 года Ленинский районный суд г. Пензы в составе:
председательствующего судьи Селиверстова А.В.,
при секретаре Симаковой О.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пензе гражданское дело по иску Осипенко В.Г. к администрации г.Пензы о признании права на перевод жилого помещения в виде квартиры Адрес в г.Пензе в нежилое, признании незаконным отказа об утверждении акта приемочной комиссии Номер от Дата , изложенного в приказе Номер от Дата , понуждении к утверждению акта приемочной комиссии Номер от Дата и направлении его ему и в орган, осуществляющий учет объектов недвижимого имущества,
У С Т А Н О В И Л:
Осипенко В.Г. обратился в суд с вышеназванным иском, указывая, что по договору купли-продажи от Дата он приобрел в собственность квартиру по Адрес . Продавцом по договору являлась гражданка К.В., проживающая по Адрес . При подписании договора купли-продажи прежним собственником ей были переданы следующие документы: постановление Главы Администрации г. Пенза от Дата Номер «О переводе помещений Номер - Номер в квартире Адрес в нежилой фонд с целью их эксплуатации в качестве парикмахерской», исполнительная съемка земельного участка, на котором расположен жилой дом, в состав которого входит объект, от Дата ; акт согласования намеченных проектных решений от Дата Номер ; архитектурно – планировочное задание ГлавУГиА г. Пенза от Дата Номер ; технический паспорт Пензенского городского отделения Пензенского филиала ФГУП «Р»; поэтажные планы 1 и 2 этажей жилого дома, в состав которого входит объект; техническое заключение ОАО «П»; проектное предложение по реконструкции жилой квартиры под парикмахерскую; заключение рабочей комиссии ГлавУГиА г. Пенза от Дата ; согласование Главного государственного санитарного врача по Пензенской области от Дата ; рабочий проект реконструкции квартиры под парикмахерскую, разработанный ООО «П»; согласование рабочего проекта Управления Роспотребнадзора по Пензенской области от Дата Номер ; экоаудиторское заключение филиала «Ц» по Пензенской области ФГУ«Ц» от Дата Номер . После завершения работ по перепланировке помещения он обратился в администрацию города Пенза для создания комиссии по приемке выполненных работ, утверждения акта приемочной комиссии и направления его в орган, осуществляющий учет объектов недвижимого имущества, в соответствии с п. 9 статьи 23 Жилищного Кодекса Российской Федерации. Дата акт был подписан членами приемочной комиссии с водами следующего содержания: «Работы по переустройству и перепланировке переводимого помещения не соответствуют проектной документации: Расстановка сантехнического оборудования не соответствует проектной документации; Площадь лоджии включена в общую площадь переводимого помещения, однако проектом не предусмотрены работы по утеплению лоджии. Отсутствует решение о переводе помещения в отношении Осипенко В. Г.» В утверждении акта приемочной комиссии администрацией города Пенза было отказано приказом от Дата Номер «Об отказе в утверждении акта Номер от Дата приемочной комиссии о завершении переустройства, и/или перепланировки, и/или иных работ переводимого помещения, расположенного по Адрес , подписанным первым заместителем главы администрации города Пенза по земельным и градостроительным вопросам К.Л. Считает, что данный отказ администрации является незаконным и препятствует осуществлению им прав в части использования принадлежащего ему на праве собственности помещения под парикмахерскую, как и было указано в Постановлении Дата Номер , по следующим основаниям. Как указано в п. 2 ст. 23 ЖК РФ, для перевода жилого помещения в нежилое все необходимые документы предоставляет собственник помещения или уполномоченное им лицо, который в дальнейшем в законе именуется как заявитель. Собственником квартиры Адрес на момент подачи заявления о переводе жилого помещения в нежилое и дату вынесения Постановления от Дата являлась К.В. Дата в результате договора купли-продажи произошла смена собственника жилого помещения, который выполнил работы по перепланировке и обратился в администрацию города Пенза с заявлением о создании приемочной комиссии и утверждения акта приемочной комиссии, что не является нарушением требований законодательства. Жилищное законодательство и все подзаконные нормативные акты на местном уровне не содержат указаний на то, что при смене собственника выполнить все работы по перепланировке помещения и переводу его из жилого в нежилое, а также передать выполненные работы для приемки приемочной комиссии и использовать переведенное помещение по назначению обязан только прежний собственник, так как это станет явным нарушением требований закона о полномочиях истца в связи с отсутствием у прежнего собственника прав на переводимое помещение. Администрация города не принимает во внимание то, что перевод жилого помещения в нежилое и наоборот - это всего лишь изменение юридического статуса смещения и имеет отношение только к помещению, но не к собственнику. В связи с тем, что его целью при приобретении квартиры являлось использование помещения в будущем как нежилого, документы были переданы ему по его просьбе не для их хранения, а для использования в порядке и на условиях, установленных законодательством РФ, в том числе и для совершения действий, указанных в разделе 2 постановления главы администрации города Пенза от Дата Номер , то есть для выполнения всех условий по переводу принадлежащего ему жилого помещения в нежилой фонд. Все это отражено в пункте 3.3. договора купли-продажи от Дата . Он, получив помещение в результате гражданско-правовой сделки, приобрел в силу подпункта 4 пункта 1 статьи 8 Гражданского Кодекса Российской Федерации переданные ему по договору гражданские права и обязанности, которыми был наделен прежний собственник в отношении передаваемого имущества. Следовательно, являясь правопреемником прежнего собственника квартиры на основании договора, он одновременно приобрел принадлежавшее К.В. право и на совершение действий в отношении перепланировки квартиры с целью перевода ее в нежилой фонд, узаконенного вышеуказанным Постановлением. Ссылка в приказе от Дата Номер на несоответствие выполненных работ проекту «Перепланировка квартиры по Адрес Пенза под салон-парикмахерскую» не является обоснованной, так как ст. 24 ЖК РФ содержит в качестве отказа в переводе жилого помещения в нежилое только несоответствие проекта перепланировки требованиям законодательства. Если же предоставленный заявителем проект соответствовал требованиям законодательства, следовательно, приемочный акт должен содержать те же нарушения, которые неминуемо должны угрожать безопасности здания и нанести ущерб жителям дома. Однако приемочный акт не содержит указаний о том, что допущенные отступления от проекта - включение лоджии в общую площадь помещения, утепление лоджии и расстановка сантехнического оборудования препятствуют использованию помещения по назначению под салон-парикмахерскую или каким-то образом угрожают безопасности здания или здоровью и жизни людей. Приемочный акт также не содержит указаний на то, что при наличии допущенных отступлений от проекта имеется возможность обеспечить их устранение с целью приведения их в соответствие с проектом, а также есть ли в этом необходимость.
Просит суд признать за истцом право на перевод жилого помещения в нежилое, приобретенное по договору купли-продажи жилого помещения по Адрес ; признать недействительным отказ администрации города Пенза от утверждения акта приемочной комиссии, изложенный в приказе от Дата Номер «Об отказе в утверждении акта Номер от Дата приемочной комиссии о завершении переустройства, и/или перепланировки, и/или иных работ переводимого помещения, расположенного по Адрес ; обязать администрацию города Пенза устранить нарушения путем утверждения акта приемочной комиссии от Дата Номер , подтверждающего завершение работ по переводу жилого помещения в нежилой фонд с указанием правильного адреса объекта недвижимости), являющегося основанием для использования переведенного жилого помещения в качестве нежилого и направить его истцу и в орган, осуществляющий учет объектов недвижимого имущества.
Истец Осипнко В.Г. в судебном заседании поддержал исковые требования, в обоснование ссылался на доводы, изложенные в исковом заявлении, просил иск удовлетворить.
Представитель истца Жигалова В.И., действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить.
Представитель администрации г.Пензы Резяпкин В.Ф., действующий на основании доверенности, иск не признал, просил в удовлетворении иска отказать.
Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, приходит к следующему.
В силу ст.11 п.1 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных прав осуществляет суд.
Согласно ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления.
В соответствии со ст.13 ГК РФ ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.
В соответствии со ст. 22. ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
Постановлением главы администрации г. Пензы №214 от 09.03.2010 г. утверждено положение «О порядке перевода жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения на территории г. Пензы».
Согласно п.1 ч. 2 вышеуказанного Постановления, перевод жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые осуществляется администрацией города Пензы.
В силу п.3 ч.1 ст. 24 ЖК РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое допускается в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения.
Пунктами 1,2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме; а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
На основании ч.1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размеры земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Частью 2 данной статьи предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Таким образом, общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников помещений.
Пункт 2 ст. 8 ГК РФ устанавливает, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В силу положений ст. 16 ФЗ № 189-ФЗ от 29.12.2004 года "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктами 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав") согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).
В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).
В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
В судебном заседании установлено, что на основании договора купли-продажи от Дата Осипенко В.Г. приобрел у К.В. в собственность квартиру, состоящую из двух жилых комнат, общей площадью Данные изъяты., расположенную на первом этаже по Адрес .
Дата Управлением Росреестра по Пензенской области от Дата на имя Осипенко В.Г. выдано свидетельство о государственной регистрации права на кв. Адрес как на жилое помещение.
Жилой дом Адрес расположен на земельном участке площадью Данные изъяты. (кадастровый номер Номер ), разрешенное использование для размещения многоэтажного жилого дома.
Также в судебном заседании установлено, что при заключении договора купли-продажи Номер от Дата , К.В. передала Осипенко В.Г. следующие документы:
постановление главы администрации г. Пенза от Дата Номер «О переводе помещений Номер - Номер в квартире Адрес в нежилой фонд с целью их эксплуатации в качестве парикмахерской», исполнительную съемку земельного участка, на котором расположен жилой дом, в состав которого входит объект, от Дата ; акт согласования намеченных проектных решений от Дата Номер ; архитектурно – планировочное задание ГлавУГиА г. Пенза от Дата Номер ; технический паспорт Пензенского городского отделения Пензенского филиала ФГУП «Р»; поэтажные планы 1 и 2 этажей жилого дома, в состав которого входит объект; техническое заключение ОАО «П»; проектное предложение по реконструкции жилой квартиры под парикмахерскую; заключение рабочей комиссии ГлавУГиА г. Пенза от Дата ; согласование Главного государственного санитарного врача по Пензенской области от Дата ; рабочий проект реконструкции квартиры под парикмахерскую, разработанный ООО «П»; согласование рабочего проекта Управления Роспотребнадзора по Пензенской области от Дата Номер .4.; экоаудиторское заключение филиала «Ц» по Пензенской области ФГУ« Ц» от Дата Номер .
Как указывается в постановлении главы администрации г. Пенза от Дата Номер «О переводе помещений Номер - Номер в квартире Адрес в нежилой фонд с целью их эксплуатации в качестве парикмахерской», постановлено: перевести помещения Номер -Номер в квартире Номер жилого дома Адрес в нежилой фонд с целью их эксплуатации в качестве парикмахерской. Рекомендовать гр. К.В.: строительные работы производить в строгом соответствии с согласованным проектом, с соблюдением строительных норм и правил; после окончания строительных работ сдать объект приемочной комиссии в установленном порядке; обратиться в Пензенское городское отделение Пензенского филиала ФГУП «Р» для внесения соответствующих изменений в технический паспорт на здание; обратиться в Управление Росреестра по Пензенской области для внесения изменений в правоудостоверяющие документы на недвижимость.
Осипенко В.Г. обратился в администрацию г. Пензы по вопросу перевода квартиры Адрес в нежилой фонд.
Как указывается в сообщении администрации г. Пензы Номер от Дата , за подписью первого заместителя главы администрации г. Пензы К.Л., в связи с тем, что собственник квартиры Адрес гр. К.В. представила в администрацию города Пензы" все необходимые документы, предусмотренные ст. 23 Жилищного кодекса РФ, и условия перевода жилого помещения в нежилое гр. К.В. соблюдены, администрацией города Пензы принято решение в форме постановления главы администрации города Пензы от Дата Номер «О переводе помещений Номер - Номер в квартире Адрес в нежилой фонд с целью их эксплуатации в качестве парикмахерской».
Однако, гр. К.В. не были выполнены требования п. 2 постановления главы администрации города Пензы от Дата Номер о сдачи переведенного помещения приемочной комиссии в установленном порядке и внесении соответствующих изменений в технический паспорт на здание, а также на внесение соответствующих изменений в правоудостоверяющие документы на недвижимость. Кроме того, согласно представленному свидетельству о государственной регистрации права от Дата Адрес Осипенко В.Г. является собственником квартиры, состоящей из двух жилых комнат общей площадью Данные изъяты по Адрес , а не жилого помещения (парикмахерской).
Таким образом, помещения Номер - Номер в квартире Адрес , приобретенные Осипенко по договору купли-продажи от Дата Номер , не были переведены гр. К.В. в нежилой фонд с целью их эксплуатации в качестве парикмахерской. Следовательно, постановление главы администрации города Пензы от Дата Номер «О переводе помещений Номер - Номер в квартире Адрес в нежилой фонд с целью их эксплуатации в качестве парикмахерской» не распространяется на гр. К.В.
По вопросу перевода квартиры Адрес в нежилой фонд Осипенко В.Г. рекомендовано обратиться в администрацию г. Пензы с документами, предусмотренными частью 2 статьи 23 Жилищного кодекса РФ, а также с протоколом общего собрания собственников многоквартирного жилого дома о согласии использования общего имущества собственников помещения многоквартирного жилого дома.
После завершения работ по перепланировке помещения Осипенко В.Г. обратился в администрацию города Пенза с целью сдачи объекта приемочной комиссии в установленном порядке.
Дата членами приемочной комиссии был подписан Акт Номер приемочной комиссии о завершении переустройства, и/или перепланировки, и/или иных работ переводимого помещения.
В соответствии с выводами комиссии: «Работы по переустройству и перепланировке переводимого помещения не соответствуют проектной документации: расстановка сантехнического оборудования не соответствует проектной документации; площадь лоджии включена в общую площадь переводимого помещения, однако проектом не предусмотрены работы по утеплению лоджии. Отсутствует решение о переводе помещения в отношении Осипенко В. Г.»
Приказом первого заместителя главы администрации города Пензы по земельным и градостроительным вопросам Номер от Дата отказано в утверждении акта Номер от Дата приемочной комиссии о завершении переустройства, и/или перепланировки, и/или иных работ переводимого помещения, расположенного по Адрес , с цель использования его в качестве парикмахерской общей полезной площадью Данные изъяты. по основаниям: отсутствие решения о переводе помещений квартиры Адрес в нежилой фонд в отношении Осипенко В.Г.; несоответствие выполненных работ по переустройству и перепланировке проекту «Перепланировка квартиры по Адрес под салон-парикмахерскую», выполненному ООО «ФИО25» в Дата .
Указанные выше обстоятельства установлены в судебном заседании и подтверждаются материалами дела.
Согласно ч. 2 ст. 23 ЖК РФ -
1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений).
2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Согласно ч.2 ст.40 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
С учетом установленных в судебном заседании обстоятельств, суд находит требования Осипенко В.Г. не обоснованными и не подлежащими удовлетворению, поскольку постановление главы администрации города Пензы от Дата Номер «О переводе помещений Номер - Номер в квартире Адрес в нежилой фонд с целью их эксплуатации в качестве парикмахерской» вынесено не в отношении истца, а в отношении К.В., кроме того, данное постановление незаконно, так как,
вынесено без учета требований ч.2 ст.40 ЖК РФ.
Учитывая, что земельный участок под указанным домом фактически сформирован, входит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, следовательно, в соответствии с нормами жилищного законодательства, на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с предоставлением истицу части общего земельного участка, необходимо согласие собственников помещений в многоквартирном доме.
В данном случае, при реконструкции квартиры под парикмахерскую помещение необходимо оборудовать отдельной входной группой, что предполагает использование части земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, что связано с изменением режима пользования земельным участком и требует согласия сособственников общего имущества. Согласия всех сособственников домовладения ни в администрацию г.Пензы, ни в судебное заседание истцом, вопреки требованиям ст.56 ГПК РФ, не представлено, об истребовании доказательств он не ходатайствовал.
При таких обстоятельствах иск Осипенко В.Г. удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Иск Осипенко В.Г. к администрации г.Пензы о признании права на перевод жилого помещения в виде квартиры Адрес в нежилое, признании незаконным отказа об утверждении акта приемочной комиссии Номер от Дата , изложенного в приказе Номер от Дата , понуждении к утверждению акта приемочной комиссии Номер от Дата и направлении его ему и в орган, осуществляющий учет объектов недвижимого имущества оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд в апелляционном порядке в течение одного месяца, начиная с 28 марта 2012 года.
Судья