РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Ленинский районный суд г. Пензы
в составе председательствующего Ковтун С.Я.
при секретаре Коровиной А.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пензе 10 мая 2012 г. гражданское дело по исковому заявлению Ларькиной Н.А., Акимовой С.Б. к ОАО «Пензастрой» о признании обязательства по оплате стоимости квартиры исполненным и понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве жилья,
У С Т А Н О В И Л:
Ларькина Н.А., Акимова С.Б. обратились в Ленинский районный суд г. Пензы с названным иском, указав, что в соответствии с договором аренды земельного участка от Дата Номер , заключенным между Комитетом по управлению имуществом г. Пензы (арендодатель) и ООО Группа Компаний «Поволжье», к последнему перешли права аренды земельного участка по адресу: Адрес для поэтапного проектирования и завершения его застройки. Не имея разрешения на строительство, с целью инвестирования фактически начавшихся строительных работ, был создан ЖСК «Арбековский», который на основании договора Номер от Дата принял от Акимовой С.Б. паевой взнос, являющийся условием членства в ЖСК, а также Данные изъяты руб. в оплату стоимости однокомнатной квартиры по адресу: Адрес , участок Номер между Адрес и Адрес кадастровый Номер в 10-этажном трехсекционном кирпичном доме в секции В на 6 этаже с проектным номером квартиры Номер . Дата ООО Группа Компаний «Поволжье» получило разрешение на строительство другого жилого дома в том же микрорайоне, а выдача разрешения на строительство дома, в котором Акимовой С.Б. была оплачена квартира затягивалась, в связи с чем ею было принято решение на заключение договора долевого участия в строительстве квартиры в доме, разрешение на строительство которого было получено. Между ООО Группа Компаний «Поволжье» и Акимовой С.Б. был заключен договор Номер долевого участия в строительстве жилья от Дата , зарегистрированный Управлением Федеральной регистрационной службы по Пензенской области Дата , номер регистрации Номер . В соответствии с п. 3.1.1 вышеуказанного договора Застройщик обязался передать Дольщику в собственность однокомнатную квартиру Номер (проектный), общей площадью Данные изъяты кв.м, расположенную на 5 этаже, секция Б, строящегося кирпичного 14-этажного 4-х секционного жилого дома, находящегося по строительному адресу: Адрес . По заявлению Акимовой С.Б. от Дата , средства, внесенные ею в кассу ЖСК «Арбековский», подлежали перечислению в счет оплаты однокомнатной квартиры Номер , поскольку цена обеих квартир была одинаковой. В подтверждение поступления денежных средств в ООО Группа Компаний «Поволжье» Акимовой С.Б. была выдана справка от Дата о выполнении ею обязательств по оплате однокомнатной квартиры. Дата между Акимовой С.Б. и Ларькиной Н.А. был заключен договор уступки прав и обязанностей, в соответствии с п. 1.1 которого Ларькиной Н.А. было переуступлено право требования получения в собственность вышеуказанной квартиры. Договор уступки прав и обязанностей был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Пензенской области Дата , номер регистрации Номер . Однако ООО Группа Компаний «Поволжье» не смогло завершить строительство дома и право на земельный участок, на котором располагался строящийся дом, а также права застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилого дома по Адрес были переданы ОАО «Пензастрой». Договором уступки прав и обязанностей от Дата по договорам долевого участия в строительстве жилого дома ООО Группа Компаний «Поволжье» уступило, а ОАО «Пензастрой» приняло на себя в полном объеме права первого по заключенным договорам долевого участия в строительстве дома. В договоре устанавливалось, что правовой статус всех участников долевого строительства по отношению к новому застройщику идентичен. Договором предусматривалось также, что права и обязанности по договорам долевого участия, которые имелись у прежнего застройщика, переходят к новому застройщику в том объеме и на тех условиях, которые имелись у прежнего застройщика. Согласие участников долевого строительства на переход прав и обязанностей к новому застройщику презюмировалось и должно было подтверждаться в каждом конкретном случае путем заключения дополнительного соглашения к договору долевого в строительства жилья. Дата дом был введен в эксплуатацию. Однако до настоящего времени ОАО «Пензастрой» в договорные отношения с Ларькиной Н.А. не вступило. На предложение передать в собственность квартиру ОАО «Пензастрой» в адрес Ларькиной Н.А. направило письмо следующего содержания: «...среди документов на квартиру Номер (проектный) по Адрес , полученных ОАО «Пензастрой» от ООО ГК «Поволжье» и иных источников, отсутствуют документы, подтверждающие факт оплаты по указанному договору долевого участия...». Однако, факт внесения Данные изъяты руб. был подтвержден справкой от Дата , выданной ООО Группа Компаний «Поволжье» первоначальному «Дольщику» - Акимовой С.Б. Внесенные ею в кассу ЖСК «Арбековский» денежные средства в указанном размере были направлены на фактически начавшееся строительство дома и Акимовой С.Б. ЖСК «Арбековский» не возвращались. В досудебном порядке получить какие-либо иные документы, подтверждающие факт оплаты по договору Номер долевого участия в строительстве жилья от Дата , заключенному между ООО Группа Компаний «Поволжье» и Акимовой С.Б., а также получить доказательства, что внесенные Акимовой С.Б. деньги в кассу ЖСК «Арбековский» ей не возвращались, не представилось возможным. Отсутствие у Ларькиной Н.А. договорных отношений с ОАО «Пензастрой» лишает ее возможности требовать передачи в ее собственность оплаченной квартиры, в связи с чем они вынуждены обратиться в суд.
На основании вышеизложенного, в соответствии со ст. ст. 307, 309, 310, 445, 446 ГК РФ, просили суд признать обязательство по договору Номер долевого участия в строительстве жилья от Дата , заключенному между ООО Группа компаний «Поволжье» и Акимовой С.Б. по оплате однокомнатной квартиры Номер , расположенной на 5 этаже секции Б в доме по строительному адресу: Адрес и зарегистрированному Управлением Федеральной регистрационной службы по Пензенской области Дата , номер регистрации Номер в размере Данные изъяты руб. исполненным; обязать ОАО «Пензастрой» заключить с Ларькиной Н.А. дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве жилья Номер от Дата и договору уступки прав и обязанностей застройщика от Дата , определив его в следующей редакции: «Ларькина Н.А., Дата рождения, паспорт Номер , выдан Дата , ОВД Данные изъяты, зарегистрированная по адресу: Адрес , именуемая далее «Дольщик», с одной стороны, и ОАО «Пензастрой» (ИНН Номер ), в лице Генерального директора Журавлева В.М., с другой стороны, в связи с заключением между ООО Группа компаний «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» договора уступки прав и обязанностей от Дата по договору аренды земельного участка Номер от Дата и договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по Адрес от Дата , заключили настоящее дополнительное соглашение к договору Номер долевого участия в строительстве жилья от Дата и договору уступки прав и обязанностей от Дата о нижеследующем:
1. ОАО «Пензастрой», как новый застройщик, принимает на себя, в порядке уступки прав, в полном объеме, права имевшиеся у прежнего застройщика - ООО Группа компаний «Поволжье» по договору Номер долевого участия в строительстве жилья от Дата , а также в порядке перевода долга возлагает на себя все обязанности по указанному договору перед Дольщиком, в частности, по передаче объекта долевого строительства - однокомнатной квартиры Номер (проектный), находящейся на 5 этаже, секция Б, общей площадью Данные изъяты кв.м. кирпичного 14-этажного 4-х секционного жилого дома, находящегося по строительному адресу: Адрес общей стоимостью Данные изъяты руб., из которых Данные изъяты уплачены дольщиком правопредшественнику Застройщика.
2. Настоящее соглашение составлено в 3 экземплярах, по одному для Дольщика и ОАО «Пензастрой» и для Росреестра. Затраты по регистрации данного соглашения несет Дольщик».
В письменном заявлении от 25 апреля 2012 г. истцы дополнили исковые требования в части условий договора, который просили обязать ОАО «Пензастрой» заключить с Ларькиной Н.А., дополнив его следующими пунктами:
«2. ОАО «Пензастрой» и Дольщик подтверждают, что доплата по Договору участия в долевом строительстве составляет Данные изъяты рублей, которая вносится в кассу или на расчетный счет ОАО «Пензастрой» в срок до Дата
3. ОАО «Пензастрой» и Дольщик подтверждают, что новым сроком передачи объекта долевого строительства Дольщику является Дата
4. ОАО «Пензастрой» устанавливает гарантийный срок на объект долевого строительства - 5 (пять) лет с момента его передачи Дольщику.
5. Настоящее соглашение составлено в трех экземплярах, по одному для Дольщика и ОАО «Пензастрой», один - в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области.
6. Затраты по регистрации данного соглашения несет Дольщик».
В письменном заявлении от 27 апреля 2012 г. истцы Ларькина Н.А. и Акимова С.Б. изменили исковые требования в части п.п. 1, 2, 3 условий договора, изложив их в следующей редакции:
«1. ОАО «Пензастрой», как новый застройщик, принимает на себя, в порядке уступки прав, в полном объеме права, имевшиеся у прежнего застройщика - ООО Группа компаний «Поволжье» по договору Номер долевого участия в строительстве жилья от Дата , а также, в порядке перевода долга, возлагает на себя все обязанности по указанному договору перед Дольщиком в частности, по передаче объекта долевого строительства - однокомнатной квартиры Номер (проектный), находящейся на 5 этаже, секция Б, общей площадью Данные изъяты кв.м. кирпичного 14-этажного 4-х секционного жилого дома, находящегося по строительному адресу: Адрес общей стоимостью Данные изъяты рублей, из которых Данные изъяты рублей уплачены дольщиком правопредшественнику Застройщика.
2. Новый застройщик и Дольщик подтверждают, что доплата по Договору участия в долевом строительстве составляет Данные изъяты рублей, которая вносится в кассу или на расчетный счет ОАО «Пензастрой» в срок до Дата »
3. Новый застройщик и Дольщик подтверждают, что новым сроком передачи объекта долевого строительства Дольщику является Дата
Истцы Ларькина Н.А. и Акимова С.Б., представитель истицы Ларькиной Н.А. – Волохина Е.Ю., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержали.
Представитель ответчика ОАО "Пензастрой" Друзь Д.К., действующий на основании доверенности, в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, просил в удовлетворении иска отказать.
Представитель третьего лица ООО Группа Компаний "Поволжье" в судебное заседание не явился, в письменном заявлении принятие решения по делу полагал на усмотрение суда, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель третьего лица ЖСК "Арбековский" Трипольский А.Н., действующий на основании доверенности, в судебном заседании с исковыми требованиями согласился, полагал их обоснованными.
Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Дата между Комитетом по управлению имуществом г. Пензы и ООО «Э» был заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: Адрес на срок до Дата для поэтапного проектирования и завершения его застройки (л.д.79-81). На основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от Дата Номер , заключенному Дата между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы (арендодатель), ООО «Э» (арендатор), ООО Группа Компаний «Поволжье» (новый арендатор), к последнему перешли права и обязанности ООО «Э» по договору аренды указанного земельного участка. Дополнительным соглашением от Дата срок действия договора аренды земельного участка Номер от Дата был продлен до Дата
На предоставленном земельном участке согласно разрешению Номер от Дата , выданному Администрацией г. Пензы, ООО Группа Компаний «Поволжье» начало осуществлять строительство 14-ти этажного 4-х секционного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями. Согласно положительному заключению Номер по рабочему проекту ООО Группа Компаний «Поволжье» планировало осуществить строительство жилого дома переменной этажности (секции А и Б – 15 этажные, секции В и Г – 14 этажные), в котором должны были располагаться 378 квартир (в том числе 189 однокомнатных, 162 двухкомнатных, 27 трехкомнатных) общей площадью Данные изъяты кв.м.
До получения разрешения на строительство Дата ООО Группа Компаний «Поволжье» учредило ЖСК «Арбековский», что следует из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц от Дата (л.д.52). Дата был заключен договор о совместной деятельности между ООО Группа Компаний "Поволжье" и ЖСК "Арбековский", по условиям которого стороны договорились совместно осуществлять мероприятия по строительству и вводу в эксплуатацию жилого дома, располагающегося в г. Пензе, в квартале улиц Адрес , участок Номер между Адрес и Адрес на земельном участке принадлежащем обществу на основании договора аренды земельного участка Номер от Дата , договора уступки прав и обязанностей от Дата , постановления Главы администрации г. Пензы Номер от Дата , постановления Главы администрации г. Пензы Номер от Дата В соответствии с п.п. 2.1, 3.1.1 договора ЖСК "Арбековский" принимал участие в финансировании работ по строительству жилых помещений (квартир) и нежилых помещений в объекте и обязывался финансировать производимое обществом расселение жилых домов, предназначенных под снос и располагающихся на земельном участке, необходимом для строительства объекта (л.д.73).
Также до получения ООО Группа Компаний «Поволжье» разрешения на строительство Номер от Дата Дата между ЖСК "Арбековский" и Акимовой С.Б. был заключен договор о порядке оплаты паевых взносов и порядке предоставления недвижимости Номер , согласно которому кооператив обязывался предоставить в собственность Акимовой С.Б. однокомнатную квартиру Номер (проектный), расположенную на 6 этаже, секция "В" в кирпичном 10-этажном трехсекционном жилом доме в г. Пензе, в квартале улиц Адрес , стоимостью Данные изъяты руб. в соответствии с размером оплаченного паевого взноса и на основании решения общего собрания членов кооператива после ввода объекта в эксплуатацию с оформлением акта приема-передачи. Планируемый срок окончания строительства - Дата . Стороны согласовали, что паевой взнос составляет Данные изъяты руб. и подлежит оплате в срок до Дата После внесения пайщиком окончательной суммы паевых взносов в полном объеме кооператив обязывался выдать пайщику справку о полной оплате пая и на основании справки о полной оплате пая передать право собственности на жилое помещение путем подписания акта приема-передачи (л.д.14-16). Взятые на себя обязательства по оплате паевых взносов Акимова С.Б. выполнила, что подтверждается квитанцией ЖСК "Арбековский" к приходному кассовому ордеру Номер от Дата (л.д.26), вкладным листом кассовой книги ЖСК "Арбековский" от Дата (л.д.50), справкой ЖСК "Арбековский" от Дата , согласно которой Акимова С.Б. являлась членом ЖСК "Арбековский" со Дата (л.д.25).
После получения ООО Группа Компаний "Поволжье" разрешения на строительство жилого дома по адресу: Адрес , Дата Акимова С.Б. обратилась к директору по продажам ООО Группа Компаний "Поволжье" и председателю ЖСК «Арбековский» Трипольскому А.Н., который занимал обе эти должности с заявлением о переоформлении договора, заключенного ею с ЖСК «Арбековский» на договор долевого участия в строительстве жилья в отношении квартиры, расположенной в указанном доме, с зачетом денежных средств, внесенных ею в счет оплаты стоимости квартиры по договору о порядке оплаты паевых взносов и порядке предоставления недвижимости Номер от Дата На заявлении имеются разрешительные резолюции Трипольского А.Н., как директора по продажам ООО Группа Компаний "Поволжье" и председателя ЖСК «Арбековский». Дата между ООО Группа Компаний «Поволжье» и Акимовой С.Б. был заключен договор Номер долевого участия в строительстве однокомнатной квартиры Номер (проектный), находящейся на 5 этаже, секция Б, жилой площадью – Данные изъяты кв.м, приведенная площадь: лоджия (балкон) - Данные изъяты кв.м., общая площадь с учетом холодных помещений – Данные изъяты кв.м, по строительному адресу: Адрес . По условиям договора застройщик ООО Группа Компаний «Поволжье» обязывался передать дольщику квартиру ориентировочно Дата . Общий размер вклада дольщика на момент заключения договора составлял Данные изъяты руб. и подлежал уплате в срок до Дата включительно. Указанный договор был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Пензенской области Дата за Номер (л.д.8-13). Согласно справке директора по продажам ООО Группа Компаний "Поволжье" Трипольского А.Н. от Дата , Акимова С.Б. полностью исполнила взятые на себя обязательства по оплате вышеуказанной квартиры (л.д.24).
На основании договора уступки прав и обязанностей от Дата Акимова С.Б. передала в полном объеме свои права и обязанности по договору долевого участия в строительстве жилья Номер от Дата Ларькиной Н.А. за Данные изъяты руб. Государственная регистрация договора уступки прав и обязанностей от Дата , заключенного между Акимовой С.Б. и Ларькиной Н.А., была произведена Дата за Номер (л.д.28). Однако в установленный договором срок ООО Группа Компаний «Поволжье» квартиру Ларькиной Н.А. не передало и в силу финансовой несостоятельности строительство многоквартирного дома фактически прекратило. По факту мошеннического завладения должностными лицами ООО «Группа Компаний «Поволжье» в период с Дата по Дата денежными средствами участников долевого строительства жилья по признакам преступления, предусмотренного ст. 159 УК РФ, было возбуждено уголовное дело, которое находится в производстве Железнодорожного районного суда г. Пензы.
Для защиты прав и интересов дольщиков было принято решение о создании временной рабочей группы, в состав которой входили в том числе представители Правительства Пензенской области и администрации г. Пензы. В результате была достигнута договоренность о передаче ОАО «Пензастрой» прав и обязанностей ООО Группа Компаний «Поволжье».
На основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка Номер от Дата , заключенному Дата между Управлением по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы (арендодатель), ООО Группа Компаний «Поволжье» (арендатор), ОАО «Пензастрой» (новый арендатор), к последнему перешло право аренды на земельный участок площадью Данные изъяты кв. м, расположенный по адресу: Адрес , для поэтапного проектирования и завершения его застройки (л.д.81). Согласно акту приема-передачи от Дата ОАО «Пензастрой» приняло для завершения строительства незавершенный строительством объект капитального строительства – жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, расположенный по Адрес , расположенный на вышеуказанном земельном участке. В денежном выражении физические объемы переданного незавершенного строительства жилого дома по Адрес составили Данные изъяты руб.
Дата между ООО Группа Компаний «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» был заключен договор уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилого дома по Адрес , согласно которому ООО Группа Компаний «Поволжье» уступило, а ОАО «Пензастрой» приняло на себя в полном объеме права и обязанности первого по заключенным договорам долевого участия в строительстве 14-этажного 4-х секционного жилого дома по Адрес . При этом устанавливалось, что правовой статус всех участников долевого строительства, независимо от момента внесения регистрационной записи в отношении них в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним (ранее или позднее даты заключения настоящего договора), по отношению к новому застройщику идентичен. Договором также было предусмотрено, что права и обязанности по договорам долевого участия переходят к новому застройщику в том объеме и на тех условиях, которые имелись у прежнего застройщика, за исключением тех случаев, когда стороны предусмотрят возникновение, изменение или прекращение отдельных прав и (или) обязанностей в установленном порядке. Согласие участников долевого строительства на передачу обязанностей (перевод долга) прежнего застройщика на нового застройщика при подписании настоящего договора презюмировалось и должно было подтверждаться в каждом конкретном случае путем заключения дополнительного к договору долевого участия в строительстве соглашения - в форме договора уступки прав и обязанностей застройщика по каждому отдельно взятому договору долевого участия в строительстве жилых домов – между участником долевого строительства и новым застройщиком, заключенным по форме, являющейся приложением к данному договору. ООО Группа Компаний «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» были утверждены формы договора уступки прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья, который должен быть заключен с каждым из дольщиков в случае продления или расторжения договора долевого участия в строительстве жилья с новым застройщиком. Типовым договором об уступке прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья предусматривалось, что цена договора участия в долевом строительстве определяется из расчета Данные изъяты руб. за 1 кв. метр с учетом оплачиваемой площади и доплата вносится в кассу или на расчетный счет нового застройщика. Также устанавливался новый срок сдачи объекта строительства в эксплуатацию и согласовывались другие условия. В случае несогласия дольщика с условиями договора об уступке прав и обязанностей договор долевого участия в строительстве жилья мог быть расторгнут и новый застройщик в установленном порядке обязывался возвратить уплаченные дольщиком денежные средства (л.д.82-84).
На основании договора уступки прав и обязанностей от Дата по договору аренды земельного участка от Дата Номер и разрешения на строительство от Дата Номер , за ОАО «Пензастрой» было зарегистрировано право собственности на объект незавершенный строительством, назначение: многоквартирный дом, площадь застройки Данные изъяты кв.м., степень готовности 40,6% в районе Адрес , о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Дата сделана запись регистрации Номер (л.д.74). Дата новый застройщик завершил строительство 14 этажного 4 секционного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по адресу: Адрес , и Дата Администрацией г. Пензы было выдано разрешение ОАО "Пензастрой" Номер на его ввод в эксплуатацию (л.д.22-23).
После ввода дома в эксплуатацию квартире, на строительство которой сначала Акимовой С.Б., а затем Ларькиной Н.А. заключались договоры был присвоен Номер и в соответствии с данными технического паспорта, составленного Дата , площадь указанной квартиры составила Данные изъяты кв.м. (л.д.70).
На обращение Ларькиной Н.А. в ОАО "Пензастрой" с заявлением о переоформлении с ней договора уступки прав и обязанностей застройщика, ОАО "Пензастрой" письмом Номер от Дата сообщило, что среди документов на квартиру Номер (проектный) по Адрес , полученных ОАО "Пензастрой" от ООО Группы Компаний "Поволжье" и иных источников, отсутствовали документы, подтверждающие факт оплаты по указанному договору долевого участия. ОАО "Пензастрой" готово заключить договор уступки прав и обязанностей застройщика с условием признания нулевой суммы долевого взноса, внесенного прежнему застройщику (л.д.27).
В ходе рассмотрения дела Дата Ларькина Н.А. направила ОАО "Пензастрой" проект договора уступки прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья Номер от Дата , составленному в соответствии с типовым проектом, согласованным между ООО Группа Компаний «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» при заключении договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по Адрес от Дата
Не возражая относительно заключения данного договора на условиях, предложенных Ларькиной Н.А., представитель ОАО "Пензастрой" Друзь Д.К. полагал, что указанный договор может быть перезаключен только на условиях оплаты полной стоимости квартиры.
Согласно положениям п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает свободу граждан и юридических лиц в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (статья 421). Согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Согласно п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
В свою очередь с согласия кредитора допускается перевод должником своего долга на другое лицо (ст. 391 ГК РФ).
Согласно ч. 1, 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Согласно ст. 12 Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Отказывая Ларькиной Н.А. в заключении дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве жилья и договору уступки прав и обязанностей застройщика, ОАО «Пензастрой» обосновывало свою позицию отсутствием доказательств внесения денежных средств в размере Данные изъяты руб. в оплату стоимости строительства.
Согласиться с данной позицией ОАО «Пензастрой» суд не может по следующим основаниям.
Как указывалось выше в оплату однокомнатной квартиры Номер (проектный), расположенной на 6 этаже, секция "В" в кирпичном 10-этажном трехсекционном жилом доме в г. Пензе, в квартале улиц Адрес , на основании договора между ЖСК «Арбековский» и Акимовой С.Б. Номер от Дата последняя внесла в кассу ЖСК «Арбековский» Данные изъяты руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру Номер от Дата (л.д.26), вкладным листом кассовой книги ЖСК "Арбековский" от Дата (л.д.50). По сообщению начальника отдела Данные изъяты В.Л. Номер от Дата , согласно кассовой книге ЖСК "Арбековский" за период со Дата по Дата сведения о возврате Данные изъяты руб. Акимовой С.Б. отсутствуют. Согласно кассовых документов ООО Группа Компаний "Поволжье" за период со Дата по Дата возврат Акимовой С.Б. Данные изъяты руб. не производился (л.д.49). Сведения о возврате указанных денежных средств Акимовой С.Б. со стороны ЖСК "Арбековский" либо ООО Группа Компаний "Поволжье" в другой период времени в материалах дела так же не имеется. Отсутствие платежных документов о возврате Акимовой С.Б. внесенных ею денежных средств не оспаривалось и представителем ответчика, в распоряжении которого так же имелись копии документов, изъятых правоохранительными органами в ходе следствия.
Представитель третьего лица Трипольский А.Н. пояснял, что в связи с отсутствием у ООО Группа Компаний "Поволжье" разрешения на строительство жилых домов, было решено привлекать денежные средства граждан путем создания жилищно-строительных кооперативов. Подобным образом было продано порядка Данные изъяты квартир на сумму около Данные изъяты руб. Все денежные средства использовались на освоение земельного участка в целом и расселение граждан, дома которых подлежали сносу. Спустя 1-2 месяца после заключения с Акимовой С.Б. договора о порядке оплаты паевых взносов, ООО Группа Компаний "Поволжье" было получено разрешение на строительство дома по Адрес , и Акимова С.Б. изъявила желание приобрести квартиру в доме, разрешение на строительство которого уже было получено. ООО Группа Компаний "Поволжье" ставило всех граждан в известность о том, что они могут дождаться завершения строительства жилого дома по Адрес либо перезаключить договор на приобретение квартиры в жилом доме по Адрес , разрешение на строительство которого было получено, и договор можно было зарегистрировать в регистрирующем органе. Акимова С.Б. написала заявление на его имя, как директора по продажам ООО Группа Компаний "Поволжье", и денежная сумма, оплаченная Акимовой С.Б. за квартиру по адресу: Адрес , была перезачтена в счет оплаты стоимости квартиры по Адрес . Акимова С.Б. была первым клиентом, который изъявил желание переоформить договор, в связи с чем, у бухгалтерии возник вопрос, касающийся оформления полученных от Акимовой С.Б. денежных средств в счет оплаты квартиры. По этим причинам в договоре было указано, что оплату за квартиру она обязана внести до Дата Предполагалось, что к этому времени вопрос о том, каким образом оформлять перевод денег из ЖСК «Арбековский» в ООО Группа Компаний «Поволжье» будет решен. Денежные средства по заявлению Акимовой С.Б. были перезачтены, из кассы ей ничего не возвращалось. ООО Группа Компаний "Поволжье" являлось учредителем ЖСК "Арбековский", между ними имелось соглашение о сотрудничестве, следовательно, денежные средства, так или иначе, поступали в ООО Группа Компаний "Поволжье". Впоследствии ООО Группа Компаний "Поволжье" Акимовой С.Б. была выдана справка о полном исполнении взятых на себя обязательств по оплате однокомнатной квартиры. Дом по Адрес , в отношении которого Акимовой С.Б. и ЖСК «Арбековский» был заключен договор о порядке оплаты паевых взносов от Дата , до настоящего времени не построен.
Свидетель Л.Д., занимавшая ранее должность главного бухгалтера ЖСК «Арбековский», поясняла, что от Акимовой С.Б. принимались денежные средства в размере Данные изъяты руб. в счет оплаты стоимости квартиры в строящемся доме. Денежные средства, поступившие от Акимовой С.Б., были затрачены на нужды строительства. Между ООО Группа Компаний "Поволжье" и ЖСК "Арбековский" было заключено соглашение о сотрудничестве, на основании которого происходило перечисление денежных средств из ЖСК "Арбековский" в ООО Группа Компаний "Поволжье". Впоследствии была создана вексельная система для перечисления денежных средств из ЖСК «Арбековский в ООО Группа Компаний «Поволжье». Акимова С.Б. перезаключила договор с ООО Группа компаний «Поволжье» на строительство другой квартиры до создания вексельной системы. Почему впоследствии перевод денег Акимовой С.Б. не был оформлен векселем пояснить не могла, однако ей точно известно, что возврат внесенных Акимовой С.Б. денежных средств не производился.
Таким образом, Акимова С.Б. заключила с ООО Группа компаний «Поволжье» договор долевого участия в строительстве жилья. Внесение Акимовой С.Б. денежных средств для строительства жилья осуществляемого ООО Группа Компаний «Поволжье» у суда не вызывает сомнения. Так же не вызывал сомнения ни у одного из участников процесса тот факт, что денежные средства Акимовой С.Б. не возвращались. То обстоятельство, что Дата , когда Акимовой С.Б. вносились денежные средства, в ООО Группа Компаний «Поволжье» и в учрежденных обществом для осуществления строительной деятельности организациях не была налажена четкая система движения между ними денежных потоков, не может быть поставлено в вину Акимовой С.Б.
Выполнив условия договора долевого участия в строительстве жилья по внесению денежных средств застройщику, Акимова С.Б. вправе была уступить свои права иному лицу. Законность заключенного между ней и Ларькиной Н.А. договора уступки прав и обязанностей от Дата проверялась в ходе регистрационных действий в Управлении Федеральной регистрационной службы по Пензенской области. Договор прошел государственную регистрацию.
Заключив с ООО «Группа Компаний «Поволжье» договор уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилого дома по Адрес , согласно которому ООО Группа Компаний «Поволжье» уступило, а ОАО «Пензастрой» приняло на себя в полном объеме права и обязанности первого по заключенным договорам долевого участия в строительстве, ОАО «Пензастрой» в силу ст. 309 ГК РФ не вправе в настоящее время уклоняться от принятых на себя обязательств. Договором между ООО Группа Компаний «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» предусматривалось два вида дополнительных соглашений с гражданами, состоявшими в договорных отношениях с первым застройщиком - это расторжение договора и возврат внесенной первому застройщику суммы, либо заключение дополнительного соглашения при условии доплаты стоимости 1 кв.м. жилья до Данные изъяты руб., перенос срока ввода дома в эксплуатацию и замена застройщика. Ларькина Н.А. согласна выполнить все условия, на которых ОАО «Пензастрой» принимало на себя обязательства застройщика и, в частности, условия доплаты стоимости 1 кв. метра жилой площади из расчета Данные изъяты руб. Поскольку дом уже введен в эксплуатацию и конкретно определен размер жилой площади квартиры (Данные изъяты кв.м.), она согласна произвести доплату стоимости жилья в размере Данные изъяты руб. (Данные изъяты кв.м. х Данные изъяты руб.- Данные изъяты руб.).
С учетом установленного судом факта внесения Акимовой С.Б. платежа за квартиру в размере Данные изъяты руб., согласия Ларькиной Н.А. на замену застройщика, на доплату стоимости одного кв.м. жилья и перенос срока ввода дома в эксплуатацию, новый застройщик в силу принятых на себя обязательств обязан заключить с Ларькиной Н.А. дополнительной соглашение. Предложение ОАО «Пензастрой» заключить с Ларькиной Н.А. договор на условиях нулевой оплаты выстроенного объекта недвижимости и оставление без ответа второго предложения Ларькиной Н.А. о вступлении в договорные отношения, суд находит неправомерным.
Направляя в адрес ОАО «Пензастрой» проект договора уступки прав и обязанностей застройщика от Дата Ларькина Н.А. предусмотрела в нем все существенные условия, предусмотренные ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Направленный Ларькиной Н.А. в ОАО "Пензастрой" проект дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве жилья Номер от Дата , заключенному между Акимовой С.Б. и ООО Группа Компаний «Поволжье» и договору уступки прав и обязанностей застройщика от Дата , заключенному между ООО Группа Компаний «Поволжье» и ОАО «Пензастрой», в полном объеме соответствовал форме договора уступки прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья, являющейся приложением Номер к договору уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по Адрес , заключенному Дата между ООО Группа Компаний «Поволжье» и ОАО «Пензастрой». Поскольку ОАО «Пензастрой» в силу принятых на себя обязательств и в соответствии со ст. 309 ГК РФ необоснованно уклоняется от заключения с Ларькиной Н.А. договора, она вправе требовать понуждения ответчика заключить с ней договор.
Доводы представителя третьего лица ООО Группа Компаний «Поволжье» Апенкина А.К. изложенные в письме от Дата (л.д.36) в части заниженной стоимости 1 кв. метра спорной жилой площади суд во внимание не принимает, поскольку это не является предметом спора. Ларькина Н.А. согласна доплатить за квартиру из расчета Данные изъяты руб. за 1 кв. метр площади.
В то же время, из имеющихся в деле доказательств о цене квартиры, являющейся предметом договора, заключенного с Акимовой С.Б., а затем Ларькиной Н.А. и площади квартиры Данные изъяты кв. м, следует, что стоимость одного квадратного метра была определена в размере Данные изъяты руб., тогда как согласно статистическим данным средняя цена одного квадратного метра общей площади квартиры на рынке жилья г. Пензы по состоянию на Дата была равна Данные изъяты руб. (л.д.62). По данным ОАО "Пензастрой" средняя стоимость 1 кв.м общей площади жилья с учетом Данные изъяты площади балконов и лоджий в домах, строящихся силами ОАО "Пензастрой", Дата составляла в 3-м квартале – Данные изъяты руб., в 4-м квартале – Данные изъяты руб. (л.д.63). Обосновывая заниженную стоимость квартиры по договору, заключенному с Акимовой С.Б., представитель третьего лица ЖСК "Арбековский" Трипольский А.Н., являвшийся одновременно директором по продажам ООО Группа Компаний «Поволжье» пояснял, что решения о стоимости 1 кв.м жилья принимались руководством ООО Группа Компаний "Поволжье". Для ЖСК "Арбековский" устанавливалось, что стоимость 1 кв.м составляла Данные изъяты руб., так как дом планировалось ввести в эксплуатацию Дата . Чем позже сдавались квартиры, тем дешевле они продавались. Стоимость 1 кв.м жилья могла достигать Данные изъяты руб. или Данные изъяты руб. и в том случае, если гражданам предоставлялась рассрочка по оплате до 2 лет. В случае предоставления рассрочки стоимость 1 кв.м увеличивалась. В связи с тем, что Акимова С.Б. единовременно внесла 100% стоимости сразу трех квартир, сдача которых в эксплуатацию планировалась нескоро, цена 1 кв.м по заключенным с ней договорам была ниже средней по области.
С учетом изложенного, суд считает необходимым возложить на ОАО "Пензастрой" обязанность заключить с Ларькиной Н.А. дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве жилья Номер от Дата заключенному между Акимовой С.Б. и ООО Группа Компаний «Поволжье» и договору уступки прав и обязанностей застройщика от Дата , заключенному между ООО Группа Компаний «Поволжье» и ОАО «Пензастрой», в форме договора уступки прав и обязанностей застройщика определив его в редакции, изложенной Ларькиной Н.А. в заявлении от 27 апреля 2012 г.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Ларькиной Н.А., Акимовой С.Б. удовлетворить.
Признать обязательство Акимовой С.Б. по оплате денежных средств за однокомнатную квартиру Номер (проектный), находящуюся на 5 этаже, секция Б, общей площадью Данные изъяты кв.м, кирпичного 14-этажного 4-х секционного жилого дома, находящегося по строительному адресу: Адрес , согласно договору Номер долевого участия в строительстве жилья от Дата , заключенному между Акимовой С.Б. и ООО Группа Компаний « Поволжье», исполненным в размере Данные изъяты руб.
Обязать ОАО "Пензастрой" заключить с Ларькиной Н.А. дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве жилья Данные изъяты от Дата , заключенному между Акимовой С.Б. и ООО «Группа Компаний Поволжье», договору уступки прав и обязанностей от Дата , заключенному между Акимовой С.Б. и Ларькиной Н.А., в форме договора уступки прав и обязанностей застройщика, определив условия дополнительного соглашения в следующей редакции:
«Ларькина Н.А., Дата рождения, паспорт Номер , выдан Дата , ОВД Данные изъяты, зарегистрированная по адресу: Адрес , именуемая далее «Дольщик», с одной стороны, и ОАО «Пензастрой» (ИНН Номер ), в лице Генерального директора Журавлева В.М., с другой стороны, в связи с заключением между ООО Группа компаний «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» договора уступки прав и обязанностей от Дата по договору аренды земельного участка Номер от Дата и договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по Адрес от Дата , заключили настоящее дополнительное соглашение к договору Номер долевого участия в строительстве жилья от Дата и договору уступки прав и обязанностей от Дата о нижеследующем:
1. ОАО «Пензастрой», как новый застройщик, принимает на себя, в порядке уступки прав, в полном объеме, права имевшиеся у прежнего застройщика - ООО Группа компаний «Поволжье» по договору Номер долевого участия в строительстве жилья от Дата , а также, в порядке перевода долга, возлагает на себя все обязанности по указанному договору перед Дольщиком на основании договора уступки прав и обязанностей от Дата Ларькиной Н.А. в частности, по передаче объекта долевого строительства - однокомнатной квартиры Номер (Номер проектный), находящейся на 5 этаже, секция Б, общей площадью Данные изъяты кв. м. кирпичного 14-этажного 4-х секционного жилого дома, находящегося по строительному адресу: Данные изъяты (присвоенный номер дома- Номер по Адрес ) общей стоимостью Данные изъяты рублей, из которых Данные изъяты рублей уплачены дольщиком правопредшественнику Застройщика.
2. Новый застройщик и Дольщик подтверждают, что доплата по Договору участия в долевом строительстве составляет Данные изъяты рублей, которая вносится Ларькиной Н.А. на расчетный счет ОАО «Пензастрой» в срок до Дата
3. Новый застройщик и Дольщик подтверждают, что новым сроком передачи объекта долевого строительства Дольщику является Дата
4. Новый застройщик устанавливает гарантийный срок на объект долевого строительства - 5 (пять) лет с момента его передачи Дольщику.
5. Настоящее соглашение составлено в трех экземплярах, по одному для Дольщика и Нового застройщика, один - в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области.
6. Затраты по регистрации данного соглашения несет Дольщик».
Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Ленинский районный суд г. Пензы в течение 1 месяца, начиная с 15 мая 2012г.
СУДЬЯ С.Я. КОВТУН