РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Ленинский районный суд г. Пензы
в составе председательствующего Ковтун С.Я.
при секретаре Коровиной А.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пензе 25 июня 2012 г. гражданское дело по исковому заявлению Силифоновой О.Н. к ОАО «Пензастрой», ООО Группа Компаний «Поволжье» о признании частично недействительным договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов от Дата .,
У С Т А Н О В И Л:
Силифонова О.Н. обратилась в Ленинский районный суд г. Пензы с названным иском, указав, что ООО Группа Компаний «Поволжье» был заключен ряд договоров долевого участия в строительстве жилья - квартир в строящемся 14-этажном, 4-х секционном доме, расположенном по строительному адресу: Адрес , в частности с ней был заключен договор Номер долевого участия в строительстве жилья от Дата , согласно которому она, являясь дольщиком, инвестировала строительство жилого дома в части однокомнатной квартиры Номер (проектный), находящейся на 14 этаже, секция Г, жилая площадь -Данные изъяты кв.м., площадь лоджии (балкона) - Данные изъяты кв.м., общая площадь с учетом холодных помещений - Данные изъяты кв.м. Свои обязательства по договору долевого участия в строительстве, касающиеся внесения денежных средств, она выполнила в полном объеме. Однако, ООО Группа Компаний «Поволжье» свои обязательства по договорам в части передачи квартир Силифоновой О.Н. не выполнило. Согласно договору уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по Адрес от Дата , прежний застройщик ООО Группа Компаний «Поволжье» уступил, а новый застройщик ОАО «Пензастрой» принял на себя в полном объеме права и обязанности первого застройщика по заключенным договорам долевого участия в строительстве 14-этажного, 4-х секционного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по Адрес . Договор уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по Адрес от Дата является по своей правовой природе, с одной стороны, сделкой по уступке прав кредитора другому лицу, поскольку застройщик привлекает денежные средства дольщиков, и одновременно, сделкой по переводу долга, поскольку застройщик обязан выполнить обязательства по строительству и передаче квартир перед дольщиками. В нарушение требований ст. ст. 389, 391 ГК РФ согласие кредиторов на заключение вышеуказанного договора ответчиками не получено. В частности, Силифонова О.Н. какого-либо согласия ответчикам на заключение договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по Адрес от Дата не давала. Данным договором от Дата нарушены ее права и интересы, поскольку условия договора предусматривали изменение условий договора долевого участия в строительстве жилья, а именно возможность нового застройщика изменять цену договора в сторону ее увеличения. Так, согласно п. 3 договора от Дата , права и обязанности по договорам долевого участия переходят к новому застройщику в том объеме и на тех условиях, которые имелись у прежнего застройщика, за исключением предусмотренных п. 5 договора. Согласно п. 5 договора, соглашением, указанным в п. 4 договора, участник долевого строительства и новый застройщик могут предусмотреть возникновение, изменение или прекращение отдельных прав и (или) обязанностей в рамках отношений долевого участия в строительстве жилых домов. Согласно приложению № 2 к договору уступки от Дата ответчиками утверждена форма договора (продление) уступки прав и обязанностей застройщиков по договору долевого участия в строительстве жилья. П. 2 договора определена цена договора участия в долевом строительстве из расчета Данные изъяты руб. за 1 кв. м. из расчета оплачиваемой площади. В п. 4 договора уступки прав и обязанностей от Дата указано, что согласие участников долевого строительства на передачу обязанностей (перевод долга) прежнего застройщика на нового застройщика при подписании договора презюмируется и подтверждается в каждом конкретном случае путем заключения дополнительного к договору долевого участия в строительстве соглашения. В настоящее время у Силифоновой О.Н. какие-либо денежные накопления не имеются, взять их неоткуда, поэтому доплачивать ответчикам дополнительные денежные суммы она не имеет возможности. Учитывая, что Силифонова О.Н., являясь участником долевого строительства, своего согласия на заключение договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по Адрес от Дата не давала, данный договор является недействительным в силу его ничтожности в части уступки прежним застройщиком новому застройщику прав и обязанностей по заключенным договорам долевого участия в строительстве жилых домов: 14-этажного, 4-х секционного дома со встроенными нежилыми помещениями по Адрес .
На основании изложенного, в соответствии со ст. ст. 166, 167, 168, 180, 389, 391 ГК РФ, просила суд признать недействительным договор уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по Адрес от Дата , заключенным между ОАО «Пензастрой» и ООО Группа Компаний «Поволжье» в части уступки прежним застройщиком новому застройщику прав и обязанностей по заключенным договорам долевого участия в строительстве жилых домов: 14-этажного, 4-х секционного дома со встроенными нежилыми помещениями по Адрес .
Истица Силифонова О.Н. в судебное заседание не явилась, в письменном заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Представитель истицы Бушмина Е.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала.
Представитель ответчика ОАО «Пензастрой» Сухомлинов О.И., действующий на основании доверенности, в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, просил в удовлетворении иска отказать.
Представитель ООО Группа Компаний «Поволжье» Апенкин А.К. в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещался своевременно и надлежащим образом.
Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Дата между К. и ООО «Э» был заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: Адрес на срок до Дата для поэтапного проектирования и завершения его застройки. На основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от Дата Номер , заключенному Дата между К. (арендодатель), ООО «Э» (арендатор), ООО Группа Компаний «Поволжье» (новый арендатор), к последнему перешли права и обязанности ООО «Э» по договору аренды указанного земельного участка. Дополнительным соглашением от Дата срок действия договора аренды земельного участка Номер от Дата был продлен до Дата
На предоставленном земельном участке согласно разрешению Номер от Дата , выданному Администрацией г. Пензы, ООО Группа Компаний «Поволжье» начало осуществлять строительство 14-ти этажного 4-х секционного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями. Согласно положительному заключению Номер по рабочему проекту ООО Группа Компаний «Поволжье» планировало осуществить строительство жилого дома переменной этажности (секции А и Б – 15 этажные, секции В и Г – 14 этажные), в котором должны были располагаться 378 квартир (в том числе 189 однокомнатных, 162 двухкомнатных, 27 трехкомнатных) общей площадью Данные изъяты кв.м.
Дата между ООО Группа Компаний "Поволжье" и Силифоновой О.Н. был заключен договор долевого участия в строительстве жилья Номер в отношении однокомнатной квартиры Номер (проектный), находящейся на 14 этаже, секция Г, жилая площадь – Данные изъяты кв.м., приведенная площадь: лоджия (балкон) – Данные изъяты кв.м., общая площадь, с учетом холодных помещений – Данные изъяты кв.м. (л.д.7-11). В соответствии с п. 5.2 договора общий размер вклада дольщика на момент заключения договора устанавливался в размере Данные изъяты руб., из которых Данные изъяты руб. подлежали уплате в срок до Дата включительно, Данные изъяты руб. – в срок до Дата включительно. Согласно п. 3.1.1 договора ООО Группа Компаний "Поволжье" обязалось передать Силифоновой О.Н. квартиру во Дата . В материалах дела имеется копия квитанции ООО Группа Компаний "Поволжье" к приходному кассовому ордеру Номер от Дата на сумму Данные изъяты руб., а также копии договора выдачи простых векселей Сбербанка России по предварительным заявкам Номер от Дата , заключенного между АК СБ РФ в лице Пензенского отделения №8624 и Силифоновой О.Н., приходного кассового ордера Номер на сумму Данные изъяты руб., акта приема-передачи векселей Сбербанка России по договору Номер от Дата , акта приема-передачи векселей от Дата , согласно которым Силифонова О.Н. передала в ООО Группа Компаний "Поволжье" простой вексель Сбербанка России номинальной стоимостью Данные изъяты руб. в счет оплаты по договору долевого участия в строительстве жилья Номер от Дата (л.д.12-17). Договор был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Пензенской области Дата за Номер . Однако в установленный договором срок ООО Группа Компаний «Поволжье» квартиру Силифоновой О.Н. не передало и в силу финансовой несостоятельности строительство многоквартирного дома фактически прекратило. По факту мошеннического завладения должностными лицами ООО «Группа Компаний «Поволжье» в период с Дата по Дата денежными средствами участников долевого строительства жилья по признакам преступления, предусмотренного ст. 159 УК РФ, было возбуждено уголовное дело, которое находится в производстве Железнодорожного районного суда г. Пензы. Для защиты прав и интересов дольщиков было принято решение о создании временной рабочей группы, в состав которой входили в том числе представители Правительства Пензенской области и администрации г. Пензы. В результате была достигнута договоренность о передаче ОАО «Пензастрой» прав и обязанностей ООО Группа Компаний «Поволжье» по договорам долевого участия в строительстве жилья.
На основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка Номер от Дата , заключенному Дата между У. (арендодатель), ООО Группа Компаний «Поволжье» (арендатор), ОАО «Пензастрой» (новый арендатор), к последнему перешло право аренды на земельный участок площадью Данные изъяты кв. м, расположенный по адресу: Адрес , для поэтапного проектирования и завершения его застройки (л.д.22). Согласно акту приема-передачи от Дата ОАО «Пензастрой» приняло для завершения строительства незавершенный строительством объект капитального строительства – жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, расположенный по Адрес , расположенный на вышеуказанном земельном участке (л.д.30). В денежном выражении физические объемы переданного незавершенного строительства жилого дома по Адрес составили Данные изъяты руб.
Дата между ООО Группа Компаний «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» был заключен договор уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по Адрес , согласно которому ООО Группа Компаний «Поволжье» уступило, а ОАО «Пензастрой» приняло на себя в полном объеме права и обязанности первого по заключенным договорам долевого участия в строительстве 14-этажного 4-х секционного жилого дома по Адрес . При этом устанавливалось, что правовой статус всех участников долевого строительства, независимо от момента внесения регистрационной записи в отношении них в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним (ранее или позднее даты заключения настоящего договора), по отношению к новому застройщику идентичен. Договором также было предусмотрено, что права и обязанности по договорам долевого участия переходят к новому застройщику в том объеме и на тех условиях, которые имелись у прежнего застройщика, за исключением тех случаев, когда стороны предусмотрят возникновение, изменение или прекращение отдельных прав и (или) обязанностей в установленном порядке. Согласие участников долевого строительства на передачу обязанностей (перевод долга) прежнего застройщика на нового застройщика при подписании настоящего договора презюмировалось и должно было подтверждаться в каждом конкретном случае путем заключения дополнительного к договору долевого участия в строительстве соглашения - в форме договора уступки прав и обязанностей застройщика по каждому отдельно взятому договору долевого участия в строительстве жилых домов – между участником долевого строительства и новым застройщиком, заключенным по форме, являющейся приложением к данному договору. ООО Группа Компаний «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» были утверждены формы договора уступки прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья, который должен быть заключен с каждым из дольщиков в случае продления или расторжения договора долевого участия в строительстве жилья с новым застройщиком. Типовым договором об уступке прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья предусматривалось, что цена договора участия в долевом строительстве определяется из расчета Данные изъяты руб. за 1 кв. метр с учетом оплачиваемой площади и доплата вносится в кассу или на расчетный счет нового застройщика. Также устанавливался новый срок сдачи объекта строительства в эксплуатацию и согласовывались другие условия. В случае несогласия дольщика с условиями договора об уступке прав и обязанностей договор долевого участия в строительстве жилья мог быть расторгнут и новый застройщик в установленном порядке обязывался возвратить уплаченные дольщиком денежные средства (л.д.23-25).
На основании договора уступки прав и обязанностей от Дата по договору аренды земельного участка от Дата Номер и разрешения на строительство от Дата Номер , за ОАО «Пензастрой» было зарегистрировано право собственности на объект незавершенный строительством, назначение: многоквартирный дом, площадь застройки Данные изъяты кв.м., степень готовности 40,6% в районе Адрес , о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Дата сделана запись регистрации Номер (л.д.27). Дата новый застройщик завершил строительство 14 этажного 4 секционного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по адресу: Адрес , и Дата Администрацией г. Пензы было выдано разрешение ОАО "Пензастрой" Номер на его ввод в эксплуатацию (л.д.26).
Из 447 заключенных ООО Группа Компаний «Поволжье» по этому дому договоров на долевое участие в строительстве жилья по состоянию на Дата ОАО «Пензастрой» переоформило договоры с 383 дольщиками.
Считая свои права нарушенными заключением между ОАО «Пензастрой» и ООО Группа Компаний «Поволжье» договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по Адрес от Дата , Силифонова О.Н. обратилась в суд с требованием о признании его недействительным в части уступки ООО Группа Компаний «Поволжье» прав и обязанностей по заключенным договорам долевого участия в строительстве 14-тажного 4-секционного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по Адрес ОАО "Пензастрой".
Согласно положениям п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает свободу граждан и юридических лиц в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (статья 421). Согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В силу п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Согласно п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
В свою очередь с согласия кредитора допускается перевод должником своего долга на другое лицо (ст. 391 ГК РФ).
В силу положений ч. 1 ст. 391 ГК РФ, допускающей перевод должником своего долга на другое лицо лишь с согласия кредитора, замена застройщика как должника предполагает согласие кредитора, которым выступают лица, вкладывающие деньги в долевое строительство. При этом согласно ч. 2 ст. 391 ГК РФ, поскольку договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации, то перевод долга на нового застройщика-должника, оформляемый в виде сделки, также подлежит государственной регистрации.
При заключении договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по Адрес , заключенного Дата ООО Группа Компаний «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» предусмотрели, что согласие участников долевого строительства на перевод долга новому застройщику презюмируется и подтверждается в каждом конкретном случае путем заключения дополнительного соглашения. При этом ОАО «Пензастрой» согласилось принять на себя обязательства в том объеме и на тех условиях, которые имелись у прежнего застройщика, за исключением тех, которые могут быть согласованы с участником долевого строительства. Одним из таких условий ОАО «Пензастрой» явилось установление стоимости квартиры из расчета Данные изъяты руб. за 1 кв. м оплачиваемой площади жилого помещения. В связи с этим участники долевого строительства, выразившие согласие на сохранение договорных отношений с новым застройщиком ОАО «Пензастрой», должны произвести доплату в необходимом размере согласно типовому договору уступки прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья, который должен быть заключен с каждым из таких дольщиков и в дальнейшем передан на государственную регистрацию. Другим дольщикам ОАО «Пензастрой» предлагало расторгнуть ранее заключенный договор на условиях, указанных в типовом договоре. Таким образом, заключение договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по Адрес не означало автоматического перехода прав и обязанностей ООО Группа Компаний «Поволжье» по заключенным им договорам с дольщиками к ОАО «Пензастрой» без заключения соответствующих отдельных соглашений с каждым из участников долевого строительства.
Заключением договора от Дата ОАО "Пензастрой" не было нарушено право Силифоновой О.Н. на продолжение договорных отношений с ООО Группа Компаний «Поволжье» по договору долевого участия в строительстве жилья Номер от Дата При желании сохранить договорные отношения с прежним застройщиком препятствия в осуществлении данного права у нее отсутствуют, поскольку оспариваемый договор не содержит условий о прекращении договорных отношений кого-либо из дольщиков, в том числе и Силифоновой О.Н., с ООО Группа Компаний «Поволжье» и возложении на них обязанностей по заключению договоров с ОАО «Пензастрой». Замена застройщика предусматривалась лишь в отношении тех дольщиков ООО Группа Компаний «Поволжье», которые согласятся на заключение одного из двух вариантов договоров с ОАО «Пензастрой» в условиях, когда ООО Группа Компаний «Поволжье» прекратило осуществление какой-либо строительной деятельности. ООО Группа Компаний «Поволжье» в настоящее время не ликвидировано, договор между истицей и этим обществом не расторгнут и она вправе осуществлять защиту своих прав любым из предусмотренных ст. 12 ГК РФ способов. Дальнейшие взаимоотношения прежнего и нового застройщика в связи с заключением оспариваемого договора при отсутствии намерения истицы расторгать договорные отношения с ООО Группа Компаний «Поволжье» не могут затрагивать ее интересы.
Не является основанием для признания оспариваемого договора недействительным также и довод истицы о неправомерности требования нового застройщика производить доплату за квартиру по дополнительному соглашению, поскольку она вправе не подписывать указанное дополнительное соглашение.
Как следует из документов, представленных ОАО «Пензастрой», сомневаться в достоверности которых у суда оснований не имеется, фактическая сумма затрат нового застройщика по строительству жилого дома по Адрес на Дата составила Данные изъяты руб. При этом сумма доплат участников долевого строительства жилья по договорам, заключенным с ООО Группа Компаний «Поволжье», выразивших согласие на перевод долга ОАО «Пензастрой» и оформивших дополнительные соглашения с ОАО «Пензастрой», составила Данные изъяты руб. Фактически к моменту рассмотрения дела ОАО «Пензастрой» получило по этим дополнительным соглашениям Данные изъяты руб. Таким образом, затраты ОАО «Пензастрой» по строительству жилого дома по Адрес значительно превышают размер долевого участия граждан в строительстве жилья, учитывая, что строительство объекта было начато другим застройщиком, исполнение обязательств которого фактически прекратилось, и перевод долга на ОАО «Пензастрой» был связан с необходимостью получения и переоформления правоустанавливающих документов, урегулирования спорных вопросов с участниками долевого строительства.
Передача ООО Группа Компаний "Поволжье" ОАО "Пензастрой" прав на застройку земельного участка произошла в связи с переходом к ОАО "Пензастрой" прав и обязанностей арендатора земельного участка, расположенного по Адрес , что не является основанием к возникновению у ОАО "Пензастрой" обязательств перед третьими лицами без наличия с ними соответствующего договора в силу ч. 3 ст. 308 ГК РФ.
Вместе с тем, предъявляя исковые требования о признании договора, заключенного между ООО Группа Компаний "Поволжье" и ОАО "Пензастрой" частично недействительным, и ссылаясь в обоснование иска на ст. ст. 166-168, 180 ГК РФ, содержащие положения о недействительной сделке и последствиях признания недействительной сделки и ее частей, истица не указала, какие последствия признания недействительной части договора от Дата должны быть применены судом в условиях введения дома в эксплуатацию другим застройщиком, вложения ОАО «Пензастрой» Данные изъяты руб. в достройку дома, регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области договоров между дольщиками, состоявшими ранее в договорных отношениях с ООО Группа Компаний «Поволжье», перезаключившими договоры с ОАО «Пензастрой» и уже внесшими новому застройщику Данные изъяты руб. Силифонова О.Н. и ее представитель Бушмина Е.В. не представили доказательств того, что в случае удовлетворения иска права истицы будут восстановлены и не нарушены права других собственников жилых помещений, зарегистрировавших свою собственность во введенном в эксплуатацию жилом доме.
Таким образом, истец не представил суду каких-либо доказательств нарушения в результате совершения спорной сделки его прав и законных интересов, которые могли быть восстановлены удовлетворением предъявленного иска. Силифонова О.Н. не являлась стороной спорного договора, вследствие чего приведенные ею основания недействительности сделки непосредственно не нарушают ее прав и законных интересов.
При наличии вышеуказанных обстоятельств (отсутствие нарушения закона и нарушения прав и законных интересов истца) суд считает необоснованным требование Силифоновой О.Н. о признании частично недействительным договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по Адрес , заключенного Дата между ОАО «Пензастрой» и ООО Группа Компаний «Поволжье».
При этом суд принимает во внимание, что при заключении оспариваемого договора стороны предусмотрели, каким образом могут быть восстановлены права дольщиков, лишенных возможности после прекращения деятельности ООО Группа Компаний «Поволжье» произвести доплату новому застройщику стоимости жилья из расчета Данные изъяты руб. за 1 кв. метр жилой площади.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В иске Силифоновой О.Н. к ОАО «Пензастрой», ООО Группа Компаний «Поволжье» о признании недействительным договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по Адрес , заключенного Дата между ОАО «Пензастрой» и ООО Группа Компаний «Поволжье», в части уступки ООО Группа Компаний «Поволжье» прав и обязанностей по заключенным договорам долевого участия в строительстве 14-этажного 4-секционного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по Адрес ОАО "Пензастрой" отказать.
Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Ленинский районный суд г. Пензы в течение 1 месяца, начиная с 29 июня 2012 г.
СУДЬЯ С.Я. КОВТУН