Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
5 июля 2012 года
Ленинский районный суд г. Пензы
в составе председательствующего судьи Богатова О.В.,
при секретаре Ворониной Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пензе гражданское дело по иску Аваковой О.В., Авакова А.Г., Колядо А.В., Пашанина М.Ю. к ТСЖ «Пушкинское» о понуждении к заключению договора на содержание общего имущества многоквартирного дома,
У С Т А Н О В И Л:
Истцы Авакова О.В., Аваков А.Г., Колядо А.В. и Пашанин М.Ю. обратились в суд с иском к ТСЖ «Пушкинское» о понуждении к заключению договора на содержание общего имущества многоквартирного дома. В обоснование указали, что они являются собственниками квартир Адрес . Членами ТСЖ «Пушкинское» они не являются. На протяжении нескольких лет руководство ТСЖ «Пушкинское» грубо нарушает жилищное законодательство, а именно: незаконно начисляет на них оплату коммунальных платежей, не соответствующим действительным расходам; возлагает необоснованную оплату коммунальных и иных необязательных платежей, что влечет нарушение их конституционных прав. Исходя из анализа норм жилищного законодательства, можно сделать выводы о том, что отношения между ТСЖ и собственниками помещений носят обязательственный характер. После того, как они обратились в Госжилстройинспекцию Данные изъяты, руководству ТСЖ «Пушкинское» было указано на необходимость заключения с ними договора на содержание и обслуживание жилья. В связи с этим, ТСЖ «Пушкинское» направило им свой проект договора, который не отражает все необходимые позиции для его заключения и составлен исключительно в интересах ТСЖ. Ими было направлено возражение на проект договора ТСЖ «Пушкинское», однако реакции на него не последовало. Полагают, что действиями ТСЖ «Пушкинское» нарушаются их жилищные права и интересы. Они лишены возможности проводить проверку правильности начисления на них коммунальных платежей, содержания общей собственности в надлежащем состоянии, добросовестности исполнения своих обязанностей лицами, управляющими их собственностью.
Просят суд обязать ТСЖ «Пушкинское» заключить с ними договор на содержание общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: Адрес , в соответствии с приложенным к исковому заявлению проектом договора.
В судебном заседании истцы Авакова О.В., Аваков А.Г., представитель по доверенности истца Пашанина М.Ю. – Пашанина В.В. исковое заявление поддержали, ссылаясь на обстоятельства, изложенные в иске.
Истцы Колядо А.В. и Пашанин М.Ю. в судебное заседание не явились, от них имеются письменные заявления с просьбой о рассмотрении дела в их отсутствие.
В судебном заседании представитель ответчика ТСЖ «Пушкинское» Ерошкина Д.М., действующая на основании доверенности, иск не признала, считает его не основанным на законе. Пояснила, что, по мнению ТСЖ «Пушкинское» истцами не соблюден досудебный порядок обращения с настоящим иском, поскольку приложенный к исковому заявлению проект договора на содержание общего имущества многоквартирного дома Адрес не направлялся истцами в ТСЖ «Пушкинское» до обращения в суд. Просила в удовлетворении иска отказать.
Заслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что Авакова О.В. и Аваков А.Г. являются собственниками по Данные изъяты доли в праве собственности на квартиру Адрес . Истец Пашанин М.Ю. является собственником квартиры Адрес , Колядо А.В. является собственником квартиры Адрес , расположенных в вышеуказанном доме.
Указанные обстоятельства подтверждаются копиями свидетельств о государственной регистрации права, имеющихся в материалах дела.
Управление многоквартирным жилым домом Адрес осуществляет ТСЖ «Пушкинское». Вместе с тем, истцы Авакова О.В., Аваков А.Г., Колядо А.В., Пашанин М.Ю. членами ТСЖ «Пушкинское» не являются.
Согласно ст. 162 Жилищного Кодекса РФ:
1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Установлено, что в Дата ТСЖ «Пушкинское» направило в адрес истцов Авакова А.Г. и Аваковой О.В. проект договора Номер о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме от Дата . Однако, указанный проект договора подписан истцами не был.
Также, судом установлено, что Дата истцами в адрес ТСЖ «Пушкинское» направлялись возражения относительно проекта договора Номер от Дата .
Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела и не оспариваются сторонами.Согласно п. 2 ст. 138 ЖК РФ (в редакции, действующей до 18.06.2011 г.), на которую ссылаются истцы в иске, к обязанностям ТСЖ относится заключение договоров о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений, не являющимися членами ТСЖ.
В соответствии с п. 2 ст. 138 ЖК РФ (п. 2 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 г. №123-ФЗ, действующей в настоящее время) товарищество собственников жилья обязано осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII настоящего Кодекса.
Согласно ч. 2 ст. 30 и ч. 1 ст. 158 ЖК РФ указанной обязанности ТСЖ соответствует обязанность собственника помещений в многоквартирном доме нести расходы на содержание принадлежащего ему жилого помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Статьей 153 ЖК РФ предусмотрена обязанность собственника по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, а статьей 154 ЖК РФ предусмотрена структура указанной платы, включающая в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе, общего имущества в многоквартирном доме. Обязанность несения перечисленных расходов возникает с момента возникновения права собственности на жилое помещение, обусловлена этим правом и не зависит от факта заключения договора с ТСЖ.
Как следует из материалов дела, правлением ТСЖ «Пушкинское» (протокол Номер заседания правления от Дата ) была утверждена форма договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, что само по себе не противоречит функциям правления, предусмотренным Уставом ТСЖ, и ст. 148 ЖК РФ, и, соответственно, является общей для всех собственников жилых помещений, не входящих в ТСЖ.
Из вышеприведенных норм следует, что договор заключается на предмет передачи собственниками жилых помещений своих полномочий товариществу для реализации последним прав, предусмотренных ст. 137, п. 8 ст. 138 ЖК РФ, для установления размеров обязательных платежей, установления срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, условий перерасчета платежей и пр. По существу, договор упорядочивает отношения сторон в вопросах содержания имущества, то есть выполнения собственниками своей обязанности по оплате за содержание и ремонт жилого помещения, вытекающей из бремени содержания своего имущества, принадлежащего на праве собственности.
В судебном заседании не нашел своего подтверждения тот факт, что в настоящий момент права истцов будут нарушены заключением договора в редакции, представленной ТСЖ «Пушкинское». Вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ истцы не представили доказательств в подтверждение этого факта, да и не могли представить, поскольку данный договор в указанной редакции не заключен.
По мнению суда, то обстоятельство, что ч. 6 ст. 155 ЖК РФ содержит указание на внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ, не свидетельствует о том, что ТСЖ может быть понуждено к заключению договора в редакции, предложенной истцами.
Заключение договоров, которые не предусмотрены законом, но и не противоречат ему, возможно лишь по соглашению сторон, что следует из содержания п. 2, 3 ст. 421 ГК РФ. В то же время, ТСЖ не может быть принуждено силой судебного решения к заключению договора, в редакции, которая по закону не является для него обязательной.
Со своей стороны ТСЖ «Пушкинское» разработало и предложило истцам договор применительно к условиям ст. 138 ЖК РФ, таким образом, фактически ТСЖ «Пушкинское» не отказало истцам в заключении договора как такового.
В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Статья 426 ГК РФ устанавливает обязанность по заключению договора для коммерческой организации, предметом и характером деятельности которой является продажа товаров, выполнение работ или оказание услуг в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.). Однако названная норма Кодекса к спорным правоотношениям не применима, поскольку ТСЖ коммерческой организацией не является, что отражено в пункте 1.3. Устава ТСЖ «Пушкинское» (л.д.36).
Пункт 4 ст. 445 ГК РФ предусматривает возможность принудительного заключения договора только в том случае, если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения.
Как следует из материалов дела, ответчик от заключения договора об оказании услуг не уклоняется, ТСЖ утверждена форма такого договора, тогда как истцы настаивают на заключении договора в предложенной ими редакции, предусматривающей обязанность товарищества изменить редакцию договора.
Учитывая изложенное, проанализировав собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что требования Аваковой О.В., Авакова А.Г., Колядо А.В. и Пашанина М.Ю. являются необоснованными и не подлежащим удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Иск Аваковой О.В., Авакова А.Г., Колядо А.В., Пашанина М.Ю. к ТСЖ «Пушкинское» о понуждении к заключению договора на содержание общего имущества многоквартирного дома оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено Дата .
Судья О.В.Богатов