Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
13 апреля 2012 года Ленинский районный суд г. Пензы в составе:
председательствующего судьи Селиверстова А.В.,
при секретаре Симаковой О.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пензе гражданское дело по иску Ключниковой Е.В. к ООО «Т – Строй» о признании частично недействительным договора участия в долевом строительстве жилого дома от Дата Номер взыскании суммы соразмерного уменьшения цены квартиры и неустойки,
У С Т А Н О В И Л:
Ключникова Е.В. обратилась в суд с названным заявлением, указав, что Дата ею был заключен договор Номер участия в долевом строительстве жилого дома, в соответствии с которым ею было оплачено 1 955 450 руб. за квартиру Номер в 17-этажном жилом доме по строительному Адрес Согласно п. 1.2. договора планируемая общая площадь квартиры составляла 55,87 кв.м. После завершения строительства жилого дома по результатам обмера квартиры органами технической инвентаризации общая площадь квартиры составила 53,8 кв.м. Таким образом, разница между панируемой и фактической общей площадью квартиры составляет 2,07 кв.м. Стоимость одного квадратного метра общей площади квартиры была установлена договором в размере 35 000 руб. Таким образом, стоимость фактически переданной ей квартиры должна составлять 53,8 кв.м. х 35 000 руб. = 1 883 000 руб. Стоимость договора должна быть уменьшена на: 1955 450 руб. - 1 883 000 руб. - 72 450 руб. Её письмо от Дата с просьбой уменьшить цену договора и возвратить 72 450 руб. оставлено ответчиком без ответа и удовлетворения. Телефонные переговоры так же не увенчались успехом. Целью заключенного договора от Дата Номер участия в долевом строительстве жилого дома являлось приобретение в строящемся доме конкретной квартиры для личных нужд, то есть для проживания. Из договора следует, что заключила договор с целью приобретения конкретного жилого помещения в собственность. Таким образом, приобретая квартиру для личных нужд и инвестируя денежные средства на приобретение жилого помещения (квартиры), она являлась приобретателем оказываемых ООО «Т-Строй» услуг. Проданная ей квартира имеет недостаток, так как ее площадь существенно меньше оплаченной ею по договору. В связи с тем, что её законное требование о соразмерном уменьшении покупной цены в десятидневный срок не было удовлетворено Ответчиком, считает, что на с него должна быть взыскана неустойка, согласно приведенного расчета: сумма договора составляет 1 955 450 руб.; количество дней неисполнения обязательства на момент подачи иска составляет 42 дн.; с Дата по Дата ); неустойка согласно ст. 23 Закона составляет 1% в день 1 955 450 руб. * 42дн. * 1% = 821 289 руб.
Просила суд взыскать с ответчика в свою пользу сумму соразмерного уменьшения покупной цены квартиры - 72 450 руб.; неустойку - 821 289 руб.
В судебном заседании истец Ключникова Е.В. уточнила исковые требования, просила суд признать частично недействительным договор участия в долевом строительстве жилого дома от Дата Номер в части: указания в п. 1.3. стоимости квартиры с учетом площади лоджии без применения понижающих коэффициентов; применения в п. 3.5.1. ограничения в возмещении разницы в площади квартиры на величину более 3%; противоречащего закону п. 3.5.3. договора. Взыскать с ответчика в её пользу сумму соразмерного уменьшения покупной цены квартиры – 362950 руб., исходя из общей площади квартиры – 45,5 кв.м., согласно следующего расчета: 1 955 450 руб. – (45,5 кв.м. х 35000 руб.) = 362950 руб., где: 1 955 450 руб. – сумма, уплаченная по договору, исходя из общей площади квартиры 55,87 кв.м.; 45,5 – фактическая общая площадь квартиры; 35000 руб. – 1 кв.м, неустойку в размере 821289 руб. В обоснование ссылалась на доводы, изложенные в исковом заявлении, просила иск удовлетворить.
Представитель истца Никитин А.Г., допущенный к участию в деле по ходатайству истца в порядке ст. 53 ГПК РФ, поддержал исковые требования, просил иск удовлетворить.
Представитель ответчика Маслова Ю.В., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, просила в удовлетворении иска отказать.
Представитель привлеченного судом к участию в деле в качестве третьего лица МУП «БТИ» Нижнеломовского района Пензенской области Деркина О.А., действующая на основании доверенности, полагает рассмотрение данного иска на усмотрение суда.
Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле и изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Согласно ст. 421 ГК РФ -
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.
В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2044 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ст. 3 Федерального закона от 30.12.2044 №214-ФЗ, договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. (в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 147-ФЗ)
В силу ст. 4 Федерального закона от 30.12.2044 №214-ФЗ, договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.
При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.
К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Как установлено в судебном заседании Дата Ключникова Е.В. заключила с ООО «Т-Строй» договор Номер участия в долевом строительстве жилого дома.
В соответствии с пунктом 1.1. договора Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить 17 – этажный жилой дом по Адрес и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома передать в собственность Участнику долевого строительства объект долевого строительства – жилого помещение (квартиру), характеристики которого указаны в п. 1.2. настоящего договора, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять в собственность объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома.
В пункте 1.2. договора указана планируемая общая площадь квартиры Номер в 17-этажном жилом доме по Адрес планируемая общая площадь – 55,87 кв.м.; планируемая жилая площадь – 19,96 кв.м.
Как указывается в пункте 1.3. договора, планируемая площадь Квартиры включает площадь жилых помещений и подсобных помещений с учетом встроенных помещений, лоджий, балконов, холодных кладовых, тамбуров, без применения при расчете площади каких-либо понижающих коэффициентов для лоджий, балконов, холодных кладовых, тамбуров.
В соответствии с пунктом 3.1. договора, цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате Участником для строительства (создания) квартиры, составляет 1 955 450 руб., исходя из стоимости одного квадратного метра планируемой общей площади квартиры – 35 000 руб.
Ключниковой Е.В. в соответствии с договором (пункт 3.3.1) уплачена Застройщику ООО «Т-Строй» денежная сумма в размере 1 000 250 руб. Впоследствии Ключниковой Е.В. оплачен оставшийся взнос в размере 955 200 руб.
Таким образом, Ключникова Е.В. согласилась с условиями вышеуказанного договора, вследствие чего договор был исполнен обеими сторонами.
Дата Ключниковой Е.В. в адрес Генерального директора ООО «Т-Строй» Ш.М. направлялось письмо-претензия, в котором Ключникова Е.В. просила соразмерно уменьшить цену договора и возвратить ей 72450 руб. (2,07 х 35000 руб.), поскольку после завершения строительства жилого дома по результатам обмера квартиры органами технической инвентаризации общая площадь квартиры составила 53,8 кв.м Таким образом, разница между планируемой и фактической общей площадью квартиры (55,87 кв.м) составляет 2,07 кв.м
Дата в адрес Ключниковой Е.В. ООО «Т-Строй» было направлено сообщение, в котором указывалось, что её требование является необоснованным.
Ответ ООО «Т-Строй» на претензию Ключниковой Е.В. не был получен и был возвращен в адрес отправителя с пометкой «Истек срок хранения».
Данные обстоятельства установлены в судебном заседании и подтверждаются материалами дела.
В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 30.12.2044 №214-ФЗ, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Согласно ст. 5 Федерального закона от 30.12.2044 №214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В соответствии с ч. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей», условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.
Судом установлено, что в договоре Номер указана планируемая общая площадь квартиры Номер в 17-этажном жилом доме по Адрес , которая составила на момент подписания договора 55,87 кв.м
В пункте 3.5. договора указывается, что стороны договорились, что согласованная Сторонами цена договора подлежит изменению в случае изменения планируемой общей площади Квартиры по результатам обмера органами технической инвентаризации, проведенной на момент сдачи жилого дома в эксплуатацию. Измененная в соответствии с настоящим пунктом договора общая площадь Квартиры признается согласованной Сторонами, и Стороны, при необходимости производят соответствующие взаиморасчеты (к согласованной в настоящем договоре цене договора прибавляется сумма доплаты, либо вычитается сумма переплаты), исходя из цены 1 кв.м., указанной в п. 3.1. договора, на следующих условиях:
Согласно пункту 3.5.1. договора, в случае уменьшения общей площади Квартиры по результатам обмера более чем на 3% от площади, указанной в п. 1.2. настоящего договора, цена договора подлежит уменьшению пропорционально изменению общей площади Квартиры на величину, превышающую 3% от планируемой общей площади Квартиры. Излишне уплаченные денежные средства возвращаются Участнику долевого строительства на основании его письменного заявления в течение 30 рабочих дней со дня получения Застройщиком такого заявления.
Пунктом 3.5.3. определяется, что изменение планируемой общей площади Квартиры по результатам обмера органами технической инвентаризации в связи с применением органами технической инвентаризации понижающих коэффициентов не является основанием для проведения Сторонами соответствующих взаиморасчетов между собой, в связи с достигнутым Сторонами по этому вопросу соглашению в п. 1.3. настоящего договора.
Согласно представленному ответчиком техническому паспорту на жилой дом Адрес , составленному по состоянию на Дата , то есть на момент сдачи дома в эксплуатацию, площадь квартиры Номер составляет 54,9 кв.м (общая площадь 46,6 кв.м, лоджия 8,3 кв.м).
Истцом Ключниковой Е.В. представлен технический паспорт на квартиру Адрес , составленный по состоянию на Дата , в соответствии с которым площадь квартиры составляет 53,8 кв.м. (общая площадь 45,5 кв.м., лоджия 8,3 кв.м.), то есть, общая площадь квартиры с учетом лоджии равна 53,8 кв.м
Представитель третьего лица МУП «БТИ» Нижнеломовского района Пензенской области Деркина О.А., в судебном заседании пояснила, что технический паспорт на жилой дом Адрес от Дата составлялся техником БТИ без выезда на место. Технический паспорт на квартиру Адрес от Дата составлялся с выездом на место и проведением необходимых замеров без понижающих коэффициентов, в связи с чем, в данном техническом паспорте указана действительная общая площадь квартиры.
Доказательств обратного, вопреки требованиям ст.56 ГПК РФ, ответчик в судебное заседание не представил, об истребовании доказательств, назначении по делу строительно-технической экспертизы не ходатайствовал.
При таких обстоятельствах суд считает установленной общую площадь квартиры Адрес в г.Пензе с учетом лоджии равной 53,8 кв.м
Согласно ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование истца о признании частично недействительным договора участия в долевом строительстве жилого дома от Дата Номер в части: указания в п. 1.3. стоимости квартиры с учетом площади лоджии без применения понижающих коэффициентов; применения в п. 3.5.1. ограничения в возмещении разницы в площади квартиры на величину более 3%; противоречащего закону п. 3.5.3. договора, поскольку, при заключении договора Ключникова Е.В. своим свободным волеизъявлением Ключникова Е.В. согласилась на заключение договора на согласованных сторонами условиях, указанные пункты договора не противоречат закону.
При этом суд не принимает во внимание доводы истца и его представителя о том, что оспариваемые условия договора противоречат п.5 ст.15 ЖК РФ согласно которому общая площадь жилого помещения состоит из суммы всех частей площадей такого жилого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, поскольку отношения, возникшие между сторонами по поводу строительства спорной квартиры, в силу положения статей 1, 4 ЖК РФ жилищным законодательством не регулируются.
Суд также учитывает, что условия договора о долевом участии в строительстве жилого дома соответствуют положениям гражданского законодательства, в частности, пункту 4 ст.421 ГК РФ, предусматривающему возможность определения условия договора по усмотрению сторон, а также не нарушают прав Ключниковой Е.В. как потребителя.
Суд не принимает во внимание доводы истца и его представителя о том, что Ключникова Е.В. при заключении договора участия в долевом строительстве была введена ответчиком в заблуждение, имеющее существенное значение, поскольку, данные доводы не основаны на доказательствах, кроме того, договор был ей подписан и исполнен добровольно.
В связи с этим, а также учитывая, что стороны в договоре предусмотрели, что в финансируемую истцом площадь квартиры, входит и площадь лоджии, истец обязан был оплатить полностью площадь передаваемой квартиры, как было предусмотрено договором, исходя из обмеров МУП БТИ по окончании строительства дома с учетом площади лоджии, все оспариваемые пункты договора были согласованы с Ключниковой Е.В., в связи с чем, оснований считать, что данными пунктами нарушены ее права у суда не имеется, следовательно, требования истца в части признания частично недействительным договора участия в долевом строительстве жилого дома от Дата Номер в части указания в п. 1.3. стоимости квартиры с учетом площади лоджии без применения понижающих коэффициентов, применения в п. 3.5.1. ограничения в возмещении разницы в площади квартиры на величину более 3%, противоречащего закону п. 3.5.3. договора являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.
При этом ссылка истца и его представителя на положения ст.428 ГК РФ, п.2 ст.400 ГК РФ несостоятельна.
Вместе с тем, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в соответствии с пунктом 3.5.1. Номер от Дата исходя из следующего.
Площадь квартиры указанная в договоре равна 55,87 кв.м., при этом судом установлено, что по результатам обмера квартиры с выходом на место, её площадь с учетом площади лоджии ниже установленной в договоре.
Так, установлено, что площадь квартиры Адрес с учетом лоджии по результатам обмера органами технической инвентаризации с выходом на место и указанная в техническом паспорте от Дата , составляет 53,8 кв.м (общая площадь 45,5 кв.м, лоджия 8,3 кв.м)
При этом суд не принимает во внимание копию технического паспорта представленного ответчиком, поскольку паспорт составлен без проведения реальных замеров, что подтверждается пояснениями представителя МУП «БТИ» Нижнеломовского района Пензенской области Деркиной О.А.
Таким образом установлено, что произошло уменьшение общей площади квартиры более чем на 3%. (55,87 кв.м – 53,8 кв.м = 2,07 кв.м), так как, допустимое уменьшение площади спорной квартиры по договору составляет 55,87 кв.м х 3% = 1,676 кв.м
Следовательно, уменьшение площади квартиры сверх 3% составляет: 2,07 – 1,676 = 0,394 кв.м
В связи с этим, ответчик обязан был уменьшить стоимость данной квартиры на 13790 рублей (35000 х 0,394) и возвратить указанную сумму Ключниковой Е.В. согласно договору, чего сделано не было.
Таким образом, исходя из того, что стоимость одного квадратного метра согласно пункту 3.1. договора составляет 35000 руб., излишне уплаченные Ключниковой Е.В. денежные средства в размере 13790 рублей подлежат взысканию с ответчика согласно пункту 3.5.1 вышеуказанного договора, в остальной части исковые требования удовлетворению не подлежат по изложенным выше основаниям.
В соответствии со ст. 22. Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.
Согласно ст.23 ФЗ «О защите прав потребителей» за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.
В судебном заседании установлено, что Ключникова Е.В. обратилась к ответчику с заявлением о соразмерном уменьшении цены квартиры и выплате неустойки Дата , что подтверждается копией данного заявления, до настоящего времени цена не уменьшена, денежные средства не выплачены.
Размер неустойки должен составлять за период с Дата по день предъявления иска Дата – 13790 х 80 х 1% = 11032 рубля.
Учитывая, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд на основании ст.333 ГК РФ уменьшает размер неустойки до 1500 рублей.
В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. (в ред. Федерального закона от 21.12.2004 N 171-ФЗ)
Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам.
В силу вышеуказанный нормы суд считает необходимым взыскать с ООО «Т-Строй» штраф в доход государства в размере 7645 рублей.
Согласно ст.103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В связи с чем, подлежит взысканию с ответчика госпошлина в федеральный бюджет в сумме 611 рублей 60 копеек.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Иск Ключниковой Е.В. к ООО «Т – Строй» о признании частично недействительным договора участия в долевом строительстве жилого дома от Дата Номер уменьшении покупной цены квартиры, взыскании суммы соразмерного уменьшения цены квартиры и неустойки удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «Т-Строй» в пользу Ключниковой Е.В. в счет соразмерного уменьшения покупной цены квартиры Адрес по договору участия в долевом строительстве жилого дома Номер от Дата 13790 (тринадцать тысяч семьсот девяносто) рублей, неустойку в размере 1500 рублей, а всего – 15290 (пятнадцать тысяч двести девяносто) рублей.
Взыскать с ООО «Т-Строй» штраф в доход государства в размере 7645 (семь тысяч шестьсот сорок пять) рублей.
Взыскать с ООО «Т-Строй» государственную пошлину в доход государства в размере 611 рублей 60 копеек.
В удовлетворении остальной части исковых требований Ключниковой Е.В. отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Ленинский районный суд г. Пензы в течение одного месяца, начиная с 20 апреля 2012 года.
Судья