РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Ленинский районный суд г. Пензы
в составе председательствующего Ковтун С.Я.
при секретаре Коровиной А.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пензе 2 мая 2012 г. гражданское дело по исковому заявлению Володиной С.Б. к ОАО «Пензастрой», ООО Группа Компаний «Поволжье» о признании недействительным договора уступки прав и обязанностей застройщика от Дата по договорам долевого участия в строительстве жилого дома,
У С Т А Н О В И Л:
Володина С.Б. обратилась в Ленинский районный суд г. Пензы с названным иском, указав, что она являлась дольщиком по договору Номер долевого участия в строительстве жилья от Дата , заключенному с ООО Группа Компаний «Поволжье». Согласно п. 2.1 договора "Застройщик" привлекал "Дольщика" к финансированию строительства жилого дома переменной этажности с предприятиями обслуживания и подземной автостоянкой по Адрес (1 очередь строительства блок-секций «Б», «В»). Она как дольщик инвестировала строительство жилого дома в части однокомнатной квартиры Номер (проектный), находящейся на 13 этаже, секция В, общая площадь с учетом холодных помещений Данные изъяты кв.м. От третьих лиц ей стало известно, что ОАО «Пензастрой» взяло на себя функции по достройке данного дома. Между ОАО «Пензастрой» и ООО Группа Компаний «Поволжье» был заключен договор уступки прав и обязанностей, о содержании которого ей стало известно лишь Дата . Свои обязательства по договору долевого участия в строительстве, касающиеся внесения денежных средств, она как участник долевого строительства, выполнила в полном объеме. Однако, ООО Группа Компаний «Поволжье» свои обязательства по договору в части передачи ей квартиры Номер (проектный), находящейся на 13 этаже, секция В, общей площадью с учетом холодных помещений Данные изъяты кв.м, не выполнило. Согласно договору уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилого дома по Адрес от Дата , прежний застройщик ООО Группа Компаний «Поволжье» уступило, а Новый застройщик ОАО «Пензастрой» приняло на себя в полном объеме права и обязанности первого застройщика по заключенным договорам долевого участия в строительстве жилого дома по Адрес . Договор уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилого дома по Адрес от Дата являлся по своей правовой природе, с одной стороны, сделкой по уступке прав кредитора другому лицу, поскольку застройщик привлекал денежные средства дольщиков, и одновременно, сделкой по переводу долга, поскольку застройщик обязан выполнить обязательства по строительству и передаче квартир перед дольщиками. В нарушение ст. ст. 389, 391 ГК РФ согласие кредиторов на заключение вышеуказанного договора ответчиками не было получено. В частности, она какого-либо согласия ответчикам на заключение договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилого дома по Адрес не давала. Данным договором от Дата нарушены ее права и интересы, поскольку условия договора предусматривали изменение условий договора долевого участия в строительстве жилья, а именно возможность Нового застройщика изменять цену договора в сторону ее увеличения. Так, согласно п. 3 договора от Дата , права и обязанности по договорам долевого участия переходят к Новому застройщику в том объеме и на тех условиях, которые имелись у Прежнего застройщика, за исключением предусмотренных п. 5 договора. Согласно п. 5 договора, соглашением, указанным в п. 4 договора, участник долевого строительства и Новый застройщик могут предусмотреть возникновение, изменение или прекращение отдельных прав и (или) обязанностей в рамках отношений долевого участия в строительстве жилых домов. Согласно приложению Номер к договору уступки от Дата ответчиками утверждена форма договора (продления) уступки прав и обязанностей застройщиков по договору долевого участия и строительстве жилья. П. 2 договора определена цена договора участия в долевом строительстве из расчета Данные изъяты руб. за 1 кв.м. из расчета оплачиваемой площади. В п. 4 договора уступки прав и обязанностей от Дата указано, что согласие участников долевого строительства на передачу обязанностей (перевод долга) Прежнего застройщика на Нового застройщика при подписании договора презюмируется и подтверждается в каждом конкретном случае путем заключения дополнительного к договору долевого участия в строительстве соглашения. Учитывая, что она являлась участником долевого строительства, своего согласия на заключение договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилого дома по Адрес от Дата не давала, данный договор является недействительным в силу его ничтожности в части уступки прежним застройщиком новому застройщику прав и обязанностей по заключенным договорам долевого участия в строительстве жилых домов.
На основании изложенного, в соответствии со ст. ст. 166, 167, 168, 180, 389, 391 ГК РФ, просила признать недействительным договор уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилого дома по Адрес от Дата , заключенный между ОАО «Пензастрой» и ООО Группа Компаний «Поволжье».
Истец Володина С.Б. и ее представитель Афанасьева О.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании иск поддержали.
Представитель ответчика ОАО «Пензастрой» Сухомлинов О.И., действующий на основании доверенности, в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, просил в удовлетворении иска отказать.
Представитель ООО Группа Компаний «Поволжье» Апенкин А.К. в судебное заседание не явился, в письменном заявлении принятие решения по делу полагал на усмотрение суда, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Дата между К. и ООО «Ю» на срок до Дата был заключен договор Номер аренды земельного участка площадью Данные изъяты кв.м., расположенного по адресу: Адрес и предоставленного для поэтапного проектирования и строительства жилого дома переменной этажности с предприятиями обслуживания и подземной автостоянкой (л.д. 29-30). По договору уступки прав и обязанностей от Дата права и обязанности ООО «Ю» по вышеуказанному договору аренды земельного участка, расположенного по адресу: Адрес , перешли к ООО Группа Компаний «Поволжье». Дополнительным соглашением от Дата к договору аренды земельного участка Номер от Дата срок действия договора был продлен до Дата На предоставленном земельном участке согласно разрешению Номер от Дата , выданному Администрацией г. Пензы, ООО Группа Компаний "Поволжье" начало осуществлять строительство жилого дома переменной этажности с предприятиями обслуживания и подземной автостоянкой (1-я очередь – секции Б, В), расположенного по адресу: Адрес (л.д.26).
Дата между ООО Группа Компаний "Поволжье" и Володиной С.Б. был заключен договор долевого участия в строительстве жилья Номер в отношении однокомнатной квартиры Номер (проектный), находящейся на 13 этаже, секция В, общей площадью, с учетом холодных помещений – Данные изъяты кв.м., в жилом доме переменной этажности с предприятиями обслуживания и подземной автостоянкой по Адрес (л.д.7-11). В соответствии с п. 5.2 договора общий размер вклада дольщика на момент заключения договора устанавливался в размере Данные изъяты руб., который подлежал уплате в срок до Дата включительно. Согласно п. 3.1.1 договора ООО Группа Компаний "Поволжье" обязалось передать Володиной С.Б. квартиру Дата . В дополнительном соглашении от Дата к договору долевого участия в строительстве жилья Номер от Дата стороны определили, что квартира подлежит передаче дольщику ориентировочно Дата (л.д.38). В материалах дела имеется акт приема-передачи векселей от Дата , согласно которому Володина С.Б. передала в ООО Группа Компаний "Поволжье" простой вексель ООО Группа Компаний "Поволжье" номинальной стоимостью Данные изъяты руб. в счет оплаты по договору долевого участия в строительстве жилья Номер от Дата (л.д.12). Дата главным бухгалтером ООО Группа Компаний «Поволжье» Г.Г. Володиной С.Б. была выдана справка, что она полностью исполнила взятые на себя обязательства по оплате договора долевого участия в строительстве жилья Номер от Дата в сумме Данные изъяты руб. (л.д.13). Договор был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Пензенской области Дата за Номер . Однако в установленный договором срок ООО Группа Компаний «Поволжье» квартиру Володиной С.Б. не передало и в силу финансовой несостоятельности строительство многоквартирного дома фактически прекратило. По факту мошеннического завладения должностными лицами ООО «Группа Компаний «Поволжье» в период с Дата по Дата денежными средствами участников долевого строительства жилья по признакам преступления, предусмотренного ст. 159 УК РФ, было возбуждено уголовное дело, которое находится в производстве Железнодорожного районного суда г. Пензы. Для защиты прав и интересов дольщиков было принято решение о создании временной рабочей группы, в состав которой входили в том числе представители Правительства Пензенской области и администрации г. Пензы. В результате была достигнута договоренность о передаче ОАО «Пензастрой» прав и обязанностей ООО Группа Компаний «Поволжье» по договорам долевого участия в строительстве жилья.
Дата был заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка Номер от Дата , согласно которому право ООО Группа Компаний «Поволжье» аренды земельного участка кадастровый номер Номер площадью Данные изъяты кв.м, расположенного по адресу: Адрес , предназначенного для поэтапного проектирования и строительства жилого дома переменной этажности с предприятиями обслуживания и подземной автостоянкой, перешло ОАО «Пензастрой» (л.д.34). Дата между ООО Группа Компаний «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» был заключен договор уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилого дома по Адрес (л.д.35), согласно которому ООО Группа Компаний «Поволжье» уступило, а ОАО «Пензастрой» приняло на себя в полном объеме права и обязанности первого по заключенным договорам долевого участия в строительстве указанного дома. При этом устанавливалось, что правовой статус всех участников долевого строительства, независимо от момента внесения регистрационной записи в отношении них в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним (ранее или позднее даты заключения настоящего договора), по отношению к новому застройщику идентичен. Договором также было предусмотрено, что права и обязанности по договорам долевого участия переходят к новому застройщику в том объеме и на тех условиях, которые имелись у прежнего застройщика, за исключением тех случаев, когда стороны предусмотрят возникновение, изменение или прекращение отдельных прав и (или) обязанностей в установленном порядке. Согласие участников долевого строительства на передачу обязанностей (перевод долга) прежнего застройщика на нового застройщика при подписании настоящего договора презюмировалось и должно было подтверждаться в каждом конкретном случае путем заключения дополнительного к договору долевого участия в строительстве соглашения - в форме договора уступки прав и обязанностей застройщика по каждому отдельно взятому договору долевого участия в строительстве жилых домов – между участником долевого строительства и новым застройщиком, заключенным по форме, являющейся приложением к данному договору. ООО Группа Компаний «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» были утверждены формы договоров уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилья, которые должны заключаться с каждым из дольщиков в случае продления или расторжения договора долевого участия в строительстве жилья с новым застройщиком. Типовым договором об уступке прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья предусматривалось, что цена договора участия в долевом строительстве определяется из расчета Данные изъяты руб. за 1 кв. метр с учетом оплачиваемой площади и доплата вносится в кассу или на расчетный счет нового застройщика. Также устанавливался новый срок сдачи объекта строительства в эксплуатацию и согласовывались другие условия. В случае несогласия дольщика с условиями договора об уступке прав и обязанностей договор долевого участия в строительстве жилья мог быть расторгнут и новый застройщик в установленном порядке обязывался возвратить уплаченные дольщиком денежные средства. Дата был подписан акт приема-передачи физических объемов незавершенного строительства объектов, находящихся по адресу: Адрес (л.д.31-32). Дата в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись о регистрации права собственности ОАО «Пензастрой» на незавершенный строительством многоквартирный жилой дом, площадь застройки Данные изъяты кв.м, степень готовности 34%, инв. Номер , лит. А, расположенный по адресу: Адрес (л.д.27).
Дата новый застройщик завершил строительство 1-ой очереди дома и Дата Администрацией г. Пензы было выдано разрешение ОАО "Пензастрой" Номер на ввод в эксплуатацию жилого дома переменной этажности с предприятиями обслуживания и подземной автостоянкой (1-я очередь строительства – секция Б, В), расположенного по адресу: Адрес (л.д.33).
Из 262 заключенных ООО Группа Компаний «Поволжье» по этому дому договоров на долевое участие в строительстве жилья к Дата ОАО «Пензастрой» переоформило договоры со 152 дольщиками, из которых 141 зарегистрировали вновь заключенные договоры в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области.
В целях упорядочения нумерации квартир в жилом доме по Адрес (почтовый адрес – Адрес ) однокомнатной квартире Номер (проектный), находящейся на тринадцатом этаже в секции В, присвоен новый номер - Номер , что подтверждается справкой ОАО "Пензастрой" Номер от Дата Согласно уведомлению Номер от Дата Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области сведениями о зарегистрированных правах на эту квартиру не располагает.
Считая свои права нарушенными заключением между ОАО «Пензастрой» и ООО Группа Компаний «Поволжье» договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилого дома по Адрес от Дата , Володина С.Б. обратилась в суд с требованием о признании его недействительным.
Согласно положений п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает свободу граждан и юридических лиц в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (статья 421). Согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В силу п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Согласно п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
В свою очередь с согласия кредитора допускается перевод должником своего долга на другое лицо (ст. 391 ГК РФ).
Согласно ч. 1, 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Согласно ст. 12 Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» устанавливает порядок уступки права требования по договору (ст. 11), тогда как замена застройщика данным законом не регламентирована, в связи с чем суд полагает возможным руководствоваться положениями гл. 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве». Заключая с ООО Группа Компаний «Поволжье» договор от Дата , ОАО «Пензастрой» приняло на себя обязательства прежнего застройщика перед участниками долевого строительства согласно ранее заключенным договорам с каждым из них.
В силу положений ч. 1 ст. 391 ГК РФ, допускающей перевод должником своего долга на другое лицо лишь с согласия кредитора, замена застройщика как должника предполагает согласие кредитора, которым выступают лица, вкладывающие деньги в долевое строительство. При этом согласно ч. 2 ст. 391 ГК РФ, поскольку договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации, то перевод долга на нового застройщика-должника, оформляемый в виде сделки, также подлежит государственной регистрации.
При заключении договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилого дома по Адрес от Дата ООО Группа Компаний «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» предусмотрели, что согласие участников долевого строительства на перевод долга новому застройщику презюмируется и подтверждается в каждом конкретном случае путем заключения дополнительного соглашения. При этом ОАО «Пензастрой» согласилось принять на себя обязательства в том объеме и на тех условиях, которые имелись у прежнего застройщика, за исключением тех, которые могут быть согласованы с участником долевого строительства. Одним из таких условий ОАО «Пензастрой» явилось установление стоимости квартиры из расчета Данные изъяты руб. за 1 кв. м оплачиваемой площади жилого помещения. В связи с этим участники долевого строительства, выразившие согласие на сохранение договорных отношений с новым застройщиком ОАО «Пензастрой», должны произвести доплату в необходимом размере согласно типовому договору уступки прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья, который должен быть заключен с каждым из таких дольщиков и в дальнейшем передан на государственную регистрацию. Другим дольщикам ОАО «Пензастрой» предлагает расторгнуть ранее заключенный договор на условиях, указанных в типовом договоре. Таким образом, заключение договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилого дома по Адрес не означает автоматический переход прав и обязанностей ООО Группа Компаний «Поволжье» по заключенным им договорам с дольщиками к ОАО «Пензастрой» без заключения соответствующих отдельных соглашений с каждым из участников долевого строительства.
Таким образом, ссылка Володиной С.Б. на то, что оспариваемый договор заключен без ее согласия, не свидетельствует о несоблюдении сторонами договора от Дата требований ст. 391 ГК РФ и о нарушении прав истицы, поскольку указанный договор не содержит перехода прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве, заключенному с Володиной С.Б., в отсутствие ее согласия.
Также не является основанием для признания оспариваемого договора недействительным и довод истицы о неправомерности требования нового застройщика о необходимости производить доплату за квартиру по дополнительному соглашению, поскольку в силу п. 1 ст. 391 ГК РФ она вправе не подписывать указанное дополнительное соглашение.
Как следует из документов, представленных ОАО «Пензастрой», сомневаться в достоверности которых у суда оснований не имеется, фактическая сумма затрат нового застройщика по строительству жилого дома по Адрес на Дата составила Данные изъяты руб. При этом сумма доплат участников долевого строительстве жилья по договорам, заключенным с ООО Группа Компаний «Поволжье», выразивших согласие на перевод долга ОАО «Пензастрой» и оформивших дополнительные соглашения с ОАО «Пензастрой», составила Данные изъяты руб. Фактически к моменту рассмотрения дела ОАО «Пензастрой» получило по этим дополнительным соглашениям Данные изъяты руб. Таким образом, затраты ОАО «Пензастрой» по строительству жилого дома по Адрес значительно превышают размер долевого участия граждан в строительстве жилья, учитывая, что строительство объекта было начато другим застройщиком, исполнение обязательств которого фактически прекратилось, и перевод долга на ОАО «Пензастрой» был связан с необходимостью получения и переоформления правоустанавливающих документов, урегулирования спорных вопросов с участниками долевого строительства.
Передача от ООО Группа Компаний "Поволжье" к ОАО "Пензастрой" прав на застройку земельного участка произошла в связи с переходом к ОАО "Пензастрой" прав и обязанностей арендатора земельного участка, расположенного по Адрес , что не является основанием к возникновению у ОАО "Пензастрой" обязательств перед третьими лицами без наличия с ними соответствующего договора в силу ч. 3 ст. 308 ГК РФ.
Вместе с тем, предъявляя исковые требования о признании договора между ООО Группа Компаний "Поволжье" и ОАО "Пензастрой" ничтожным, истица не указала какие последствия должны быть применены с учетом введения дома в эксплуатацию другим застройщиком, вложенных ОАО «Пензастрой» Данные изъяты руб. в достройку дома, регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области 141 договора между дольщиками, состоявшими ранее в договорных отношениях с ООО Группа Компаний «Поволжье», перезаключившими договоры с ОАО «Пензастрой» и уже внесшими новому застройщику Данные изъяты руб. Володина С.Б. и ее представитель Афанасьева О.В. не представили доказательств того, что в случае удовлетворения иска права истицы будут восстановлены с учетом того, что ООО Группа Компаний «Поволжье» фактически свою деятельность прекратило, и не будут нарушены права других собственников жилых помещений, зарегистрировавших свою собственность во введенном в эксплуатацию жилом доме.
Таким образом, истец не представил суду каких-либо доказательств нарушения в результате совершения спорной сделки его прав и законных интересов, которые могли быть восстановлены в случае признания договора недействительным. Володина С.Б. не являлась стороной спорного договора, вследствие чего приведенные ею основания недействительности сделки непосредственно не нарушают ее прав и законных интересов.
При наличии вышеуказанных обстоятельств (отсутствие нарушения закона и нарушения прав и законных интересов истца) суд считает необоснованным требование Володиной С.Б. о признании недействительным договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилого дома по Адрес , заключенного Дата между ОАО «Пензастрой» и ООО Группа Компаний «Поволжье».
При этом суд принимает во внимание, что при заключении оспариваемого договора стороны предусмотрели, каким образом могут быть восстановлены права дольщиков, лишенных возможности после прекращения деятельности ООО Группа Компаний «Поволжье» произвести доплату новому застройщику стоимости жилья из расчета Данные изъяты руб. за 1 кв. метр жилой площади.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В иске Володиной С.Б. к ОАО «Пензастрой», ООО Группа Компаний «Поволжье» о признании недействительным договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилого дома по Адрес , заключенного Дата между ОАО «Пензастрой» и ООО Группа Компаний «Поволжье», отказать.
Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Ленинский районный суд г. Пензы в течение 1 месяца, начиная с 5 мая 2012г.
СУДЬЯ С.Я. КОВТУН