РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Оренбург 08 октября 2010 года
Ленинский районный суд г. Оренбурга
в составе: председательствующего судьи Нуждина А.В.,
с участием представителя истца - Люлиной В.А., ответчика - Ханкишиевой Л.В.
при секретаре: Буйловой О.О.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бочкарева Б.Ф. к Ханкишиевой Л.В. о расторжении договора купли-продажи, устранении препятствий в пользовании недвижимым имуществом и встречному исковому заявлению Ханкишиевой Л.В. к Бочкареву Б.Ф. о понуждении к заключению договора купли-продажи и государственной регистрации данного договора,
УСТАНОВИЛ:
Бочкарев Б.Ф. обратился в суд с иском к ответчику о расторжении договора купли-продажи, устранении препятствий в пользовании недвижимым имуществом, при этом пояснил, что 10 августа 2006 года между Ханкишиевой Л.В. и Бочкаревым Б.Ф. был заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью ..., с садовым домиком, баней и гаражом, с местоположением, установленным относительно ориентира садовый домик, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, <адрес>. Указанный садовый домик одноэтажный, полезной площадью 20 кв.м.
На момент заключения договора истец имел намерение распорядиться указанным земельным участком и произвести все необходимые действия по его оформлению, однако, за время оформления документов на указанный земельный участок, обстоятельства, из которых исходил истец, существенно изменились. На протяжении 3 месяцев Бочкарев Б.Ф. неоднократно отправлял в адрес ответчика уведомления с требованием о расторжении договора купли-продажи земельного участка, освобождении садового домика, бани, гаража от его личных вещей, предлагал произвести взаимный расчет. Ответчик не отреагировал на его уведомления и требования, соглашения о расторжении договора купли-продажи земельного участка не достигнуто.
Просил расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, площадью 9,29 соток, с садовым домиком, баней и гаражом, с местоположением, установленным относительно ориентира садовый домик, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, <адрес> <адрес>, заключенный 10 августа 2006 года между Бочкаревым Б.Ф. и Ханкишиевой Л.В. обязать ответчика устранить препятствия в пользовании указанным земельным участком, а именно: освободить жилой домик, баню, гараж от личных вещей.
В последствии, исковые требования уточнил, просил признать договор купли-продажи земельного участка, площадью 9,29 соток, с садовым домиком, баней и гаражом, с местоположением, установленным относительно ориентира садовый домик, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес> <адрес> <адрес>, заключенный 10 августа 2006 года между Бочкаревым Б.Ф. и Ханкишиевой Л.В. недействительным, обязать ответчика устранить препятствия в пользовании Бочкаревым Б.Ф. указанным земельным участком и всем недвижимым имуществом, расположенном на нем, возвратить стороны указанной сделки в первоначальное положение, в котором они находились до ее совершения, с возмещением каждой из сторон всего полученного по сделке.
25.05.2010 г. Ханкишиева Л.В. обратилась в суд со встречным исковым заявлением, пояснила, что приобретенный по указанному договору садовый участок находится в ее пользовании с 2006 г. по настоящее время. При приобретении данный участок находился в заброшенном состоянии, ей пришлось в течение 4-х лет восстанавливать его за собственный счет. Данный земельный участок добровольно передан Бочкаревым Б.Ф. во исполнение договора купли-продажи, заключенного 10 августа 2006 г. С 2006 по 2010 гг. она свободно пользовалась данным земельным участком, в то время, как ответчик, получив от нее задаток в размере ...., всячески уклоняется в течение данного времени от оформления должным образом документов купли-продажи на данный земельный участок и перерегистрации его на имя Ханкишиевой Л.В.
Просила в иске Бочкарева Б.Ф. к Ханкишиевой Л.В. о расторжении договора купли-продажи земельного участка отказать, понудить ответчика к заключению с истцом договора купли-продажи земельного участка пл. 9,29 соток с садовым домиком, баней и гаражом, с местоположением установленным относительно ориентира садовый домик, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, на условиях указанных в договоре купли-продажи данного участка, заключенного между истцом и ответчиком 10 августа 2006 г., судебные расходы и расходы по оплате государственной пошлины возложить на ответчика.
Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 02.06.2010 года исковые требования Бочкарева Б.Ф. к Ханкишиевой Л.В. были удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований Ханкишиевой Л.В. к Бочкареву Б.Ф. было отказано.
Кассационным определением Судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 04.08.2010 года, решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 02.06.2010 года было отменено, направлено на новое рассмотрение в тот же суд.
В ходе судебного заседания Бочкарев Б.Ф. уточнил ранее заявленные исковые требования, просил суд признать договор купли-продажи земельного участка, площадью 9,29 соток, с садовым домиком, баней и гаражом, с местоположением, установленным относительно ориентира садовый домик, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес> <адрес> <адрес>, заключенный 10 августа 2006 года между Бочкаревым Б.Ф. и Ханкишиевой Л.В. недействительным. Обязать ответчика устранить препятствия в пользовании Бочкаревым Б.Ф. указанным земельным участком, а именно: освободить жилой домик, баню, гараж от личных вещей.
Ханкишиева Л.В. также уточнила заявленные встречные исковые требования, просила суд признать договор купли - продажи земельного участка от 10.08.2006 года заключенным и вынести судебное решение о регистрации данного договора.
В судебное заседание Бочкарев Б.Ф. не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Представитель истца Люлина В.А., действующая на основании доверенности, уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, в удовлетворении встречного искового заявления Ханкишиевой Л.В. просила отказать. Кроме того, было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по встречному иску.
Ханкишиева Л.В. в исковых требованиях Бочкарева Б.Ф. просила отказать. Просила суд удовлетворить встречное исковое заявление в полном объеме. Отказать в удовлетворении заявления о пропуске срока исковой давности.
Судом с учетом мнения сторон, определено рассмотреть дело в отсутствие не явившегося истца, в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд пришел к следующему:
В соответствии со ст.209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе, отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
В судебном заседании установлено, что согласно Свидетельства на праве собственности на землю серии № № от 16.09.1994 года Бочкареву Б.Ф. на основании Постановления администрации г. Оренбурга № от ДД.ММ.ГГГГ на праве частной собственности принадлежит земельный участок общей площадью 929 кв.м., расположенный в <адрес>
Согласно свидетельства о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ Бочкареву Б.Ф. на праве собственности принадлежит земельный участок - для коллективного садоводства, общая площадь 1064 кв.м., по адресу: <адрес>, <адрес> (л.д.6).
Согласно Свидетельства о государственной регистрации права № <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Бочкареву Б.Ф. на праве собственности принадлежит жилое строение, общей площадью 21,6 кв.м. по адресу: <адрес>, <адрес>.
В судебном заседании установлено, что 10.08.2006 года был заключен договор № купли-продажи земельного участка с садовым домиком между Бочкаревым Б.Ф. и Ханкишиевой Л.В. (л.д.8).
Согласно п. 1 указанного договора, Продавец продал, а Покупатель купил в частную собственность садовый домик, баню, гараж, находящиеся по адресу <адрес>, и земельный участок с местоположением, установленным относительно ориентира садовый домик, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, <адрес>, площадью 9,29 соток.
Пунктом 4 указанного договора установлено, что стоимость сделки составляет ....
Пунктом 5 указанного договора установлено, что расчет между сторонами будет произведен в день подписания и оформления договора в юстиции.
Пунктом 6 указанного договора установлено, что Покупатель внес задаток купли - продажи в сумме ....
Заключение указанного договора и сумма внесенного задатка, сторонами в судебном заседании не оспаривалось.
В силу ч.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ч. 1 ст. ст. 549 ГК РФ - по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии со ст. 550 ГК РФ - договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Как следует из материалов дела и не оспаривалось сторонами, спорный земельный участок с находящимися на нем объектами недвижимости передан во владение ответчицы, однако государственная регистрация перехода права собственности не производилась.
В силу ч. 1 ст. 166 ГК РФ - сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Как следует из договора купли - продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, объектами сделки являлись садовый домик, баня, гараж, находящиеся по адресу <адрес>, <адрес> и земельный участок с местоположением, установленным относительно ориентира садовый домик, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, площадью 9,29 соток.
В силу ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Статьей 554 ГК РФ предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передачи покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащим передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенный.
Учитывая, что на момент заключения договора купли - продажи истец не имел права собственности на объекты недвижимости, расположенные на садовом участке, точные данные объектов недвижимости установлены не были, истец не имел право распоряжаться земельным участком, поскольку он не был оформлен в установленном законом порядке и зарегистрирован в УФРС по Оренбургской области в соответствии с действовавшим на момент совершения сделки законодательством, и не был поставлен на кадастровый учет, границы земельного участка определены не были, в дальнейшем право собственности за истцом было оформлено на иную, чем указано в договоре площадь земельного участка, в связи с чем площадь продаваемого участка в договоре установлена неверно, суд приходит к выводу о том, что указанная сделка от 10.08.2006 года, совершенная между Бочкаревым Б.Ф. и Ханкишиевой Л.В., является ничтожной.
Следовательно, исковые требования Бочкарева Б.Ф. в данной части подлежат удовлетворению.
В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Условием удовлетворения иска об устранении препятствий в соответствии со ст.304 ГК РФ, является совокупность доказанных обстоятельств, которые свидетельствуют о том, что собственник или иной титульный владелец претерпевает нарушение своего права: наличие права собственности или иного вещного права у истца; наличие препятствий в использовании имущества, не соединенных с лишением владения; создание ответчиком препятствия в пользовании имуществом; реальный, а не мнимый характер чинимых препятствий.
Как установлено в судебном заседании, Бочкарев Б.Ф. на праве собственности владеет земельным участком с садовым домиком по адресу: <адрес> <адрес>. Ханкишиева Л.В. пользуется данным земельным участком и садовым домиком, при этом, препятствует пользоваться данным земельным участком истцу, не освобождает его от своих вещей. Хотя истец письмом от 03.12.2009 года просил ответчика освободить земельный участок по вышеуказанному адресу.
Таким образом, исковые требования Бочкарева Б.Ф. об устранении препятствий в пользовании земельным участком, путем освобождения жилого домика, бани, гаража от личных вещей ответчика, также подлежат удовлетворению.
При этом, суд считает необходимым вернуть стороны в первоначальное состояние и обязывает Бочкарева Б.Ф. передать Ханкишиевой Л.В... полученных в качестве аванса Бочкаревым Б.Ф. по договору купли-продажи от 10.06.2006 года.
Что касается встречных исковых требований Ханкишиевой Л.В.
В судебном заседании Бочкаревым Б.Ф. заявлено о пропуске срока исковой давности по встречному иску.
Истец Ханкишиева Л.В. возражала против удовлетворения указанного заявления.
Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.
В соответствии со ст. 200 ГК РФ - течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.
По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
По обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется льготный срок для исполнения такого требования, исчисление исковой давности начинается по окончании указанного срока.
Учитывая, что договором купли - продажи от 10.08.2006 года не установлен срок исполнения указанного договора, течение срока начинается со дня, когда Ханкишиева Л.В. узнала или должна была узнать о нарушении своего права.
Поскольку право собственности на садовый участок у Бочкарева Б.Ф. возникло в 2008 году, Бочкарев Б.Ф. обратился в суд в 2010 году, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявления о пропуске срока исковой давности по встречному иску.
Из разъяснений, содержащихся в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22
«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ - в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
По мнению суда, договор купли - продажи от 10.08.2006 года не содержит признаков предварительного договора, в связи с чем требования Ханкишиевой Л.В. о признании договора купли - продажи заключенным не подлежат удовлетворению. При этом суд исходит из того, что договор заключен в обязательной для таких случаев письменной форме, в нем указана дата заключения, обе стороны подписали указанный договор. Следовательно, договор купли - продажи сторонами был заключен, но по указанным ранее основаниям признан ничтожным.
Также суд находит не подлежащими удовлетворению требования Ханкишиевой Л.В. о государственной регистрации договора купли - продажи, поскольку договор купли - продажи от 10.08.2006 года не соответствует требованиям ст. 554 ГК РФ, поскольку в нем не указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передачи покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Кроме того, как указывалось выше, на момент заключения договора купли - продажи у Бочкарева Б.Ф. отсутствовало право собственности на садовый домик, в связи с чем государственная регистрация договора не могла быть произведена.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении встречных исковых требований Ханкишиевой Л.В.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Бочкарева Б.Ф. к Ханкишиевой Л.В. о расторжении договора купли-продажи, устранении препятствий в пользовании недвижимым имуществом - удовлетворить.
Признать договор купли-продажи земельного участка №, площадью 9,29 соток, с садовым домиком, баней и гаражом по адресу: <адрес> <адрес>, заключенный 10 августа 2006 года между Бочкаревым Б.Ф. и Ханкишиевой Л.В. недействительным в силу ничтожности.
Обязать Бочкарева Б.Ф. возвратить аванс в сумме ..., оплаченный по договору купли-продажи от 10 августа 2006 года, Ханкишиевой Л.В..
Обязать Ханкишиеву Л.В. устранить препятствия в пользовании Бочкаревым Б.Ф. земельным участком и всем недвижимым имуществом расположенным на нем по адресу: <адрес> <адрес> <адрес> путем освобождения жилого домика, бани, гаража от личных вещей.
В удовлетворении встречных исковых требований Ханкишиевой Л.В. к Бочкареву Б.Ф. о понуждении к заключению договора купли-продажи, государственной регистрации договора - отказать.
Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд в течение 10 дней через Ленинский районный суд г. Оренбурга со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья: подпись А.В. Нуждин
Копия верна.
Судья:
Секретарь:
Полный текст решения изготовлен 13.10.2010 года
Судья: