РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 августа 2011 года

Ленинский районный суд города Оренбурга

в составе: председательствующего судьи Чадова А.А.,

при секретаре Никиткиной Е.А.,

с участием: истца Дорохова В.С.,

представителя истца Ерпылева И.В.,

представителя ответчика Смирновой В.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дорохова В.С. к Министерству природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

УСТАНОВИЛ:

Дорохов В.С. обратился в суд с иском к ответчику о применении последствий недействительности ничтожной сделки, указав, что между Министерством природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области и Дороховым В.С. заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от ДД.ММ.ГГГГ №.

В п.3.1. договора установлено, что размер годовой арендной платы за использование участка составляет ... за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

Указанная сумма арендной платы определена по результатам рыночной оценки на основании отчета независимого оценщика, что не отрицает ответчик в письме от ДД.ММ.ГГГГ № №

Указал, что исчисления арендной платы за данную часть участка не соответствует требованиям Постановления Правительства Оренбургской области от 25.12.2007г. № 456-п «Об утверждении порядка определения размеров арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области», а также абз. 4 подпункта «б» пункта 2 порядка определения размера арендной платы, а также порядком, условиями и сроками внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, утвержденного Постановлением Правительства Оренбургской области от 12.10.2009г. № 530-п.

Считает, что сделка, оформленная договором аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от ДД.ММ.ГГГГ № ничтожна в части определения арендной платы относительно части участка в ...., на которые расположены инженерные коммуникации.

Поскольку сущность договора аренды не зависит от установлении суммы арендной платы, полагает, что в других частях сделки она является действительной.

Таким образом, установление рыночной цены в отношении части земельного участка в .... ничтожно.

Считает, что следует руководствоваться императивными нормами, устанавливающими размер арендной платы, за пользование данным земельным участком в 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка в год.

В связи с чем, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ излишне начислена сумма ....

За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ излишне начислена сумма ....

За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не подлежит уплате сумма ....

Считает, что у него отсутствовали основания уплачивать ответчику ..., которые являются неосновательно полученными в результате ничтожной сделки и подлежит возврату в порядке односторонней реституции в порядке п.2 ст.167 ГК РФ.

Следовательно, в его пользу с ответчика должно быть взыскано ....

Просил суд применить последствия недействительности ничтожной сделки – взыскать с Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области .... Возложить на Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области расходы по оплате государственной пошлины в размере ....

В судебном заседании Дорохов В.С., его представитель Ерпылев И.В., допущенный к участию в деле по устному ходатайству истца в порядке ст.53 ГПК РФ, исковые требования поддержали в полном объеме, просили удовлетворить.

Представитель ответчика Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области Смирнова В.Е., действующая на основании доверенности, возражала в удовлетворении исковых требований, по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск.

Выслушав пояснения истца и представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему:

Согласно абз.1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пп.1,2 ст.609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (п.1).

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п.2).

Из п.1 ст. 610 ГК РФ следует, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п.1,2 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;…(п.2)

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п.3).

В соответствии с п.1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п.3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В силу ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствие со ст.180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Согласно п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации…

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом «О Государственной компании «Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно п. 5 ст. 10 Закон Оренбургской области от 16 ноября 2002 г. № 317/64-III-ОЗ «О порядке управления земельными ресурсами на территории Оренбургской области» (далее - Закон Оренбургской области) Правительство Оренбургской области в сфере управления и распоряжения земельными ресурсами на территории Оренбургской области устанавливает порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земель, находящихся в государственной собственности Оренбургской области, или государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с пп. б п.3 ст. 12 Закона Оренбургской области Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области осуществляет распоряжение в административном центре Оренбургской области - городе Оренбурге – незастроенными земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Постановлением Правительства Оренбургской области от25декабря2007г. №456-п «Об утверждении порядка определения размеров арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области» (настоящее постановление признано утратившим силу с 1 января 2010 г.), утвержден порядок определения размеров арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области (далее – Постановление № 456-п).

В соответствии с п.2 Постановления № 456-п данный порядок распространяется на случаи аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории Оренбургской области.

Согласно п.5 Постановления № 456-п размер арендной платы земельного участка устанавливается по результатам рыночной оценки на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в случаях предоставления земельных участков: для целей строительства независимо от способа предоставления земельных участков, в том числе для личного подсобного хозяйства с возведением жилого дома.

В соответствии с абз. 3 п.8 Постановления № 456-п размер арендной платы, определенный в соответствии с пунктом 5 настоящего Постановления, за исключением случаев установления арендной платы в размере земельного налога, устанавливается на один год с даты начала действия договора аренды и в дальнейшем изменяется ежегодно путем корректировки на индекс инфляции, установленный в прогнозе социально-экономического развития Оренбургской области на текущий финансовый год, а также в случае внесения изменений в настоящий Порядок.

Постановлением Правительства Оренбургской области от 12 октября 2009 г. № 530-п «Об утверждении порядка определения размеров арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области» (действующее с 01.01.2010 г. по настоящее время) утвержден порядок определения размеров арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области (далее – Постановление № 530-п), согласно приложению.

Согласно п. 1 Постановления № 530-п данный порядок распространяется на случаи аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории Оренбургской области.

В соответствии с п. 2 Постановления № 530-п размер арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (далее - земельные участки), в расчете на год (далее - арендная плата) определяется одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости; на основании рыночной оценки.

Согласно п. 4 Постановления № 530-п размер арендной платы земельного участка устанавливается по результатам рыночной оценки в случаях предоставления земельного участка для целей строительства в населенных пунктах независимо от способа предоставления земельного участка, в том числе для личного подсобного хозяйства с возведением жилого дома.

В соответствии с п. 7 Постановления № 530-п размер арендной платы устанавливается на один год с даты начала действия договора аренды и в дальнейшем изменяется ежегодно по требованию арендодателя путем увеличения на индекс потребительских цен, устанавливаемый постановлением Правительства Оренбургской области. При этом размер арендной платы не может быть менее размера, установленного настоящим Постановлением.

Судом установлено, что распоряжением Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений <адрес> №-р от ДД.ММ.ГГГГ Дорохову В.С. был предоставлен в аренду земельный участок, расположенный в г. Оренбурге, с кадастровым номером №, общей площадью ...., с местоположением: <адрес>, земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала №, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов; разрешенное использование – строительство административного здания.

На основании распоряжения №-р от ДД.ММ.ГГГГ «О предоставлении земельного участка Дорохову В.С. в аренду» между Министерством природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области, именуемое в дальнейшем «Арендодатель» и Дороховым В.С., именуемое в дальнейшем «Арендатор» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в <адрес> №№ от ДД.ММ.ГГГГ (далее – Договор аренды) с разрешенным использованием: строительство административного здания, категория земель: земли населенных пунктов.

Согласно п. 1.1, 2.1,8.1 договора аренды министерство предоставило, а Дорохов В.С. принял в аренду земельный участок, расположенный в <адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью ... кв.м., с местоположением: <адрес>, земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала №, с разрешенным использованием: строительство административного здания в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №. Категория земель – земли населенного пункта.

Договор является одновременно актом приема-передачи земельного участка.

Срок действия договора определен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно отчету №ю от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость годовой арендной платы объекта недвижимости земельного участка, площадью ...., расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, с учетом округления составляет ....

Из преамбулы договора следует, что договор аренды заключен в том числе на основании отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №ю.

Согласно п.3.1 договора размер арендной платы за использование земельного участка составляет ... за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.3.2 договора аренды арендная плата вносится арендатором за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере ... не позднее ДД.ММ.ГГГГ, оставшаяся сумма ... должна перечисляться арендатором ежемесячно равными долями по ... а за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере ..., в срок не позднее десятого числа текущего месяца. Перечисления должны производиться на счет Управления Федерального казначейства по Оренбургской области в соответствии с бюджетной классификацией Российской Федерации для распределения доходов от уплаты арендной платы в соответствии с нормативами отчислений предусмотренными федеральным законодательством, законодательством Оренбургской области и правовыми актами муниципального образования г.Оренбурга на счет органа федерального казначейства.

Согласно п.3.3 договора аренды исполнением обязательства по внесению арендной платы является поступление денежных средств на код бюджетной классификации, указанный в п.3.2. договора.

Условия настоящего договора по арендной плате в соответствии с п.2 ст. 425 ГК РФ применяются к отношениям, возникшим до заключения настоящего договора.

В соответствии с п.3.4 договора аренды с учетом п.2.2. настоящего договора, с ДД.ММ.ГГГГ размер арендной платы, установленный в соответствии с п.п.3.1, 3.5 настоящего договора, изменяется ежегодно путем корректировки на индекс инфляции, установленный в прогнозе социально-экономического развития Оренбургской области на текущий финансовый год, а также в случае внесения изменений и дополнений в федеральное областное законодательство определяющих иной порядок исчисления размера арендной платы. В этом случае исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.

Согласно п. 4.2.3. договора аренды арендодатель обязан при изменении арендной платы в соответствии с условием п.3.4 настоящего договора, в месячный срок информировать Арендатора.

В соответствии с п.п.4.4.1 договора аренды арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора.

Согласно п.4.4.4 договора аренды арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и в порядке, определенном договором и последующими дополнениями и изменениями к нему.

В соответствии с п.6.1 договора аренды все изменения или дополнения в настоящий договор оформляются письменно дополнительным соглашением сторон.

В соответствии с п. 8.1 договора аренды договор является одновременно актом приема-передачи участка.

Договор аренды был подписан сторонами ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы Оренбургской области за номером №, что подтверждается проставленной на договоре регистрационной надписью.

В связи с тем, что п.3.4 договора аренды было предусмотрено ежегодное изменение арендной платы, путем корректировки на индекс инфляции, установленный в прогнозе социально-экономического развития Оренбургской области на текущий финансовый год, Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области подготовило дополнительное соглашение к договору аренды об изменении размера арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

Данное дополнительное соглашение ДД.ММ.ГГГГ было направлено Дорохову В.С. для подписания. Однако дополнительное соглашение к договору аренды подписано сторонами не было.

Из вышеуказанных доказательств в совокупности следует, что земельный участок предоставлялся Дорохову В.С. для строительства административного здания в административном центре Оренбургской области г.Оренбурге, право государственной и муниципальной собственности на который не разграничено, следовательно, размер арендной платы, установленный в договоре аренды, соответствует вышеуказанным нормативно-правовым актам, регулирующим порядок определения размеров арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, действующим как на момент заключения договора, так и в настоящее время.

Оспаривая договор аренды в части размера арендной платы, истец ссылается на наличие на земельном участке охранной зоны инженерных коммуникаций, площадью ... кв.метров, что, по мнению истца, относит его к земельным участкам, занятым объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального хозяйства и для которых размер арендной платы не может превышать 0,3 % от кадастровой стоимости земельного участка в силу п.9 Порядка определения размеров арендной платы, утвержденного постановлением Правительства Оренбургской области № 456-п.

Между тем, указанный довод истца основан на неверном толковании закона.

Согласно п.5 ст.30 Земельного кодекса РФ Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета;

4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.

В соответствие с п.7 ст.30 Земельного кодекса, решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

Постановлением Главы города Оренбурга № 1997-п от 16.04.2008 г. утверждены границы и сформирован земельный спорный участок площадью ... кв.метров с разрешенным использованием: строительство административного здания. В числе особых условий в постановлении имеется указание о наличии на земельном участке охранной зоны инженерных коммуникаций, составляющей ....метров.

Истцу предложено заказать установление границ участка на местности и обратиться в ФГУ «Земельная кадастровая палата» для проведения государственного кадастрового учета земельного участка.

Согласно кадастрового паспорта земельного участка, его площадь составляет ... кв.метров.

Из представленных в материалы дела заявления истца о предоставлении земельного участка для целей строительства с предварительным согласованием места размещения объекта и утвержденного в установленном порядке акта выбора земельного участка, согласованного в том числе с истцом, следует, что постановлением Главы города № 1997-п от 16.04.2008 г. был сформирован для предоставления в аренду именно тот земельный участок, в отношение которого утверждался акт выбора участка, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что Дорохов В.С. был осведомлен о наличии на спорном земельном участке обременений в виде охранной зоны инженерных коммуникаций.

Наличие охранной зоны в границах участка истца не меняет вида разрешенного использования земельного участка: строительство административного здания и не является препятствием в использовании участка по целевому его назначению. Кроме того, охранная зона инженерных коммуникаций, площадью ... кв.метров на участке истца не является самостоятельным земельным участком, в смысле ст.11.1 Земельного кодекса РФ, в отношение которого может быть установлена арендная плата, отличная в размеру от установленной отчетом оценщика в отношение всего земельного участка. Как следует из материалов дела, решения уполномоченного органа об образовании самостоятельного земельного участка, площадью ... кв.метров с разрешенным использованием: размещение инженерных коммуникаций, не принималось, такого участка в порядке, предусмотренном ст.11.3 Земельного кодекса РФ не образовывалось.

Необходимость соблюдения некоторых дополнительных условий и получения дополнительных согласований в целях определения места допустимого размещения объекта на земельном участке с учетом охранной зоны инженерных коммуникаций сама по себе не свидетельствует о невозможности использования земельного участка по назначению и осуществления строительства, как не свидетельствует.

Таким образом, ответчиком соблюден порядок определения размера арендной платы в отношение всего земельного участка, предоставленного истцу в аренду.

В связи с изложенным, суд считает необходимым отказать в удовлетворении всех исковых требований Дорохова В.С. к Министерству природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области о применении последствий недействительности ничтожной сделки и взыскании из лишне уплаченной арендной платы в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Дорохова В.С. к Министерству природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области о внесении изменений в договор аренды – отказать.

На решение может быть подана кассационная жалоба в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд г. Оренбурга в течении 10 дней после вынесения решения в окончательной форме.

Судья: подпись

Полный текст решения изготовлен ДД.ММ.ГГГГ

Судья: подпись