Дело № 2-810/2010
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
16 декабря 2010 годаг. Новосибирск
Ленинский районный суд г. Новосибирска
в лице судьи Калинина А.В.,
при секретаре судебного заседания Голощаповой Н.А.,
с участием представителя истца Соловьёвой М.Ю.,
представителя ответчика Отрешко М.Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Фирма «Планета-Сибирь» к ООО ИК «ПТК-30», Тесейко Галине Геннадьевне, Тесейко Анне Николаевне, Тесейко Николаю Евгеньевичу о признании недействительной сделки купли-продажи квартиры,
У С Т А Н О В И Л:
ООО «Фирма «Планета-Сибирь» обратилось в суд с иском к ООО ИК «ПТК-30», Тесейко Г.Г., Тесейко А.Н., Тесейко Н.Е. о признании недействительной сделки купли-продажи квартиры № по <адрес>.
В обосновании иска истец указал, что является собственником вышеуказанной квартиры, на основании договора об инвестиционной деятельности №78-ВС от 24 августа 2006 года, заключенного ООО «Фирма «Планета-Сибирь» с ООО ИК «ПТК-30», и соглашения о проведении взаимозачета от 14 сентября 2006 года, которым стороны установили, что ООО ИК «ПТК-30» погашает задолженность ООО «Фирма «Планета-Сибирь» по внесению инвестиционного взноса за четырехкомнатную квартиру № по договору №78-ВС от 30.03.2005, общей площадью 78,77 кв.м., расположенной на шестом этаже в третьем подъезде строящегося жилого дома по <адрес>, в сумме 1 531 007,50 руб.
Согласно договору ООО ИК «ПТК-30» обязалось после завершения строительства объекта и ввода его в эксплуатацию передать инвестору в собственность квартиру, но в нарушение обязательств 10.07.2008 продало квартиру ответчикам Тесейко Г.Г., Тесейко А.Н., Тесейко Н.Е. Договор купли продажи является недействительным в силу статей 166 – 168 ГК РФ.
15 октября 2009 года Ленинским районным судом г. Новосибирска вынесено решение, которым отказано ООО «Фирма «Планета-Сибирь» в удовлетворении иска о признании недействительным договора купли-продажи квартиры № по <адрес> от 10.07.2008, заключенного между ООО ИК «ПТК-30» и Тесейко Г.Г., Тесейко А.Н., Тесейко Н.Е.
Кассационным определением от 3 декабря 2009 года по жалобе ООО «Фирма «Планета-Сибирь» указанное решение Ленинского районного суда г. Новосибирска отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд. При этом Судебной коллегией по гражданским делам Новосибирского областного суда указано, что при обращении в суд с иском о недействительности сделки по основаниям ст. 168 ГК РФ, истцу следует указать, требованиям какого закона или правового акта, по его мнению, сделка не соответствует. В исковом заявлении ООО «Фирма «Планета-Сибирь» отсутствует конкретное указание на правовой акт, которому противоречит оспариваемая сделка. В связи с чем, суду в порядке досудебной подготовки необходимо предложить истцу уточнить основания заявленных исковых требований, указать правовой акт, которому, по его мнению, противоречит оспариваемая сделка.
В ходе нового рассмотрения, после неоднократных уточнений своих требований, истцом предъявлены требования о признании недействительным договора купли-продажи квартиры №, заключенного 10 июля 2008 года между обществом с ограниченной ответственностью «Построй твоему клиенту - 30», Тесейко Галиной Геннадьевной, Тесейко Анной Николаевной, Тесейко Николаем Евгеньевичем, о признании за обществом с ограниченной ответственностью «Фирма «Планета-Сибирь» права собственности на четырехкомнатную квартиру общей площадью 76,7 кв.м., расположенную на шестом этаже в третьем подъезде 10-ти этажного жилого дома по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 54:35:062990:0001:02:58.
В обоснование заявленных требований истцом указано, что «30» марта 2005 года между ООО «Фирма Планета-Сибирь» и ООО ИК «ПТК-30» был заключен договор № 78-ВС, в соответствии с которым, истец обязался частично финансировать строительство 10-и этажного жилого дома по строительному адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:35:062990:0001:02:58, а ООО ИК «ПТК-30» обязалось, после завершения строительства дома, передать истцу четырехкомнатную квартиру, строительный номер №, строительной площадью 78,77 кв.м., расположенную на шестом этаже в третьем подъезде дома.
Истец исполнил свое обязательство по внесению инвестиционного вклада в сумме 1 533 007,50 рублей на основании соглашения о проведении взаимозачета от 14.09.2006 ООО ИК «ПТК-30» погасил задолженность истца по внесению инвестиционного вклада в соответствии с п.2 указанного соглашения, что подтверждается Актом о проведении взаимозачета от 14.09.2006.
Таким образом, квартира № была полностью оплачена истцом 14.09.2006.
В силу пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии с пунктом 5 статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестор имеет право на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений. При этом отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Право инвесторов на объект вложений возникает на основании инвестиционных договоров в результате фактического финансирования строительства.
Согласно пункту 3 статьи 7 названного Закона незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.
На основании статей 244, 245 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности, которое может находиться с определением доли каждого из собственников - долевая собственность, или без определения таких долей - совместная собственность.
В порядке статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляется по соглашению всех ее участников.
Согласно статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно статье 209 Гражданского кодекса РФ, правомочие распоряжения имуществом предоставлено только собственнику имущества.
По смыслу пунктов 4, 5 статьи 2, пунктов 3, 5 статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» все права на объект инвестирования принадлежат инвестору либо другому лицу, для которого объект создается, при этом все отношения участников определяются договором об инвестировании.
Таким образом, поскольку ООО «ПТК-30», не будучи застройщиком, а будучи таким же инвестором, как и истец, не создавал для себя 10-и этажный жилой дом по <адрес>, ответчик был не вправе распоряжаться спорной квартирой.
В нарушение права собственности истца на спорную квартиру, ООО ИК «ПТК-30» передало ответчикам Тесейко права на спорную квартиру, не обладая правами собственника на неё.
В силу статей 153, 154, 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договор представляет собой двухстороннюю сделку, под которой понимаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Воля инвестора, заключающего инвестиционный договор, направлена на наступление таких правовых последствий, как приобретение инвестором права собственности на созданный за счет его средств объект.
Необоснованный и незаконный отказ ответчика передать квартиру не должен служить препятствием для достижения истцом того правового результата, на наступление которого рассчитывали стороны при заключении договора об инвестиционной деятельности в виде приобретения инвестором права собственности на профинансированный объект.
Поэтому оспариваемая сделка по отчуждению не принадлежащего ООО «ПТК-30» имущества является недействительной.
В судебном заседании представитель истца, заявленные требования поддержала полностью.
В судебном заседании представитель ответчика предъявленные требования не признал полностью.
Ответчики Тесейко Г.Г., Тесейко А.Н., Тесейко Н.Е. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, о причинах неявки суду не сообщили.
Третьи лица Устименко В.Ю., Устименко М.Г. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, о причинах неявки суду не сообщили.
Представитель УФРС по НСО в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, просил рассматривать дело в его отсутствие.
Заслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В п. 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» обращено внимание судов на то, что заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с ч. 2 ст. 56 ГПК РФ.
При обсуждении в судебном заседании основания предъявленных требований (л.д.260) истцом указано, что оспариваемый договор является ничтожной сделкой на основании ст. 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку она противоречит закону - п.1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, потому что ответчик создал новую вещь, но не для себя, и п.5 ст. 5 Закон РСФСР «Об инвестиционной деятельности», потому что только инвестор вправе осуществлять правомочия собственника.
Согласно представленному договору № В-001 от 5 января 2004 года (л.д.35-38) застройщик ООО «Промышленные ресурсы Сибири» и инвестор ООО ИК «ПТК-30» заключили договор о совместной деятельности, по условиям которого инвестор финансирует весь комплекс работ по проектированию и строительству десятиэтажного 90-то квартирного дома по <адрес>.
Согласно пункту 6 Договора стороны по окончанию строительства Объекта имеют право на получение в собственности соответственно: застройщик -17,32%, а инвестор-82,68% общей площади квартир.
В соответствии с приложением № 1 к договору (л.д.39-42) квартира №, площадью 78,77 кв.м., расположенная на шестом этаже в третьем подъезде объекта, входит в долю инвестора ООО ИК «ПТК-30».
Согласно представленному свидетельству о государственной регистрации права собственности (л.д.43) квартира № дома № по <адрес> принадлежит ООО ИК «ПТК-30» на основании Договора № В-001 от 05.01.2004 о совместной деятельности по строительству с приложением № 1 и Акта приема-передачи квартиры от 16.05.2008.
Оспариваемый истцом договор купли-продажи квартиры № по адресу: <адрес> (л.д.18-20), заключен ООО ИК «Построй твоему клиенту -30» с Тесейко Г.Г., Тесейко А.Н., Тесейко Н.Е. 10 июня 2008 года.
9 сентября 2008 года по Акту приема-передачи указанная квартира была передана покупателям (л.д.21).
Основанием заявленных истцом требований является утверждение о несоответствии оспариваемого договора пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В данном случае, спорная квартира не была создана истцом.
Истец также ссылается на несоответствие оспариваемого договора положениям п. 5 ст. 5 Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», согласно которому инвестор вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций, в том числе осуществлять торговые операции и реинвестирование на территории РСФСР, в соответствии с законодательными актами РСФСР и республик в составе РСФСР.
Согласно ч. 3 ст. 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.
При этом, субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики, исполнители работ, пользователи объектов инвестиционной деятельности, а также поставщики, юридические лица (банковские, страховые и посреднические организации, инвестиционные биржи) и другие участники инвестиционного процесса (статья 2 указанного Закона).
Таким образом, исходя из положений ч. 3 ст. 7 указанного Закона, решение вопроса о том, приобретает ли инвестор право на долю в общей долевой собственности на объект инвестирования, зависит от общих оснований приобретения таких прав в соответствии с гражданским законодательством, поскольку доля участия каждого субъекта инвестиционного процесса не определена единым договором всех его участников.
Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В данном случае, право собственности на спорный объект у ООО ИК «Построй твоему клиенту - 30» возникло с момента его государственной регистрации на основании Договора № В-001 от 05.01.2004 о совместной деятельности по строительству с приложением № 1 и Акта приема-передачи квартиры от 16.05.2008, который, в свою очередь, соответствует указанным истцом положениям п. 5 ст. 5 Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР».
Указанный договор, как и возникшее на его основании право собственности на спорную квартиру у ООО ИК «Построй твоему клиенту - 30» никем не оспорено.
Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
Таким образом, требования истца не подлежат удовлетворению полностью, поскольку требование о признании за истцом права собственности на спорную квартиру не может быть удовлетворено, так как квартира правомерно находится в собственности у ответчиков.
Кроме того, суд полагает необходимым в обоснование вынесенного решения указать следующее.
Согласно п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
По смыслу пункта 2 статьи 223 ГК РФ право собственности возникает у добросовестного приобретателя не только в том случае, когда вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, но и тогда, когда прежний собственник в суд не обращался и основания для удовлетворения такого иска отсутствуют.
Поскольку добросовестный приобретатель становится собственником недвижимого имущества с момента государственной регистрации права в ЕГРП, первоначальный собственник не вправе истребовать имущество и в том случае, если оно перешло к последующему приобретателю по безвозмездной сделке (п.13.).
Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ (п. 35).
В соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика. Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП (п.36).
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства (п.52).
Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ (п.59).
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи (п.61).
В данном случае, ответчики Тесейко Г.Г., Тесейко А.Н., Тесейко Н.Е. являются добросовестными приобретателями, право собственности которых зарегистрировано в установленном законом порядке, право собственности на спорное помещение у истца не возникло, поскольку в результате инвестиционной деятельности оно возникло у ответчика ООО ИК «Построй твоему клиенту - 30» - при этом в установленном порядке указанное право ответчика истцом не оспорено.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении требований ООО «Фирма «Планета-Сибирь» отказать.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение 10 дней после принятия решения в окончательной форме.
Решение вынесено в окончательной форме 28 декабря 2010 года.
Судья (подпись).
Копия верна. Подлинник решения находится в гражданском деле № 2-810/2010 Ленинского районного суда г. Новосибирска.
СудьяА.В. Калинин
СекретарьН.А. Голощапова