Дело № 2-175/2010
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
24 ноября 2010 годагород Новосибирск
Ленинский районный суд города Новосибирска в лице судьи Васильева Д.С.
при секретаре судебного заседания Феско И.В.
с участием представителя истицы Бациева И.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Садовской Ирины Борисовны, действующей в интересах своего подопечного Обухова Бориса Алексеевича, к ООО ЭСК «Альянс-Строй» и Курочкину Михаилу Александровичу о признании заключенным договора мены, признании его исполненным и прекращении записи об ипотеке в силу закона,
УСТАНОВИЛ:
Садовская И.Б., действуя в качестве законного представителя подопечного Обухова Б.А., первоначально обратилась в суд с иском к ООО ЭСК «Альянс-строй» о признании недействительным договора купли-продажи от 13 августа 2005 года недействительным в части условия об уплате покупной цены.
В ходе судебного разбирательства исковые требования неоднократно уточняла, в окончательной редакции иска (л.д.99-100) просила суд признать, что письмом от 6 мая 2005 года, договором от 23 мая 2005 года, дополнительным соглашением от 14 июня 2005 года, договором купли-продажи квартиры от 31 августа 2005 года оформлен договор мены, признать данный договор исполненным и прекратить запись в ЕГРП об ипотеке в силу закона в пользу Курочкина М.А.
Иск мотивирован тем, что между Обуховым Б.А. и ООО ЭСК «Альянс-строй» состоялось соглашение, в силу которого Обухов Б.А. передал ООО ЭСК «Альянс-строй» принадлежащую ему долю в праве собственности на <адрес> для сноса и застройки в обмен на предоставлением ему однокомнатной квартиры. Соглашение было оформлено рядом договоров, в том числе договором купли-продажи от 31 августа 2005 года, которым ООО ЭСК «Альянс-строй» исполнило свое обязательство по передаче Обухову Б.А. квартиры. Однако в виду того, что договор купли-продажи не содержал ссылок на предшествующие соглашения и в нем не было сведений о встречном удовлетворении со стороны Обухова Б.А., органом регистрации, ошибочно введенным в заблуждение, была произведена регистрация ипотеки в силу закона. Впоследствии ООО ЭСК «Альянс-строй» передал свое право требования Курочкину М.А., который в настоящее время значится правообладателем обременения в виде ипотеки. Наличие такого обременения было установлено законным представителем в 2008 году, в связи с чем предъявлен настоящий иск.
Ответчики ООО ЭСК «Альянс-строй» и Курочкин М.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены (ООО ЭСК «Альянс-строй» почтовым отправлением, ответчик Курочкин М.А. через своего представителя Богданова Д.В), о причинах неявки не сообщили.
ООО ЭСК «Альянс-строй» отзыва на иск не представило.
Представитель ответчика Курочкина М.А. Богданов Д.В. в ходе судебного разбирательства с иском не согласился, пояснил, что по его мнению договор купли-продажи отношения к ранее имевшим место соглашениям не имеет, в связи с чем должен рассматриваться как самостоятельный договор, подлежащий исполнению обеими сторонами. Обухов Б.А. должен был исполнить обязательство по оплате покупной цены. В связи с отсутствием сведений об этом при государственной регистрации договора зарегистрирована ипотека в силу закона, правообладателем которой является Курочкин М.А.
Управление Росреестра просило рассмотреть дело в отсутствие его представителя.
Суд, выслушав объяснения и изучив материалы дела, приходит к следующему.
В ходе судебного разбирательства установлено, что 8 августа 1960 года В.А.Ф. приобрела по договору купли-продажи <адрес>.
В 1972 году Обухов Б.А. в возрасте 18 лет в связи с психическим заболеванием (шизофренией) признан инвалидом второй группы.
5 октября 1972 года В.А.Ф. составила нотариально удостоверенное завещание, которым завещала принадлежащий ей <адрес> в равных долях Обухову Б.А. и О.З.Л.
28 октября 1986 года В.А.Ф. умерла, наследство приняли Обухов Б.А. и О.З.Л.
13 ноября 1987 года нотариус выдал О.З.Л. свидетельство о праве на наследство по завещанию, которым удостоверил ее право собственности на ? долю <адрес> (л.д.130).
2 февраля 1988 года Обухову Б.А. также выдано свидетельство о праве на наследство по завещанию, которым подтверждено его право собственности на ? долю <адрес> (л.д.131).
Согласно проведенной 7 июля 2003 года технической инвентаризации <адрес>, дом был фактически разделен на две квартиры равными площадями (по 23,4 кв.м.), которые занимали О.З.Л. и Обухов Б.А. (л.д. 126).
26 января 2005 года ООО ЭСК «Альянс-строй» подало в мэрию заявление о предоставлении земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома.
17 апреля 2004 года заявка ООО ЭСК «Альянс-строй» рассмотрена комиссией по вопросам земельных отношений Мэрии города Новосибирска, которая приняла решение о выборе земельного участка. Проект этого участка приложен к протоколу заседания комиссии. Согласно этому проекту <адрес> попал в пределы земельного участка, отводимого ООО ЭСК «Альянс-строй» для строительства многоэтажного дома.
6 мая 2005 года ООО ЭСК «Альянс-строй» направило Обухову Б.А. и О.З.Л. письмо, которым извещало их о том, что принадлежащий им дом попал в зону строительства, и просило прибыть в офис для обсуждения вопроса о расселении (л.д.22).
23 мая 2005 года между ООО ЭСК «Альянс-строй» и Обуховым Б.А. был заключен договор, названный «предварительным договором о предоставлении благоустроенной квартиры», по которому ООО ЭСК «Альянс-строй» обязалось в обмен на снос ? доли <адрес> предоставить Обухову Б.А. однокомнатную квартиру. Обухов Б.А. обязался освободить принадлежащую ему половину дома и передать ее ООО ЭСК «Альянс-строй» для сноса. Стороны договорились о том, что квартира, подлежащая предоставлению в обмен на снос дома, должна быть определена дополнительным соглашением, а ее передача в собственность Обухова Б.А. оформлена договором купли-продажи (л.д.23-25).
1 июня 2005 года аналогичный договор был заключен между ООО ЭСК «Альянс-строй» и О.З.Л. (л.д.31-32).
14 июня 2005 года между ООО ЭСК «Альянс-строй», Обуховым Б.А. и О.З.Л. были подписаны дополнительные соглашения к договорам, заключенным с ними соответственно 23 мая 2005 года и 1 июня 2005 года. Согласно этим соглашениям, ООО ЭСК «Альянс-строй» обязалось предоставить Обухову Б.А. <адрес> стоимостью 840 000 рублей (л.д.26), а О.З.Л. - <адрес> стоимостью 1 350 000 рублей (л.д.33).
31 августа 2005 года между ООО ЭСК «Альянс-строй» и Обуховым Б.А. заключен договор купли-продажи, по которому ООО ЭСК «Альянс-строй» передало в собственность Обухова Б.А. <адрес>. О заключении данного договора во исполнение договора от 23 мая 2005 года, о приобретении встречного права на снос принадлежащей Обухову Б.А. части дома, об ином встречном удовлетворении со стороны Обухова Б.А. в договоре не упомянуто (л.д.27,28).
1 сентября 2005 года между О.З.Л. и ООО ЭСК «Альянс-строй» заключен договор купли-продажи, по которому ООО ЭСК «Альянс-строй» передало в собственность О.З.Л. <адрес>. Условия этого договора повторяют условия договора, заключенного 31 августа 2005 года с Обуховым Б.А., за исключением дополнения пункта 3 договора следующим предложением: «Обязательства об оплате указанной суммы прекращены в связи с подписанием сторонами соглашения о зачете» (л.д.35-36).
13 сентября 2005 года осуществлена государственная регистрация договора купли-продажи, заключенного 31 августа 2005 года между ООО ЭСК «Альянс-строй», а также перехода права собственности на <адрес> к Обухову Б.А. Поскольку сведения о встречном удовлетворении со стороны Обухова Б.А. отсутствовали, в силу закона органом регистрации зарегистрирована ипотека в пользу ООО ЭСК «Альянс-строй».
25 сентября 2005 года Мэрией города Новосибирска издано распоряжение № 7549-р, которым утвержден план границ земельного участка, предоставляемого ООО ЭСК «Альянс-строй» для строительства многоэтажного дома. Пунктом 4 данного распоряжения мэрия предписала ООО ЭСК «Альянс-строй» осуществить на договорной основе расселение жителей и снос жилого <адрес>.
18 октября 2005 года ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» произвело обследование <адрес> и зафиксировало факт его сноса (л.д.112).
20 ноября 2005 года ООО ЭСК «АЛЬЯНС-строй» и Курочкин М.А. заключили соглашение, которым ООО ЭСК «Альянс-строй» переуступило свое право требования к Обухову Б.А. об оплате стоимости квартиры в размере 840 000 рублей по договору от 31 августа 2005 года Курочкину М.А. (л.д.72).
Сведений об уведомлении Обухова Б.А. о данном соглашении в деле нет. В период до рассмотрения настоящего дела претензий об оплате суммы в размере 840 тысяч рублей Обухову Б.А. не предъявлялось.
В период до 2008 года Обухов Б.А. утратил все документы на <адрес>.
25 июня 2008 года решением Ленинского районного суда города Новосибирска Обухов Б.А. признан недееспособным.
3 сентября 2008 года приказом администрации Ленинского района города Новосибирска № 1761-од опекуном Обухова Б.А. назначена его дочь Садовская И.Б. (л.д.41).
В декабре 2008 года Садовская И.Б. при восстановлении документов на <адрес>, принадлежащую ее подопечному, обнаружила, что в отношении данной квартиры зарегистрирована ипотека в силу закона в отношении Курочкина М.А.
19 мая 2009 года предъявлен рассматриваемый иск.
При рассмотрении данных обстоятельств суд исходит из положений части 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
В ходе рассмотрения спора возник вопрос о том, совершен ли договор купли-продажи от 31 августа 2009 года с целью оформления договора обмена или должен рассматриваться как самостоятельная сделка.
При разрешении данного вопроса суд учитывает, что между сторонами, помимо договора купли-продажи, подписаны также договор от 23 мая 2005 года и дополнительное соглашение к нему от 14 июня 2005 года.
Оценивая договор от 23 мая 2005 года необходимо отметить, что правовая природа договора определяется не названием, которые дали ему стороны, а действительным содержанием установленных договором прав и обязанностей.
Так, согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Из содержания договора от 23 мая 2005 года (л.д.23-24) видно, что этот договор носил предварительный характер только в части заключения в будущем договора, оформляющего передачу Обухову Б.А. права собственности на предоставляемую взамен сносимого дома квартиру. При этом условия такого договора определены не были, подлежащая в нем квартира также не определялась. Без определения предмета договора никакой договор не считается заключенным (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).
В остальной части договор предварительного характера не носил, так как предполагал непосредственное исполнение.
Так в силу пункта 1.3 договора Обухов Б.А. обязался освободить занимаемый им и членами его семьи дом, осуществить прекращение прав других лиц на данный дом и передать его по акту приема-передачи ООО ЭСК «Альянс-строй». Пунктом 2.2.2 договора Обухов Б.А. обязался снять с регистрационного учета зарегистрированных в доме граждан в течение 20 дней с момента подписания этого договора, оплатить задолженность по коммунальным платежам, в течение десяти дней со дня подписания дополнительного соглашения, освободить и передать дом по акту приема-передачи, с момента подписания данного договора не регистрировать по месту жительства и не вселять в квартиру третьих лиц.
ООО ЭСК «Альянс-строй» обязалось подобрать и передать по акту приема передачи однокомнатную квартиру, подготовить пакет документов, необходимых для заключения договора купли-продажи квартиры и регистрации сделки, вывезти за свой счет имущество Обухова Б.А. в предоставляемую квартиру (пункт 2.1.1 договора).
Таким образом, договор от 23 мая 2005 года следует рассматривать как комплексный договор, предметом которого является организация сноса индивидуального жилого дома под застройку многоквартирным домом в обмен на предоставление квартиры, которая подлежала в дальнейшем подбору по соглашению сторон.
Поскольку этот договор носил комплексный характер и подлежал непосредственному исполнению, ссылки ответчика на то, что он являлся предварительным, а потому не имеют отношения к договору от 31 августа 2005 года, не могут быть приняты во внимание.
Установленное договором от 23 мая 2005 года соглашение о подборе квартиры было достигнуто 14 июня 2005 года, согласно которому было определено, что квартирой, подлежащей передаче, является <адрес>.
При этом, исходя из системного единства двух договоров, эта квартира предоставлялась Обухову Б.А. взамен дома, подлежащего сносу (пункт 1.6 договора от 23 мая 2005 года).
Из материалов дела видно, что Обуховым Б.А. обязательства были исполнены, дом передан для сноса, в настоящее время ООО ЭСК «Альянс-строй» на месте его прежнего расположения осуществляет строительство многоквартирного жилого дома.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что заключая договор купли-продажи от 31 августа 2005 года, стороны в действительности имели в виду исполнение обязательства со стороны ООО ЭСК «Альянс-строй» по передаче обмениваемого имущества Обухову Б.А.
Тем самым договор купли-продажи от 31 августа 2005 года прикрывал завершение исполнения соглашения об обмене, заключенного 23 мая 2005 года.
Эти выводы подтверждаются также и анализом отношений ООО ЭСК «Альянс-строй» с О.З.Л., которая до момента их возникновения в отношении сносимого дома находилась в равном положении с Обуховым Б.А. (имела одинаковую с ним долю в праве собственности и фактически занимала такую же площадь в доме). Условия соглашений с О.З.Л. от 1 июня 2005 года и от 14 июня 2005 года тождественны соглашениям с Обуховым Б.А. от 23 мая 2005 года и от 14 июня 2005 года. При сходных условиях в отношении О.З.Л. установлено отсутствие необходимости внесения покупной цены, в то время как в отношении Обухова Б.А. указание на это опущено.
Ответчиками не представлены доказательства наличия юридически значимых обстоятельств, которые отличали бы положение Обухова Б.А. от положения О.З.Л. и которое создали бы правовое основание для внесения Обуховым Б.А. покупной цены за квартиру при установлении факт утраты им в связи со сносом права собственности на ? долю в праве собственности на дом.
Поскольку судом установлено, что договор купли-продажи от 31 августа 2005 года прикрывал собой встречное исполнение со стороны ООО ЭСК «Альянс-строй» по базовому договору от 23 мая 2005 года, его действительный характер (мена) не предполагал исполнения со стороны Обухова Б.А. в виде внесения покупной цены.
Базовый договор от 23 мая 2005 года об организации обмена права сноса на квартиру Обуховым Б.А. был исполнен летом 2005 года.
Поскольку оплата покупной цены квартиры соглашением, которые стороны в действительности имели в виду, не предполагалась, оснований для признания <адрес> находящейся в залоге у ООО ЭСК «Альянс-строй» не было.
В виду отсутствия у Обухова Б.А. обязанности по оплате покупной цены, несуществующее право требования не могло быть уступлено Курочкину М.А.
Иск подлежит удовлетворению.
В соответствии с пунктом 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» установлено, что поскольку по искам о признании разрешается вопрос о наличии или отсутствии того или иного правоотношения либо отдельных прав и обязанностей участвующих в деле лиц, суд при удовлетворении иска обязан в необходимых случаях указать в резолютивной части решения на те правовые последствия, которые влечет за собой такое признание (например, об аннулировании актовой записи о регистрации брака в случае признания его недействительным).
Согласно пункту 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» судебное решение, в резолютивной части которого указано на результат рассмотрения вопроса о наличии или отсутствии обременения недвижимого имущества, является основанием для внесения записи в государственный реестр прав.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 194-199, 233-236 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Признать, что договорами, заключенными между ООО ЭСК «Альянс-строй» и Обуховым Борисом Алексеевичам 23 мая 2005 года, 14 июня 2005 года и 31 августа 2005 года, оформлено соглашение об обмене, по условиям которого Обухов Борис Алексеевич предоставил ООО ЭСК «Альянс-строй» для сноса под строительство многоквартирного жилого дома принадлежащую ему на праве собственности ? долю в праве собственности на <адрес>, в обмен на что ООО ЭСК «Альянс-строй» предоставило Обухову Борису Алексеевичу в собственность <адрес>.
Признать, что действительные условия данного соглашения не предполагали обязанности Обухова Бориса Алексеевича вносить покупную цену за переданную ему по обмену <адрес>.
Признать соглашение мены, оформленное договорами, заключенными между ООО ЭСК «Альянс-строй» и Обуховым Борисом Алексеевичам 23 мая 2005 года, 14 июня 2005 года и 31 августа 2005 года, надлежащим образом исполненным обеими сторонами.
Признать, что <адрес> не обременена залогом (ипотекой) в пользу Курочкина Михаила Александровича.
Настоящее решение является основанием для внесения органом Росреестра соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в кассационном порядке в течение десяти дней по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение десяти дней со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья (подпись)
Копия верна. Подлинник решения находится в гражданском деле № 2-175/2010 Ленинского районного суда г. Новосибирска.
СудьяД.С. Васильев
СекретарьЮ.И. Феско