Дело № 2-1806/2011 КОПИЯ
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
4 мая 2011 года город Новосибирск
Ленинский районный суд г. Новосибирска
в лице судьи Пилипенко Е.А.,
при секретаре судебного заседания Норкиной И.А.,
с участием представителя истицы Семенова А.В.,
представителя ответчика Кирилеева С.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Семеновой Ларисы Леонидовны к закрытому акционерному обществу «СУМет» о признании права общей долевой собственности на незавершенный строительством объект недвижимости, взыскании законной неустойки, понуждении ответчика к исполнению обязательства в натуре,
у с т а н о в и л:
Семенова Лариса Леонидовна обратилась в суд с иском к ЗАО «СУМет», просила:
- признать за ней право собственности на долю в размере 4392/1314867 в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект: кирпичный 16-этажный жилой дом по улице Новосибирская – Пархоменко (вторая очередь) в Ленинском районе города Новосибирска, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:35:063290:0072;
- взыскать с ЗАО «СУМет» неустойку (пени) в сумме 417 240 рублей;
- обязать ЗАО «СУМет» получить разрешительную документацию на строительство, осуществить строительство, сдачу в эксплуатацию 16-этажного жилого дома по улице Новосибирская – Пархоменко (вторая очередь) в Ленинском районе города Новосибирска, и в течение 30 дней после завершения строительства передать ей квартиру №149 (стр.).
В обоснование заявленных требований истица указала, что в соответствии с договором об инвестиционной деятельности и дополнительным соглашением к нему, заключенным между Давыдовой Н.А. и ЗАО «СУМет», инвестор обязался внести инвестиционный вклад, а ЗАО «СУМет» - обеспечить реализацию инвестиционного проекта по строительству и сдаче в эксплуатацию жилого кирпичного дома по улице Новосибирская – Пархоменко (вторая очередь) в городе Новосибирске. При этом, ЗАО «СУМет» обязалось завершить строительство указанного дома во втором квартале 2007 года и передать инвестору однокомнатную квартиру №149 (строительный), общей площадью 43,92 кв.м., расположенную во втором подъезде на третьем этаже. Свои обязательства по внесению инвестиционного вклада Давыдова Н.А. выполнила в полном объеме.
Впоследствии между ней и Давыдовой Н.А. заключен договор переуступки права требования по указанному выше инвестиционному договору. Однако, поскольку взятые на себя обязательства ответчик до настоящего времени не исполнил, строительство дома не завершил, она вынуждена была обратиться в суд. Поскольку недвижимое имущество построено, в том числе и на ее средства, просит признать за ней право общей долевой собственности на незавершенный строительством объект.
Истица в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, просила дело рассмотреть в ее отсутствие с участием представителя.
В судебном заседании представитель истца Семенов А.В. заявленные требования и доводы искового заявления поддержал в полном объеме. В ходе рассмотрения дела дополнительно пояснял, что исполнение Давыдовой Н.А. обязательств по инвестиционному договору помимо платежных документов подтверждается соответствующей справкой, выданной ЗАО «СУМет» 01.10.2004 г.
Представитель ответчика ЗАО «СУМет» Кирилеев С.В. в судебном заседании против удовлетворения иска возражал, указав, что в представленной истцом квитанции к приходному кассовому ордеру отсутствует подпись главного бухгалтера ЗАО «СУМет», а вместо нее проставлено факсимиле директора организации Зуркова В.В. Полагал, что данные учетные документы не соответствуют требованиям, предъявляемым п. 3 ст. 7 ФЗ «О бухгалтерском учете», а потому являются недействительными, составленными с нарушением закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда (л.д. 47-54).
Представитель третьего лица мэрии г.Новосибирска в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен, о причине неявки не сообщил.
Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что 14 сентября 2004 года между Давыдовой Н.А. и ЗАО «СУМет» был заключен договор №124 об инвестиционной деятельности, по условиям которого инвестор обязался внести инвестиционный вклад, а ЗАО «СУМет» - обеспечить реализацию инвестиционного проекта по строительству и сдаче в эксплуатацию жилого кирпичного дома по улице Новосибирская – Пархоменко (вторая очередь) в городе Новосибирске. 23 мая 2006 года между сторонами заключено дополнительное соглашение к указанному выше договору и являющееся его неотъемлемой частью. При этом ЗАО «СУМет» обязалось завершить строительство и сдать в эксплуатацию указанный дом во втором квартале 2007 года, после чего передать инвестору однокомнатную квартиру №149 (строительный), общей площадью 43,92 кв.м., расположенную во втором подъезде на третьем этаже (л.д. 9-11).
Из представленных квитанций к приходному кассовому ордеру №660 от 14 сентября 2004 года на сумму 340 000 рублей, №711 от 1 октября 2004 года на сумму 48 265 рублей, №245 от 23 мая 2006 года на сумму 28 975 рублей (л.д. 13), а также справки ЗАО «СУМет» от 1 октября 2011 года (л.д. 37) следует, что Давыдова Н.А. обязательства, предусмотренные инвестиционным договором и дополнительным соглашением к нему, выполнила в полном объеме.
При этом доводы представителя ответчика ЗАО «СУМет» Кирилеева С.В. о ненадлежащем оформлении приходных кассовых ордеров и их несоответствии ФЗ «О бухгалтерском учете», изложенные в ходе судебного разбирательства, не могут свидетельствовать о ненадлежащем исполнении инвесторами своих обязанностей. Как следует из ст. 9 указанного закона, перечень лиц, имеющих право подписи первичных учетных документов, утверждает руководитель организации по согласованию с главным бухгалтером. Документы, которыми оформляются хозяйственные операции с денежными средствами, подписываются руководителем организации и главным бухгалтером или уполномоченными ими на то лицами. Своевременное и качественное оформление первичных учетных документов, передачу их в установленные сроки для отражения в бухгалтерском учете, а также достоверность содержащихся в них данных обеспечивают лица, составившие и подписавшие эти документы. Следовательно, ненадлежащее оформление платежных документов со стороны ЗАО «СУМет» не может повлечь негативные последствия для инвесторов, не являющихся работниками данной организации и не обладающих специальными познаниями для проверки правильности оформления приходных кассовых ордеров.
В силу договора о переуступке прав по договору об инвестиционной деятельности, заключенного между Давыдовой Н.А. (цедентом) и Семеновой Л.Л. (цессионарием), права требования по договору об инвестиционной деятельности №124 от 14 сентября 2004 года перешли к истице (л.д. 12).
Как усматривается из письменных материалов дела, распоряжением мэрии г.Новосибирска от 04.10.2004 г. № 5548-р был утвержден проект границ земельных участков для строительства жилого дома и трансформаторной подстанции по ул.Пархоменко в Ленинском районе, площадью 0,3770 га. (л.д. 14-19).
14 июня 2006 года, 11 ноября 2010 года между ответчиком и мэрией города Новосибирска заключены договоры аренды указанного выше земельного участка (л.д. 20-28), а 22 ноября 2010 года ЗАО «СУМет» получено разрешение на строительство (л.д. 29).
Приказом главы администрации Ленинского района г.Новосибирска №253-од от 14.02.2011 г. незавершенному строительством объекту присвоен адрес ул. Новосибирская, 27 (строительный) – л.д. 57.
При определении правовой природы возникших между сторонами правоотношений суд приходит к выводу, что последние носят смешанный характер и содержат в себе элементы договора подряда, поскольку ответчик принял на себя обязанность построить жилой дом в установленный срок, а истец - оплатить обусловленную договором цену и принять результат строительных работ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 740 Гражданского кодекса РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Согласно положениям статей 703, 729 Гражданского кодекса РФ по договору подряда, заключенному на изготовление индивидуально-определенной вещи, подрядчик передает права на нее заказчику, в том числе и результат незавершенной работы.
Изложенное свидетельствует о том, что в случае невыполнения обязательств по договору участник долевого строительства вправе не только потребовать применения санкций к застройщику, но и потребовать передачи ему в собственность в соответствующей доле результата незавершенной работы.
В случаях, когда объект незавершенного строительства создавался либо создается на основании регулируемых законом и (или) договором правоотношений двумя или более субъектами гражданских прав и обязанностей, указанными лицами в соответствии со статьями 218, 219 Гражданского кодекса РФ с учетом положений, предусмотренных пунктом 4 статьи 244, статьей 245 Гражданского кодекса РФ, приобретается право общей собственности на такой объект недвижимости.
В силу требований, установленных пунктом 2 статьи 244 Гражданского кодекса РФ, возникающая в этом случае общая собственность, является долевой.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
Действующее законодательство не исключает возможности признания права собственности на объект незавершенного строительства. Так, по смыслу статьи 55 Градостроительного кодекса РФ строящийся (создающийся) объект недвижимости является объектом незавершенного строительства до момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Согласно статье 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относятся, в том числе, и объекты незавершенного строительства.
Как установлено статьей 5 Закона РСФСР от 26.06.1991г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» инвестор вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций.
Согласно положениям статьи 7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента их приемки и оплаты.
Аналогичные положения предусмотрены и в Федеральном законе от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», в соответствии со статьей 4 которого инвесторы являются субъектами инвестиционной деятельности и пользователями объектов капитальных вложений, созданных для них. Статья 6 указанного федерального закона устанавливает, что инвесторы имеют право владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
Поскольку в настоящее время строительство жилого дома не завершено, дом в эксплуатацию не сдан и существует как объект, незавершенный строительством, истица, исходя из принципа приоритета защиты прав участников долевого строительства, имеет право на долю в этом объекте.
Следовательно, при указанных обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных истицей требований в рассматриваемой части.
При определении идеальной доли, на которую истица просит признать право собственности, суд учитывает, что расчет последней как соотношение планируемой площади квартиры к сумме площадей квартир, в отношении которых заключены инвестиционные договоры и по которым оплачены инвестиционные взносы является неправильным, поскольку дом строится в соответствии с проектом и затраты на его строительство неделимы. При выборе в качестве общего знаменателя суммы площадей квартир, в отношении которых заключены инвестиционные договоры, получится, что дом, в том числе квартиры, в отношении которых не заключены инвестиционные договоры, должен быть построен только на средства, внесенные по инвестиционным договорам, то есть весь дом должен быть построен на средства, которых достаточно для строительства только его части. Кроме того, такой способ расчета произволен, так как величина средств, внесенных по инвестиционным договорам, заранее не известна.
Между тем идеальная доля должна рассчитываться как твердое соотношение тождественных величин. В данном случае тождественными являются проектные величины.
В связи с изложенным, идеальная доля должна определяться как отношение планируемой площади квартиры, которая должна была быть передана истице, к планируемой общей площади квартир, с тем, чтобы сумма всех идеальных долей была равна единице. Из материалов дела видно, что планируемая площадь квартиры истицы составляет 43,92 кв.м. Планируемая общая площадь квартир (всего 302 квартиры) в доме составляет 15312,4 кв.м. Поэтому идеальная доля истицы должна определяться как 4392/1531240 доли.
В соответствии с п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» поскольку по искам о признании разрешается вопрос о наличии или отсутствии того или иного правоотношения либо отдельных прав и обязанностей участвующих в деле лиц, суд при удовлетворении иска обязан в необходимых случаях указать в резолютивной части решения на те правовые последствия, которые влечет за собой такое признание.
Согласно статьям 17, 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях.
Следовательно, правовыми последствиями удовлетворения рассматриваемого искового заявления является внесение соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.
Вместе с тем, оснований для возложения на ответчика обязанности по получению разрешительной документации и завершению строительства суд не усматривает, поскольку в силу части 2 статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Следовательно, с момента признания права собственности обязательственные правоотношения между сторонами прекращаются, и требуемые от ответчика действия истица должна осуществлять самостоятельно.
При решении вопроса о взыскании неустойки суд исходит из следующего.
Постановлением Седьмого Арбитражного Апелляционного суда от 21 октября 2010 г. по делу № 07АП-2689/10 (6) оставлено без изменения определение Арбитражного суда Новосибирской области от 04 августа 2010 г. об открытии в отношении ЗАО «СУМет» конкурсного производства.
В силу статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», требования кредиторов по денежным обязательствам, срок исполнения по которым наступил на дату открытия конкурсного производства, могут быть предъявлены к должнику только с соблюдением установленного указанным федеральным законом порядка предъявления требований к должнику. Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» предусматривает возможность обращения в суд за взысканием денежных средств за рамками дела о банкротстве только в случае, если не исполненные должником обязательства являются текущими платежами.
В соответствии со статьей 5 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», под текущими платежами понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом.
Исковое заявление Семеновой Л.Л. поступило в суд 26 января 2011 г., заявленные ею требования вытекают из обязательств, возникших до введения в отношении ответчика процедуры наблюдения, в связи с чем подлежащая взысканию неустойка к текущим платежам отнесена быть не может. Следовательно, требования о ее взыскании должны быть рассмотрены в рамках дела о банкротстве.
В соответствии с частью 1 статьи 220, пунктом 1 части первой статьи 134 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд прекращает производство по делу в случае, если заявление не подлежит рассмотрению и разрешению в порядке гражданского судопроизводства, поскольку заявление рассматривается и разрешается в ином судебном порядке.
Согласно части 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 333.19. Налогового кодекса РФ размер государственной пошлины, подлежащий взысканию с ответчика, составляет 7 372 рубля 39 копеек.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
р е ш и л:
Иск Семеновой Ларисы Леонидовны к закрытому акционерному обществу «СУМет» о признании права общей долевой собственности на незавершенный строительством объект недвижимости, взыскании законной неустойки, понуждении ответчика к исполнению обязательства в натуре, удовлетворить частично.
Признать за Семеновой Ларисой Леонидовной право собственности на 4392/1531240 доли в общей площади квартир в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект – кирпичный жилой многоквартирный дом по ул. Новосибирская, 27 (стр.) (вторая очередь) в Ленинском районе г.Новосибирска, находящийся на земельном участке, площадью 3770 кв.м., с кадастровым номером 54:35:063290:0072, расположенного в пределах Ленинского района города Новосибирска, ул. Новосибирская, 27 (стр.), что после сдачи дома в эксплуатацию будет соответствовать однокомнатной квартире № 149 на 3 этаже во 2 подъезде, общей площадью 43,92 кв.м.
Прекратить право собственности ЗАО «СУМет» на указанную в настоящем решении долю в праве собственности на незавершенный строительством объект.
В удовлетворении исковых требований Семеновой Ларисы Леонидовны в части понуждения ответчика к исполнению обязательства в натуре отказать.
Производство по гражданскому делу по иску Семеновой Ларисы Леонидовны к закрытому акционерному обществу «СУМет» о взыскании законной неустойки прекратить.
Взыскать с Закрытого акционерного общества «СУМет» в доход местного бюджета расходы по оплате государственной пошлины 7 372 рублей 39 копеек.
Разъяснить, что настоящее решение, вступившее в законную силу, является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Настоящее решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение 10 дней с момента изготовления его в окончательной форме.
Мотивированное решение суда изготовлено 11 мая 2011 года.
Судья (подпись).
Копия верна. Подлинник решения находится в гражданском деле №2-1806/2011 Ленинского районного суда г. Новосибирска.
Судья Е.А. Пилипенко
Секретарь И.А. Норкина