Дело №2-1817/2011

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 августа 2011 год г. Саранск

Ленинский районный суд г. Саранска Республики Мордовия в составе:

председательствующего – судьи Бурлакова И.И.,

с участием секретаря судебного заседания – Ломшиной Н.А.,

с участием в деле:

истца, ответчика по встречному иску Гришина В.И.,

представителя истца, ответчика по встречному иску Гришина В.И. - Головушкина М.Ю., действующего на основании доверенности от 18 апреля 2011 года,

представителя ответчика, истца по встречному иску ЗАО «СК Донстрой» Огнева А.В., действующего на основании доверенности от 14.06.2011 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гришина Виктора Ивановича к ЗАО «СК ДОНСТРОЙ» о признании одностороннего отказа от исполнения предварительного договора купли-продажи квартиры незаконным, признании действующим предварительного договора №267 купли-продажи квартиры от 09 апреля 2009 года, встречному иску ЗАО «СК ДОНСТРОЙ» к Гришину Виктору Ивановичу о признании незаключенным предварительного договора № 267 от 09 апреля 2009 года,

установил:

Гришин В.И. обратился в суд с иском к ЗАО «СК ДОНСТРОЙ» о признании одностороннего отказа от исполнения предварительного договора купли-продажи квартиры незаконным, признании действующим предварительного договора №267 купли-продажи квартиры от 09 апреля 2009 года.

В обоснование иска указал, что между ним и ЗАО «СК ДОНСТРОЙ» 03 апреля 2009 года заключен предварительный договор № 267 купли-продажи квартиры, согласно которому ответчик обязался в будущем продать, а он купить однокомнатную квартиру общей площадью 186,7 кв.м. в строящемся жилом доме по адресу: <адрес>. В указанном выше договоре стороны определили все существенные условия договора купли-продажи квартиры: предмет договора (путем указания площади квартиры, этажа, корпуса, секции, планировки) и цену квартиры. Согласно условиям предварительного договора, основной договор купли-продажи квартиры заключается после окончания ЗАО «СК ДОНСТРОЙ» строительства жилого дома и регистрации прав собственности на квартиру. В настоящее время строительство дома не завершено, соответственно основной договор купли-продажи квартиры не заключен. 01 апреля 2011 года он получил от ответчика письмо, в котором ответчик сообщил, что «Договор считается расторгнутым в силу пункта 5.2.», то есть ответчик в одностороннем порядке отказался от исполнения договора. Отказ от исполнения договора, мотивирован тем, что истцом не выполнены обязательства по предъявлению векселей, предусмотренные в пункте 4.2. договора. 14 апреля 2011 года он направил ответчику письмо, в котором возражает против одностороннего отказа, от исполнения договора со стороны ответчика, предлагает продолжить отношения, однако, до настоящего времени ответ на данное письмо им не получен. Считает, что данные действия ответчика нарушают его права и законные интересы и противоречат действующего законодательству.

Раздел 5 Договора (п. 5.1. и п. 5.2.), позволяющий продавцу расторгнуть Договор в одностороннем внесудебном порядке не соответствует законодательству. Согласно статье 310 ГК РФ «односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства». Закон определяет, что односторонний отказ, предусмотренный договором, будет действительным только в случаях, когда обе стороны договора осуществляют предпринимательскую деятельность. Указывает, что он является физическим лицом, не осуществляющим предпринимательскую деятельность, односторонний отказ от исполнения предварительного договора № 267 от 03 апреля 2009 года возможен только в случаях предусмотренных законом, а содержащиеся в договоре нормы (пункты 5.1., 5.2. Договора) предусматривающие право продавца расторгнуть договор в одностороннем порядке ничтожны, как противоречащие закону.

В своем письме от 01 апреля 2011 года ЗАО «СК ДОНСТРОЙ» заявляет о расторжении договора в связи с невыполнением, по его мнению, Гришиным В.И. своих обязательств по предъявлению векселей в соответствии с пунктом 4.2. Договора. Согласно разделу 4 Договора «...Покупатель, в качестве обеспечения исполнения в будущем своих обязательств по договору купли-продажи, предъявляет продавцу векселя в порядке и сроки, установленные настоящим разделом...» (п. 4.1. Договора). Пункт 4.2. Договора устанавливает сроки предъявления векселей.

Условия раздела 4 Договора, состоящего из вышеуказанных пунктов, не позволяют определить какие именно векселя должны быть предъявлены продавцу в качестве обеспечения исполнения обязательств по договору. Не определено ни одно из условий, позволяющих идентифицировать векселя, за исключением суммы векселей. В частности, не указаны векселедатели по векселям, сроки платежей по векселям, места, в которых должны быть совершены платежи, наименования лиц, или приказу кого платеж должен быть совершен, требования к датам и местам составления векселей, а также иные требования, предъявляемые к векселям законодательством. Само по себе исполнение покупателем условия договора (раздела 4 договора) в виде предъявления покупателем продавцу неких векселей не является обеспечением исполнения обязательств покупателя по предварительному договору.

Просит суд признать незаконным односторонний отказ ЗАО «СК ДОНСТРОЙ» от исполнения предварительного договора № 267 купли-продажи квартиры от 09 апреля 2009 года, выраженный в письме от 01 апреля 2011 года, признать действующим предварительный договор № 267 купли-продажи квартиры от 09 апреля 2009 года.

03.08.2011 года ЗАО «СК ДОНСТРОЙ» обратилось в суд со встречным иском к Гришину В.И. о признании незаключенным предварительного договора № 267 от 09 апреля 2009 года.

В обоснование иска указано, что договор № 267 от 09 апреля 2009 года нельзя считать заключенным по следующим основаниям. В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Согласно ст. 554 ГК РФ «Определение предмета в договоре продажи недвижимости» в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Таким образом, в предварительном договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества

В договоре № 267 от 09 апреля 2009 года отсутствуют данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче Гришину В.И. - поименованы корпус и секция, а также тип квартиры, однако невозможно установить, что именно обозначают номера корпуса, секции и типа квартиры, а из планировки (Приложение № 1 к договору) невозможно установить расположение квартиры в составе жилого дома.

Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. В договоре № 267 от 09 апреля 2009 года срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, не определен. Таким образом, основной договор подлежал заключению в течение года с момента заключения предварительного договора, то есть до 09 апреля 2010 года, однако в указанный срок основной договор между истцом и ответчиком заключен не был, никаких предложений о его заключении сторонами друг другу не направлялось. Соответственно, обязательства, предусмотренные предварительным договором № 267 от 09 апреля 2009 года, прекращены.

Ссылаясь на статьи 429, 432, 554 Гражданского кодекса РФ просит признать незаключенным предварительный договор № 267 от 09 апреля 2009 года.

В судебное заседание истец, ответчик по встречному иску Гришин В.И. не явился, представил заявление, в котором просит рассмотреть дело в его отсутствие.

В судебном заседании представитель истца, ответчика по встречному иску Гришина В.И. - Головушкин М.Ю. исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить. Встречный иск не признал, просил в иске отказать по тем основаниям, что заключение предварительного и даже основного договора купли-продажи недвижимой вещи, которая будет создана или приобретена продавцом в будущем, соответствует действующему законодательству. Действующее гражданское законодательство не содержит запрета на заключение предварительного договора купли-продажи в отношении жилого или нежилого помещения в строящихся домах. По смыслу положений ст. 429 ГК РФ не исключается заключение предварительного договора, предусматривающего обязательство по заключению в будущем договора об отчуждении имущества, которое еще не принадлежит одной из сторон и только должно поступить в ее собственность. В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации, предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретён продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи). Индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путём указания сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определённые, в частности, в соответствии с проектной документацией). Как следует из предварительного договора, заключенного между сторонами, стороны установили, площадь квартиры, этаж, секцию, тип, а в приложении № 1 описали предварительную планировку квартиры. В пункте 2.2. стороны установили порядок действий, в случае если по окончании строительства на основании данных технической инвентаризации площадь квартиры измениться, в таком случае стоимость квартиры также пропорционально изменяется. В предварительном договоре сторонами установлен срок заключения основного договора, так же при толковании условии предварительного договора можно определить действительную волю сторон. Как видно из содержания предварительного договора воля сторон направлена на заключение в будущем основного договора купли-продажи квартиры. По окончании строительства в силу пункта 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь созданную лицом с соблюдением закона приобретается этим лицом. Право собственности на созданную недвижимую вещь возникает с момента его регистрации (ст. 219 ГК РФ). Следовательно, по окончании строительства дома, ответчик зарегистрирует за собой право собственности на построенную квартиру. Пункт 3.4.1. предварительного договора содержит обязанность покупателя в течение двух месяцев с даты получения уведомления о наличии свидетельства о праве собственности продавца на квартиру, явиться в офис продавца по указанному в данном уведомлении адресу.

В соответствии с пунктом 3.1.1. предварительного договора продавец имеет право в срок до 30 декабря 2010 года, но не ранее ввода объекта в эксплуатацию, предоставить покупателю право доступа в квартиру для проведения ремонтно-отделочных работ. По состоянию на сегодняшний день, уведомления о необходимости явиться в офис и заключить основной договор, истец от ответчика не получал, считает данный факт связанным с тем, что строительство дома не завершено и право собственности на квартиру за продавцом не зарегистрировано.

Стороны определили срок заключения основного договора не позднее двух месяцев с момента регистрации права собственности на квартиру в построенном доме за продавцом. Содержание в предварительном договоре условий о возможной передаче квартиры для проведения ремонтных работ до 30 декабря 2010 года так же свидетельствует о распространении сторонами действия предварительного договора на более поздний период. В своем письме от 01 апреля 2011 года ответчик не ссылается на отсутствие в предварительном договоре срока заключения основного договора, более того, ответчик признает договор действующим и на основании норм действующего договора делает вывод о его расторжении. Несмотря на то, что вывод ответчика о расторжении договора ошибочный, сам факт того, что он ссылается на действующий предварительный договор, позволяет сделать вывод, что в тот момент ответчик признавал данный договор действующим.

В судебном заседании представитель ответчика, истца по встречному иску ЗАО «СК Донстрой» Огнев А.В. исковые требования Гришина В.И. не признал, по изложенным в отзыве основаниям, встречные исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Заслушав объяснения сторон, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Как следует из материалов дела, между Гришиным В.И. и ЗАО «СК ДОНСТРОЙ» 03 апреля 2009 года был подписан предварительный договор № 267 купли-продажи однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 186,7 кв.м., этаж 8-ой, корпус 1, секция 4, тип квартиры 3. Стоимость квартиры составляет 31739000 рублей. Копия Договора (л.д. 25-28).

Письмом от 01 апреля 2011 года директор ЗАО «СК Донстрой» ГР.Б. сообщил истцу, что в соответствии с п. 4.2. договора Гришин В.И. взял на себя обязательства по предъявлению ЗАО «СК Донстрой» векселей на указанные в данном пункте суммы. Данные обязательства Гришиным В.И. не исполнены, соответственно, в силу п. 5.2. договор расторгнут.

14 апреля 2011 года истцом ответчику направлено письмо, в котором истец возражает против одностороннего отказа от исполнения договора со стороны ответчика.

Указанные обстоятельства подтверждаются имеющимися в деле письменными доказательствами, объяснениями сторон и сомнений в их достоверности не вызывают.

Как следует из п. 3.4.5. предварительного договора № 267 от 03 апреля 2009 года, покупатель обязан в подтверждение своей платежеспособности предъявить продавцу согласованные с последним векселя в порядке, установленном разделом 4 договора. На основании статьи 329 Гражданского кодекса РФ покупатель, в качестве обеспечения исполнения в будущем своих обязательств по договору купли-продажи, предъявляет продавцу векселя. Исполнение каждого из обязательств по предъявлению векселя (векселей) подтверждается соответствующим актом, подписываемым сторонами. Предъявление продавцу векселей осуществляется покупателем в следующем порядке: в срок до 20 апреля 2009 года предъявляется вексель на сумму 9521700 рублей, в срок до 25 декабря 2009г. предъявляются векселя на сумму 19043400 рублей, в срок до 25 декабря 2010 года предъявляются векселя на сумму 31739000 рублей.

Расторжение договора по истечении срока его действия возможно по инициативе одной из сторон только в случаях и на условиях, предусмотренных договором ( п.5.1.).

Согласно п. 5.2. данного договора стороны соглашаются, что в случае ненадлежащего исполнения покупателем своих обязательств согласно п. 3.4.5. и раздела 4 договора, в том числе в случае не подписания сторонами какого-либо из актов (в соответствии с п. 4.1. договора), подтверждающих предъявление соответствующего (векселей), согласно порядка, установленного п.4.2. договора, договор будет считаться расторгнутым без дополнительного уведомления покупателя, на пятый день просрочки исполнения покупателем обязательства по предъявлению продавцу соответствующего векселя (векселей).

В данном случае истцом не выполнены условия, предусмотренные п. 3.4.5. предварительного договора, им не представлены в подтверждение его платежеспособности векселя на указанную в предварительном договоре сумму. Однако, суд считает, что по данным основаниям договор не может быть расторгнут в одностороннем порядке. Согласно статье 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно статье 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В соответствии со статьями 554, 555 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, о цене недвижимости. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Предварительный договор, будучи направленным на заключение основного договора и носящий поэтому организационный характер, непосредственно регулирует лишь конкретные отношения, возникающие по поводу создания сторонами юридических предпосылок для обязательного заключения основного договора. Регулирующая функция предварительного договора сводится исключительно к установлению обязанностей его сторон по заключению основного договора. В свою очередь, основной договор, будучи призванным обеспечить процесс передачи прав на недвижимое имущество, должен содержать условия, определяющие взаимные права и обязанности сторон в целях достижения основным договором правового результата. Таким образом, условия основного договора нельзя рассматривать одновременно как условия предварительного договора, поскольку это - качественно отличающиеся друг от друга категории. Поэтому предварительный договор содержит не существенные условия основного договора, а условия, позволяющие установить существенные условия основного договора, то есть перечень сформулированных существенных условий договора или только порядок их формулирования.

В данном случае объект недвижимости, его техническое описание в предварительном договоре не определено.

Как установлено в судебном заседании в предварительном договоре № 267 от 03 апреля 2009г. отсутствуют данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче Гришину В.И. Действительно в данном предварительном договоре указаны корпус, секция, тип квартиры, однако невозможно установить, что именно обозначают данные реквизиты. Согласно приложения 1 к указанному договору имеется план квартиры площадью 186,7 кв.м., однако невозможно установить расположение квартиры в составе жилого дома.

Поскольку не представляется возможным конкретно определить объект недвижимости до момента окончания его строительства, а также общую площадь как всего объекта в целом, так и площадь каждой квартиры, учитывая, что окончательные данные о номере дома, квартиры, подъезда и о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической инвентаризации органами БТИ и государственной регистрации объекта недвижимости в органах юстиции, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор- незаключенным.

Тот факт, что на момент заключения предварительного договора не могли быть определены технические условия жилого помещения, подтверждается и Распоряжением Правительства Москвы от 14.06.2007г. № 1195-РП «О строительстве жилого комплекса с подземной автостоянкой по адресу: <адрес>, из п.3.2. которого следует, что ЗАО «СК ДОНСТРОЙ», являющееся собственником сносимых зданий привлечен в качестве соинвестора по строительству объекта.

Из данного Распоряжения не усматривается, какая площадь будет передана ЗАО «СК ДОНСТРОЙ», а также какие квартиры с указанием их площади и местонахождения будут переданы ЗАО «СК ДОНСТРОЙ».

Из пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ следует, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Согласно п. 6 указанной статьи обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В предварительном договоре № 267 от 03 апреля 2011 года срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, не определен. Следовательно, суд делает вывод, что основной договор подлежал заключению в течение года с момента заключения предварительного договора, то есть до 09 апреля 2010г. В данный срок основной договор между Гришиным В.И. и ЗАО «СК ДОНСТРОЙ» заключен не был. Предварительный договор на момент возникновения спора прекратил свое действие, поскольку в течение года истец не направил ответчику предложение о заключении основного договора.

Довод Гришина В.И. о том, что в предварительном договоре были установлены сроки, суд не принимает во внимание. Из вышеприведенных доказательств видно, что в предварительном договоре не усматриваются сроки передачи ЗАО «СК ДОНСТРОЙ» жилого помещения и когда будет передано жилое помещение также определить невозможно. Из этого можно сделать вывод, что фактически предварительный договор по его сроку может быть не исполненным.

Таким образом, исковые требования Гришина Виктора Ивановича к ЗАО «СК ДОНСТРОЙ» о признании одностороннего отказа от исполнения предварительного договора купли-продажи квартиры незаконным, признании действующим предварительного договора №267 купли-продажи квартиры от 09 апреля 2009 года, удовлетворению не подлежат, а встречное исковое заявление ЗАО «СК ДОНСТРОЙ» к Гришину В.И. о признании незаключенным предварительного договора № 267 от 09 апреля 2009 года, подлежат удовлетворению по изложенным выше основаниям.

В соответствии со статьей 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Исходя из изложенного, оценивая достаточность и взаимную связь представленных сторонами доказательств в их совокупности, разрешая дело по представленным доказательствам, в пределах заявленных истцом требований и по указанным им основаниям, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Гришина Виктора Ивановича к ЗАО «СК ДОНСТРОЙ» о признании одностороннего отказа от исполнения предварительного договора купли-продажи квартиры незаконным, признании действующим предварительного договора №267 купли-продажи квартиры от 09 апреля 2009 года, оставить без удовлетворения.

исковые требования по встречному иску ЗАО «СК ДОНСТРОЙ» к Гришину Виктору Ивановичу о признании незаключенным предварительного договора № 267 от 09 апреля 2009 года, удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи квартиры № 267 от 09 апреля 2009 года, между ЗАО «СК ДОНСТРОЙ» и Гришиным Виктором Ивановичем, незаключенным.

На решение суда может быть подана кассационная жалоба в Верховный Суд Республики Мордовия через Ленинский районный суд г. Саранска Республики Мордовия в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий

Судья Ленинского районного суда

г. Саранска Республики Мордовия И.И. Бурлаков