Дело № 2-14/2010
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
25 января 2010 года г.Кострома
Ленинский районный суд г. Костромы в составе:
председательствующего судьи С.А.Карелина
при секретаре М.В.Кузьминой,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Козырева А.В. к ООО «Стройцентр» о взыскании денежных средств, неустойки и компенсации морального вреда в порядке законодательства о защите прав потребителей,
у с т а н о в и л:
А.В.Козырев в лице своего представителя Н.Б.Козыревой обратился в суд с иском к ООО «Стройцентр» о защите его прав как потребителя, мотивируя свои требования тем, что является собственником квартиры, расположенной на <данные изъяты>, расположенного по адресу: ...... dd/mm/yy заключен договор о долевом участии в строительстве, в соответствии с которым за <данные изъяты>-х комнатную квартиру уплачено <данные изъяты> руб. по цене 1 кв.м <данные изъяты> руб. без внутренней отделки. dd/mm/yy при передаче квартиры в собственность ООО «Стройцентр» предложено подписать дополнительное соглашение. В процессе эксплуатации квартиры выявлены значительные недостатки. После заявлений об устранении недостатков никаких работ произведено не было. Спорная квартира находится на последнем этаже и после таяния снега квартира была промочена с кровли через чердачное помещение. После промочки был вызван представитель ООО «Стройцентр», который составил акт от dd/mm/yy Согласно акту промочка произошла из-за разрыва инфильтрационной пленки в месте прохода слаботочного кабеля. Исходя из этого, при строительстве дома застройщиком нарушены строительные нормы и правила выполнения крыш. Водомерный счетчик плохо доступен для обслуживания и снятия показаний. В квартире повышенная влажность, не функционирует вытяжная вентиляция в ванной комнате. Рама лоджии не открывается, испорчен механизм открывания. Стена между лестницей в подъезде и коридором уклонена в сторону подъезда. Второй подъезд, где расположена, приобретенная квартира, расположен ниже уровня площадок первого и третьего подъездов, поэтому в результате нарушения строительных норм водоотведения дождевые и талые воды заливают подъезд, имеются грибок и плесень. Лестница на чердак выполнена так, что на чердак невозможно забраться, на двери нет замка. В доме не ограждены электрощиты и газовый узел. В автоматически закрывающихся воротах не установлена калитка для прохода жильцов. Со стороны расположения спорной квартиры нет ни одного метра зеленой зоны. После завершения строительства не убран временный строительный забор, бытовой и строительный мусор, не демонтирована уборная. В соответствии с п.1.1 договора застройщик указал, что площадь квартиры подлежит уточнению после ввода дома в эксплуатацию. В соответствии с п.4.4 договора в случае отклонения общей площади квартиры от проектной более, чем на <данные изъяты>%, производится перерасчет стоимости. Вместе с тем, на момент внесения первого взноса дом уже был построен и площади всех квартир застройщику были известны, поэтому были взяты лишние деньги за несуществующие <данные изъяты> кв.м, что соответствует <данные изъяты> руб. dd/mm/yy представитель застройщика предложила подписать дополнительное соглашение, в соответствии с п.5 которого площадь квартиры уменьшилась на <данные изъяты> кв.м, застройщик возвращает дольщику излишне уплаченные денежные средства в сумме <данные изъяты> руб., данный расчет произведен неверно. Кроме того, получены деньги за неоказанные услуги - в соответствии с дополнительным соглашением застройщик обязался произвести дополнительные работы по обустройству ограждения вокруг территории дома по заявлению. Никакого заявления застройщику не подавалось, ограждение также не возводилось. Остальным дольщикам квартиры проданы по цене <данные изъяты> руб. за кв.м, поэтому застройщиком получены излишне начисленные деньги при расчете себестоимости 1 кв.м общей площади квартиры, которые должны быть возвращены.
Просил взыскать неустойку в размере <данные изъяты> руб., обосновывая сумму тем, что нарушения СНиП выявлены dd/mm/yy, с этого момента подлежит начислению неустойка в размере <данные изъяты>% от общей стоимости заказа за каждый день. Рассчитанная таким образом сумма превышает <данные изъяты>% от общей суммы заказа, поэтому сумма заявленной неустойки ей равняется.
Считал, что ответчик, допустив недостатки при строительстве жилого дома, обязан уменьшить стоимость квартиры, в связи с этим просил в счет уменьшения стоимости квартиры взыскать с ООО «Стройцентр» <данные изъяты> руб.
Просил взыскать излишне уплаченные деньги по договору в сумме <данные изъяты> руб. и дополнительному соглашению в сумме <данные изъяты> руб.
Просил также компенсировать моральный вред в размере <данные изъяты> руб.
В ходе судебного разбирательства представитель истца Н.Б.Козырева увеличила исковые требования, просила взыскать с ответчиков в пользу истца <данные изъяты> руб. за составление сметы на ремонт, <данные изъяты> руб. за произведенные расходы по санитарно-эпидемиологической экспертизе, <данные изъяты> руб. за произведенные расходы по строительно-технической экспертизе, <данные изъяты> руб., затраченные на оплату услуг представителя.
В судебном заседании представители истца Н.Б.Козырева и А.А.Машкова исковые требования уточнили, указав, что не предъявляют требований в связи с неправильной установкой водомерного счетчика, уклоном стены в коридоре, плесневением внешней стены в тамбуре, отсутствием ограждения электрозащиты и газового узла. Недостатки вентиляции имеются в кухне, а не в санузле, как указано в исковом заявлении. В остальной части на удовлетворении иска настаивали исключительно по основаниям, указанным в Законе РФ «О защите прав потребителей».
Представители ООО «Стройцентр» по доверенности Н.Б.Жаров, М.В.Брусницина, Н.Б.Феденкова иск не признали. Пояснили, что
Представитель третьего лица - управляющей компании «Жилстрой-2» по доверенности И.С.Черемухин полагал удовлетворение исковых требований оставить на усмотрение суда.
Выслушав лиц, участвующих в деле, специалистов, эксперта, свидетеля, осмотрев спорную квартиру по месту её нахождения, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу части 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям.
Согласно ч.9 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В соответствии со ст.29 Федерального закона от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закона) потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать:
безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги);
соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги);
безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы. При этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь;
возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.
Требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), могут быть предъявлены при принятии выполненной работы (оказанной услуги) или в ходе выполнения работы (оказания услуги) либо, если невозможно обнаружить недостатки при принятии выполненной работы (оказанной услуги), в течение сроков, установленных настоящим пунктом. Потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.
В отношении работы (услуги), на которую установлен гарантийный срок, исполнитель отвечает за ее недостатки, если не докажет, что они возникли после принятия работы (услуги) потребителем вследствие нарушения им правил использования результата работы (услуги), действий третьих лиц или непреодолимой силы.
Согласно ст.30 Закона недостатки работы (услуги) должны быть устранены исполнителем в разумный срок, назначенный потребителем. Назначенный потребителем срок устранения недостатков товара указывается в договоре или в ином подписываемом сторонами документе либо в заявлении, направленном потребителем исполнителю. За нарушение предусмотренных настоящей статьей сроков устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги) исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню), размер и порядок исчисления которой определяются в соответствии с пунктом 5 статьи 28 настоящего Закона. В случае нарушения указанных сроков потребитель вправе предъявить исполнителю иные требования, предусмотренные пунктами 1 и 4 статьи 29 настоящего Закона.
В силу п.5 ст.28 Закона в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).
Как видно из материалов дела, dd/mm/yy ООО «Стройцентр» (Застройщик) и А.В.Козырев в лице своего представителя Н.Б.Козыревой (Дольщик) заключили договор на долевое участие в строительстве жилья. В соответствии с п. 1.1 договора застройщик привлекает дольщика к финансированию строительства <данные изъяты>-х комнатной ....., общшей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенной на 4 этаже жилого дома (почтовый адрес .....) в ...... Площадь квартиры указана по проекту и подлежит уточнению после ввода дома в эксплуатацию. Согласно п.2.1 договора его цена не является твердой и определяется расчетным путем, исходя из установленной стоимости строительства 1 кв.м, определенной в настоящем договоре в сумме <данные изъяты> тыс.руб. Предварительная цена квартиры составила <данные изъяты> руб. Исходя из п.4.1 договора в цену договора не входят работы по внутренней отделке помещений квартиры, установка сантехнического оборудования. Исходя из п.п. 4.3, 4.4 договора общая площадь квартиры на день получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома исчисляется по техническому паспорту на дом, и может отклоняться от проектной площади не более, чем на <данные изъяты>%, При этом перерасчет цены договора не производится. В случае, если отклонение от проектной площади общей площади квартиры, исчисленной по техническому паспорту, составило на день получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома более <данные изъяты>%, стороны производят расчеты в следующем порядке: уменьшение фактической площади в сравнении с проектной компенсируется дольщику, исходя из стоимости 1 кв.м квартиры путем возврата разницы в денежных средствах либо путем уменьшения задолженности дольщика. Согласно п.5.1 договора гарантийный срок на квартиру составляет 5 лет с момента передачи квартиры дольщику. В соответствии с п.6.2 дольщик обязуется компенсировать застройщику сверх цены договора по установленным расценкам расходы на содержание общего имущества и охрану дома за период со дня сдачи дома в эксплуатацию в течение трех последующих месяцев.
dd/mm/yy сторонами заключено дополнительное соглашение к договору, в соответствии с которым застройщик производит дополнительные работы по обустройству ограждения вокруг территории дома, доля стоимости которого для дольщика составляет <данные изъяты> руб. Установлена сумма уплаты в соответствии с п.6.2 договора (за охрану объекта и коммунальные платежи) для дольщика - <данные изъяты> руб., в связи с уточненной площадью квартиры (<данные изъяты> кв.м и площадь лоджий 2,3 кв.м) к вычету установлено <данные изъяты> руб. В соответствии с п.6 соглашения стороны решили, что сумма к доплате составляет <данные изъяты> руб., которую дольщик уплатил застройщику при подписании данного соглашения.
В соответствии с актом приемки объекта капитального строительства, составленном застройщиком (заказчиком) ООО «Стройцентр» и генеральным подрядчиком ООО «Абрис», строительство жилого дома взамен ветхого, расположенного по адресу: ....., выполненное в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией и действующими нормативными техническими документами принято застройщиком от генподрядчика для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Согласно заключению № от dd/mm/yy о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, выданного инспекцией государственного строительного надзора Костромской области, жилой дом взамен ветхого, расположенный по адресу: ....., соответствует требованиям строительных норм и правил, проектной документации, разработанной ООО фирма «Градопроект».
В соответствии с разрешением № от dd/mm/yy управление градостроительства и архитектуры администрации г.Костромы разрешило ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - жилого дома взамен ветхого, расположенного по адресу: ......
dd/mm/yy между ООО «Стройцентр» и Н.Б.Козыревой, представляющей интересы А.В.Козырева по доверенности от dd/mm/yy, заключен договор о передаче ..... в ..... в собственность, площадь квартиры указана равной 86,9 кв.м, кроме того, площадь лоджий 2,3 кв.м.
Как видно из акта приема-передачи под отделку квартиры от dd/mm/yy ООО «Стройцентр» и Н.Б.Козырева, действующая от имени А.В.Козырева подписали данный акт в том, что исполнитель передает дольщику согласно заключенного договора долевого участия в строительстве жилья ....., общей площадью <данные изъяты> кв.м, кроме того, площадь лоджий <данные изъяты> кв.м, для дальнейшего производства работ по отделке.
Как видно из документов, имеющихся в деле (акт от dd/mm/yy, составленный по заявлению жильцов .....), при эксплуатации квартиры протек потолок в период весеннего таяния снега.
Представитель истца Н.Б.Козырева пояснила, что течь имела место в период 2-х дней, пока управляющей компанией не была произведена очистка крыши от льда и снега. Период имевшей место течи (2 дня) подтвержден и показаниями свидетеля К..
dd/mm/yy Н.Б.Козыревой в адрес застройщика направлено заявление, которое в этот же день было получено, что видно из отметки на входящем номере, следующего содержания: выдать заключение независимого эксперта о причине промочки потолка в жилой комнате, произвести ремонт крыши и потолка. В заявлении также выражены претензии относительно уровня подъезда жилого дома, в котором расположена квартира, по сравнению с другими подъездами, и выстроенного вокруг дома деревянного забора в части соразмерности стоимости произведенных работ по строительству ограждения.
dd/mm/yy в адрес Н.Б.Козыревой направлен и ею получен ответ, в котором течь в комнату объяснялась невыполнением управляющей компанией работ по сбросу с крыши снега и льда и обнаруженным разрывом инфильтрационной пленки на чердаке. Относительно уровня подъезда сообщалось, что вертикальная планировка генподрядчиком выполнена с небольшим отклонением от проекта. Водоотвод должен идти от среднего подъезда к первому и третьему, фактически уклон сделан от третьего подъезда к первому через средний подъезд. По вопросу ограждения указано, что поскольку заключенное и подписанное дополнительное соглашение от dd/mm/yy не предусматривает расчетов по фактическим расходам, ООО «Стройцентр» не несет обязанности предоставлять первичные документы о составе и размерах расходов на строительство ограждения вокруг территории жилого дома, соглашением сторон определена доля стоимости ограждения.
dd/mm/yy Н.Б.Козыревой в адрес ООО «Стройцентр» направлено заявление о составлении повторного акта о причинах протечки потолка.
Как выяснено в судебном заседании, такой акт представителями ООО «Стройцентр» был составлен dd/mm/yy, в соответствии с ним на момент обследования снег на крыше отсутствовал, стена по оси «8» на чердаке сухая, течи нет, целостность кровли не нарушена. Данный акт был составлен без участия жильцов ....., что подтвердили представители ООО «Стройцентр» в судебном заседании.
dd/mm/yy Н.Б.Козыревой в адрес ООО «Стройцентр» была направлена следующая претензия: на строительной площадке, расположенной под окнами квартиры, остался строительный мусор и временный туалет, которые она просила убрать. Кроме того, в заявлении Н.Б.Козырева просила починить или заменить оконную раму в лоджии по причине её неисправности.
В ответ на заявление ООО «Стройцентр» сообщило Н.Б.Козыревой, что за уборку мусора ответственности не несет, оконные и дверные конструкции переданы владельцу без замечаний, в течение эксплуатации жилого дома протечек крыши не происходило. Все вопросы по эксплуатации жилого дома предложено решать с управляющей компанией.
Учитывая, что для установления обоснованности заявленных истцом требований необходимо выяснение вопросов, требующих специальных знаний в области строительства и санитарно-эпидемиологической науки, судом по ходатайству представителя истца назначались строительно-техническая и санитарно-эпидемиологическая экспертизы.
Согласно заключению строительно-технической экспертизы от dd/mm/yy № применительно к заявленным истцом уточненным требованиям установлено следующее (в исследовательской части и ответах на вопросы суда).
По протечке потолка в жилой комнате:
Допрос эксперта
Сан эпид
Опрос специалиста
Акт УК
Таким образом, суд приходит к выводу, что протечка с потолка жилой комнаты имела место по причине недостатков, допущенных при строительстве кровли; недостатки, выражающиеся в открывании створки оконного блока из профиля ПВХ, образовались в результате отклонений от требований государственных стандартов при монтаже конструкции с повреждением поворотно-откидного механизма.
Требование об устранении недостатков по крыше и ремонту потолка в жилой комнате заявлялось потребителем (Н.Б.Козыревой) в течение гарантийного срока (dd/mm/yy), при этом предполагалось незамедлительное устранение недостатков. Учитывая, что ст.30 Закона «О защите прав потребителей» предполагает устранение недостатков исполнителем в разумный срок, с учетом характера имевших место недостатков, суд считает таким разумным сроком 30-дневный срок, поскольку в указанный период снежный покров на крыше отсутствовал (что указывается самим застройщиком в акте от dd/mm/yy) и работы по ремонту подшивки кровельных свесов, промазке покрытий кровли, герметизации мест нахлесток и примыканий могли быть проведены в срок до dd/mm/yy, равно как и работы по устранению последствий протечки.
Требование по устранению недостатков (замене) оконной створки рамы на лоджии заявлены Н.Б.Козыревой dd/mm/yy, т.е. также в течение гарантийного срока, при этом также подразумевалось незамедлительное устранение недостатков, так как срок не был указан. Разумным сроком устранения недостатков в данной части суд считает также 30-дневный срок, т.е. проведение соответствующих работ по устранению повреждений (замене створки) в срок до dd/mm/yy
Поэтому рассматривая требования истца о взыскании неустойки, суд исходит из того, что она должна исчисляться именно от указанных дат за каждый день просрочки в размере трех процентов от общей цены заказа по каждому недостатку применительно к п.5 ст.28 Закона «О защите прав потребителей (цена изготовления кровли над квартирой и оконной створки отдельно не выделялась, что подтвердили в судебном заседании представители застройщика).
Общая цена по договору определена сторонами в <данные изъяты> руб., недостатки застройщиком по требованию Н.Б.Козыревой не устранялись вообще, ни до предъявления иска, ни до вынесения судом решения.
Таким образом, в результате расчета неустойки в соответствии с требованиями п.5 ст.28 Закона, её размер будет равной общей цене заказа.
Однако, учитывая, что в таком случае размер неустойки будет явно несоразмерным последствиям нарушения обязательств, суд полагает необходимым снизить сумму неустойки на основании ст.333 ГК РФ до <данные изъяты> руб.
Не принимаются судом доводы представителей ответчика о том, что Н.Б.Козырева не вправе была заявлять вообще никакие требования об устранении недостатков квартиры, поскольку не являлась дольщиком и стороной договора. Как видно из доверенности от dd/mm/yy
недостаточный воздухообмен в помещении кухни-столовой связан с недостатками, допущенными при обустройстве
Требования истца в части уменьшения стоимости квартиры в связи с меньшей площадью построенного жилья по сравнению с метражом, указанным в договоре, подлежат частичному удовлетворению.
Передав в собственность истца квартиру меньшего размера, застройщик фактически допустил недостатки при выполнении работы, позволяющие дольщику требовать соответствующего уменьшения цены. Такой механизм предусмотрен и договором (п.4.4.).
В договоре общая площадь квартиры указана - <данные изъяты> кв.м. Как видно из приложения к договору - экспликации помещения, в указанный метраж входит: коридор - <данные изъяты> кв.м, гостевой санузел - <данные изъяты> кв.м, кухня-столовая - <данные изъяты> кв.м, гостиная - <данные изъяты> кв.м, спальная комната - <данные изъяты> кв.м, совмещенный санузел - <данные изъяты> кв.м, а также площадь лоджии - <данные изъяты> кв.м, исчисленная из её реальной площади - <данные изъяты> кв.м с применением понижающего коэффициента 0,5. Данная экспликация подписана сторонами договора.
Как видно из экспликации квартиры, составленной на основании первичной инвентаризации, произведенной Костромским городским филиалом ГУП «Костромаоблтехинвентаризация», общая площадь жилого помещения после строительства составила <данные изъяты> кв.м, а также площадь лоджии <данные изъяты> кв.м, исчисленная из её реальной площади <данные изъяты> с применением понижающего коэффициента 0,5.
Таким образом, реальная площадь квартиры, исчисленная применительно к методике, указанной в договоре и приложении, составила <данные изъяты> кв.м. Разница с площадью, указанной в договоре, составила <данные изъяты> кв.м.
Применительно к п.4.4 договора именно исходя из данной площади должна быть уменьшена стоимость квартиры, что в денежном выражении составит <данные изъяты> руб., а не <данные изъяты> руб., как рассчитал ответчик. Взысканию в счет уменьшения цены выполненной работы подлежит <данные изъяты> руб.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Козырева А.В. к ООО «Стройцентр» удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «Стройцентр» в пользу Козырева А.В. в счет уменьшения цены выполненной работы <данные изъяты> руб.
Взыскать с ООО «Стройцентр» в пользу Козырева А.В. неустойку в сумме <данные изъяты> руб.
Взыскать с ООО «Стройцентр» в пользу Козырева А.В. компенсацию морального вреда в сумме <данные изъяты> руб.
Взыскать с ООО «Стройцентр» штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя в сумме <данные изъяты> руб. (получатель УФК по Костромской области (<данные изъяты>
Взыскать с ООО «Стройцентр» в пользу Козырева А.В. судебные расходы: расходы на оплату услуг представителя - <данные изъяты> руб., расходы на производство строительно-технической экспертизы в сумме <данные изъяты> руб., расходы по оплате санитарно-эпидемиологического заключения в сумме <данные изъяты> руб., расходы по оплате сметы на ремонт в сумме <данные изъяты> руб.
В удовлетворении исковых требований в остальной части (снижения стоимости квартиры на указанную в исковом заявлении денежную сумму, взыскания неустойки в заявленной истцом сумме, взыскания излишне уплаченных денег по договору и дополнительному соглашению в указанном истцом размере, взыскании компенсации морального вреда в испрашиваемой сумме, взыскании судебных расходов в указанной представителем истца сумме) отказать.
Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Ленинский районный суд г.Костромы в течении десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья С.А.Карелин