№ 2-24/2011

Гр. дело № 2-24/2011

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 января 2011 года

Ленинский районный суд г. Костромы в составе:

Председательствующего судьи Кукушкиной О.Л.

При секретаре Семеновой Ю.В.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Козиной Н. Н., Гусакова В. В., Гусаковой Е. В., Гольяновой М. П., Гольянова К. П., Гольяновой Н. П., Гольянова А. П., Гольянова П. В., Волкова В. И., Михайлова Н. М., Сениной А. Н., Савельевой Е. Н., Киселевой А. С., Киселева С. Н., Княжевской Н. И., Кудрявцевой А. М., Кудрявцева А. Н., Дементьева В. Я., Дементьевой С. В., Яблокова Н. И., Яблоковой О. Н., Виноградовой Л. М., Чистякова А. М., Чистяковой Т. В., Синякова А. В., Синякова П. А., Поройковой С. В., Орлова А. В., Климовой Г. Н., Руденко Т. А., Данилова А. М., Даниловой Н. К., Андриановой И. М., Галкиной О. Н., Уварова Ю. В., Уварова В. И., Уваровой Н. В., Канагина В. В., Канагиной М. В., Канагиной М. М., Сапунова Г. А., Иванова А. А., Борисова В. А., Луговской Е. К., Луговской Л. В., Луниной Я. В., Луниной К. Е. Соберай С. В., Соберай Т. Ю., Малой Н. Ф., Малого В. Г., Забродиной В. Г., Лютова А. С., Лютовой С. Р., Лютова П. С., Лютова И. С., Сафронова Д. И., Сафроновой С. В., Олейник В. А., Олейник В. Л., Окуловой Е. А., Окулова Н. Г., Окулова Т. Н. Артес Г. А., Лихолет И. Г., Гороховой Н. А., Зубченко В. В., Кротовой Т. П., Горохова А. А., Аристовой Е. В., Волковой Г. А., Волкова В. В., Киугер А. В., Ершова С. В., Гурьяновой В. А., Гурьянова М. Б., Сенькив В. Б., Сенькив Н. В., Алексеева М. Д. к ООО «Энергосервис-плюс» о признании сделки недействительной, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права общей долевой собственности.

Установил:

Истцы обратились в суд с иском к ООО «Энергосервис-плюс» с требованием истребовать из незаконного владения ООО «Энергосервис-плюс» комнаты №,№,№,№,№ помещения № в доме № по ул. ...... Признать право общей долевой собственности на указанное в п. 1 помещение за истцами в определенных ими пропорциях, взыскать с ответчика в пользу истцов государственную пошлину в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

В ходе судебного заседания иск был уточнен ( том 2 стр.193-196). Требования изложены следующим образом: признать недействительной сделку- договор купли-продажи недвижимого имущества от dd/mm/yy между Ершовым В.С. и ООО «Энергосервис-плюс» на основании которой ООО «Энергосервис-плюс» считает себя собственником спорного помещения. Истребовать из незаконного владения ООО «Энергосервис-плюс» комнаты №,№,№,№,№ помещения № в доме № по ул. ...... Признать право общей долевой собственности на указанное в п.1 помещение за истцами в долях, равных отношению площади квартиры ( с учетом доли в праве собственности на эту квартиру) к общей площади всех квартир дома. Взыскать с ответчика в пользу истцов государственную пошлину в размере <данные изъяты> руб.

Свои требования истцы мотивировали тем, что они являются собственниками квартир в многоквартирном доме № по ул. ...... Подвальное помещение их дома является техническим помещением, поскольку в нем расположены инженерные коммуникации, бойлерная, насосная. Для обслуживания данных коммуникаций и оборудования необходим доступ жителей и работников управляющей организации в указанное помещение. Таким образом, в силу ст. 289, 290 ГК РФ, подвальное помещение относится к общему имуществу собственников квартир в многоквартирной доме и им принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома. Однако право собственности на указанное помещение зарегистрировано на ООО «Энергосервис-плюс», доступа к расположенным к нем коммуникациям и оборудованию не имеется. На предложение возвратить истцам принадлежащее им имущество, ответчик не ответил. Также истцы полагают, что заключенный договор купли-продажи спорного нежилого помещения от dd/mm/yy надлежит признать недействительным по следующим основаниям: со ссылками на ст. 209 и 290 ГК РФ истцы считают, что продавцом по договору купли-продажи имущества мог выступать только собственник этого имущества, коими в силу закона являются собственники многоквартирного дома. Кроме того, оспариваемый договор является недействительным, так как Ершов В.С. ( продавец по сделке) никогда не получал в собственность спорное имущество способами, указанными в ст. 218 ГК РФ, а соответственно не мог продавать указанное имущество. Из материалов регистрационного дела, поступившего из Управления Росрегистрации следует, что основаниями возникновения права собственности Ершова В.С. на спорное имущество явился договор передачи в собственность имущества, заключенный dd/mm/yy между АКФ «.....» и Ершовым В.С., в соответствии с которым последнему передается в собственность в подвале лишь техподполье площадью ..... кв.м., что однозначно не является нежилым помещением № общей площадью ..... кв.м.

В судебное заседание истцы не явились, направив своего представителя по доверенности Всемирнова Ю.А., и заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

Всемирнов Ю.А. и явившийся истец Малый В.Г. иск поддержали по основаниям, в нем изложенным. Дополнительно пояснили, что недействительность договора вытекает также из нарушения ст. 182 ГК РФ, поскольку в соответствии с пунктом третьим статьи, представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. По этому основанию сделки признаются ничтожными. При признании сделки недействительной спорное имущество должно перейти собственникам многоквартирного дома, а ответчик обязан возвратить деньги Ершову В.С. Ответчик препятствует собственникам квартир в доступе к общему имуществу, вследствие чего происходят аварии на инженерных коммуникациях.

Представитель ответчика Олишевец В.Н. в суд не явился, извещен надлежащим образом. Ранее в судебных заседаниях иск не признавал.

Представитель ответчика ООО «Энергосервис-плюс» Мартынов А.В. иск не признал, поддержав письменные возражения по делу ( л.д. 237-238 т. 2, и л.д. 6-9 т. 3), заявив о пропуске истцами сроков исковой давности.

Представитель третьего лица по делу ООО «Центральная управляющая компания» иск оставляет на усмотрение суда.

Представитель третьего лица Комитета жилищно-коммунального хозяйства администрации города Костромы в суд не явился, направил заявление о рассмотрении дела в их отсутствие. Письменно сообщил, что дом № по ул. ....., ранее принадлежавший Костромской КЭЧ района, принят в муниципальную собственность с dd/mm/yy поквартирно. При этом, передавались только неприватизированные квартиры. До dd/mm/yy договора приватизации на жилые помещения оформлялись Комитетом ЖКХ Администрации города Костромы на основании доверенности, выданной Костромской КЭЧ района. Сведениями в отношении нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности располагает Комитет по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации г. Костромы.

Третье лицо по делу Ершов С.В. в суд не явился, направил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. Ранее в судебном заседании иск считал необоснованным. В суде пояснял, что при строительстве спорного помещения заказчиком и застройщиком было Министерство обороны РФ. В dd/mm/yy Ершов С.В. работал <данные изъяты>. Дом после начала строительства стоял, не строился. Выстроены были только фундамент, магазин и три этажа. Финансирование Минобороны РФ не осуществлялось. Представитель КЭЧ было предложено купить магазин, который был пристроен к дому и достроить его самостоятельно. Магазин вместе с подвалом был передан, как дольщику в виде отдельного строительного комплекса.. dd/mm/yy АКФ «.....» в его лице заключило договор о сотрудничестве в КЭУ МВО. К договору прикладывалась ведомость о перерасчете стоимости оплаченных работ и остатка стоимости встроено-пристроенного промтоварного магазина. Если оспаривать сделки, то следовало начинать с передачи КЭУ МВО спорного помещения АКФ «.....», а не последующие. В то время только КЭУ МВО и КЭЧ могли оспорить права АКФ «.....». По договору денежные средства были оплачены, и благодаря деньгам предприятия дом продолжал строиться. Дом был построен примерно в dd/mm/yy, сдали его в эксплуатацию в dd/mm/yy. При сдаче стали делить помещения, и при дележе помещений было определено, что часть магазина и подвал под ним отходит АКФ «.....», как участнику долевого строительства.. В спецификации на помещение в момент его передачи в dd/mm/yy было указано техподполье площадью ..... кв.м., на самом деле оно было больше, около ..... кв.м. Обмеры делали БТИ, и площади не совпадали по сравнению с проектной документацией. Когда продавали магазин, то подвал не захотели покупать. В подвале несколько помещений, которые использовались изначально как складские помещения к магазину. Какое-то время в них что-то хранилось. Коммуникации находились в тех же помещениях, что и сейчас.

Представитель третьего лица Комитета по управлению городскими землями и муниципальным имуществом Густова О.П. в суд не явилась, направив заявление о рассмотрении дела в их отсутствие. Ранее в судебном заседании иск оставляла на усмотрение суда. В суде пояснила, что спорное подвальное помещение переходило от Министерства обороны РФ к АКФ «.....» и данная сделка никем не оспаривалась. Полагает, что при таких обстоятельствах, оспаривать последующие сделки не имеет смысла, так как истцы утратили право на спорное помещение первоначально при передаче его АКФ «.....» еще в dd/mm/yy. Первоначально спорные помещения использовались, как складские помещения под магазин, в связи с чем они не могут относиться к общедомовому имуществу, так как они были выделены специально вместе с магазином. Представитель полагает, что истцы не могут претендовать на спорное имущество, которое было отчуждено еще до приватизации ими своих квартир. Неточности в площадях не являются ошибкой, поскольку одно дело, когда площади ставят по разработанному проекту, а другое, когда уже по завершенному строительству. Из-за этого получились неточности в площадях.

Представитель третьего лица Управления Росрегистрации по Костромской области Мезенов К.С. иск считает необоснованным. В суде пояснил, что dd/mm/yy в ЕГРП была занесена запись права собственности Ершова В.С. на объект недвижимости на нежилое помещение общей площадью ..... кв.м., помещение №, расположенное по адресу ..... на основании договора передачи права собственности на имущество от dd/mm/yy, согласно которому в собственность передается вышеуказанное нежилое помещение от АКФ «.....» Ершову В.С. dd/mm/yy АКФ «.....» заключило договор о сотрудничестве с «КЭУ МВО» согласно которому в собственность АКФ «.....» отходят торговый зал и подвал. В дальнейшем был заключен договор от dd/mm/yy между Ершовым и ООО «Энергосервис-плюс» В результате правовой экспертизы документов, оснований приостановки или отказа в государственной регистрации выявлено не было. dd/mm/yy в ЕГРП была внесена запись о праве собственности ООО «Энергосервис плюс» на нежилое помещение. Площадь помещений давалась согласно данным БТИ. Представленных на регистрацию документов было достаточно для проведения государственной регистрации сделки купли-продажи и перехода права собственности. На тот момент обязательным документом для государственной регистрации был план объекта недвижимости, план земельного участка. В договоре от dd/mm/yy идет ссылка на протокол собрания учредителей. Данный протокол на государственную регистрацию предоставлен не был. Был акт передачи имущества.

Выслушав участников процесса, опросив специалистов ГП «Костромаоблтехинвентаризация» Ермолаеву Н.В. и МУП города Костромы «Костромагорводоканал» Кашинцеву Н.А., осуществив выход на место, изучив материалы Надзорного производства №, инвентарного и настоящего дела, суд приходит к следующему.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 ЖК РФ. Кроме того отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 года.

К общему имуществу здания относятся, в частности помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании…, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации…..

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Судом установлено, согласно Свидетельству о государственной регистрации права № от dd/mm/yy нежилое помещение № ( комнаты №,№,№,№), расположено в подвале, общая площадь ....., вспомогательная площадь ..... инв. № лит А, адрес: ..... принадлежит на праве собственности ООО «Энергосервис-плюс». Свидетельство выдано на основании договора купли-продажи нежилого помещения от dd/mm/yy, заключенного Обществом с Ершовым В.С.

Из материалов дела следует, что в соответствии с договором № от dd/mm/yy Костромской КЭЧ района во временное пользование администрацией г. Костромы передан земельный участок под строительство 9-ти этажного кирпичного 69-квартирного жилого дома по ГП № со встроенно-пристроенным промтоварным магазином в микрорайоне «.....».

В соответствии с Договором о деловом сотрудничестве от dd/mm/yy между Агро-промышленной фирмой «.....» в лице генерального директора Ершова В.С. с одной стороны и Квартирно-эксплуатационного управления Московского военного округа (КЭУ МВО) с другой, между сторонами оформлено долевое участие фирмы в строительстве встроенно-пристроенного магазина к 69 квартирному дому по ул. ...... В силу п. 2.1 Договора фирма обязалась финансировать в полном объеме строительство и пуск в эксплуатацию магазина, пристроенного к 69 квартирному дому. Согласно расчета, подписанного сторонами сметная стоимость магазина с учетом внешних инженерных сетей - <данные изъяты> тыс. рублей ( в ценах dd/mm/yy) Оплачено АКФ «Надежда-93»-<данные изъяты> тыс. руб., что составляет 62.5%.

dd/mm/yy КЭУ МВО и АКФ «.....» заключили договор передачи в собственность доли имущества на основании договора от dd/mm/yy о долевом участии в строительстве встроено-пристроенного магазина к 69 квартирному дому по адресу: ..... согласно которого фирме были переданы в собственность часть магазина в виде торгового зала площадью ..... кв.м., помещения согласно экспликации №,№-№ - площадью ..... кв.м. и подвал.

Согласно экспликации БТИ помещения подвала составили комнаты №,№,№,№,

dd/mm/yy подписан Акт о приеме 9-ти этажного кирпичного, 65-квартирного жилого дома со встроено-пристроенным промтоварным магазином по ул. ..... в эксплуатацию. Данный Акт утвержден Постановлением администрации города Костромы от dd/mm/yy №.

Согласно Акта от dd/mm/yy квартиры в доме закреплены в оперативное управление Костромской КЭЧ района. Дом возведен войсковой частью № на средства Главного военного управления (ГВУ).

На период dd/mm/yy Учредителями АКФ «.....» в соответствии с п. 1.1 Устава являлись Ассоциация крестьянских и сельскохозяйственных кооперативов «.....», ИП «.....» и Ершов В.С. ( решение Агрофирмы «.....» от dd/mm/yy). На основании Протокола собрания учредителей АКФ «.....» от dd/mm/yy было постановлено на основании положений Устава в порядке передачи долевой собственности имущества фирмы передать Ершову В.С. в личную собственность помещение магазина по адресу: ......

dd/mm/yy между АКФ «Надежда-93» и Ершовым В.С. заключен договор о передачи в собственность Ершову В.С. помещения магазина по адресу: ....., согласно прилагаемому к настоящему договору проекту. Передан торговый зал площадью ..... кв.м. - помещения по экспликации №,№,№,№,№,№,№ площадью ..... кв.м. м. и подвал (техподполье) площадью ..... кв.м.: стоимость объекта <данные изъяты> (неденоминированных) рублей. Имущество в виде помещения магазина согласно прилагаемому проекту передано новому собственнику по акту передачи от dd/mm/yy. Договор зарегистрирован в органах БТИ dd/mm/yy.

Постановлением г. Костромы от dd/mm/yy № Ершову В.С. передана часть земельного участка площадью ..... кв.м. из земельного участка общей площадью ..... кв.м. в соответствии с долей в домовладении № по ул. ..... в аренду на 5 лет для эксплуатации магазина.

В силу п.2 ст. 223 ГК РФ ( в редакции ФЗ от 12.08.1996 года № 111-ФЗ) в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

До настоящего времени данное право собственности Ершова В.С. никем не оспорено. Заинтересованными лицами в оспаривании данного права в пределах трехгодичного срока исковой давности являлись КЭУ МВО и АКФ .....».

dd/mm/yy Ершов В.С. и ООО «Энергосервис-плюс» в лице Олишевца В.Н. заключили договор купли-продажи нежилого помещения, принадлежащего продавцу на праве собственности, общей площадью ..... кв.м., расположенное по адресу: ....., нежилое помещение № ( в подвале). Договор зарегистрирован в органах Росрегистрации.

Оспаривая данную сделку, истцы основывали свои требования на том, что Ершов В.С. не мог продавать имущество, которое ему не принадлежит, поскольку, во-первых, АКФ «Надежда» передавалось лишь техподполье площадью ..... кв.м., а не площадью ..... кв.м., во- вторых, в протоколе учредителей от dd/mm/yy не указано, что Ершову В.С. передавалось техподполье, а только магазин. Также при совершении сделки dd/mm/yy был нарушен п. 3 ст. 182 ГК РФ, в соответствии с которой представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. На регистрацию сделки от dd/mm/yy протокол собрания учредителей от dd/mm/yy не предоставлялся, тогда как он является основанием передачи Ершову прав собственности от АКФ «.....».

Данные доводы суд находит несостоятельными по следующим основаниям.

Как указано выше, требований о признании сделки от dd/mm/yy недействительной, в установленном законом порядке истцами не заявлялось. Зарегистрированное право собственности Ершова В.С. не оспаривалось.

Вместе с тем, в период dd/mm/yy-dd/mm/yy года на момент строительства дома с встроено-пристроенным магазином, передачи магазина в порядке долевого участия в строительстве в собственность фирме и дальнейшей его продажи Ершову, такого самостоятельного объекта, как техподполье (или подвал) не имелось. Все это являлось отдельным самостоятельным объектом недвижимости (встроенно-пристроенным магазином), что следует из проектной документации, технического паспорта дома, планов БТИ и пояснений специалиста ГП «Костромаоблтехинвентаризация» Е.

По поводу изменения площадей подвала ( также, как менялись номера дома с № по ГП на № соответственно, количества квартир в доме - с № до № квартир, номера помещений в подвале - с № на №, номеров помещений подвала со № на № и пр.) специалист БТИ Е. пояснила в суде, что все это корректировалось на протяжении строительства и дальнейшей эксплуатации дома, так как проектные площади не совпадали с площадями выстроенными. Согласно экспликаций БТИ, помещения подвала, которые в настоящее время имеет ответчик, соответствуют помещениям, которые передавались АКФ «.....». По фактическому обмеру площади подвала не соответствовали площадям, указанным в проектной документации.

Как указано выше, при передачи АКФ «.....» в собственность помещений магазина и подвала по договору от dd/mm/yy от КЭУ МВО - площадь подвала не была указана.

Специалист ГП «Костромаоблтехинвентаризация» и представитель Управления Росрегистрации поясняли в суде, что площади нежилого помещения (в подвале) в правоустанавливающие документы вносились на основании справок и экспликаций БТИ, где площадь составляет ..... в.м., что соответствует помещениям №,№,№,№. Доказательств, опровергающих эти выводы, суду не представлены. Доводы истцов построены на формальном цифровом несовпадении площадей.

Ссылаясь в своих доводах на то, что протокол учредителей от dd/mm/yy не содержал сведений о передачи в собственность нежилого помещения, расположенного в подвале под магазином, истцы не учитывают то обстоятельство, что в соответствии с актом передачи имущества от dd/mm/yy, имущество передавалось на основании прилагаемого проекта, то есть с подвалом вместе.

Превышение полномочий Ершова В.С. в силу ст. 182 ГК РФ суд не усматривает ввиду неправильного толкования истцами положений данной статьи.

Основания возникновения представительства названы в п. 1 указанной статьи (полномочие основывается на доверенности, указании закона, акте уполномоченного органа, может явствовать из обстановки).

Таким образом, полномочие представляет собой организационное субъективное право представителя выступать от имени представляемого. Норма статьи позволяет отграничивать представительство от похожих на него явлений, представителей от иных лиц, действующих в чужих интересах, но - от собственного имени.

Из материалов дела следует, что Ершов В.С. являлся одним из учредителей предприятия и генеральным директором предприятия, и именно решением учредителей, (в том числе с его участием) было постановлено выделить ему долю имущества АКФ «.....». В силу закона и Устава Товарищества ( п. 1.3.) учредители товарищества отвечают по обязательствам товарищества в пределах своих вкладов. Товарищество не отвечает по обязательствам учредителей и равно как учредители не отвечают по обязательствам товарищества, кроме случаев оговоренных выше.

Выступая в сделке от имени продавца, как Генеральный директор АКФ «.....», он действовал на основании решения учредителей, о чем имеется ссылка в договоре.

Сделки юридического лица в силу ст. 173 ГК РФ могут быть признаны судом недействительными, но только по иску этого юридического лица, его учредителя (участника) или государственного органа, осуществляющего контроль или надзор за деятельностью юридического лица, если не доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о ее незаконности.

Истцы к данной категории лиц не относятся.

Ершов В.С., будучи генеральным директором, то есть исполнительным органом, и действовал в интересах предприятии в силу закона ( ст. 53 ГК РФ) и учредительных документов.

Даже если предположить, что Ершов В.С. действовал при совершении сделки не в интересах товарищества, с превышением полномочий, то следует при этом учитывать норму п.1 ст. 183 ГК РФ, в соответствии с которой при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего его лица, если представляемый впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Доказательств того, что АКФ «.....» не одобрила данную сделку, оспаривала ее, материалы дела не содержат.

Согласно п. 4.1. Устава «АКФ «.....» имущество предприятия является общей долевой собственностью учредителей, внесших свой взнос в уставный фонд.

В соответствии с нормой статьи 83 ГК РФ участники общества пользуются преимущественным правом покупки доли или части доли участника общества.

В соответствии с протоколом учредителей АКФ «.....» от dd/mm/yy передавалась долевая собственность имущества фирмы учредителю, вследствие чего заявления истцов о том, что передача имущества Ершову В.С. осуществлялась не предусмотренным законом способом, несостоятельно.

То обстоятельство, что протокол учредителей от dd/mm/yy не был представлен в УФРС по КО на регистрацию договора купли-продажи от dd/mm/yy не является юридически значимым обстоятельством, поскольку правоустанавливающим и основополагающим документом, в данном случае, являлся договор от dd/mm/yy, прошедший регистрацию в органах БТИ.

В силу п. 1 ст. 6 Закона от 21.07 1997 года № 122-ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ( вступившего в законную силу 30.01.1998 года) права на недвижимое имущество, возникшее до момента вступления в законную силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными.

В соответствии с п.1 ст. 235 ГК РФ прав собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам.

Право собственности на спорные помещения в многоквартирном доме изначально прекратилось dd/mm/yy, при передачи их в порядке долевого строительства от государства в лице КЭУ МВО коммерческой фирме АКФ «.....».

Представленные в суд свидетельства о праве собственности на жилые помещения истцов свидетельствуют о том, что собственниками квартир истцы стали в основном в период с dd/mm/yy ( Малый В.Г. и Малая Н.Ф. с dd/mm/yy).-

Таким образом, оснований для признания договора купли-продажи от dd/mm/yy между Ершовым В.С. и ООО «Энергосервис-плюс» недействительным, не имеется, поскольку он заключен полномочным собственником на фактически принадлежащее ему имущество.

Заявляя свои требования, истцы обосновывали их тем, что они являются собственниками на спорное имущество в силу закона.

В соответствии с Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 г. № 489-О-О указано, что при определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме ( утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ( пункт 3)

В пункте 4 данных Правил указано, что в случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

Как указано в свидетельстве о государственной регистрации права собственности спорное имущество является нежилым помещением ( в подвале), а не техническим подвалом, в которых имеются инженерные коммуникации, что в силу ст. п. 2 Правил от 13.08.2006 г. № 491 и ст.36 ЖК РФ входит в состав общего имущества многоквартирного дома.

При этом необходимо учитывать, для каких целей предназначалось первоначально помещения и как они в связи с этим использовались. Данные обстоятельства подлежат установлению на основании имеющихся в деле документов. В том числе документов технического учета.

Из проектной и правоустанавливающей документации периода dd/mm/yy-dd/mm/yy, пояснений Ершова В.С., специалиста ГП «Костромаоблтехнивентаризациия» Е. следует, что спорное помещение являлось самостоятельным и принадлежало встроенному магазину, использовалось, как его складские (подсобные) помещения.

Вместе с тем судом установлено, что в помещении № (принадлежит ответчику) и в помещении № (общедомовое имущество) находятся два ввода холодного водоснабжения, которые по проекту должны были обеспечивать холодное водоснабжение во всем доме и в магазине. В помещении № ввод зачеканен и никогда по нему водоснабжение не производилось. Пояснить причину его закрытия ни специалист МП «Костромагорводоканал», ни специалист Управляющей компании не смогли. В помещении № ввод холодного водоснабжения является действующим. Из пояснения специалиста МУП «Костромагорводоканал» К. следует, что оба ввода технологически одинаковы, имеют один диаметр трубы.

Оценивая собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания права общей долевой собственности жильцов дома на спорные помещения.

Спорные подвальные помещения №-№, (№ входит в состав помещения № и путем устройства перегородки используется как санитарная комната) имеют смешанное функциональное назначение, являются обособленными, в них располагаются офисные и производственные помещения.

Помещение, занимаемое ответчиком, не является подвалом многоквартирного жилого дома, поскольку отделено от него капитальной стеной. Кроме того, указанное помещение является нежилым, что подтверждено планом БТИ от dd/mm/yy и визуальным осмотром помещений, проведенным составом суда с участниками процесса. В помещении по указанному адресу ООО «Энергосревис-плюс» занимается ручной сборкой электрообогревателей типа «.....» модель ..... из комплектующих, изготавливаемых вне указанного помещения. В помещении находятся офисы, санитарная комната, производственные комнаты. В помещении № находится насос, входящий в состав системы холодного водоснабжения указанного дома.

Сам по себе факт нахождения в одном из спорных помещений инженерных коммуникаций не указывает на их принадлежность к составу вспомогательного имущества многоквартирного жилого дома ( что согласуется с позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 02.03.2010 года № 13391/09).

Кроме того, инженерные коммуникации находятся только в помещении №, тогда как требование истцов направлены на истребование всех помещений, в том числе тех, в которых находятся производственные и офисные помещения.

Поскольку эти помещения имеют самостоятельное функциональное назначение, суд приходит к выводу о том, что на них не распространяется режим общей долевой собственности, предусмотренный положениями ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В данном случае истцами выбран неправильный способ защиты своих прав и им следовало ставить вопрос об определении порядка пользования инженерными коммуникациями, о сервитуте, о переносе насоса холодного водоснабжения из помещения № в помещение №, где также находится запроектированный ввод холодного водоснабжения, либо иным образом.

По решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44-48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих коммуникаций.

Истцы требования об истребовании имущества в порядке ст. 301 ГК РФ мотивировали также тем обстоятельством, что им препятствуют в беспрепятственном доступе в спорное помещение с целью осуществления контроля за работой инженерных коммуникаций.

Согласно разъяснений постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 « О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», если лицо, на имя которого в реестре внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в этом помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения ( ст. 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности ( статья 196 ГК РФ).

В дело представлены письма Управляющей компании (л.д. 10-11 т. 3), свидетельствующие о том, что свободный доступ собственников дома ответчиком не обеспечивается. Вместе с тем, представители управляющей Компании Черепанова Н.Л. и Рубан В.Л. в суде показали, что препятствий в доступе к водяному узлу, находящемуся в помещении № сотрудники Управляющей компании не испытывают. Те письма, о которых идет речь, не касаются спорных помещений. В ходе проведения прокурорской проверки, прокурор не выходил на место, он не был при осмотре, он перепутал все помещения, так как ему была предоставлена неправильная схема. В отношении ответчика Управляющая компании судилась с ним в арбитражном суде по поводу других помещений подвала, не относящихся к спорным. На основании договора с ответчиком все вопросы по доступу к инженерным сетям урегулированы. Что касается собственников помещений, то они пытаются попасть в них без надлежащего уведомления ООО «Энергосервис-плюс». Управляющая компания обязана обслуживать инженерные коммуникации и другие несущие конструкции, как исполнители коммунальных услуг, а собственники приходят, когда захотят, хотя помещение находится в чужой собственности. Если компании нужно попасть в подвал в ночное время, то они созваниваются с собственником, если плановые работы, то заранее предупреждают его.

Вместе с тем установлено, что между ООО «Центральная управляющая компания +» и ООО «Энергосервис-плюс» dd/mm/yy заключен договор № на оказание услуг.

Согласно заключения прокурора города советника юстиции Смирнова В.Л. от dd/mm/yy № из надзорного производства, установлено, что дом, расположенный по адресу: ..... находится в управлении ООО «Центральная УК+». Доступ обслуживающего персонала управляющей компании в насосную и бойлерную, расположенные в подвале дома осуществляется через помещение, принадлежащее ООО «Энергосревис-плюс». При этом свободный доступ обеспечен с 8-00 до 17-00 часов. В остальное время доступ предоставляется генеральным директором ООО «Энергосервис-плюс» Олишевец В.Н. по требованию сотрудников управляющей компании. Прекращение водоснабжения указанного дома в dd/mm/yy было вызвано производством МУП города Костромы «Костромагорводоканал» ремонта водопроводного ввода в дом. Факт ограничения доступа в помещение подвала при производстве указанных работ со стороны ООО «Энергосервис-плюс» в ходе проверки не установлен.

По сведениям технического директора Горячева Е.Е. от dd/mm/yy № через нежилое помещение ООО «Энергосервис-плюс» необходимо осуществлять проход в водяной узел и в подкачивающую насосную станцию. Проведена реконструкция нижнего розлива труб водоснабжения с установкой 2-х задвижек и компенсаторов, для устранения аварийных ситуаций, создавшихся на доме.

Истцы, выбрав способ управления домом через Управляющую компанию и, заключив с ней договора на предоставление услуг по ремонту и обслуживанию помещений многоквартирного дома, тем самым предоставили данной организации полномочия по обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление надлежащих коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельностью ( ст. 161, 162 ЖК РФ)

Таким образом, оснований для посещения спорных помещений непосредственно собственниками помещений с целью контроля и иных, не имеется. Эти полномочия осуществляет Управляющая компания.

Ответчиком в суде заявлено ходатайство о применении сроков исковой давности, которое суд находит обоснованным и подлежащим применению в соответствии со ст. 181 ГК РФ, поскольку срок исковой давности следует исчислять со дня, когда началось исполнение сделки, то есть с dd/mm/yy.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 198, 194, 338 ГПК РФ суд

В иске Козиной Н. Н., Гусакова В. В., Гусаковой Е. В., Гольяновой М. П., Гольянова К. П., Гольяновой Н. П., Гольянова А. П., Гольянова П. В., Волкова В. И., Михайлова Н. М., Сениной А. Н., Савельевой Е. Н., Киселевой А. С., Киселева С. Н., Княжевской Н. И., Кудрявцевой А. М., Кудрявцева А. Н., Дементьева В. Я., Дементьевой С. В., Яблокова Н. И., Яблоковой О. Н., Виноградовой Л. М., Чистякова А. М, Чистяковой Т. В., Синякова А. В., Синякова П. А., Поройковой С. В., Орлова А. В., Климовой Г. Н., Руденко Т. А., Данилова А. М., Даниловой Н. К., Андриановой И. М., Галкиной О. Н., Уварова Ю. В., Уварова В. И., Уваровой Н. В., Канагина В. В., Канагиной М. В., Канагиной М. М., Сапунова Г. А., Иванова А. А., Борисова В. А., Луговской Е. К., Луговской Л. В., Луниной Я. В., Луниной К. Е., Соберай С. Н., Соберай Т. Ю., Малой Н. Ф., Малого В. Г., Забродиной В. Г., Лютова А. С., Лютовой С. Р., Лютова П. С., Лютова И. С., Сафронова Д. И., Сафроновой С. В., Олейник В. А., Олейник В. Л., Окуловой Е. А., Окулова Н. Г., Окулова Т. Н., Артес Г. А., Лихолет И. Г., Гороховой Н. А., Зубченко В. В., Кротовой Т. П., Горохова А. А., Аристовой Е. В., Волковой Г. А., Волкова В. В., Киугер А. В., Ершова С. В., Гурьяновой В. А., Гурьянова М. Б., Сенькив В. Б., Сенькив Н. В., Алексеева М. Д. к ООО «Энергосервис-плюс» о признании сделки договора купли продажи недвижимого имущества от dd/mm/yy между Ершовым В. С. и ООО «Энергосервис-плюс» недействительной, истребовании из чужого незаконного владения комнаты №,№,№,№,№ помещения № в доме № по ул. ....., признании права общей долевой собственности на указанное имущество в долях, равных отношению площади квартиры ( с учетом доли в праве собственности на эту квартиру) к общей площади всех квартир дома, взыскании судебных расходов отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Костромского областного суда в течение 10 дней через Ленинский суд г. Костромы после изготовления решения в окончательной форме.

Федеральный судья_____________________ Кукушкина О.Л.