Гр. дело № 2- 39/2010
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
12 января 2010 года
Ленинский районный суд г. Костромы в составе:
Председательствующего судьи Кукушкиной О.Л.
При секретаре Дубровиной Т.Ю.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области к Шиховцеву Е.Б. о взыскании задолженности по арендной плате, пени за просрочку платежа и встречному иску Шиховцева Е.Б. к Департаменту имущественных и земельных отношений Костромской области о признании недействительным договора аренда в части
УСТАНОВИЛ:
Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области ( ДИЗО) обратился к мировому судье судебного участка № 2 г. Костромы с иском к Шиховцеву Е.Б. с требованием о взыскании задолженности по арендной пате в размере <данные изъяты>. за период с dd/mm/yy по dd/mm/yy и пени за просрочку внесения платежей в размере <данные изъяты>. за период с dd/mm/yy по dd/mm/yy, всего <данные изъяты>. Свои требования истец мотивировал тем, что между сторонами в dd/mm/yy заключен договора аренды земельного участка, расположенного по адресу ..... для эксплуатации здания архитектурно-проектной мастерской. Срок договора установлен с dd/mm/yy по dd/mm/yy Стороны установили, что условия Договора применяются к отношениям, возникшим до его заключения, а именно с dd/mm/yy по dd/mm/yy ( пункт 8.6 Договора). На основании Договора установлена обязанность арендатора ежеквартально выплачивать арендную плату в установленных договором порядке и размере. На основании решения Ленинского суда г. Костромы от 08.05.2008 года между ДИЗО и Шиховцевым Е.Б. заключен договор купли-продажи спорного участка от dd/mm/yy. Право собственности Шиховцева Е.Б. зарегистрировано dd/mm/yy. До dd/mm/yy ответчик частично оплачивал арендную плату, после этой даты арендные платежи не поступали. За ненадлежащее исполнение условий договора предусмотрена выплата пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Банка России от суммы невнесения арендной платы за каждый день просрочки. Со ссылками на ст. 309,614 ГК РФ истец просит удовлетворить иск.
Шиховцев Е.Б. исковые требования не признал, подав встречный иск, в котором просит признать недействительным и ничтожным пункт 8.6 Договора аренды земельного участка № от dd/mm/yy, а также в целом указанный договор с dd/mm/yy. Свои требования мотивировал тем, что договор аренды был зарегистрирован в УФРС по КО dd/mm/yy, а передан ему в dd/mm/yy. Ранее никаких правоотношений между ним и ДИЗО не возникало, так как фактические отношения арендатора и арендодателя возникают лишь с момента передачи арендуемого имущества. Земельный участок при этом должен быть при передаче снабжен кадастровым платом, где определены размеры и разрешенное использование земельного участка, без чего полноценное пользование земельным участком невозможно. Таким образом, по мнению Шиховцева Е.Б., пункт 8.6 Договора аренды, распространяющий действие договора на период до даты госрегистрации dd/mm/yy и даже до даты передаточного акта dd/mm/yy противоречит законодательству и применяться не должен, поскольку в силу ст. 421 ГК РФ - исходя из обычаев делового оборота, поскольку есть объективные данные о подобных сроках. От момента его обращения к Департаменту после вынесения решения Ленинского суда г. Костромы 9 22.06.2008 года) до вступления в силу договора выкупа земельного участка ( dd/mm/yy) прошло 40 календарных дней. Если бы Департамент своевременно удовлетворил бы заявление о выкупе земельного участка от dd/mm/yy, то столько же дней (40) заняли бы технические процедуры и срок государственной регистрации договора, в результате чего он стал бы собственником данного земельного участка и прекратил бы обязательства арендатора с dd/mm/yy. Таким образом, арендная плата за участок. Исчисленная с dd/mm/yy по dd/mm/yy незаконная, как и соответствующие пени, а плата, фактически уплаченная Шиховцевым Е.Б. за период с dd/mm/yy по dd/mm/yy составляет размер материального ущерба, причиненного ему незаконными действиями ДИЗО. В период с dd/mm/yy по dd/mm/yy он законно и своевременно уплатил Департаменту арендную плату в размере <данные изъяты> рублей. Переплата за период действия договора аренды, с учетом позиции истца по встречному иску составила <данные изъяты>.
Определением мирового судьи судебного участка № 2 г. Костромы от 19 ноября 2009 года гражданское дело передано для рассмотрения по подсудности в Ленинский районный суд города Костромы.
В Ленинском суде г. Костромы стороны поддержали свои иски, не признав иски, направленные к ним. При этом Шиховцев Е.Б. уточнил встречный иск, включив в признание договора аренды в части недействительным также п. 8.7. Договора.
Представитель ДИЗО Иванова в своих возражениях на встречный иск поддержала письменный отзыв по делу ( л.д. 52-55), а также пояснила, что в соответствии со ст. 65 Земельного кодекса РФ пользование земельным участком является платным.. В феврале ..... года Шиховцев Е.Б. зарегистрировал свое право собственности на нежилое помещение, а земельный участок не был оформлен до июля ..... года. При заключении договора аренды стороны воспользовались нормой ч. 2 ст. 425 ГК РФ и распространили действие договора аренды на срок с февраля ..... года. Шиховцев Е.Б. не возражал против условий договора, подписав его. Доводы Шиховцева Е.Б. в части признания договора аренды недействительным в полном объеме с dd/mm/yy года считает необоснованными. Поскольку договорные отношения сохраняются на все время, пока договор не прекращен. А прекращен договор аренды был только в августе ..... года, когда ответчик зарегистрировал право собственности на земельный участок на основании договора купли-продажи.
Шиховцев Е.Б. свою позицию по встречному иску изложил в письменных пояснениях, приложенных к материалам дела ( л.д. -----). Дополнительно пояснил, что в период с dd/mm/yy, (срока с которого он исчисляет прекращение договора аренды) по день регистрации права собственности на земельный участок, он не должен был вносить арендную плату, так как земельный участок вновь перешел к нему в порядке универсального правопреемства на условиях пользования предыдущим собственником, то есть он находился у него в бессрочном пользовании. Поскольку участок является объектом археологического наследия, то в силу налогового законодательства он не подлежит обложению налогом, и платить за него было не надо ни налогов, ни арендной платы. Подписание договора аренды с условиями указанными в пунктах 8.6 и 8.7, по утверждению Шиховцева Е.Б., он оспаривал изначально, считая их незаконными. Но ему сотрудниками Департамента было разъяснено, что договор имеет стандартную форму, и его подписание возможно только на таких условиях. Кроме того, он был вынужден подписать для себя кабальную сделку, поскольку в этот период начались судебные тяжбы с предыдущим собственником нежилого помещения Постниковым, которые грозили Шиховцеву Е.Б. лишиться прав собственности, поэтому он, как можно скорее, хотел оформить земельный участок любым законным способом. О том, что он не был согласен изначально с условиями договора в части применения арендных отношений до заключения договора, свидетельствует его отказ от оплаты арендной платы за этот период. Платежи он, согласно его расчета, вносил только за период действия договора с момента его передачи ему по акту.
Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит следующему.
В соответствии с пунктом 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Как следует из материалов дела и установлено судом, Шиховцев Е.Б. является собственником нежилого строения (здание творческой архитектурно-проектной мастерской), площадью <данные изъяты> кв.м., расположенном на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: ...... По данному участку проведено межевание и ему присвоен кадастровый номер №. Предыдущему собственнику нежилого помещения земельный участок был предоставлен на основании Акта на право пользования землей за бывшем пользователем земельного участка «Костромаархпроект», в соответствии с Решением горисполкома № от dd/mm/yy о передаче в бессрочное пользование.
Между Департаментом имущественных и земельных отношений Костромской области (Арендодателем) и Шиховцевым Е.Б. ( арендатором) dd/mm/yy заключен договор аренды № земельного участка, расположенного по адресу: ..... для использования в целях эксплуатации здания архитектурно-проектной мастерской. Срок аренды установлен в п. 2.1. договора с dd/mm/yy по dd/mm/yy. Земельный участок передан Шиховцеву Е.Б. по акту приема-передачи dd/mm/yy. В соответствии с п.3 договора размер арендной платы составляет за квартал <данные изъяты> рубля. За нарушение срока внесения арендной платы п. 5.3 предусмотрены пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Договор аренды зарегистрирован в УФРС по КО dd/mm/yy.
В соответствии с п. 8.6. и 8.7 договора аренды условия настоящего договора применяются к отношению сторон, возникшим до его заключения, за период пользования земельным участком, а именно с dd/mm/yy по dd/mm/yy. Арендная плата, начисленная за период, указанный в п. 8.6 договора в сумме <данные изъяты> рублей перечисляется дополнительно в срок внесения первого арендного платежа.
Согласно начислению арендной платы арендатор должен был внести не позднее dd/mm/yy <данные изъяты> руб; dd/mm/yy - <данные изъяты> руб. за второй и <данные изъяты> руб. за третий квартал; dd/mm/yy, dd/mm/yy,dd/mm/yy по <данные изъяты> рубля ежеквартально, dd/mm/yy <данные изъяты> руб. Всего начислено <данные изъяты>.
Арендатором dd/mm/yy оплачено <данные изъяты> руб; dd/mm/yy - <данные изъяты> руб.,dd/mm/yy. - <данные изъяты> руб. - Всего внесена арендная плата в сумме <данные изъяты> рублей.
dd/mm/yy между сторонами заключен договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка, который зарегистрирован dd/mm/yy в УФРС по КО.
Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями Закона и иных правовых актов.
Согласно расчету истца задолженность ответчика по арендной плате составила 33 058,56 руб. и пени, начисленные за период с dd/mm/yy по dd/mm/yy в сумме 6 <данные изъяты> руб. Всего <данные изъяты>.
Ответчиком же доказательства уплаты арендной платы в указанной сумме не представлены.
Оценивая собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении обоих исков по следующим основаниям.
Как видно из нормы п. 2 ст. 425 ГК РФ она предоставляет сторона возможность применить условия заключенного ими договора к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Вместе с тем, суду не представлено Департаментом убедительных доказательств фактически возникших между сторонами арендных отношений, начиная с dd/mm/yy.
В соответствии с общими положениями об аренде ( ст. 606 ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется передать арендатору имущество за плату во временное владение или пользование.
Срок фактически возникших между сторонами арендных отношений, ДИЗО определяет с момента приобретения права собственности Шиховцевым Е.Б. объекта недвижимости в виде нежилого строения, то есть с dd/mm/yy.
Однако данные обстоятельства не соответствуют действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела.
В силу земельного и гражданского законодательства порядок и условия приобретения прав на земельный участок напрямую зависят как от количества лиц, обладающих правами на расположенную на земельном участке недвижимость, так и от их правового статуса, а также от того, на основании какого права данные субъекты владеют недвижимостью. В данном случае Шиховцеву Е.Б. по нормам статей 35, 36 ЗК РФ и ст.ст. 271, 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящимся на чужом земельном участке к другому лицу, переходит право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением сооружением и необходимой для их использования, на тех условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
При приобретении прав на строение к Шиховцеву Е.Б. в соответствии указанными нормами перешло право бессрочного пользования, которое было закреплено за бывшими пользователями на основании Решения горисполкома № от dd/mm/yy.
Передача спорного земельного участка во временное пользование за плату (аренду) осуществлено сторонами лишь dd/mm/yy на основании акта.
Как пояснила в суде представитель ДИЗО Иванова, за период с dd/mm/yy по день заключения договора аренды, Департаментом никаких расходов по содержанию и оплате спорного земельного участка не производилось.
Данный участок, как установлено решением Ленинского суда г. Костромы от 08.05.2008 года, является объектом археологического наследия, в связи с чем Шиховцевым Е.Б. с Департаментом культурного наследия Костромской области заключен охранный договор № от dd/mm/yy наследия
В силу пп.2 п. 2 ст. 389 Налогового кодекса РФ данные объекты не признаются объектами налогообложения земельным налогом.
Исследуя вопрос о моменте, с которого следует считать обязательство арендатора наступившим - с момента оформления передачи имущества по договору или с даты, определяющей начало срока аренды, суд приходит к следующему.
Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им земельного участка и расходы, понесенные арендодателем в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора.
Поскольку фактически арендные отношения за указанный в договоре период между сторонами не сложились, арендодателем никаких расходов по его оплате не производилось, Шиховцев Е.Б. использовал земельный участок в силу закона на праве бессрочного пользования, налогообложению данный участок не подлежит, законных оснований применять арендные отношения до заключения договора аренды, у сторон не имелось.
Отсутствие подлинной воли Шиховцева Е.Б. заключать договор аренды на условиях, заключенных в пункте 8.6 и 8.7 договора подтверждается его нежеланием производить арендные платежи за указанный период. Как видно из материалов дела и его расчета, он вначале добросовестно оплачивал аренду только за тот период, который считал для себя законным, исключая период с dd/mm/yy. по dd/mm/yy. Вынужденная необходимость заключить договор аренды на любых условиях, косвенно подтверждена Шиховцевым Е.Б. представленными в суд документами, свидетельствующими о начавшихся судебных разбирательствах его с бывшим собственником Постниковым за обладание объектом недвижимости, находящемся на спорном земельном участке.
Доказательств того, что реально отношения по аренде между сторонами возникли до даты подписания договора и передаточного акта, ДИЗО не представлено, в этой связи суд признает не подлежащим применению правило п. 2 ст. 425 ГК РФ о возможности распространить действие условий договора на отношения, возникшие до вступления этого договора в силу.
При установленных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что из представленного истцом расчета подлежит исключению период, предшествующий моменту заключения соответствующего договора.
В связи с этим у суда не имеется оснований признавать, что ответчиком Шиховцевым Е.Б. нарушены договорные обязательства в период, когда между сторонами не сложились фактические отношения, и удовлетворять иск о взыскании арендной платы и договорной неустойки, предшествовавшей заключению договора.
Вследствие чего требования Шиховцева Е.Б. о признании п. 8.6 и 8.7 договора аренды недействительными с момента заключения договора подлежат удовлетворению, а арендная плата в сумме <данные изъяты> рублей, начисленная с dd/mm/yy по dd/mm/yy исключению из задолженности.
Оснований для удовлетворения встречного иска Шиховцева Е.Б. в остальной части и признания недействительным договора аренды с dd/mm/yy, не имеется, так как данные требования основаны на неправильном толковании закона и понятия «обычаев делового оборота».
В силу закона ( ст. 408 ГК РФ) обязательство прекращается надлежащим исполнением, а не путем подачи заявления об изменении порядка использования земельного участка.
В силу ст. 5 ГК РФ обычаем делового оборота признается сложившееся и широко применяемое в какой-либо области предпринимательской деятельности правило поведения, непредусмотренное законодательством.
В данном случае между сторонами, во-первых, отсутствуют отношения в сфере предпринимательской деятельности, во-вторых, сложившиеся отношения предусмотрены действующим законодательством и связанны с возникновением и прекращением аренды.
Таким образом, задолженность по арендной плате составит <данные изъяты> руб. из расчета<данные изъяты>
Просрочка платежа началась с dd/mm/yy и заявлена истцом на dd/mm/yy, то есть за 368 дней.
В соответствии с п. 5.3 договора пени составят <данные изъяты>
Оснований для уменьшения пени в соответствии со ст. 333 ГК РФ суд не усматривает ввиду ее соразмерности.
В данной части иск Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области подлежит удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 194,198,380 ГПК РФ ст. 12 ГК РФ суд
Решил:Иск Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области удовлетворить частично.
Взыскать с Шиховцева Е.Б. в пользу Департамента имущественных и земельных отношений задолженность по арендной плате по договору аренды от dd/mm/yy № в сумме <данные изъяты>. и пени за просрочку внесения платежей в сумме <данные изъяты> рублей.
В остальной части иска отказать.
Встречный иск Шиховцева Е.Б. удовлетворить частично.
Признать п. 8.6 и п. 8.7 договора аренды от dd/mm/yy № № недействительным с момента совершения договора аренды.
В остальной части во встречном иске отказать.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Костромского областного суда в течение 10 дней через Ленинский суд г. Костромы после изготовления решения в окончательной форме.
Федеральный судья_____________________ Кукушкина О.Л.