дело № 2-19/2011
Решение
Именем Российской Федерации
18 мая 2011г.
Ленинский районный суд г. Костромы в составе
председательствующего судьи Жукова И.П.
при секретаре Смирновой Ю.Б.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шиховцева Е.Б. к Департаменту государственного имущества и культурного наследия Костромской области и Департаменту финансов Костромской области о возмещении ущерба
установил:
Шиховцев Е. Б. обратился в суд с иском к Фонду имущества Костромской области, Департаменту культурного наследия Костромской области, Департаменту имущественных и земельных отношений Костромской области и Департаменту финансов Костромской области о возмещении ущерба в сумме <данные изъяты> руб. на том основании, что в dd/mm/yy приобрел по результатам торгов здание по адресу: ..... (литер А), принадлежавшее Костромской области. При этом по условиям продажи указанное здание должно было иметь систему инженерных сетей для его обслуживания, однако после покупки фактически оказалось, что необходимые сети отсутствуют, в связи с чем для восстановления условий обеспечения здания истец понес расходы в указанной сумме, которые просит взыскать с ответчиков.
В ходе судебного разбирательства определением суда от 13.12.2010г. произведена замена соответчиков Департамента культурного наследия Костромской области и Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области на Департамент государственного имущества и культурного наследия Костромской области.
В процессе рассмотрения дела истец дополнил исковые требования и просил также взыскать с ответчиков <данные изъяты> руб. в качестве расходов, понесенных им также на восстановление указанного нежилого строения.
В судебном заседании истец и его представитель Макаров Э.В. поддержали исковые требования с учетом их дополнения на общую сумму <данные изъяты> руб. по тем же доводам, уточнив, что не настаивают на предъявлении исковых требований к Фонду имущества Костромской области, поскольку данный ответчик ликвидирован, а с Департамента государственного имущества и культурного наследия Костромской области и Департамента финансов Костромской области просят взыскать вышеуказанную сумму солидарно, т.к. истец после приобретения здания выявил его несоответствие данным, указанным в аукционной информации, а именно отсутствие или нерабочее состояние сетей тепло-, водо- и электроснабжения, а также канализации, в связи с чем вынужден был нести расходы по их восстановлению. При этом после подачи заявки на покупку и перечисления денежных средств он не имел возможности отказаться от сделки. И хотя не отрицает, что имел возможность осмотреть здание, ему представлялась документация на него, однако во время приобретения его обращал внимание на изношенность конструктивных элементов. Между тем, фактически в здании отсутствовали указанные сети снабжения, что истец во время приобретения и не мог проверить: летом отопление не работает, элетропроводка местами была на месте, однако света в здании не было. Понесение истцом расходов на восстановление сетей подтверждается представленными им документами. Солидарность ответственности ответчиков объясняется тем, что Департамент государственного имущества и культурного наследия Костромской области выступает правопреемником Департаментов культурного наследия Костромской области и Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, осуществлявших полномочия собственника по продаже здания, Департамент финансов Костромской области отвечает за казну области, за счет которой подлежат взысканию денежные средства.
Представитель Департамента государственного имущества и культурного наследия Костромской области Суслова Н.А. исковые требования не признала, полагая, что данный ответчик не является надлежащим в силу того, что продавцом по сделке с истцом выступал Фонд имущества Костромской области, который ликвидирован, в связи с чем не имеет правопреемников, поэтому данный ответчик не может отвечать по обязательствам Фонда имущества. Кроме того, истец осознавал или должен был осознавать, что приобретает здание исторической постройки, вследствие чего оно не является новым, как и его коммуникации. Именно по этой причине оно и было продано областью. При этом цена продажи соответствовала состоянию здания и его сетей. Более того, в конечном итоге цену продажи предложил сам истец, т.к. в условиях продажи имелись и другие цены, но именно истец указал ту цену, по которой согласился приобрести здание. Кроме того, в информации о продаже здания значилось наличие сетей, однако не указывалось их состояние, в связи с чем истец в заблуждение продавцом введен не был. К тому же истец имел возможность ознакомиться как с документацией по зданию, так и с самим его состоянием, что он собственно и сделал, отразив недостатки здания в акте приема-передачи. Ответственность за недостаточную внимательность при осмотре здания истец должен возлагать лишь на себя.
Представитель Департамента финансов Костромской области в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, ранее просил рассмотреть дело в его отсутствие, исковые требования не признал, указав на то, что Департамент финансов сам как юридическое лицо ответственности нести не может, т.к. стороной спорного правоотношения не является. Кроме того, данный ответчик не является и надлежащим по требованиям, предъявляемым к казне области, т.к. в данном случае надлежащим ответчиком является именно Департамент государственного имущества и культурного наследия Костромской области.
Изучив материалы дела, выслушав свидетелей, специалиста, эксперта, суд не находит оснований для удовлетворения иска.
Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно п. 2 ст. 556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Согласно ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Как установлено в судебном заседании, в первой половине dd/mm/yy в средствах массовой информации Фонд имущества Костромской области неоднократно опубликовал сообщения о продаже в соответствии с ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» памятника истории и культуры регионального значения <данные изъяты>, расположенный по адресу: ....., который представляет собой 2-х этажное нежилое бревенчатое строение на кирпичном фундаменте с центральной системой водоснабжения, электроосвещения, канализации и отопления, постройки - <данные изъяты>.
При этом dd/mm/yy в газетах «.....» и «..... объявления» опубликованы цены предложений, действующие в соответствующие периоды времени.
dd/mm/yy истец обратился (т.1 л.д. 208-209) в Фонд имущества Костромской области с заявкой на приобретение указанного здания за <данные изъяты> руб. При этом согласно заявке истец полностью и безоговорочно принимает публичное предложение о продаже объекта, опубликованное в указанной газете «.....».
Согласно договора № от dd/mm/yy (т.1 л.д. 11-14, 202-205) Фонд имущества Костромской области продал истцу указание здание согласно описания характеристик, изложенных в договоре.
dd/mm/yy Департамент Департаментом культурного наследия, культуры и туризма Костромской области передал указанное здание истцу согласно передаточного акта (т.1 л.д. 206-207), в котором стороны отразили недостатки здания.
Согласно свидетельства о государственной регистрации права (т.1 л.д. 92) серии № от dd/mm/yy истец является собственником указанного здания.
Согласно охранного договора № от dd/mm/yy (т.1 л.д. 196-199), заключенного истцом с Департаментом культурного наследия, культуры и туризма Костромской области, здание не используется, требует проведения ремонтно-восстановительных работ. Особыми условиями договора (раздел 6) предусматривались обязанности истца по выполнению проекта реставрации объекта, проведению ремонтно-реставрационных работ в соответствии с проектом.
Решением Ленинского райсуда г. Костромы от 22.07.2009г. (т.1 л.д. 218-219) Фонд имущества Костромской области ликвидирован.
Согласно представленных документов (т.1 л.д. 17-44, т.2 л.д. 75-85, т.3 л.д. 8-43) истцом проведены работы по восстановлению и ремонту сетей тепло-, водо- и электроснабжения, а также канализации в указанном здании, на что истцом понесены соответствующие расходы.
Между тем, оснований для возмещения истцу указанных расходов не имеется.
Так, допрошенный в качестве свидетеля "Г" показал, что с dd/mm/yy до dd/mm/yy работал <данные изъяты>, директором которого является истец. В обязанности свидетеля входило следить за исправностью инженерных сетей зданий ....., в т.ч. в спорном здании. Зимой dd/mm/yy по указанию истца свидетель вместе с "К" и "П" прибыли в спорное здание для подготовки его к эксплуатации, когда обнаружили, что системы отопления фактически не было: часть труб и батарей внутри здания отсутствовала, часть была разморожена. Наружная часть системы отопления - теплотрасса - также отсутствовала, что было установлено визуальным способом: от нее имелись столбы, однако труб не было. Кроме того, отсутствовал кран для пуска тепла. Отсутствие водопровода установили путем открытия колодца около ж/д-х путей, где увидели, что он обрезан по краю колодца, в связи с чем для его восстановления подключились к колодцу и установили новые сантехнические приборы. Колодцы канализации были завалены мусором, от которого их расчищали на расстоянии около 70 м. Работы по восстановлению водопровода и канализации проводили летом dd/mm/yy, при этом недостатки по ним были обнаружены сразу по прибытии в здание, т.к. усилий для их установления не требовалось.
Аналогичные показания дал свидетель "К" ранее в период с dd/mm/yy до июля dd/mm/yy работавший <данные изъяты>, уточнив, что об отсутствии наружных сетей теплоснабжения он узнал со слов самого истца, однако не знает, откуда истец сам узнал об этом, хотя <данные изъяты> спорного здания "У" говорил, что наружная теплотрасса должна быть. Ремонтные работы по восстановления системы отопления заключались в устройстве внутренних сетей. То же касается ремонта водопровода - свидетель участвовал также в восстановлении лишь внутренних сетей, подключение к колодцу выполняло МУП «Костромагорводоканал». Система канализации была, однако старую систему канализации пришлось заменять на новую с учетом установки новых унитазов. Работы выполнялись работниками <данные изъяты> как входящими в их трудовые обязанности, не за отдельную плату.
Допрошенный в качестве свидетеля "У" показал, что являлся <данные изъяты> спорного здания с dd/mm/yy Когда из здания выезжал центр <данные изъяты>, их электрик обрезал провода в здании: местами куски проводки висели, местами были вырваны и вынесены во двор, света в здании не было. Воды в здании также не было, хотя внутренняя разводка была. В том же dd/mm/yy работники ТЭЦ обрезали наружную подводку отопления к зданию, поставив заглушки, хотя батареи в здании были. На dd/mm/yy состояние здания не изменилось, только зимой dd/mm/yy полопались трубы отопления, т.к. в них оставалась вода, но где-то оставались и целые батареи. Позже наружную теплотрассу разрезали по частям и увезли, а новую не смонтировали, пока ее не сделал истец. Сам свидетель работал у истца с dd/mm/yy по dd/mm/yy.
Таким образом, ссылка истца и его представителя на фактическое отсутствие сетей тепло-, водо- и электроснабжения, а также канализации спорного здания, в то время как на их наличие указывалось в публичном предложении по его продаже, не состоятельна.
Из показаний указанных свидетелей с однозначностью не следует, что указанные сети здания вовсе отсутствовали - речь идет лишь об их качественном состоянии.
Кроме того, согласно отчета № от dd/mm/yy ООО <данные изъяты>» (т.2 л.д. 9-39) об определении рыночной стоимости спорного здания в разделе 8 также указывается на наличие сетей снабжения здания.
Опрошенный в качестве специалиста <данные изъяты> ООО «<данные изъяты>» "Р" подтвердил содержание указанного отчета, пояснив, что оценку производил с помощью визуального осмотра, однако по системам инженерного обеспечения данные указывал согласно технических документов, возможно не проверяя работу самих систем.
При продаже здания истцу ему были переданы технические документы по водопроводно-канализационным сетям и теплофикации (т. 2 л.д. 68-74), из которых следует наличие соответствующих сетей.
Согласно ответа № от dd/mm/yy (т. 1 л.д. 167) <данные изъяты> до dd/mm/yy - времени нахождения в здании <данные изъяты> - в спорном здании имелись сети тепло- и водоснабжения и канализации.
Согласно заключения № от dd/mm/yy (т.2 л.д. 108-128), дополнительного заключения № от dd/mm/yy (т.3 л.д. 48-51) эксперта <данные изъяты> "М" инженерные сети водо- и теплоснабжения, канализации и электросети в здании по указанному адресу на dd/mm/yy находились в нерабочем состоянии., имелась необходимость в их восстановлении.
Опрошенная в качестве эксперта "М" подтвердила содержание и выводы указанных заключений, в ходе судебного разбирательства провела дополнительные необходимые экспертные работы без назначения экспертизы, пояснив, что о наличии или отсутствии спорных сетей снабжения указанного здания можно в настоящее время судить лишь по представленным документам, из которых следует, что сети имелись, однако находились в нерабочем состоянии, в связи с чем требовали ремонта и восстановления. При этом в экспертных заключениях речь идет лишь о внутренних сетях в здании, экспертом не проверялось наличие или отсутствие наружных сетей, т.к. такие вопросы перед экспертом не ставились, их производство требует значительных временных и трудоемких затрат в силу необходимости не только визуально, но и с применением техники, труда проверять данные моменты.
Факт наличия сетей инженерного обеспечения здания, лишь требующих своего ремонта или восстановления, подтверждается и сущностью выполненных истцом работ.
Так, dd/mm/yy истец обратился (т. 1 л.д. 72) в МУП «Костромагорводоканал» с заявлением на выдачу условий на водоснабжение и канализование спорного здания.
В ответе № от dd/mm/yy (т.1 л.д. 71) МУП сообщает запрашиваемые технические условия.
Однако уже dd/mm/yy истец вновь обращается (т.1 л.д. 74) в то же МУП с заявлением, в котором просит откорректировать выданные условия с учетом того, что полная перекладка с заменой коммуникаций водопроводных и канализационных колодцев является очень затратной для исполнения, в связи с чем dd/mm/yy получает ответ (т.1 л.д. 73), в котором ему предлагается в случае невозможности прокладки новых сетей к зданию рассмотреть возможность восстановления технического состояния существующих, после чего dd/mm/yy (т.1 л.д. 75) такие уточненные технические условия ему были скорректированы.
Таким образом, из вышеуказанного следует, что истец осознавал и не оспаривал в dd/mm/yy факт наличия всех необходимых сетей инженерного обеспечения приобретенного им здания, хотя и находившихся в состоянии с истекшими амортизационными сроками.
Этот вывод подтверждается и содержанием вышеуказанного передаточного акта от dd/mm/yy, в котором истец не отразил отсутствие спорных сетей в здании.
Данные в материалах дела об отключении здания от подачи тепла и воды сами по себе также не свидетельствуют об отсутствии самих сетей.
При этом ссылка истца и его представителя на невозможность установить отсутствие сетей на момент их продажи не состоятельна и опровергается материалами дела.
Так, сам истец не оспаривает, что имел возможность перед покупкой не только ознакомиться с документацией на здание, но и осмотреть его, что он и сделал. При этом с учетом особенности предмета покупки истцу ничто не препятствовало более осмотрительно и внимательно подойти к вопросу осмотра здания и его оценки, т.к. согласно п.3 ст. 10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
Более того, из вышеуказанных показаний свидетеля "Г" следует, что наличие или отсутствие сетей можно было установить сразу по прибытии в здание визуальным способом.
С учетом этого истец имел возможность воспользоваться квалифицированной помощью соответствующих специалистов в области строительства. Более того, такие лица являлись работниками <данные изъяты>, директором которого выступает истец.
Тем самым, выполненные истцом работы по ремонту восстановлению указанных сетей снабжения здания фактически явились исполнением обязательств истца по охранному договору, заключенному при покупке спорного здания.
При этом ссылка истца и его представителя на ненадлежащее качество тех же сетей также не состоятельна.
Так, из того же охранного договора и по тем же вышеизложенным причинам истец знал или должен был знать о качественном состоянии сетей снабжения здания.
Кроме того, с учетом особенностей самого предмета продажи - дата постройки, наличие статуса объекта памятника истории и культуры информация о чем была всеобще известна и доступна - истец не мог не осознавать изношенность и низкое качество состояния сетей снабжения здания.
Также обращает на себя внимание тот факт, что недостатки сетей снабжения истцом были выявлены лишь спустя около полугода после приобретения здания и оформления его в собственность, вследствие чего суд полагает невозможным с однозначностью утверждать, что все указываемые истцом недостатки существовали именно на момент продажи здания.
Тем самым, суд полагает, что факт продажи истцу здания, не соответствующего условиям его продажи и договора, не нашел своего подтверждения.
С учетом отказа в удовлетворении исковых требований оснований для возмещения истцу судебных расходов также не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,
Решил:
Шиховцеву Е.Б. в удовлетворении исковых требований к Департаменту государственного имущества и культурного наследия Костромской области и Департаменту финансов Костромской области о возмещении ущерба отказать.
Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Ленинский райсуд г. Костромы в течение 10 дней.
Судья