Гр. дело № 2-769/2011

РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 июля 2011 года

Ленинский районный суд г. Костромы в составе:

Председательствующего судьи      Кукушкиной О.Л.

При секретаре Семеновой Ю.В.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Загоруйко Е. В. к Кузнецовой Л. В., Гусейналиеву Р. Г. о признании недействительным договора купли-продажи доли недвижимого имущества и перевода прав покупателя и иск Гусейналиева Р. Г. к Загоруйко Е. В. о вселении в жилое помещение

Гусейналиев Р.Г-о обратился в суд с иском к Загоруйко Е.В. о вселении в жилое помещение, расположенное по адресу: ....., обязании ответчика передать истцу один комплект ключей от квартиры. Свои требования мотивировал тем, что по договору купли-продажи от dd/mm/yy имеет в собственности 1/2 долю указанной выше квартиры. Одним из сособственников квартиры является ответчик. После совершения сделки истец неоднократно пытался вселиться в квартиру, принести вещи и жить там, однако ответчик препятствует ему во вселении, не открывает дверь, не отдает экземпляр ключей. Предпринятые попытки урегулировать вопрос миром, результатов не дали. Данными действиями ответчика нарушаются права истца на распоряжение своей собственностью. Со ссылкой на ст. 304 ГК РФ, 30 ЖК РФ истец просит удовлетворить иск.

Загору йко Е.В. иск Гусейналиева Р.Г-о не признал, предъявил свой иск к Кузнецовой Л.В. и Гусейналиеву Р.Г-о. с требованием признать недействительным договор купли-продажи от dd/mm/yy, заключенный между Кузнецовой Л. В. и Гусейналиевым Р. Г. в отношнении 1/2 доли квартиры № дома № по ул. ......

Перевести все права и обязанности покупателя в отношении указанного имущества на Загоруйко Е.В. Требования мотивировал тем, что он является собственником 1/3 спорного жилого помещения. В начале dd/mm/yy он узнал, что 1/2 доля квартиры была продана Кузнецовой Л.В. постороннему лицу Гусейналиеву Р.Г-о. по договору от dd/mm/yy При продаже имущества было нарушено преимущественное право покупки, установленная ст. 250 ГК РФ, так как Кузнецова Л.В. ни в устной, ни в письменной форме не извещала его о том, что намерена продать свою долю квартиры. Узнав о том, что свою долю она продала покупателю за <данные изъяты> рублей, он без возражений бы приобрел у нее долю сам.

В судебном заседании стороны поддержали свои иски.

Определением Ленинского суда г. Костромы от 23 июня 2011 года гражданские дела по указанным искам объединены в одно производство № 2-769/2011 для совместного рассмотрения.

При рассмотрении дела Гусейналиев Р.Г-о. дополнительно пояснил, что имеет на праве собственности жилое помещение на ул. ....., в котором в настоящее время проживает. Однако данное жилое помещение его не устраивает, поэтому он через знакомых в агентствах недвижимости пытался купить долю в квартире для постоянного проживания в ней. Кузнецова Л.В. предложила ему выкупить долю за цену, которая его устроила. Предварительно он ходил в квартиру, смотрел ее. Квартира ему понравилась, они заключили договор купли-продажи. Когда он приходил смотреть квартиру, в ней был только ребенок, взрослых не было. Квартиру открыл своими ключами сын продавца К.. После покупки доли в квартире, он приходил к Загоруйко Е.В., пытался решить с ним вопросы совместного владения квартирой, предлагал ему продать квартиру, а деньги поделить, либо обменять квартиру с доплатой, обменянную квартиру передать Загоруйко, а доплату Гусейналиеву, однако ответчик никаких предложений не принимал, в квартиру не пускал.

Загоруйко Е.В., и действующий в его интересах адвокат Трубников В.В. в суде пояснили, что Загоруйко Е.В. с детства проживал в спорном жилом помещении, участвовал в приватизации квартиры, в соответствии с которой получил долю в квартире в размере 1/3. После смерти бабушки, оставшаяся доля квартиры по наследству перешла ее дочерям: Кузнецовой Л.В. и Федоровой Л.В. Они в квартире не проживали. Федорова Л.В. живет за пределами Костромской области. В квартире в настоящее время он проживает с беременной женой и несовершеннолетним сыном от первого брака. Квартира двухкомнатная, комнаты смежные. Года три назад, сын Кузнецовой Л.В. говорил, что они с матерью намерены продать свою долю в квартире, предлагали ему выкупить долю за <данные изъяты> рублей. Он пытался взять кредит, но не смог, так как проценты по кредиту были слишком велики, и такая сумма была для него непосильной. Впоследствии никто ему ничего о продаже доли не говорил, предложений о выкупе не делал. Никаких письменный извещений он не получал. О продаже доли Кузнецовой узнал, когда Гусейналиев пришел к нему в начале dd/mm/yy и сообщил об этом. Если бы он знал, за какую сумму продается доля, он смог бы выкупить ее у Кузнецовой. В настоящее время он внес на депозит суда необходимую сумму выкупа для перевода прав покупателя на себя. Федорова Л.В., которая имеет также 1/3 долю квартиры, намерена подарить ее ему. Другого жилого помещения он не имеет.

Кузнецова Л.В. в суд не явилась, направив своего представителя Карпову И.Н., которая пояснила, что Загоруйко Е.В. неоднократно извещался, как устно, так и письменными уведомлениями (от dd/mm/yy, dd/mm/yy, dd/mm/yy) о желании Кузнецовой Л.В. продать свою долю, но отрешения этого вопроса уклонялся, на звонки не отвечал, извещения на почте не получал.

Третье лицо по делу Федорова Л.В. в суд не явилась, направила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие. Также письменно уведомила, что поддерживает иск Загоруйко Е.В., не признает иск Гусейналиева Р.Г-о., считает, что в отношении Загоруйко Е.В. было нарушено право преимущественной покупки, так как его никто не уведомлял о продаже доли.

Представитель третьего лица Управления Росрегистрации по Костромской области Полушкина Е.А. в суд не явилась, направив заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие. Ранее в судебном заседании иск Загоруйко считала необоснованным, требования Гусейналиева Р.Г-о, подлежащими удовлетворению, поскольку право собственности Гусейнаиева зарегистрировано на законных основаниях. В суде поясняла, что уведомления о продаже доли Загоруйко направлялись. Он был надлежащим образом уведомлен. Заявление Загоруйко о том, что он не заглядывал в почтовый ящик, не являются ни уважительной причиной, ни основанием для признания его не уведомленным о продаже. Согласно норме закона продавец обязан уведомить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю. Уведомление было послано, и в случае, если у сотрудников возникает сомнение в том, что собственником будет выражено желание на приобретение или отказ от преимущественного права покупки, регистрация приостанавливается на месяц. В данном случае Кузнецовой Л.В. был получен отказ с почты, регистрация была приостановлена. Собственник не изъявил желание и не отказался от покупки. Автоматически считается, что он уведомлен надлежащим образом. Кроме того, Загоруйко пропустил срок исковой давности, определенный законом в три месяца для перевода прав покупателя. Кроме того, у него нет реальных денег, без чего, переводить права покупателя невозможно.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Судом установлено, квартира, расположенная по адресу: ..... состоит из двух смежных комнат общей площадью ..... кв.м., в том числе жилой ..... кв.м.

dd/mm/yy она была приватизирована и передана безвозмездно в долевую собственность З3. в размере 2/ 3 доли, Загоруйко Е. В. в размере 1/3 доли.

После смерти З3. ее доля в dd/mm/yy перешла по наследству Кузнецовой Л.В. в размере 1/2 доли и Федоровой Л.В.в размере 1/3 доли.

dd/mm/yy Кузнецова Л.В. продала свою долю в праве общей долевой собственности на квартиру по ул. ....., Гусейналиеву Р.Г-о., по цене <данные изъяты> рублей, получив на это нотариальное согласие Федоровой Л.В. от dd/mm/yy.

В дело представлены почтовые уведомления на имя Загоруйко Е.В., направленные в его адрес Кузнецовой Л.В.: от dd/mm/yy о продаже доли за <данные изъяты> рублей, от dd/mm/yy о продаже доли за <данные изъяты> рублей, от dd/mm/yy о продаже доли за <данные изъяты> рублей.

Все уведомления, согласно почтовых извещений, адресатом получены не были и вернулись к отправителю за истечением срока хранения.

dd/mm/yy Управлением Росрегистрации по Костромской области оформлена государственная регистрация перехода права собственности на Гусейналиева Р.Г-о., о чем в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №.

Деньги продавцом, согласно передаточного акта и расписке от dd/mm/yy, получены в полном объеме.

dd/mm/yy Гусейналиев Р.Г-о, зарегистрировался по месту жительства в квартире № дома № по ул. ....., где ранее зарегистрированы по месту жительства и проживают Загоруйко Е.В. с сыном З1., dd/mm/yy рождения. Фактически в квартире также проживает беременная жена, З2.

Из пояснений Гусейналиева Р.Г-о., ему на праве собственности принадлежит жилое помещение по ул.......

Загоруйко Е.В. другого жилого помещения не имеет.

Свидетель К. в суде показал, что после получения наследства, его мать намерена была продать принадлежащую ей долю. С этой целью она неоднократно вела переговоры с Загоруйко Е.В., предлагая ему выкупить долю. Года три, четыре назад, ему предлагали купить долю за <данные изъяты> рублей, он пытался взять кредит в банке, но проценты по нему были слишком высокими, и Загоруйко не стал его оформлять. Ему предлагалось поменять квартиру на меньшую площадь с доплатой. Квартиру забрать себе, а доплату - матери, но он не соглашался, предложенные варианты квартир, его не устраивали. Федорова дала им разрешение на продажу, направив его через знакомых. Один раз они приходили в квартиру с покупателями, дверь открыли свом ключом. В квартире находился ребенок, который стал звонить матери. Они ушли, чтобы не напугать ребенка. Второй раз в квартиру их не пустила нынешняя жена Загоруйко. На телефонные звонки Загоруйко перестал отвечать, на встречи не соглашался. Цену в размере <данные изъяты> рублей Загоруйкоо не предлагали, с ним такую цену не обсуждали.

Свидетель З. - агент по недвижимости показала, что к ним в агентство «.....» обратился К. по поводу продажи доли в квартире первый раз года три назад, второй раз dd/mm/yy. Второй собственник квартиры от покупки доли уклонялся, вопросы по продаже не решал. К. хотел продать всю квартиру, а не долю. Загоруйко предлагались варианты квартир, но он их не смотрел. Один раз они с покупателями приходили смотреть квартиру. В доме был ребенок, взрослых не было, они ушли. От проведения данной сделки свидетель отказалась, так как продать квартиру было проблематично из-за поведения Загоруйко.

Свидетель З2. показала в суде, что в официальном браке с Загоруйко они состоят с dd/mm/yy. Вместе в спорной квартире они проживают три года. В dd/mm/yy ей звонил ребенок, сказал, что в квартиру пришли какие-то люди, но потом ушли. Никаких уведомлений по почте они с мужем не получали. Почтовым ящиком пользуются редко, так как ни с кем в переписках не состоят. О том, что Кузнецовы продали свою долю квартиры за <данные изъяты> рублей, они узнали от Гусейналиева, когда он в dd/mm/yy пришел к ним и сообщил об этом.

Оценив доводы сторон и их представителей, представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ стороны обязаны представлять в суд доказательства в обоснование своих требований и возражений по иску.

Суд оценивает относимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности ( п. 3 ст. 67 ГПК РФ)

Приведенные Кузнецовой Л.В. и ее представителем доводы основаны на неверном толковании норм материального права, неосновательны и не могут быть приняты судом по следующим основаниям.

Как следует из действующего законодательства при отчуждении доли постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о своем намерении с указанием цены и других условий, на которых он ее продает. Законом не установлены какие-либо требования к такому извещению. Это могут быть письмо, факсовое сообщение, телеграмма и т.д. Главное заключается в том, чтобы это требование было выполнено, и в случае спорной ситуации собственник, отчуждающий свою долю, мог представить доказательства надлежащего уведомления других сособственников.

Таким образом, обязанность продавца известить сособственников о намерении продать свою долю корреспондирует их право на надлежащее уведомление, при котором они осознанно и в полном объеме вправе оценить предлагаемые им условия сделки, в том числе и по цене. То есть закон связывает право на продажу иному лицу принадлежащей собственнику общей долевой собственности своей доли только с отказом или умолчанием других собственников на уведомление об отчуждении доли. Таких оснований, как неполучение уведомления остальными участниками долевой собственности норма п. 2 ст. 250 ГК РФ не содержит.

Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 122-фз ( п.1 ст. 24) содержит положение, согласно которому к заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные.

Дело правоустанавливающих документов таких сведений не содержат. В них имеется копия почтового уведомления от dd/mm/yy, свидетельствующая только о том, что Загоруйко Е.В. уведомление Кузнецовой Л.В. о продаже ею доли спорной квартиры за <данные изъяты> рублей, не получил.

Как следует из материалов дела, Загоруйко Е.В. не отказывался от покупки или обмена. Свидетель К. указал, что Загоруйко пытался брать кредит, но проценты по нему были непосильные. Цена продаваемой доли постоянно менялась; от <данные изъяты> до <данные изъяты> рублей. Последние предложения по цене не были известны Загоруйко, что подтверждено материалами дела, и показаниями свидетелей. Таким образом, оценить предлагаемые условия, у Загоруйко Е.В. возможности не было.

В настоящее время им на депозит суда направлены <данные изъяты> рублей, что подтверждается соответствующими квитанциями.

При таких обстоятельствах, суд считает, что право Загоруйко Е.В. на преимущественную покупку было нарушено ввиду ненадлежащего его уведомления о продаже доли.

В силу п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Данный срок является пресекательным.

О пропуске Загоруйко Е.В. указанного срока заявлено представителем Управления Росрегистрации по Костромской области.

Согласно статье 131 указанного Кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим кодексом.

По правилам статьи 223 того же Кодекса, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 27.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Из документов, представленных в материалы дела, следует, что спорный договор купли-продажи заключен dd/mm/yy, регистрация права долевой собственности Гусейналиева Р.Г-о. осуществлена dd/mm/yy. Загоруйко Е.В. обратился в суд dd/mm/yy, то есть в течение трех месяцев после государственной регистрации права долевой собственности на недвижимое имущество.

Таким образом, у Загоруйко Е.В.не утрачено право на перевод прав покупателя спорного имущества.

Оценивая изложенное, суд считает, что требования Загоруйко Е.В. заявлены обоснованно, последние основаны на законе, в связи с чем, подлежат удовлетворению частично.

В признании сделки недействительной следует отказать, поскольку при переводе прав покупателя на Загоруйко Е.В. все условия сделки сохраняют свое действие, меняется только сторона «Покупателя» в договоре купли-продажи от dd/mm/yy.

Руководствуясь ст. ст. 194, 198, 199, 338 ГПК РФ суд

Иск Загоруйко Е. В. удовлетворить частично.

Перевести все права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от dd/mm/yy с Гусейналиева Р. Г. на Загоруйко Е. В. на приобретение у Кузнецовой Л. В. 1/2 доли в праве общей долевой собственности квартиры, расположенной по адресу : ....., признав за ним право собственности на указанную долю.

При вступлении настоящего решения в законную силу выплатить Гусейналиеву Р. Г. со счета УФК по Костромской области Управления Департамента в Костромской области денежную сумму, внесенную Загоруйко Е.В. в размере <данные изъяты> рублей.

В остальной части иска отказать.

В иске Гусейналиеву Р. Г. о вселении в жилое помещение, расположенное по адресу: ..... отказать.

Прекратить право собственности Гусейналиева Р. Г. на 1/2 долю в праве общей долевой собственности квартиры, расположенной по адресу: ....., исключив из ЕГРП регистрационную запись от dd/mm/yy №.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Костромского областного суда в течение 10 дней через Ленинский суд г. Костромы после изготовления решения в окончательной форме.

Федеральный судья_____________________ Кукушкина О.Л.