Гр. дело № 2- 979/2011

РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 октября 2011 года

Ленинский районный суд г. Костромы в составе:

Председательствующего судьи      Кукушкиной О.Л.

При секретаре Семеновой Ю.В.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску к о признании договора недействительным, применении последствий недействительности сделки

Груздева Л.С. обратилась в суд с иском к Михайловой С.А. о признании договора купли-продажи трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: ..... от dd/mm/yy, заключенный между сторонами недействительным, взыскании <данные изъяты> рублей и судебных расходов в сумме <данные изъяты> рублей и государственной пошлины.

Истец неоднократно уточняла свои требования, в окончательном варианте просит суд признать указанный договор недействительным. Применить последствия недействительности сделки, возвратить в собственность Михайловой С.А. квартиру, находящуюся по адресу: ....., взыскать с Михайловой С.А. в пользу истца <данные изъяты> рублей. Погасить запись регистрации № от dd/mm/yy, взыскать с Михайловой С.А. расходы на юридические услуги по составлению искового заявления в сумме <данные изъяты> рублей и государственную пошлину.

Свои требования истец мотивировала тем, что dd/mm/yy между сторонами был заключен договор купли-продажи спорной квартиры. dd/mm/yy истцом было получено свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру Серия ..... №, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество сделок с ним была внесена запись регистрации №. В dd/mm/yy истец решила продать вышеуказанную квартиру К., для чего были собраны необходимые документы, и она с покупателем обратилась в Управление Росрегистрации для оформления сделки. Уведомлением от dd/mm/yy ей было сообщено, что государственная регистрация перехода права на квартиру приостанавливается в связи с тем, что на момент приватизации вышеуказанной квартиры З., З1. имел равное с ним право пользования квартирой, что в силу закона сохраняет это право бессрочно, в том числе после перехода права собственности по договору купли-продажи. Поэтому в договоре необходимо указать условие о сохранении права пользования вышеуказанной квартирой З1., который снят с регистрационного учета в МЛС либо о не сохранении этого права с приложением документа, свидетельствующего об этом. На момент заключения договора купли-продажи спорной квартиры истец была введена в заблуждение продавцом Михайловой С.А. относительно лиц, имеющих право на проживание в ней. В пункте 4 оспариваемого договора от dd/mm/yy указано, что на момент составления настоящего договора в вышеуказанной квартире никто не зарегистрирован. Ранее зарегистрированный в вышеуказанной квартире З1. снят с регистрационного учета dd/mm/yy в МЛС по решению суда, о чем покупатель знает и не возражает. В свою очередь Михайлова С.А. пояснила, что З1. не претендует на право проживания в квартире, в доказательство чего вручила Груздевой его заявление от dd/mm/yy, заверенное начальником ФБУ ИЗ-44/1 УФСИН России по Костромской, в котором З1. подтверждал, что, после возвращения из мест лишения свободы, он не будет претендовать на право пользования и проживания в данной квартире. Как следствие, волеизъявление истца при заключении договора купли-продажи квартиры не соответствовало подлинной воле, то есть по данной сделке она получила не то, что хотела. В частности, она приобрела в собственность квартиру, на которую имеются притязания третьего лица на проживание - З1., который был осужден по <данные изъяты> статье и отбывает наказание в МЛС. Так как при заключении договора она была введена ответчиком Михайловой С.А. в заблуждение, и в договоре не указано право Зорина В.Ю, на проживание в квартире, истец со ссылками на ст.ст. 178, п. 1 ст. 558, 168,420,422 ГК РФ просит удовлетворить иск.

В судебном заседании Груздева Л.С. и действующая в ее интересах адвокат Смирнова М.М. иск поддержали по основаниям, в нем изложенным. Дополнительно пояснили, что применительно к ст. 178 ГК РФ истец считает, что заблуждение имелось относительно качества предмета сделки, которое значительно снижает возможности его использования по назначению. Предмет договора - это жилое помещение, предназначенное для проживания граждан, что, в свою очередь, делает невозможным проживание в спорной квартире, поскольку З1. сохраняет право проживания и пользования квартирой и претендует на это жилое помещение, что в свою очередь делает невозможным использование квартиры для проживания членов семьи Груздевой Л.С. Также Груздева Л.С.. пояснила, что ей ..... год, она малограмотная, имеет 8 классов образования. Сделкой занималась ее дочь С., которая хотела приобрести квартиру для себя, но поскольку у нее не было достаточно денег, сделку решили оформить на истца. Все переговоры с риэлторами, а также продавцом квартиры вела С.. Груздеву Л.С. только пригласили в регистрационный Центр для оформления сделки и выплаты денег. О том, что З1. имеет бессрочное право на проживание в данной квартире, она узнала, когда пришло уведомление из Управления Росрегистрации при оформлении сделки с К. в dd/mm/yy. После этого она обратилась в Ленинский суд г. Костромы с иском о признании З1. утратившим право пользования спорным жилым помещением, в чем ей было отказано. После этого К. отказалась от сделки, так как ее такое условие о праве З1. на квартиру не устраивало.

Михайлова С.А., и действующая в ее интересах адвокат Григорьева И.В. иск непризнали. В суде пояснили, что они считают, что при заключении договора купли-продажи в dd/mm/yy отсутствовало введение в заблуждение истца, поскольку перед заключением договора дочери Груздевой - С. передавалась копия пакета документов, которые также показывались самой Груздевой для того, чтобы она могла проконсультироваться со своим юристом и принять решение по приобретению квартиры. Груздева Л.С. знала, что З1. сохраняет свое право на квартиру до тех пор, пока сын не пропишет его во вновь приобретаемом жилье. Груздевой было предоставлено заявление от З1., в котором он писал, что не будет претендовать на квартиру, когда его сын пропишет во вновь приобретенном жилье. Все эти документы были предоставлены истице еще до подписания договора. Кроме того, ответчик со ссылкой на п. 2 ст. 181 ГК РФ считает, что истцом пропущен срок исковой давности, что является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. Исковое заявление основано на тех же документах, которые были известны истцу в момент подписания договора купли-продажи, в частности п. 4 Договора купли-продажи, заявление З1. об отсутствии намерений претендовать и поручении сыну выписать его из спорной квартиры и прописать в приобретенное жилье. Также об осведомленности истца о наличии притязаний З1. на спорную квартиру свидетельствуют материалы гражданского дела № поиску З1. к З. о расторжении договора приватизации, поскольку Груздева была привлечена в рамках этого дела к участию в качестве третьего лица. Истцом не представлено доказательств наличия на момент совершения сделки заблуждения относительно таких качеств предмета сделки, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Квартиру собиралась приобретать на свое имя С., дочь истца, но впоследствии, оформление было произведено на Груздеву Л.С.. Перед сделкой С. все объясняли. В связи с тем, что З1. сохранял свое право на квартиру, была снижена цена до стоимости однокомнатной квартиры, поскольку такие трехкомнатные квартиры на момент dd/mm/yy стоили порядка <данные изъяты>- <данные изъяты> рублей, а Груздевой квартира была продана по стоимости однокомнатной за <данные изъяты> рублей. Такая скидка была сделана не на ремонт квартиры, а именно из-за З1. Груздева брала телефон его сына -З. и говорила, что она будет решать вопрос с ним. Груздева хотела приобрести З. жилье и оформить на сына, чтобы сын прописал туда З1. Это все обговаривалось при сделке. Груздевой ответчик говорила, что З1. вернется после освобождения, и то, что он дал согласие своему сыну на то, чтобы тот прописал его во вновь приобретенном жилье.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Костромской областиШестирикова Ю.А. иск считает необоснованным. В суде пояснила, что в договоре от dd/mm/yy между сторонами п. 4 изложен в той же редакции, что и в договоре купли-продажи от dd/mm/yy между Груздевой и К.. В пункте указано, что в квартире никто не зарегистрирован, а З1.. снят с регистрационного учета в места лишения свободы. То есть стороны исполнили условия ст. 558 ГК РФ, указав об этих обстоятельствах в договоре. В dd/mm/yy при регистрации договора купли-продажи квартиры между Груздевой и К. был представлен иной пакет документов, чем при совершении сделки в dd/mm/yy между Михайловой и Груздевой. По сделке в dd/mm/yy К. действовала в интересах недееспособной П., которая является ее подопечной. Были также представлены судебные акты, из которых следовало, что З1. претендует на спорное жилье. По первой сделке таких сведений о притязаниях З1. в деле не имелось. Поскольку пакет документов по сделке был разным, то и решение по ее регистрации было разным, и сделку dd/mm/yy приостановили.

Выслушав участников процесса и их представителей, опросив свидетелей, изучив материалы гражданских дел № по иску к З1. о признании утратившим право пользования жилым помещением и № по иску З1. к З. о расторжении договора приватизации, настоящего дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 178 Гражданского кодекса российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

2. Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, соответственно применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 настоящего Кодекса.

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Судом установлено, dd/mm/yy З. и администрацией города Костромы заключен договор приватизации рег. №, согласно которого З. передана в собственность безвозмездно квартира общей площадью ..... кв.м., в том числе жилой площадью ..... кв.м., состоящая из трех комнат по адресу: ...... Согласно документов по приватизации в квартире был зарегистрирован отец собственника З1., который отказался от участия в приватизации, о чем свидетельствует его заявление от dd/mm/yy и заявление в администрацию города Костромы от dd/mm/yy.

dd/mm/yy З. зарегистрировал в Управлении Росреестра по КО и получил свидетельство о государственной регистрации на указанное жилое помещение.

<данные изъяты>.

В материалы дела представлено Заявление З1. от dd/mm/yy, согласно которого ему известно о продаже сыном З. жилого помещения по адресу: ....., на право пользования и проживания в которой, он не претендует, и обязуется не претендовать после возвращения из мест лишения свободы. Доверяет своему сыну З. снять его с регистрационного учета из данной квартиры и поставить на регистрационный учет во вновь купленном жилье.

dd/mm/yy заключен договор купли продажи квартиры между З. и Михайловой С.А.. В п. 4 Договора указано, что в вышеуказанной квартире зарегистрирован З1., в настоящее время находящийся в местах лишения свободы, который сохраняет проживание в указанной квартире до снятия с регистрационного учета по решению суда. З1. знает о продаже вышеуказанной квартиры, что подтверждается заявлением № от dd/mm/yy. З. обязуется прописать З1. во вновьприобретенное жилье. Цена договора <данные изъяты> рублей. При этом покупатель Михайлова С.А. в соответствии с п. 2 договора оплачивает продавцу <данные изъяты> рублей в день подписания договора, а <данные изъяты> рублей обязана уплатить после снятия с регистрационного учета из указанной квартиры З1..

dd/mm/yy Михайлова С.А. получает свидетельство о государственной регистрации на квартиру по ул. ....., с обременением - ипотека в силу закона.

dd/mm/yy Михайлова С.А. обращается в Ленинский суд г. Костромы с иском к З1. о признании его утратившим право пользования жилым помещением по тем основаниям, что в соответствии с п. 4 Договора купли-продажи от dd/mm/yy он обязался сняться с регистрационного учета.

dd/mm/yy на основании заявления З. и приговора суда в МБУ Центр регистрации граждан З1. снят с регистрационного учета в МЛС.

В рамках гражданского дела № по иску Михайловой С.А. к З. судом был осуществлен выезд по месту нахождения ответчика в ФБУ ИК-1 УФСИН России по Костромской области, где З1. исковые требования о признании его утратившим право пользования спорной квартирой не признавал, оспаривал свое заявление от dd/mm/yy, и свое согласие на продажу квартиры. Сразу после опроса ответчика, Михайлова С.А. отказалась от иска. Определением Ленинского суда г. Костромы от dd/mm/yy производство по делу было прекращено.

dd/mm/yy Михайлова С.А. выплачивает З. <данные изъяты> рублей и обращается в Управление Росреестра по КО с заявлением о снятии ипотеки.

dd/mm/yy Михайлова С.А. получает свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру без обременения (ипотеки)

dd/mm/yy Михайлова С.А. заключает с Груздевой Л.С. договор купли-продажи трехкомнатной квартиры по адресу: ...... Стоимость квартиры, согласно пункта 2 Договора, <данные изъяты> рублей. По расписке от dd/mm/yy деньги в указанной сумме продавец получила от покупателя в полной сумме, претензий не имеет.

В соответствии с п. 4 Договора на момент его составления в вышеуказанной квартире никто не зарегистрирован. Ранее зарегистрированный в вышеуказанной квартире З1., рождения снят с регистрационного учета dd/mm/yy в <данные изъяты> по решению суда, о чем покупатель знает и не возражает.

dd/mm/yy Груздева Л.С. получает свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру.

В dd/mm/yy З1. обращается в суд с иском к сыну о признании договора приватизации недействительным. Просит суд включить его в договор с целью вступления в права собственности на квартиру.

dd/mm/yy Ленинским районным судом г. Костромы постановлено решение об отказе в удовлетворении иска З1. к З. о признании недействительным договора приватизации от dd/mm/yy.

Груздева Л.С. участвовала в деле ( №) в качестве третьего лица.

dd/mm/yy Груздева Л.С. заключила договор купли-продажи спорного жилого помещения с Коршуновой Л.И., действующей в своих интересах и интересах недееспособной П. о продаже им в долевую собственность спорной квартиры. В этот же день стороны обратились в Управление Росреестра по КО с заявлением о переходе права собственности. Пункт 4 договора содержал редакцию в отношении З1. аналогичную договору от dd/mm/yy.

dd/mm/yy Уведомлением №,№ регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию по тем основаниям, что в нарушение ст. 558 ГК РФ в договоре от dd/mm/yy не указано условие о сохранении права пользования вышеуказанной квартирой З1., который снят с регистрационного учета в МЛС либо о не сохранении этого права с приложением документов, свидетельствующих об этом. При этом государственный регистратор указала, что, поскольку, на момент приватизации вышеуказанной квартиры З., З1. имел равное с ним право пользоваться квартирой, в силу закона он сохраняет это право бессрочно в том числе после перехода права собственности по договору купли-продажи.

Чтобы представить в Управление Росреестра по КО необходимые документы об утрате права З1. на спорное жилое помещение, Груздева Л.С. обратилась в суд с иском.

dd/mm/yy Ленинским районным судом города Костромы по иску Груздевой Л.С. к З1. отказано Груздевой Л.С. в признании его утратившим право пользования спорным жилым помещением и аннулировании регистрации. При этом суд пришел к выводу, что право пользования З1. квартирой вытекает из положений ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 года № 189-ФЗ « О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» регулирующую сохранение за ним, как за бывшим членом собственника права на жилое помещение. Кроме того, судом дана оценка заявления З1. от dd/mm/yy об отказе от прав на спорное жилое помещение, которое судом не принято, как основание для признания его утратившем право на жилое помещение, поскольку в настоящее время ответчик данное заявление не признает, оспаривая его легитимность.

Сделка не состоялась ввиду отказа Коршуновой Л.И. от покупки данной квартиры.

Свидетель С. дочь истца в суде показала, что квартиру выбирала она по газете «Квартирка» через агентство АН «.....». Риэлтор говорила, что в квартире был прописан З1., который снят в настоящее время с регистрационного учета и находится в местах лишения свободы. Потом Михайлова передала ей заявление З1. о том, что он ни на что не претендует. Она говорила, что он не прописан, и что, когда он выйдет, он пропишется в квартиру к сыну. О том, что он имеет право жить в квартире после освобождения, ей никто ничего не говорил. Квартира была в плохом состоянии, не было окон, дверей, квартиру продавали за <данные изъяты> рублей. Она попросила, чтобы ей скинули цену на окна и двери, ей скинули на <данные изъяты> рублей. О том, что квартира выставлялась за <данные изъяты> рублей, ей ничего известно не было. Цену за квартиру снизили из-за того, что нужен был ремонт. Покупателем была мать. Свидетель ей сказала, что цену за квартиру снижают за ремонт. Также показала матери документы и сведения, о том в квартире был зарегистрирован З1., который выписан из квартиры и имеется от него заявление о том, что на квартиру не претендует, и что пропишется к сыну во вновь приобретаемое жилье. При обсуждении прав З1. на квартиру по п. 4 Договора, Михайловой было предоставлено его заявление. Мать интересовалась, не будет ли проблем с З1.. Михайлова утверждала, что нет. Деньги за квартиру платила мать. В регистрационном центре мать в присутствии специалиста еще раз спросила Михайлову, не будет ли З1. претендовать на квартиру. Михайлова сказала, что нет, так как есть от него заявление, что он отказался от всего. Данное заявление Михайлова отдала матери. Договор купли-продажи они увидели только в Управлении Росреестра по КО. Через полгода З1. подал иск на расторжение договора приватизации. Они с матерью обратились снова в агентство недвижимости. Сотрудники им сказали, что З1. просто нечем заняться в местах лишения свободы, поэтому он пишет всякие заявления, закон на их стороне. В иске З1. отказали. Они сделали ремонт в квартире, который им обошелся в <данные изъяты> рублей. Потом они решили продать квартиру, нашли покупателя К., но в регистрационном центре указали на то, чтобы в договор было внесено условие о том, что З1. сохраняет свое право на квартиру. К. отказалась покупать квартиру из-за З1.. Поскольку деньги по сделке она уже заплатила, пришлось продавать ей квартиру в ....., которую С. купила для себя.

Свидетель Ш. - исполнительный директор АН «.....» показала, что Михайлова предоставила им договор купли-продажи (и прилагаемые к нему документы) между ней и З1., в том числе заявление З1. о том, что он не претендует на квартиру и пропишется во вновь приобретаемое жилье его сыном. Квартира ранее была приватизирована. З1. отказался от приватизации в пользу сына. Ей известно, в такой ситуации за З1. сохраняются права на пользование жилым помещением. Далее с Михайловой они обсудили цену за квартиру в <данные изъяты> рублей, так как квартира обременена. Рыночная стоимость таких квартир без обременения <данные изъяты>- <данные изъяты> рублей. Но так как квартира обременена человеком, который сохраняет право проживания, цена была снижена до <данные изъяты> рублей. Сын З1. должен был купить квартиру и прописать отца к себе. Такие сделки бывают, и покупатели потом сами решают эти вопросы. Потом стоимость была снижена до <данные изъяты> рублей. Им позвонила С. по поводу квартиры, они ей ее показали, также показали копии документов на квартиру. Михайлова предложила С. обратиться к юристам, чтобы проконсультироваться по сделке. Никаких претензий от С. не поступало, сделка договора купли-продажи была зарегистрирована, но не со С., а с ее матерью. В связи с чем была снижена цена по сделке, свидетелю неизвестно. Свидетель знала, что за З1. сохраняется жилое помещение. З1. обязался перерегистрироваться в другое жилье, которое купит ему сын. Говорила ли свидетель лично, или Михайлова Груздевой о том, что за З1. сохраняется право проживания в квартире, свидетель не помнит.

Свидетель Р., старший менеджер агентства АН «.....» дал аналогичные показания. Дополнительно пояснил, что на момент продажи квартиры, они на рынке стоили порядка <данные изъяты>-<данные изъяты> рублей. Так как данная квартира имела обременение прописанным в ней З1., который был выписан в места лишения свободы, квартира продавалась дешевле. Цена была снижена до <данные изъяты> рублей. Затем С. была сделана еще скидка до <данные изъяты> рублей для того, чтобы она на оставшиеся деньги могла решить вопрос по выписке З1. из квартиры. Агентство подготовило договор купли-продажи. За три дня до сделки С. позвонила и попросила переоформить квартиру на ее мать Груздеву. Пошли на регистрацию, зарегистрировали сделку, после регистрации приехали в агентство, где Груздева передала деньги за квартиру Михайловой, после этого Михайлова поехала оформлять передаточный акт квартиры в УФРС по КО. П. 4 Договора означал, что З1. выписан из квартиры на время заключения. Сведения заносились в соответствии со справкой ЦРГ. Данная фраза означает, что З1. фактически зарегистрирован в квартире, так как находится в местах лишения свободы. То, что З1. находится в местах лишения свободы и снят туда с регистрационного учета, совсем не означает, что после освобождения он вернется в квартиру и пропишется там заново. Покупатель знал, что в квартире зарегистрирован З1., Груздевой было предоставлено письмо от З1., в котором говорилось, что он отказывается от приватизации и в последствии будет перепрописан. Говорили ли Груздевой о том, что З1. отказался от приватизации, свидетель не знает. Полного пакета документов по приватизации Груздевой никто не показывал. Когда до С. доводилась информация о том, что З1. имеет право проживания в квартире Груздевой, свидетель не знает. Доводилась такая информация до Груздевой, свидетель не знает. Все переговоры велись со С., ей все было известно. Полного пакета документов по приватизации в агентстве не было, его Груздевой не показывали.

Свидетель К. - директор АН «.....» в суде показала, что присутствовала на переговорах между С. и Михайловой. Михайлова объясняла С., что в квартире зарегистрирован человек, который находится в местах лишения свободы. В договоре было указано, что З1. снят с регистрационного учета в места лишения свободы. Если бы он был снят вообще с регистрации, то информации о нем бы не было, о других ранее зарегистрированных лицах в справке ничего нет, а о З1. есть, так как он снят с регистрационного учета временно. Михайлова говорила С., что З1. не предоставлено никакой другой жилой площади, и выписать его нельзя, так как он находится в местах лишения свободы, он имеет право проживания в этой квартире, после того как освободится. А заявление З1. о том, что он отказывается от квартиры, может помочь решить проблему по снятию его с регистрационного учета, так как сын должен купить ему другое жилье и прописать его. С. сказала, что ей нужно посоветоваться с юристом, взяла документы и ушла. После того, как С. изучила документы, она подняла вопрос о цене квартиры. Квартира изначально продавалась за <данные изъяты> рублей. С. просила снизить стоимость до <данные изъяты> рублей из-за того, что ей придется решать вопрос по выписке З1. Михайлова согласилась.

Свидетель Ш1. показала, она работала в УФРС по КО с dd/mm/yy по dd/mm/yy в должности <данные изъяты>. В ее обязанности входило в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию. Когда исследуется договор, проверяется его соответствие законодательству РФ, законность сделки. Проверяется законность сделки. Оснований сомневаться в законности данной сделки, у нее не было. Она считает что на момент регистрации в квартире никто не зарегистрирован и все.. В отношении права З1. ничего не указано. Квартира продается без кого-либо, она пустая. Если бы ее спросили об условиях сделки, которые содержатся в п. 4 договора, то она разъяснила бы, что в договоре указано, что в квартире никто не зарегистрирован на момент совершения сделки. Право З1. на проживание в квартире, она считает не должно сохраняться по той причине, что ранее эта квартира была приобретена по договору купли-продажи Михайловой. Право проживания З1. по этому договору не сохраняется. В договоре указано, что он выписан. Указания на то, что З1. снят в места лишения свободы, не свидетельствует о том, что он сохраняет право проживания в квартире. Если человек отказался участвовать в приватизации, то он тоже не сохраняет право на жилье.

Свидетель Ф. показала, что работала в УФРС по КО с dd/mm/yy по dd/mm/yy в должности <данные изъяты>. Правовую экспертизу она не проводит. П 4. Договора означает, что квартира продается пустая. Сохраняли ли З1. право проживания, она не знает. Если бы ее спросили об этом, она бы дать консультацию не смогла, а обратилась бы в правовой отдел.

Свидетель Б. показал в суде, что проводил ремонт спорной квартиры в dd/mm/yy. Квартира была в плохом состоянии. Окна были заколочены фанерой, обои засалены, стояла вонь, старая сантехника, межкомнатные двери были не везде, без стекол. Пол был старый. Окна в квартире менялись на пластиковые. Менялась входная дверь на металлическую. Менялись полы., делали потолки. Меняли обои, делали электрику, самым дорогим ремонтом была сантехника.

Свидетель К. показа, что хотела купить спорную квартиру. При осмотре квартира ее полностью устроила. Она была в отличном состоянии, требовалось только застеклить балкон. Квартира ей очень понравилась. Они с продавцом сдали документы на регистрацию в Управление Росреестра по КО. Однако там сказали, что в п. 4 Договора необходимо внести информацию о том, что З1. сохраняет право проживания в спорной квартире. До этого момента Груздева Л.С. показывала свидетелю письмо З1., заверенное начальником колонии о том, что З1. отказывается от квартиры. Сделка сорвалась, так как свидетель полагала, что за З1. при его письменном отказе права на квартиру не сохраняются, поскольку он обязуется не претендовать на жилье. За квартиру свидетель заплатила <данные изъяты> рублей. Так как Груздева не смогла вернуть ей деньги, то свидетелю пришлось взять у Груздевой квартиру на пр. ....., которая ей не нравиться и она решает вопрос о ее продаже. Когда свидетель узнала о том, что З1. имеет право проживания в квартире, то они со С. обратились в агентство «.....». Там они встретились с Михайловой. При встрече также присутствовали сотрудники агентства. Им сказали, что не должно было возникнуть никаких проблем, что З1. отказался от квартиры. Когда свидетель покупала спорную квартиру, ей дали пакет документов, с которыми она ездила к своему адвокату У.. Адвокат ознакомилась с документами, и сказала, что квартира чистая, ее можно покупать. Заявление З1. заверено начальником тюрьмы, а значит юридически все правильно. Когда свидетель получила документы по квартире, она основывалась на заявлении З1. о том, что он не претендует на квартиру. На основании этих документов, она полагала, что З1. не имеет никаких прав на квартиру.

Истцом представлены газетные вырезки, из которых следует, что спорная квартира предлагалась на рынок продажи вторичного жилья по стоимости <данные изъяты> рублей как квартира, требующая ремонта.

Ответчиком представлены сведения из газет, согласно которым аналогичные квартиры в Ленинском районе г. Костроме предлагались по цене от <данные изъяты> рублей и более.

В силу ст.ст. 56, 67 ГПК РФ стороны обязаны представлять доказательства в обоснование своих требований и возражений по иску. Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся доказательств.

Оценивая собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ч.1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими правовыми актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают права и обязанности. В силу названной правовой нормы гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов.

По мнению суда, в силу п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка может быть признана недействительной, как заключенная под влиянием заблуждения, если это заблуждение имело существенное значение, которое создало у стороны ошибочное, не соответствующее действительности представление о предмете договора.

Как видно из материалов дела, совершение сделки под влиянием заблуждения Груздева Л.С. обосновывала тем, что она имела намерение приобрести в собственность квартиру, полагая, что З1. на момент купли-продажи не зарегистрирован в квартире, так как находится в МЛС, а после возращения он в квартиру не вернется, то есть предмет сделки фактически свободен от прав третьих лиц.

Это обстоятельство подтверждается тем, что предметом обсуждения сторон при заключении договора купли-продажи от dd/mm/yy являлись п. 4 Договора и заявление З1. от dd/mm/yy, которое в подлиннике было вручено Груздевой Л.С., как доказательство его намерений относительно своего дальнейшего непроживания в квартире.

Оба документа в совокупности свидетельствуют о том, что З1. на момент купли-продажи квартиры не зарегистрирован в ней, находится в местах лишения свободы (<данные изъяты>), а после освобождения он не будет претендовать на проживание в спорной квартире, поскольку решение вопроса о его дальнейшем месте жительства в другом жилом помещении и перерегистрации, он доверяет своему сыну. При таких обстоятельствах оснований полагать, что З1. сохраняет свое право пользования квартирой после выхода из заключения, у Груздевой Л.С. не имелось.

Исследуя вышеперечисленные документы, государственный регистратор Ш1., как установлено в суде, категорически заявила, что они свидетельствуют о том, что З1. прав на квартиру не сохраняет.

Работники агентства недвижимости «.....», утверждая в суде, что З1. сохранял свое право на проживание на период нахождения в МЛС, вместе с тем, по выходу из колонии не должен был претендовать на него, о чем свидетельствует его заявление от dd/mm/yy, которое предлагалось всем потенциальным покупателям квартиры.

Из показаний свидетеля К. следует, что она, так же как и Груздева Л.С., при покупке спорного жилого помещения, обладая предложенным пакетом документов, в том числе заявлением от dd/mm/yy, полагала, что З1. утрачивает свое право проживания на квартиру по отбытию срока наказания, письменно отказавшись от него. В этом ее убедили не только письменные документы, продавец, сотрудники агентства, но и ее адвокат У..

Однако, материалы дела содержат не только указанные выше документы, но и иные, характеризующие предмет сделки, его свойства, связанные с наличием или отсутствием обременения.

Вместе с тем, из решения Ленинского суда г. Костромы от dd/mm/yy следует, что З1., безусловно и бессрочно сохраняет за собой право пользования квартирой в силу закона, то есть ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Доказательств, что данные обстоятельства были известны истцу в момент заключения договора от dd/mm/yy, суду не представлены. При заключении сделки, как показали стороны и допрошенные свидетели, со Смирновой и Груздевой обсуждались только положения п. 4 Договора и заявление З1. от dd/mm/yy. Документов о приватизации квартиры З1. покупателю не предъявлялись.

Не было оснований у Груздевой Л.С. полагать о наличии у З1. бессрочного права на жилое помещение по ул. ....., и при разрешении его спора по гражданскому делу №, когда он оспаривал в суде договор приватизации, пытаясь включить себя в число собственников жилого помещения, поскольку ему в этом было отказано. В ходе рассмотрения данного гражданского дела, вопрос о сохранении за ним права пользования жилым помещением, не обсуждался. Согласно решению Ленинского суда г. Костромы от dd/mm/yy по делу, прав на включение его в состав собственников жилого помещения и изменению договора приватизации он лишен ввиду его добровольного отказа от приватизации.

Таким образом, документами, свидетельствующими о сохранении безусловного права пользования жилым помещением за З1. на квартиру, явились для истца Уведомление Управления Росреестра по Костромской области от dd/mm/yy и решение Ленинского суда г. Костромы от dd/mm/yy об отказе Груздевой Л.С. в иске о признании З1. утратившим право на жилое помещение.

Об этих документах Груздевой Л.С. в период покупки квартиры не было и не могло быть известно.

По этим же основаниям заявление о пропуске срока исковой давности со стороны ответчика, является несостоятельным.

Суд не согласен с доводами истца о нарушении п. 558 ГК РФ, как несогласованности существенных условий договора купли-продажи ввиду отсутствия в договоре сведений о правах третьих лиц на спорное жилье, поскольку сведения о З1. были внесены в договор, но они носили неопределенный и не соответствующий действительности характер, (из материалов гражданского дела № года по иску Михайловой к З1. следует, что последний в ходе судебного разбирательства оспаривал заявление от dd/mm/yy).

В данном случает речь идет о наличии или отсутствии обременения предмета договора- квартиры и его оснований.

Заблуждение Груздевой Л.С. образовалось вследствие неразъяснения, неполного илинеправильного разъяснения данному лицу свойств предмета сделки. Как собственник жилого помещения, она в силу ст. 209 ГК РФ вправе свободно владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ей имуществом. Однако, как следует из материалов дела, выявление прав третьего лица на бессрочное проживание в квартире, помешало ей реализовать принадлежащее ей имущество. Сделка не была зарегистрирована Управлением Росрегистрации, и покупатель К. отказалась от покупки исключительно по причине наличия прав З1. на данное жилье.

То есть Груздева Л.С. получила по сделке не то, что хотела, в частности, приобрела в собственность квартиру, которая обременена правом на проживание З1..

Право третьих лиц на проживание может быть как временным, так и бессрочным. Эти различия применительно к недвижимости, которая предполагает длительный период ее использования, является, по мнению суда, существенным.

Такое безусловное и бессрочное право З1., в силу п. 2 ст. 292 ГК РФ, не возникает в случае временного сохранения за ним права пользования жилым помещением, на период его нахождения в МЛС, так как в соответствии с данной нормой переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием дляпрекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

В решении Ленинского суда города Костромы от dd/mm/yy имеется ссылка на постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ», в котором указано, что к статье 19 Вводного закона к бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт статьи 2 ст. 292 ГК РФ, так как давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна, они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу ( например, купля-продажа, мена, дарения, рента, наследование).

Ни сам договор от dd/mm/yy, ни дело правоустанавливающих документов по оспариваемой сделке не имело никаких сведений о том, что З1. отказался от участия в приватизации. Никто из свидетелей не утверждал в суде, что с Груздевой Л.С., или С. при купле-продаже обсуждалось именно данное основание для сохранения за З1. право пользования спорным имуществом. Все усилия риэлторов и продавца Михайловой С.А. были направлены на то, чтобы убедить покупателя в том, что на момент сделки З1. в квартире не зарегистрирован, а после освобождения, он от своих прав на проживание в квартире отказался.

Кроме того, суд учитывает, что все переговоры по сделке проводились ни с самой истицей, а ее дочерью. Груздева Л.С. участвовала только при оформлении сделки в Управлении Росреестра по КО и передаче денег Михайловой С.А.

Неопровержимых доказательств представления на момент сделки dd/mm/yy надлежащих документов и разъяснений Груздевой Л.С. относительно прав З1. на спорное жилое помещение, в связи с его отказом от приватизации, до вынесения решения Ленинским судом г. Костромы от dd/mm/yy, материалы дела не содержат.

В соответствии с п. 1. ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Со ссылкой на указанную норму представитель ответчика утверждает, что истец согласилась принять товар с такими условиями, как указаны в п. 4 Договора, согласовав уменьшение цены.

Однако утверждение ответчика о согласовании цены между сторонами в связи с наличием обременения, опровергаются доказательствами по делу.

Груздева Л.С., и ее дочь, свидетель С., данные обстоятельства отрицали.

Михайлова С.А. квартиру купила за <данные изъяты> рублей, и за эту же цену продала ее Груздевой Л.С.

При этом следует учитывать, что при покупке квартиры Михайловой С.А., З1., сохранял свою регистрацию в спорной квартире, и действительно в ней был прописан, а при покупке квартиры Груздевой Л.С., он был снят с регистрационного учета.

Кроме того, в договоре Михайловой С.А. было четко указано на то, что З1. сохраняет свое право проживания в квартире до снятия его с регистрации по решению суда. Таких условий договор от dd/mm/yy не содержал.

Квартира, как указано выше, в газетном объявлении предлагалась к продаже за <данные изъяты> рублей. В судебном заседании Михайлова заявила, что стоимость всегда сначала завышается, а потом, при торге- ее снижают. Таким образом, уменьшение цены относительно заявленной составила всего <данные изъяты> рублей. При этом в объявлении указывалось на то, что квартира требует ремонта. Свидетель Б1. подтвердил, что в dd/mm/yy он проводил значительный ремонт квартиры на ул. ...... Свидетель К. поясняла, что при осмотре квартиры, она ей понравилась, поскольку в ней был сделан хороший ремонт. На ее вкус требовалось только застеклить лоджию.

Письменных доказательств согласования снижения цены на иных условиях, суду не представлено.

Таким образом, у суда отсутствуют основания полагать, что цена за квартиру была снижена по другим обстоятельствам, кроме ремонта. Тот факт, что аналогичные квартиры в Ленинском районе г. Костромы по объявлениям в газете имеют большую стоимость, не имеет юридического значения и не свидетельствует о наличии или отсутствии конкретной договоренности между сторонами сделки по определенной квартире.

Норма статьи предусматривает право покупателя требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора, однако истец выбрала иной способ защиты нарушенного права.

Из нормы данной статьи следует, что продажа товара, обремененного правами третьих лиц, возможна при условии уведомления о них покупателя и его согласия принять такой товар.

Из хронологии событий видно, что Михайлова С.А., узнав dd/mm/yy в судебном заседании о том, что З1. претендует на спорное жилье, оспаривает свое согласие на продажу квартиры ( он даже ходатайствовал о проведении почерковедческой экспертизы его подписи в ряде документов по сделке купле-продаже, в том числе и заявление от dd/mm/yy) отказалась от своего иска к нему о признании утратившим право пользования. Об этих обстоятельствах, она при совершении сделки с Груздевой Л.С., ни ей, ниее дочери С. не сообщила. Напротив, предоставила покупателю заявление З1. от dd/mm/yy, которое на тот момент, при указанных выше обстоятельствах, не имело юридической силы. Доводы ответчика о том, что она отказалась от иска по морально этическим нормам, так как узнала, за какие злодеяния лишен свободы З1., не согласуются с ее действиями. В этом случае, она могла отказаться от своей сделки с З1. Однако dd/mm/yy Михайлова С.А. выплачивает З. оставшуюся часть денег по сделке в сумме <данные изъяты> рублей, снимает ипотеку, и dd/mm/yy получает свидетельство на квартиру с тем, чтобы уже через две недели заключить с Груздевой договор купли-продажи, убедив ее в том, что З1. после возвращения из мест лишения свободы претендовать на проживание в квартире не будет.

Поскольку установлено, что обременение товара имело место по другим основаниям, чем указано в договоре от dd/mm/yy, то в данном случае правомерно требование истца о признании сделки недействительной по ст. 178 ГК РФ, и оно подлежит удовлетворению.

Истец просит применить в соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ последствия недействительности сделки и возвратить стороны в первоначальное состояние, что также подлежит удовлетворению.

Получение денег в сумме <данные изъяты> рублей подтверждается распиской продавца от dd/mm/yy, и никем не оспаривается.

В силу ст. 98 ГПК РФ распределению также подлежат судебные расходы между сторонами.

Определением Ленинского суда г. Костромы от dd/mm/yy истцу уменьшен размер государственной пошлины до <данные изъяты> рублей, которые оплачены и подлежат взысканию с ответчика в пользу Груздевой Л.С. Остальная сумма <данные изъяты> рублей расходов по государственной пошлине подлежит взысканию с ответчика в доход местного бюджета.

Кроме того, в деле имеются подтверждения о выплате вознаграждения представителю истца за составление искового заявления в сумме <данные изъяты> рублей, которые также следует компенсировать ответчику.

Обеспечительные меры по определениям Ленинского суда г. Костромы от dd/mm/yy и dd/mm/yy в отношении запрета на отчуждение жилых помещений, расположенных по адресу: ..... и по адресу: ....., действуют, как указано в определениях, до вступления настоящего решения в законную силу.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 198, 338 ГПК РФ суд

Иск Груздевой Л.С. удовлетворить.

Признать договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: ..... от dd/mm/yy, заключенный между и , недействительным.

Применить последствия недействительности сделки.

Возвратить в собственность квартиру, находящуюся по адресу: .....; взыскать с в пользу <данные изъяты> рублей ( <данные изъяты>) рублей.

Погасить запись регистрации № от dd/mm/yy.

Взыскать с расходы на юридические услуги в размере <данные изъяты> рублей, понесенные на составление искового заявления и государственную пошлину в пользу Груздевой Л.С. в размере <данные изъяты> рублей.

Взыскать с в доход муниципального образования городской округ город Кострома государственную пошлину в размере <данные изъяты> рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Костромского областного суда в течение 10 дней через Ленинский суд г. Костромы после изготовления решения в окончательной форме.

Федеральный судья_____________________ Кукушкина О.Л.