Дело № 2-1182/2011 Р Е Ш Е Н И Е ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 14 октября 2011 года г.Кострома Ленинский районный суд г. Костромы в составе: председательствующего судьи Семеновой Т.В., при секретаре Кокаревой Н.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Березиной И.И. к ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» о признании договора залога прекратившимся, погашении регистрационной записи о залоге, УСТАНОВИЛ: Березина И.И. и представитель ее интересов Халапсин М.В. обратились в суд с иском к ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» о признании договора залога прекратившимся, погашении регистрационной записи о залоге. В обоснование заявленных требований указали, что между КБ «Европейский трастовый банк» (ЗАО) и Березиной И.И. был заключен кредитный договор, в соответствии с которым ей был предоставлен ипотечный жилищный кредит в сумме <данные изъяты> рублей сроком на 180 месяцев для приобретения в собственность жилого помещения по адресу: ...... По состоянию на dd/mm/yy квартира была оценена в <данные изъяты> руб. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору были удостоверены закладной, составленной dd/mm/yy Законным владельцем закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». dd/mm/yy и dd/mm/yy торги по реализации указанной квартиры были признаны несостоявшимися. Согласно п. 5 ст. 58 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается. В настоящее время Березина И.И. хочет продать квартиру с целью погашения долга по кредитному договору, но лишена возможности это сделать до прекращения ипотеки. На ее обращение о погашении записи в ЕГРП об ипотеке ответчик не реагирует. В ходе рассмотрения дела судом к участию в деле в качестве соответчика было привлечено ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов». В судебном заседании представитель интересов Березиной И.И. по доверенности со всеми правами Халапсин М.В. заявленные исковые требования поддержал по основаниям, указанным в иске, просил их удовлетворить. Пояснил, что отмена постановления о снижении стоимости имущества, переданного на реализацию, на 15% не влечет недействительность повторных торгов по реализации данного имущества. Отмена указанного постановления имела место по причине нарушения прав Березиной И.И., цена нереализованного имущества после проведения первых торгов судебным приставом-исполнителем была определена верно. Оснований для проведения третьих торгов не имеется. Представитель ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» по доверенностям Иванова О.Ю. заявленные исковые требования не признала, пояснила, что решением Ленинского районного суда г. Костромы от 25 апреля 2011 года постановление о снижении цены имущества, переданного на реализацию, на 15% было отменено, в связи с чем повторные торги, проведенные dd/mm/yy по указанному постановлению, считаются не проведенными. В случае удовлетворения исковых требований для взыскателя наступят негативные последствия, т.к. взыскатель был лишен возможности воспользоваться своим правом и на основании п. 11,12 ст. 88 ФЗ «Об исполнительном производстве» оставить за собой нереализованное имущество после проведения вторых торгов. Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом, привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, своего представителя в суд не направило, о месте и времени рассмотрения дела были извещены надлежащим образом. Участвуя в предыдущем судебном заседании, представитель Управления по доверенности Назаров М.Б. исковые требования оставил на усмотрение суда, пояснил, что для проведения повторных публичных торгов по реализации спорной квартиры цена квартиры была снижена судебным приставом-исполнителем на 15%. Повторные торги были проведены dd/mm/yy и признаны несостоявшимися, в связи с чем залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество, однако, такого обращения от ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в адрес Управления не поступало. На момент проведения повторных торгов в ТУ Росимущество по КО никаких документов об отмене постановления о снижении цены имущества, переданного на реализацию, на 15% не поступало. Оснований для переноса либо отмены торгов у организатора торгов не имелось. Отмена постановления о снижении цены имущества на 15% на проведение повторных публичных торгов не влияет, не влечет их недействительность, квартира с торгов не продана. Процедура проведения торгов была соблюдена. Судебный пристав-исполнитель ОСП по Ленинскому району г. Костромы УФССП по Костромской области "Т" суду пояснила, что поскольку постановление о снижении цены имущества, переданного на реализацию, на 15%, вынесенное судебным приставом-исполнителем dd/mm/yy, решением Ленинского районного суда г. Костромы от 25 апреля 2011 года отменено как незаконное, по вступлении указанного решения в законную силу и возобновления в связи с этим исполнительного производства, dd/mm/yy ею вынесено новое постановление о снижении цены имущества, переданного на реализацию, на 15%, собраны и переданы в отдел реализации УФССП по КО все необходимые документы для проведения повторных торгов по спорной квартире. Представитель УФССП по Костромской области по доверенности Ушакова С.Е. действия судебного пристава-исполнителя по вынесению dd/mm/yy постановления о снижении цены имущества, переданного на реализацию, на 15% считала правомерными, поскольку ранее вынесенное постановление было отменено как незаконное, соответственно все последующие действия по реализации квартиры являются незаконными, в том числе по проведению вторичных торгов. Также пояснила, что dd/mm/yy в ТУ Росимущество по Костромской области был передан необходимый комплект документов для проведения повторных публичных торгов по реализации квартиры ...... Выслушав представителей сторон и третьих лиц, опросив судебного пристава-исполнителя, представителя УФССП по Костромской области, изучив материалы данного гражданского дела, материалы гражданского дела № по обжалованию Березиной И.И. постановления судебного пристава-исполнителя, материалов гражданского дела № по иску Березиной И.И. к ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в КО о признании публичных торгов недействительными, изучив исполнительное производство, в рамках которого проводились торги, материалы о приостановлении исполнительного производства, суд приходит к следующему. Согласно ст. 350 ГК РФ, посвященной реализации заложенного имущества, реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом. При объявлении торгов несостоявшимися залогодержатель по соглашению с залогодателем вправе приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. К такому соглашению применяются правила о договоре купли-продажи. При объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается. Аналогичные положения содержатся в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно ст. 56 данного Закона, имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила. В соответствии со ст. 58 приведенного Закона, организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда на публичные торги явилось менее двух покупателей. В течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. К такому соглашению применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае прекращается. Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем, предусмотренное пунктом 2 настоящей статьи, не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, если они вызваны причинами, указанными в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, снижается на 15 процентов. Публичные торги проводятся в порядке, предусмотренном статьей 57 настоящего Федерального закона. В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается (п. 5 ст. 58). Аналогичные правила предусмотрены и ФЗ «Об исполнительном производстве» № 229-ФЗ от 02.10.2007г. Так ст. 89 Закона предусматривает, что начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества, а начальная продажная цена заложенного имущества, на которое обращено взыскание в судебном порядке, - ниже цены, определенной судебным актом (п.2). Согласно ст. 91 приведенного Закона, организатор торгов объявляет торги несостоявшимися, если заявки на участие в торгах подали менее двух лиц. В силу ст. 92 указанного Закона, в случае объявления торгов несостоявшимися организатор торгов не ранее десяти дней, но не позднее одного месяца со дня объявления торгов несостоявшимися назначает вторичные торги (п.1). Вторичные торги объявляются и проводятся в соответствии со статьей 89 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах постановлением судебного пристава-исполнителя снижается на пятнадцать процентов, если их проведение вызвано причинами, указанными в пунктах 1 - 3 статьи 91 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах не снижается, если их проведение вызвано причиной, указанной в пункте 4 статьи 91 настоящего Федерального закона (п.2). В случае объявления вторичных торгов несостоявшимися судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить имущество за собой в порядке, установленном статьей 87 настоящего Федерального закона (п.3). Нереализованное имущество должника передается взыскателю по цене на двадцать пять процентов ниже его стоимости, указанной в постановлении судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника (п.12 ст. 87). В случае отказа взыскателя от имущества должника либо непоступления от него уведомления о решении оставить нереализованное имущество за собой имущество предлагается другим взыскателям, а при отсутствии таковых (отсутствии их решения оставить нереализованное имущество за собой) возвращается должнику (п. 13 ст. 87). В судебном заседании установлено, что dd/mm/yy между КБ «Европейский трастовый банк» (ЗАО) и Березиной И.И. был заключен кредитный договор, согласно которому ей был предоставлен ипотечный жилищный кредит в сумме <данные изъяты> рублей сроком на 180 месяцев для приобретения в собственность жилого помещения по адресу: ..... Права первоначального залогодержателя по кредитному договору были удостоверены закладной, составленной Березиной И.И., как залогодателем dd/mm/yy. Законным владельцем закладной до dd/mm/yy являлось ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», в настоящее время является ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов». Решением Ленинского районного суда г. Костромы от 24 сентября 2009 года, вступившим в законную силу, удовлетворен иск ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». С Березиной И.И. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» взыскана задолженность по кредитному договору от dd/mm/yy в сумме <данные изъяты> рубль, в целях исполнения решения суда и погашения задолженности взыскание обращено на квартиру, расположенную по адресу: ...... Определено подлежащими выплате с dd/mm/yy по дату полного исполнения обязательств проценты за пользование кредитом в размере 13, 5 % годовых и пени за нарушение сроков возврата в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств по уплате основного долга. Этим же решением с Березиной И.И. и "Б" взысканы расходы по уплате госпошлины в сумме <данные изъяты> рублей, по <данные изъяты> рублей с каждой. На основании исполнительного листа № от dd/mm/yy, выданного Ленинским районным судом г. Костромы, судебным приставом-исполнителем Отдела по Ленинскому району УФССП по Костромской области dd/mm/yy возбуждено исполнительное производство в отношении должника Березиной И.И. о взыскании вышеуказанной задолженности. В рамках данного исполнительного производства dd/mm/yy судебным приставом-исполнителем был произведен арест квартиры по адресу: ....., принадлежащей Березиной И.И. и "Б" с оценкой ее в <данные изъяты> рублей, о чем составлен акт о наложении ареста. dd/mm/yy судебным приставом-исполнителем ОСП по Ленинскому району г. Костромы вынесено постановление о передаче указанной квартиры на реализацию на публичных торгах по цене <данные изъяты> руб.. Определением Ленинского районного суда г. Костромы от 21 декабря 2009 года Березиной И.И. и "Б" предоставлена рассрочка исполнения решения суда сроком до dd/mm/yy. Постановлением судебного пристава-исполнителя от dd/mm/yy квартира была отозвана с реализации. dd/mm/yy судебным приставом-исполнителем вновь вынесено постановление о передаче имущества (квартиры) на реализацию. dd/mm/yy был составлен акт о передаче документов, необходимых для реализации арестованного имущества (трехкомнатной квартиры) в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Костромской области. Имущество (квартира) выставлялось на торги dd/mm/yy с начальной продажной ценой <данные изъяты> рублей. dd/mm/yy ОСП по Ленинскому району г. Костромы получено извещение специализированной организации о нереализованном в месячный срок имуществе (спорной квартире). В течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися, соглашения о приобретении имущества залогодержателем по первоначальной продажной цене на торгах между сторонами не состоялось. В этой связи судебный пристав-исполнитель вынес постановление от dd/mm/yy о снижении стоимости имущества, переданного на реализацию, на 15%, определив стоимость квартиры в <данные изъяты> рублей. dd/mm/yy были назначены повторные торги по реализации указанной выше квартиры, которые, согласно протоколу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в ..... № от dd/mm/yy признаны несостоявшимися в связи с тем, что заявки на участие в торгах подали менее двух человек (отсутствие заявок). Вместе с тем, судом установлено, что решением Ленинского районного суда г. Костромы от 25 апреля 2011 года постановление судебного пристава-исполнителя ОСП по Ленинскому району г. Костромы о снижении цены имущества, переданного на реализацию, на 15% от dd/mm/yy отменено. Данное решение после его рассмотрения судом кассационной инстанции вступило в законную силу dd/mm/yy. С учетом выше изложенных обстоятельств суд считает, что отмена постановления о снижении цены имущества, переданного на реализацию, на 15%, вынесенного судебным приставом-исполнителем dd/mm/yy, влечет за собой отмену всех последующих исполнительных действий, в том числе по проведению повторных публичных торгов. Приходя к такому выводу, суд исходит из следующего. Публичные торги по продаже заложенного недвижимого имущества проводятся в рамках возбужденного исполнительного производства, цена имущества, выставляемого на повторные торги, определяется постановлением судебного пристава-исполнителя путем снижения стоимости имущества на 15%. В данном случае, поскольку первые торги по реализации квартиры по адресу: ..... dd/mm/yy признаны несостоявшимися, поскольку заявки на участие в торгах подали менее двух человек (отсутствие заявок), судебным приставом-исполнителем было вынесено постановление о снижении цены указанной квартиры на 15%. Таким образом, выставление на повторных торгах данной квартиры по цене, определенной постановлением судебного пристава-исполнителя от dd/mm/yy, которое в последующем было отменено, является не законным. Довод истца о том, что в постановлении судебного пристава-исполнителя о снижении цены имущества переданного на реализацию, на 15% стоимость квартиры определена верно в пользу иска не свидетельствует, поскольку указанное постановление было отменено не в части, а в полном объеме. В материалы дела представлено постановление о снижении цены имущества (квартиры) на 15%, вынесенное судебным приставом-исполнителем ОСП по Ленинскому району г. Костромы dd/mm/yy. Суд считает, что действия судебного пристава-исполнителя по вынесению данного постановления правомерны и являются основанием для проведения повторных публичных торгов по реализации указанной выше квартиры. Довод представителя истца и позицию ТУ Росимущества по Костромской области, о том, что процедура реализации квартиры, расположенной по адресу: ....., завершена, суд признает несостоятельными. На основании изложенного, суд находит исковые требования Березиной И.И. к ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» о признании договора залога прекратившимся, погашении регистрационной записи о залоге не основанными на законе и не подлежащими удовлетворению. Отказывая в иске, суд также принимает во внимание, что в dd/mm/yy года Березина И.И. обращалась в суд с иском к ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Костромской области о признании недействительными результатов публичных торгов от dd/mm/yy по продаже квартиры по адресу: ....., указывая на то, что решением Ленинского районного суда г. Костромы от 25.04.2011 года постановление судебного пристава-исполнителя от dd/mm/yy о снижении цены имущества отменено, в связи с чем, объявление о проведении торгов, являющееся офертой содержит неверные данные. Определением суда от 20 июня 2011 года принят отказ истца от иска. Определением Ленинского районного суда г. Костромы от 27 мая 2011 года исполнительное производство, возбужденное на основании решения Ленинского районного суда г. Костромы от 24 сентября 2009 года, по заявлению Березиной И.И. было приостановлено до вступления в законную силу решения Ленинского районного суда г. Костромы от 25 апреля 2011 года об отмене постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по Ленинскому району г. Костромы от dd/mm/yy, что также свидетельствует о юридической значимости данного вопроса. Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, Р Е Ш И Л: В удовлетворении исковых требований Березиной И.И. к ОАО Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» о признании договора залога прекратившимся, погашении регистрационной записи о залоге отказать. Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Ленинский районный суд г. Костромы в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме. Судья: Семенова Т.В.