Дело № 2-172/2012

Р Е Ш Е Н И Е

                                      ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 марта 2012 года

Ленинский районный суд г. Костромы в составе:

председательствующего судьи Шуваевой Н.А.

при секретаре                                 Труниловой А.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Богомоловой А. Д. к ОАО « АИЖК», ОАО «АРИЖК» о признании залога доли квартиры недействительным, прекращении залога на долю квартиры, снятии ареста с доли в праве на квартиру,

У С Т А Н О В И Л:

Богомолова (Гаглошвили) А.Д. обратилась с иском к ОАО «АИЖК», с учетом уточнений заявленных при рассмотрении дела требований (л.д.64-67) просит суд на основании ч.1 ст.26, ч.3 ст.34, ст.37, ч.2 ст. 209 ГК РФ, ст. 35 Конституции РФ признать залог принадлежащей ей 1/2 доли квартиры по адресу: ..., по кредитному договору № от dd/mm/yy недействительным, прекратить залог и снять арест на принадлежащую ей 1/2 доли этой квартиры.

Требования обоснованы тем, что между КБ «Европейский трастовый банк» (ЗАО) и Березиной И.И. был заключен кредитный договор № от dd/mm/yy, согласно которому Березиной И.И. был предоставлен ипотечный жилищный кредит в сумме <данные изъяты> руб. сроком на 180 месяцев для приобретения в собственность квартиры по адресу: .... В соответствии с п.1.2 договора квартира приобретена и оформлена в долевую собственность Березиной И.И. и Богомоловой (Гаглошвили) А.Д. по 1/2 доли в праве каждой. Согласно п. 1.3.1 договора обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредитному договору является ипотека квартиры в силу закона. В соответствии с п.4.1.3 указанного договора заемщик обязан заключить договор купли-продажи квартиры, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, сторонами которого будут являться в качестве продавца Л., в качестве покупателей Богомолова А.Д. и Березина И.И. dd/mm/yy между Березиной И.И., Богомоловой А.Д. и Л. был заключен договор купли-продажи квартиры №, пункт 2.4 которого предусматривал условия возникновения ипотеки в силу закона, согласно которому Березина И.И. и Гаглошвили А.Д. становятся залогодателями, а квартира по адресу: ... считается находящейся в залоге в обеспечение обязательств Березиной И.И. по кредитному договору № от dd/mm/yy. На предмет ипотеки была составлена закладная, в которой залогодателем значится Гаглошвили А.Д. Первоначально залогодержателем был Банк «Европейский трастовый банк», в дальнейшем права по закладной были переданы ответчику. На момент составления закладной Гаглошвили А.Д. была несовершеннолетней. Заключение органов опеки и попечительства о возможности залога доли истца и условия такого залога отсутствуют. Более того, сам договор залога отсутствует. В целях исполнения решения суда и погашения задолженности по кредитному договору было обращено взыскание на предмет залога - принадлежащую Березиной И.И. и Богомоловой (Гаглошвили) А.Д спорную квартиру, судебным приставом исполнителем dd/mm/yy в рамках исполнительного производства был произведен арест данной квартиры, dd/mm/yy вынесено постановление о передаче имущества на реализацию. В результате этого имеется реальная угроза нарушения прав собственности истца на 1/2 доли квартиры. В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. В настоящее время в связи с наложением ареста на 1/2 долю квартиры по адресу: ..., принадлежащую Богомоловой (Гаглошвили) А.Д. нарушается право истца как собственника.

К участию в деле в качестве ответчика привлечено ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (ОАО «АРИЖК»).

В судебное заседание истец Богомолова А.Д. не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие, дело рассмотрено с участием ее представителя Халапсина М.В., который заявленные истцом требования с учетом уточнений поддержал по указанным в иске основаниям.

Представитель ответчиков ОАО «АИЖК» и ОАО «АРИЖК» Иванова О.Ю. против удовлетворения исковых требований возражала, указывая на то, что нарушений прав истца при заключении договора залога не допущено, кроме того истцом пропущен срок исковой давности. Просила в иске отказать.

Представитель Комитета социальной защиты населения опеки и попечительства по городскому округу г. Кострома Бучельникова Е.В. полагала исковые требования не подлежащими удовлетворению, так как нарушений прав несовершеннолетней Гаглошвили (Богомоловой) А.Д. при заключении договора залога допущено не было.

Третье лицо Березина И.И. в судебное заседание не явилась, представила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие, дело рассмотрено с участием ее представителя Халапсина М.В., который просил исковые требования удовлетворить.

Третье лицо ОСП по Ленинскому району г. Костромы о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, представитель в судебное заседание не явился, дело рассмотрено в его отсутствие.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, обозрев материалы гражданского дела Ленинского районного суда №, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заедании, несовершеннолетней Гаглошвили (в настоящее время Богомоловой) А.Д. и ее матери Березиной И.И. на праве общей долевой собственности принадлежала квартира по адресу: ....

dd/mm/yy Администрацией г. Костромы было вынесено распоряжением № о разрешении Березиной И.И. оформить продажу квартиры по адресу: ..., с условием приобретения по договору ипотечного кредитования квартиры по адресу: ..., с условием регистрации несовершеннолетней Гаглошвили А.Д. по месту жительства в приобретаемой квартире и последующим оформлением в собственность несовершеннолетней 1/2 доли квартиры по адресу; ..., так как эта сделка не ущемляет права несовершеннолетней (л.д.98)

dd/mm/yy между Березиной И.И. и КБ «Европейский трастовый банк»(ЗАО) был заключен кредитный договор №, в соответствии с которым Березиной И.И. был предоставлен ипотечный кредит в суме <данные изъяты> руб. сроком на 180 месяцев для приобретения квартиры по адресу: ... (л.д.71-77).

В силу п.1.3.1 Кредитного договора обеспечением обязательств заемщика является ипотека в силу закона квартиры, приобретенной на кредитные средства.

Согласно п. 1.5 Кредитного договора права Кредитора по настоящему договору, в частности, право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств, существования этого обязательства, и право залога приобретаемой квартиры, обеспеченной ипотекой, подлежат удостоверению закладной.

Пунктом 4.4.6 Кредитного договора установлено право кредитора на передачу своих прав по закладной другому лицу.

В соответствии с п. 4.1.3 Кредитного договора в течение одного календарного дня, считая от даты подписания Кредитного договора, Березина И.И. обязалась заключить договор купли-продажи квартиры, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, где сторонами в качестве покупателей будут являться Березина И.И. и Гаглошвили А.Д., а также оформить закладную и совершить все необходимые действия по государственной регистрации договора купли-продажи и закладной.

Согласно закладной, выданной первоначальному залогодержателю - КБ «Европейский трастовый банк»(ЗАО) dd/mm/yy, залогодателями по закладной являются Березина И.И. и Гаглошвили А.Д., должником - Березина И.И., обязательство, обеспеченное ипотекой - кредитный договор №, предмет ипотеки - квартира по адресу: ... стоимостью <данные изъяты>, ипотека зарегистрирована dd/mm/yy под №. Закладная подписана Березиной И.И. и Гаглошвили А.Д., действующей с согласия своего законного представителя матери Березиной И.И. (л.д.78-82).

В настоящее время владельцем закладной является ОАО «АРИЖК», которому перешла передача прав по закладной от ОАО «АИЖК» по договору купли-продажи закладных от dd/mm/yy (л.д.102-104).

dd/mm/yy Гаглошвили А.Д., действующая с согласия своей матери Березиной И.И., и Березина И.И. купили по договору купли-продажи квартиру по адресу: ... в долевую собственность по 1/2 доли каждая.

В соответствии с п.п. 2.1, 2.2 договора купли-продажи квартира приобретается за счет собственных, а также кредитный денежный средств, полученных по кредитному договору № от dd/mm/yy в сумме <данные изъяты>. (л.д.90).

Согласно п.2.4 договора купли-продажи, в соответствии со ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года № 102-ФЗ с момента государственной регистрации права собственности «ПОКУПАТЕЛЕЙ» на «КВАРТИРУ», квартира считается находящейся в залоге в силу закона в обеспечение обязательств, принятых «ЗАЕМЩИКОМ» по кредитному договору. При этом Березина И.И. и Гаглошвили А.Д. становятся «Залогодателями» (л.д.90).

Государственная регистрация договора купли-продажи, права общей долевой собственности на квартиру, залога произведена УФРС по Костромской области dd/mm/yy (л.д.94-97, 79-89).

Истец считает, что залог принадлежащей ей 1/2 доли на квартиру по кредитному договору не мог возникнуть, поскольку на момент составления закладной она была несовершеннолетней. Заключение органов опеки и попечительства о возможности залога ее доли и условиях такого залога не имеется, более того, сам договор залога отсутствует. В связи с чем, ссылаясь на то, что данный залог нарушает ее права на жилище, просит признать залог ее 1/2 доли квартиры кредитному договору № от dd/mm/yy недействительным,

Таким образом, истец фактически оспаривает положения кредитного договора в части обеспечивающего его обязательства (залога), как не соответствующие требованиям закона.

В соответствии со ст.168 ГК РФ, сделка не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Разрешая спорные отношения, суд исходит из того, что на момент подписания кредитного договора, предусматривающего залог принадлежащей истцу 1/2 доли квартиры, Богомолова (Гаглошвили) А.Д. была несовершеннолетней в возрасте ....

Согласно ч.1 ст.26 ГК РФ несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя.

Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем.

Частью 2 ст. 37 ГК предусмотрено, что опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве".

На основании ч.3 ст. 36 ГК РФ надзор за деятельностью опекунов и попечителей осуществляет орган опеки и попечительства по месту жительства подопечных.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», предусматривающей право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке, если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки (залога) этого имущества.

В силу п.4 ст. 292 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 №213-ФЗ), отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

К числу оставшихся без попечения родителей статья 121 СК РФ относит детей, чьи родители умерли, лишены родительских прав, ограничены в родительских правах, признаны недееспособными, длительно отсутствуют, уклоняются от воспитания детей или от защиты их прав и интересов, а также в других случаях отсутствия родительского попечения.

Выявление и учет детей, оставшихся без попечения родителей, осуществляются в соответствии со ст. 122 СК РФ.

Исходя из смысла п. 4 ст. 292 ГК Российской Федерации, действовавшей на момент оформления залога на 1/2 доли в праве истца на спорную квартиру, во взаимосвязи со ст.ст. 121 и 122 СК РФ, при залоге жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему, согласия органа опеки и попечительства, по общему правилу, не требуется, поскольку предполагается, что несовершеннолетний находится на попечении родителей и это не опровергнуто имеющейся у органа опеки и попечительства информацией об отсутствии попечения со стороны родителей.

В постановлении Конституционного Суда от 08.06.2010 №13-П «По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В.Чадаевой» непосредственно указано, что п. 4 ст. 292 ГК РФ в действующей редакции закрепляет правовые гарантии для детей, оставшихся без попечения родителей, и как таковой не ущемляет права и интересы детей, чьи родители исполняют свои обязанности надлежащим образом.

Как установлено ранее, залог 1/2 доли в праве на квартиру по адресу: ..., осуществлен несовершеннолетней Гаглошвили А.Д. с согласия матери Березиной И.И.

Оснований полагать, что права несовершеннолетней ее законным представителем Березиной И.И. осуществлялись ненадлежащим образом, не имеется.

Доказательств того, что представление интересов несовершеннолетней требовалось не только матерью Березиной И.И., но и отцом Г. не представлено.

Суду также не предоставлено доказательств, что в dd/mm/yy имелась необходимость для вмешательства органов опеки и попечительства для защиты интересов несовершеннолетней Гаглошвили А.Д.

Вместе с тем в судебном заседании установлено, что dd/mm/yy Управлением образования Администрации г. Костромы было вынесено распоряжением № о разрешении Березиной И.И. оформить продажу квартиры по адресу: ..., с условием приобретения по договору ипотечного кредитования квартиры по адресу: ..., с условием регистрации несовершеннолетней Гаглошвили А.Д. по месту жительства в приобретаемой квартире и последующим оформлением в собственность несовершеннолетней 1/2 доли квартиры по адресу; ..., так как эта сделка не ущемляет права несовершеннолетней (л.д.98).

Таким образом, из данного распоряжения следует, что органы опеки дали согласие, в том числе на приобретение 1/2 доли в праве несовершеннолетней Гаглошвили А.Д. по кредитному договору на условиях ипотеки (залога) приобретаемой недвижимости.

Данные обстоятельства в судебном заседании подтвердила представитель Комитета социальной защиты населения, опеки и попечительства по городскому округу г. Кострома Б., в связи с чем полагала в удовлетворении исковых требований отказать.

С учетом изложенного доводы истца и ее представителя о недействительности залога по кредитному договору № от dd/mm/yy ее доли в праве на квартиру связи с отсутствием соответствующего заключения органов опеки и попечительства, а также согласия отца Г., являются несостоятельными и подлежат отклонению.

Также подлежат отклонению доводы истца о недействительности залога в связи с отсутствием как такового заключенного Богомоловой (Гаглошвили) А.Д. договора залога.

Договор № купли-продажи квартиры (возникновения ипотеки в силу закона) от dd/mm/yy, заключенный истцом с согласия своей матери Березиной И.И., кроме положений о купле-продаже квартиры, включает в себя также условия в соответствии со ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» о залоге в силу закона приобретаемой Березиной И.И. и Гаглошвили А.Д. квартиры, то есть залога долей, принадлежащих как Березиной И.И., так и Богомоловой (Гаглошвили) А.Д., что не противоречит действующему законодательству.

Согласно ст. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор о залоге недвижимости - это договор об ипотеке.

Ипотека в силу закона не предусматривает отдельного заключения договора ипотеки. В соответствии со ст. 11 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости»" ипотека в силу закона как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

В соответствии с ч.1 ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

К закладной, удостоверяющей права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, применяются положения, предусмотренные для закладной при ипотеке в силу договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Согласно ч.5 вышеуказанной статьи закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.

Таким образом, стороны с учетом соблюдения требований Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре купли-продажи предусмотрели порядок удостоверения прав залогодержателя посредством оформления закладной о передаче принадлежащей им квартиры залогодержателю в обеспечение обязательств, принятых Березиной И.И. по возврату кредита.

Квартира приобретена Березиной И.И. и Богомоловой (Гаглошвили) А.Д. с оформлением закладной, подписанной, в том числе Гаглошвили А.Д. с согласия матери Березиной И.И. Закладная зарегистрирована в УФРС по Костромской области в установленном законом порядке (л.д.78-92).

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения требований истца о признании залога на принадлежащую ей 1/2 долю в праве на квартиру по адресу: ..., недействительным не имеется.

Поскольку требования истца о признании залога на принадлежащую ей 1/2 долю в праве на квартиру по адресу: ..., недействительным удовлетворению не подлежат, не подлежат удовлетворению и требования истца о прекращении залога и снятии ареста на эту долю в праве истца.

Кроме того, возражая против удовлетворения исковых требований, представитель ответчиков заявила о пропуске истцом срока исковой давности.

В силу ст. 181 ГК РФ, иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение трех лет со дня, когда началось ее исполнение.

В соответствии со ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности (часть1).

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения (часть2).

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Статьей 205 ГК РФ предусмотрено, что в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

Как установлено ранее, Государственная регистрация договора купли-продажи спорной квартиры, права общей долевой собственности на квартиру, залога произведена УФРС по Костромской области dd/mm/yy (л.д.94-97).

dd/mm/yy Ленинским районным судом г. Костромы вынесено решение по иску ОАО «Агентство по ипотечному Жилищному кредитованию» к Березиной И.И. и Богомоловой А.Д. о взыскании с Березиной И.И. кредитной задолженности и обращении взыскания на заложенное Березиной И.И. и Богомоловой (Гаглошвили) А.Д. имущество - квартиру по адресу: .... Решение в части обращения взыскания на заложенное имуществ в кассационном порядке не обжаловалось и вступило в законную силу dd/mm/yy.

Разрешая заявленные требования о применении срока исковой давности, суд исходит из того, что исчисление срока исковой давности по ничтожным сделкам начинается с момента начала исполнения сделки.

Поскольку регистрация залога произведена УФРС по Костромской области dd/mm/yy, суд приходит к выводу о том, что именно с этой даты началось исполнение сделки и именно с этого времени начал течь срок исковой давности по спорным правоотношениям.

Таким образом, трехлетний срок исковой давности истек dd/mm/yy.

Богомолова А.Д. направила в суд с иск по почте dd/mm/yy, то есть по истечении трехлетнего срока исковой давности.

Ходатайство о восстановлении срока исковой давности истцом не заявлялось, доказательства уважительности причин пропуска этого срока истцом не представлены.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что срок исковой давности пропущен истцом без уважительных причин.

Согласно ч. 2 п. 2 ст. 199 ГПК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Доводы представителя истца о своевременной подаче иска с обоснованием ст. 304 ГК РФ подлежат отклонению, как основанные на неправильно толковании норм права.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 197,198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований Богомоловой А. Д. отказать.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме через Ленинский районный суд г. Костромы.