Дело №2-158/2011

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Город Кемерово 01 марта 2011 года

Ленинский районный суд города Кемерово Кемеровской области

в составе:

председательствующего судьи Беляева К.Г.,

при секретаре Сабадаш М.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Козьма Е.С. к Обществу с ограниченной ответственностью «Кемеровогражданстрой» об обязании заключить договор купли-продажи квартиры, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

Козьма Е.С. обратился в суд с иском к ООО «Кемеровогражданстрой» (с учётом изменения предмета иска и замены ответчика) о понуждении заключить основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., взыскании с ООО «Кемеровогражданстрой» процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 248669,98 рублей, судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 5686,69 рублей. Требования мотивированы тем, что **.**,** между ним и ООО «Кемеровогражданстрой-Недвижимость», в лице директора Д., действующего на основании агентского договора № ** от **.**,** от имени и за счёт ООО «Кемеровогражданстрой» был заключен предварительный договор № ** купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: .... Раздел 2 предварительного договора устанавливает сроки и размер платежей, вносимых Покупателем, а именно: Покупатель обязуется оплатить 98% от общей стоимости квартиры, что составляет 2036792 рублей. Данная обязанность исполнена истцом в полном объёме, о чём свидетельствуют квитанции к приходному кассовому ордеру № ** от **.**,** и № ** от **.**,** Пункт 4.2 предварительного договора предусматривает обязанность сторон предварительного договора заключить основной договор в течение одного месяца с даты государственной регистрации права собственности на данный объект ООО «Кемеровогражданстрой». В соответствии с государственным свидетельством № ** датой государственной регистрации права собственности на предмет спора является **.**,**. Соответственно **.**,** истёк срок, установленный в п.4.2 предварительного договора. До настоящего момента основной договор не заключен. В адрес ООО «Кемеровогражданстрой-Недвижимость» **.**,** было подано заявление с просьбой заключить основной договор, о чём свидетельствует копия данного заявления с входящим номером Ответчика. В связи с тем, что до настоящего времени основной договор не заключен, истец имеет право на возмещение процентов за пользование чужими денежными средствами со стороны Ответчика, предусмотренных ст.395 ГК РФ.

В судебном заседании истец Козьма Е.С. и его представитель Бобровская Е.М., действующая на основании доверенности от **.**,** (л.д.21), поддержали иск по указанным выше основаниям, просили удовлетворить исковые требования.

Представитель ответчика Исаенко М.С., действующая на основании доверенности от **.**,**, исковые требования не признала в полном объёме, просила отказать в их удовлетворении, пояснив, что между истцом и ответчиком урегулирован порядок изменения стоимости квартиры после проведения замеров органами технической инвентаризации, окончательная общая площадь квартиры составила 68 кв.м, однако разница между фактической и проектной площадью квартиры в размере 183610 рублей истцом до настоящего времени не оплачена, то есть обязательства по предварительному договору купли-продажи не исполнены, следовательно, нельзя говорит об уклонении ответчика от исполнения своего обязательства.

Представитель третьего лица ООО «Кемеровогражданстрой-Недвижимость», извещённый о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд не явился, о причинах неявки не сообщил. На основании ч.3 ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя 3 лица.

Выслушав стороны, их представителей, изучив письменные материалы гражданского дела, суд находит исковые требования не обоснованными и удовлетворению не подлежащими по следующим основаниям.

Судом установлено, что **.**,** между ООО «Кемеровогражданстрой-Недвижимость», действующего на основании агентского договора № ** от **.**,** от имени и за счёт ООО «Кемеровогражданстрой» (Продавец), и Козьма Е.С. был заключён предварительный договор купли-продажи квартиры № **, которым стороны договорились о заключении в последующем договора купли-продажи квартиры в строящемся жилом доме, расположенном по адресу: ...

Предметом договора являлась квартира, имеющая следующие технические характеристики: <данные изъяты> (п.1.2. договора).

Цена договора определена следующим образом (раздел 2 договора).

Стоимость одного квадратного метра общей площади квартиры по основному договору будет составлять 31960 рублей. Общая стоимость квартиры определяется из расчёта стоимости одного квадратного метра общей площади квартиры умноженной на общую площадь квартиры и составляет на момент подписания договора 2078359 рублей.

Козьма Е.С. обязался оплатить 98 % от общей стоимости квартиры, что составляет 2036792 рублей, согласно следующим платежам: 560000 рублей на момент подписания договора **.**,**, 1476792 рублей до **.**,**

Также сторонами было оговорено, что общая стоимость квартиры может быть изменена после технической инвентаризации квартиры, выполненной специализированной организацией по осуществлению государственного технического учёта и технической инвентаризации, и уточнения общей площади квартиры из расчёта стоимости одного квадратного метра общей площади квартиры на момент фактической оплаты, о чём ответчик уведомляет истца.

В случае увеличения общей площади квартиры по обмерам специализированной организации по осуществлению государственного технического учёта и технической инвентаризации, истец обязан произвести доплату за установленное неоплаченное количество квадратных метров общей площади квартиры из расчёта стоимости одного квадратного метра общей площади квартиры на момент фактической оплаты.

Предварительный договор купли-продажи квартиры подписан сторонами, содержит в себе все существенные условия, такие как предмет и цена договора, в судебном порядке не оспорен.

Таким образом, суд находит данный договор заключённым и действительным.

Объект строительства – жилой дом был введён в эксплуатацию на основании разрешения № ** от **.**,**

**.**,** на объект права «квартира, назначение жилое, общая площадь 68 кв.м, этаж 5, адрес: ...» зарегистрировано право собственности ответчика – ООО «Кемеровогражданстрой» (л.д.11).

Сторонами не оспаривается, что платежи в размере 560000 рублей и 1476792 рублей внесены Козьмой Е.С. в кассу ООО «Кемеровогражданстрой-Недвижимость» в счёт оплаты договора купли-продажи квартиры в установленные предварительным договором сроки.

Также сторонами не оспаривается, что до настоящего времени договор купли-продажи ... по проспекту ... между ними не заключён, акт приёма-передачи не подписан, поскольку истец отказывается вносить доплату за установленное неоплаченное количество квадратных метров общей площади квартиры по причине неустранения ответчиком недостатков.

Согласно ст.56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд находит, что обстоятельствами, имеющими значение для правильного разрешения данного спора, являются наличие в договоре условия о предварительной оплате, фактический размер общей площади квартиры. При этом обозначенные обстоятельства суд считает необходимым оценить в совокупности.

Согласно п.3.1. предварительного договора купли-продажи квартиры в качестве обеспечения исполнения обязательств по заключению основного договора Козьма Е.С. осуществляет платежи, предусмотренные разделом 2 настоящего договора. После заключения основного договора оплаченная сумма зачитывается в счёт причитающихся по нему платежей.

Толкуя данное положение во взаимосвязи с положениями раздела 2 предварительного договора, суд приходит к выводу о согласовании сторонами условия о полной предварительной оплате квартиры до заключения основного договора купли-продажи квартиры.

К отношениям, возникшим между истцом и ответчиком по поводу приобретения истцом у ответчика спорной квартиры, применимы нормы Гражданского кодекса РФ о купле-продаже, в частности о предварительной оплате товара.

Так, в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.

Пунктами 1 и 2 статьи 328 ГК РФ предусмотрено, что встречным признаётся исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной.

В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объёме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Что касается фактического размера общей площади квартиры, то суд приходит к следующему.

Согласно Положению о государственном учёте жилищного фонда в Российской Федерации, утверждённому Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 г. № 1301 (в ред. от 30.04.2009 г.), источником информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов жилищного фонда и изменении этих показателей является государственный учёт жилищного фонда, включающий в себя технический учёт, официальный статистический учёт и бухгалтерский учёт (п.п.1, 3).

Наряду с этим ч.5 ст.19 Жилищного кодекса РФ установлено, что государственный учёт жилищного фонда наряду с иными формами его учёта должен предусматривать проведение технического учёта жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

В силу п. 1.1 Инструкции о проведении учёта жилищного фонда в РФ, утверждённой Приказом Минземстроя России от **.**,** N 37, единицей технической инвентаризации является: домовладение; отдельно стоящее основное здание.

Учёту в бюро технической инвентаризации подлежат законченные строительством и принятые в эксплуатацию жилые здания (помещения), а также жилые здания (помещения), включаемые в жилищный фонд (п. 1.3 Инструкции).

В целях подтверждения фактического окончательного размера общей площади квартиры ответчиком предоставлен технический паспорт на объект недвижимости: жилое помещение – ... ..., составленный Федеральным государственным унитарным предприятием «Российский государственный центр инвентаризации и учёта объектов недвижимости» по состоянию на **.**,**

В соответствии с пунктом 2 постановления Правительства Российской Федерации от 10.09.2004 N 477 "О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам осуществления государственного технического учёта и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности" (с изменениями, внесёнными постановлением Правительства Российской Федерации от 19.03.2005 N 141 "О внесении изменений в некоторые постановления Правительства Российской Федерации по вопросам осуществления государственного технического учёта и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности") государственный технический учёт объектов капитального строительства осуществляют Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и его территориальные органы (подпункт "а"); до принятия нормативных правовых актов, определяющих порядок ведения государственного технического учёта, технический учёт и техническую инвентаризацию объектов капитального строительства осуществляют организации (органы), аккредитованные Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости в порядке, устанавливаемом Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации, по правилам, утверждаемым указанным Министерством (подпункт "б").

Во исполнение указанного постановления приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 05.04.2005 N 70 утверждено Положение об аккредитации Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости организаций технического учёта и технической инвентаризации объектов капитального строительства (далее - Положение об аккредитации).

Сторонами не оспаривается, что ФГУП «Российский государственный центр инвентаризации и учёта объектов недвижимости» обладало правомочиями на проведение технической инвентаризации и технической паспортизации спорной квартиры.

Таким образом, суд принимает в качестве относимого и допустимого доказательства технический паспорт, из которого следует, что по состоянию на **.**,**. (то есть после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) общая площадь спорной квартиры составляет 68 кв.м.

Истцом произведена оплата 98 % от общей стоимости квартиры, общей проектной площадью 65,03 кв.м (квитанции на л.д.8), однако доказательств, подтверждающих размер общей площади квартиры 65,03 кв.м суду не представлено, фактический размер площади квартиры 68 кв.м истцом не оспорен. Следовательно, суд исходит из размера общей площади квартиры 68 кв.м.

Возможность изменения общей стоимости квартиры и необходимость произвести доплату в случае увеличения общей площади квартиры по обмерам специализированной организации по осуществлению государственного технического учёта и технической инвентаризации оговорена и согласована в предварительном договоре купли-продажи ... от **.**,**

Представителем ответчика представлено письмо от **.**,** на имя Козьмы Е.С. с предложением произвести доплату в связи с увеличением общей площади квартиры. Письмо было возвращено по истечении срока хранения.

Поскольку судом установлено и сторонами не оспаривается, что истец не внёс полностью оплату стоимости квартиры, то есть не исполнил в полном объёме обязательство по предварительному договору купли-продажи квартиры, то действия ответчика по незаключению договора купли-продажи, то есть по приостановлению исполнения встречного обязательства, не противоречат требованиям гражданского законодательства.

При этом суд принимает во внимание, что фактически спорное жилое помещение передано истцу, находится в его владении и пользовании.

Относительно характера недостатков квартиры и правомерности отказа истца от исполнения договора в части оплаты полной цены квартиры по данному основанию суд приходит к следующему мнению.

Из заявления (л.д.10) и объяснений истца следует, что в квартире необходимо произвести ремонт стяжки в коридоре и зале, устранить перекос подоконных досок, отрегулировать окна и балконную дверь, установить оконную фурнитуру, также от истца поступали жалобы на мокрый пол на лоджии.

Данные обстоятельства подтверждаются актами осмотра жилого помещения от **.**,**, **.**,**, **.**,**

То есть недостатки не связаны с размером общей площади квартиры.

Требование о соразмерном уменьшении покупной цены вправе предъявлять покупатель, которому товар уже продан, то есть после исполнения в полном объёме обязанности по оплате товара и его принятии (ст.503 ГК РФ).

В данном случае договор купли-продажи не заключён, жилое помещение до настоящего времени находится в собственности ответчика, потому у истца отсутствует право требовать соразмерного уменьшения покупной цены квартиры. Кроме того, истцом не представлены доказательства стоимости имеющихся недостатков, что не позволяет суду соотнести их соразмерность с доплатой, требующейся в связи с увеличением фактической общей площади квартиры.

Таким образом, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований в полном объёме, поскольку требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами производно от требования о заключении договора купли-продажи квартиры.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Козьма Е.С. к Обществу с ограниченной ответственностью «Кемеровогражданстрой» об обязании заключить договор купли-продажи квартиры, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами отказать.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Кемеровский областной суд в течение 10 суток со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 04 марта 2011 года.

Председательствующий: