Дело №2-34/2011

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Город Кемерово 22 февраля 2011 года

Ленинский районный суд города Кемерово,

Кемеровской области

в составе:

председательствующего судьи Беляева К.Г.,

при секретаре суда Сабадаш М.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бочарникова Н.С., Бочарников Р.В. к ООО о защите прав потребителей,

УСТАНОВИЛ:

Бочарникова Н.С. и Бочарников Р.В. обратились в суд с иском к ООО о защите прав потребителей, а именно с учётом уточнения требований просили: установить фактический размер общей площади квартиры, расположенной по адресу: ... – 90,49 кв.м, уменьшить покупную цену квартиры на 63420 рублей, взыскать с ответчика в равных долях убытки за излишне уплаченные квадратные метры площади, взыскать неустойку за каждый день просрочки исполнения требования покупателя в размере 1% цены товара с **.**,** по день вынесения судебного решения, взыскать компенсацию морального вреда в размере 20000 рублей в пользу каждого истца, взыскать расходы по оплате экспертизы в размере 8000 рублей в пользу каждого истца. Требования истцами мотивированы тем, что на основании договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от **.**,** они являются собственниками жилого помещения в общей совместной собственности, расположенного по адресу: ..., общей площади 92 кв.м. Дата регистрации **.**,**, № **. Данное жилое помещение приобретено у продавца ООО в лице генерального директора П. за 3864000 руб. Стоимость квартиры была определена при подписании предварительного договора купли-продажи ... от **.**,** из расчета стоимости одного квадратного метра проектной площади квартиры умноженной на общую проектную площадь ... от **.**,**, (п.2.4 договора). При подписании предварительного договора площадь квартиры была указана 90, 26 кв.м., стоимость квартиры составляла 3 790 920 руб. из расчета 90, 26 кв.м. по цене 42 000 руб. за один кв.м. **.**,** между истцами и ответчиком был заключен договор о намерении заключить в будущем договор купли-продажи квартиры и дополнительное соглашение к договору от **.**,**, где в п.1.2 указано, что если фактический размер общей площади квартиры будет меньше приведённого в п.1.1 Договора размера проектной площади квартиры, цена квартиры уменьшается и рассчитывается исходя из фактической площади квартиры и стоимости одного квадратного метра, установленной в размере 42000 рублей. Разница уплачивается Продавцом Покупателю. Перед подписанием основного договора купли-продажи квартиры в отделе продаж истцам пояснили, что общая стоимость квартиры будет изменена, т.к. после технической инвентаризации квартиры, выполненной ФГУП «Российский государственный центр инвентаризации и учёта объектов недвижимости» Кемеровский филиал ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» общая площадь квартиры изменилась на 92 кв.м., соответственно общая стоимость квартира составляет 3864000 руб., из расчета 92 кв.м. по цене 42000 руб. за один кв.м. Осенью 2009 года от своей родственницы они узнали, что жильцы <данные изъяты> где находится принадлежащая им спорная квартира не согласны с площадью своих жилых и не жилых помещений и предъявляют иски к КГС. После чего, истцами была самостоятельно измерена квартира, площадь которой оказалась меньше, чем указано в договоре купли-продажи квартиры от **.**,** ... квартиры составляет 90,61 кв.м. (кухня 24,54 кв.м., зал 23,57 кв.м., спальня 17,26 кв.м., ванна 8,32 кв.м., туалет 2,1 кв.м, коридор 14,7 кв.м.). По имеющемуся техническому паспорту от **.**,**, замерам РТИ площадь ... кв.м. (кухня 25,1 кв.м., зал 23, 9 кв.м., спальня 17,3 кв.м., ванна 8,4 кв.м., туалет 2,1 кв.м., коридор 15,2 кв.м). Разница в замерах составляет 1,4 кв.м. Так как, стоимость квартиры была определена из расчета 42000 руб. за 1 кв.м., то переплата за приобретенную квартиру составляет 58380 руб. (90,61 кв.м. х 42000 руб.). При таких обстоятельствах истцы пришли к выводу, что замеры, выполненные ФГУП «Российский государственный центр инвентаризации Федеральное БТИ» от **.**,** имеют существенную погрешность и их работа выполнена с нарушением строительных норм и правил. Кроме этого, в техническом паспорте, выполненным БТИ, перегородки указаны кирпичные, нигде в паспорте не указано, что межкомнатные перегородки выполнены из гипсокартона, а фактически квартира ими приобретена с межкомнатными перегородками, выполненными из гипсокартона без какой-либо отделки стен и штукатурки по всей квартире. В соответствии с требованиями Инструкции о проведении учёта жилищного фонда в РФ, утвержденной Приказом Минземстроя России от **.**,** № **, технический паспорт объекта капитального жилищного строительства оформляется на полностью законченный строительством и принятый в эксплуатацию жилой дом. В договоре купли-продажи квартиры от **.**,** в п.1.4 указано, что квартира находится в собственности продавца на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № ** от **.**,** Право собственности на ответчика зарегистрировано УФРС по КО от **.**,** № **. Из технического паспорта на ... в ..., следует, что план строения выполнен **.**,** Из этого следует, что замеры сотрудниками Ростехинвентаризации производились в ноябре месяце <данные изъяты> года до окончания строительства дома, преждевременно, так как строительство фактически не было завершено, что и привело к увеличению площади квартиры. **.**,** истцами была подана претензия в ООО ..., где ими были изложены требования о возмещении убытков с возложением на ООО обязанности за свой счёт установить фактическую площадь квартиры. До настоящего времени требования не удовлетворены. Ответчик не реагирует на претензию. Однако в основном договоре купли- продажи квартиры с использованием кредитных средств от **.**,** в п.5.3 указаны условия, что стороны договорились о том, что в результате произведённых Кемеровским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» замеров допускается погрешность в размере 2% от общей площади квартиры, указанной в п.1.1 настоящего договора, в рамках которой Стороны не предъявляют требований о компенсации их стоимости. Данные условия договора ущемляют права истцов, как потребителей, по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ. В соответствии с ч.1 ст.16 Закона РФ от **.**,** № ** «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объёме. На момент заключения сделки купли-продажи квартиры истцы были уверенны в подлинности информации предоставляемой со стороны ответчика, и у них не было никаких сомнений, что технический паспорт инвентаризации квартиры может иметь значительную погрешность в замерах общей площади квартиры. Кроме этого, в результате нарушенных прав потребителей им причинён моральный вред, который они оценили в 20000 рублей каждому. На момент заключения договора купли-продажи квартиры у них было очень сложное материальное положение, так как все денежные средства семьи, были вложены в приобретение квартиры. После того, как им стало известно, что общая площадь квартиры не соответствует указанной площади в договоре купли-продажи и были переплачены деньги, то истцы стали переживать по данному поводу, их душевное равновесие пошатнулось, так как всё это время они были уверены, что приобрели квартиру площадью 92 кв.м. Кроме этого истцы вынуждены нести убытки, так как оплата за коммунальные услуги рассчитывается исходя из общей площади квартиры.

В судебном заседании истец, представитель истца Бочарникова Н.С., действующая за себя и на основании доверенности от 23.08.2010 г. от имени Бочарникова Р.В. (л.д.69), поддержала исковые требования в полном объёме по изложенным выше основаниям, просила их удовлетворить, пояснив, что площадь квартиры на момент заключения договора купли-продажи фактически составляла 90,49 кв.м, это подтверждается заключениями экспертов, незначительная разница в размерах площади обусловлена тем, что замеры выполнялись разными приборами измерения: лазерным дальнометром и измерительной рулеткой, также инвентаризация производилась на неотделанные штукатуркой стены, что завысило площадь квартиры, стены в квартиры истцами отделаны ГКЛ на клею, что соответствует простой штукатурке, с учётом этого правильной является площадь в размере 90,49 кв.м, а не 91,05 кв.м.

Истец Бочарников Р.В., извещённый о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие с участием представителя Бочарниковой Н.С. (л.д.122). На основании ч.5 ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца Бочарникова Р.В.

Представитель ответчика Исаенко М.С., действующая на основании доверенности от **.**,** (л.д.121), исковые требования не признала в полном объёме, просила отказать в их удовлетворении, пояснив, что истцами не представлено доказательств продажи квартиры с меньшей площадью, поскольку с заключениями экспертов согласиться нельзя, поскольку при проведении экспертизы не использовались оригиналы документов, замеры производились рулеткой после проведения отделочных работ, в то время как БТИ производило замеры в квартире с черновой отделкой, п.5.3. договора купли-продажи каким-либо образом права истцов не ущемляет, договор является заключённым и действительным.

Выслушав истца, представителя истца Бочарникову Н.С., представителя ответчика Исаенко М.С., изучив письменные материалы гражданского дела, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что **.**,** между ООО действующего на основании агентского договора № ** от **.**,** от имени и за счёт ООО (Продавец), и Бочарникова Н.С., Бочарников Р.В. был заключён предварительный договор купли-продажи ..., которым стороны договорились о заключении в последующем договора купли-продажи квартиры в строящемся жилом доме, расположенном по адресу: ..., пересечение (<данные изъяты> (л.д. 24-27).

Названный договор утратил силу после вступления в силу договора о намерении заключить в будущем договор купли-продажи квартиры от **.**,**

**.**,** между ООО действующего на основании агентского договора № ** от **.**,** от имени и за счёт ООО (продавец), и Бочарникова Н.С., Бочарников Р.В. (покупатель) был заключён договор о намерении заключить в будущем договор купли-продажи квартиры (л.д.17-21).

Согласно п.1.1 Договора продавец обязуется в будущем продать, а покупатель обязуется купить квартиру, которая будет располагаться в жилом доме по строительному адресу: ..., <данные изъяты> Квартира по проекту имеет следующие ориентировочные характеристики: количество комнат 2 (две), общая площадь 90,26 кв.м.

Из п.5.3. Договора следует, что покупатель осведомлён и согласен с тем, что характеристики квартиры, указанные в п.1.1. настоящего Договора, являются ориентировочными и будут уточнены продавцом в договоре купли-продажи квартиры на основании документов органов БТИ.

В соответствии с п.2.1 Договора полная стоимость квартиры составляет 3790 920 рублей, НДС не облагается, является окончательной и подлежит изменению только по соглашению сторон.

В последующем стороны пришли к соглашению о том, что цена квартиры, указанная в п.2.1. Договора, подлежит изменению по результатам обмеров квартиры органами БТИ. Между сторонами оговорён порядок определения цены квартиры в случае изменения фактического размера общей площади квартиры в большую или меньшую сторону (дополнительное соглашение № ** от **.**,** к Договору о намерении заключить в будущем договор купли-продажи квартиры от **.**,** на л.д. 22-23).

В суд представлено разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства: ..., микрорайон № **. Группа жилых домов со встроенными в первый и второй этажи офисными помещениями и встроено-пристроенными в первый и подвальный этажи стоянками манежного типа. Жилой ... (вторая очередь), расположенного по адресу: .... Разрешение подписано заместителем главы города **.**,** (л.д.64-65).

**.**,** ответчиком была произведена регистрация права собственности на ... по ... (свидетельство о государственной регистрации права ... на л.д.70).

**.**,** между ООО и Бочарникова Н.С., Бочарников Р.В. был заключён договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, предметом которого являлась квартира по адресу: ..., строительный адрес: ..., общей площадью 92 кв.м, по цене 3864000 рублей (л.д.8-12).

**.**,** на основании данного договора истцами произведена регистрация права общей совместной собственности на спорную квартиру (свидетельство на л.д.7).

Сторонами не оспаривается, что 3864000 рублей внесены истцами ООО в счёт оплаты договора купли-продажи квартиры.

Предметом настоящего судебного разбирательства является размер фактической общей площади квартиры на момент её передачи истцам, её соответствие цене квартиры, уплаченной истцами.

Сторона ответчика исходит из того, что единственно достоверными данными о размере общей площади спорной квартиры будут показатели, зафиксированные органами Ростехинвентаризации в техническом паспорте на квартиру, в разделе II которого указано, что общая площадь квартиры составляет 92 кв.м, в настоящее время площадь квартиры изменена после проведения истцами в ней отделочных работ.

Сторона истцов настаивает на том, что размер общей площади ... кв.м завышен, так как замеры органами Ростехинвентаризации произведены до полной отделки квартиры в соответствии с проектом, при этом произведённая истцами отделка не исключает возможности установить первоначальную площадь квартиры, фактически соответствует слою простой штукатурки, которую должен был произвести ответчик до составления технических паспортов.

При разрешении спора о фактическом размере общей площади ... судом установлены следующие имеющие значение для дела обстоятельства.

Согласно Положению о государственном учёте жилищного фонда в Российской Федерации, утверждённому Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 г. № 1301 (в ред. от 30.04.2009 г.), источником информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов жилищного фонда и изменении этих показателей является государственный учёт жилищного фонда, включающий в себя технический учёт, официальный статистический учёт и бухгалтерский учёт (п.п.1, 3).

Наряду с этим ч.5 ст.19 Жилищного кодекса РФ установлено, что государственный учёт жилищного фонда наряду с иными формами его учёта должен предусматривать проведение технического учёта жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

В силу п. 1.1 Инструкции о проведении учёта жилищного фонда в РФ, утверждённой Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 N 37, единицей технической инвентаризации является: домовладение; отдельно стоящее основное здание.

Учёту в бюро технической инвентаризации подлежат законченные строительством и принятые в эксплуатацию жилые здания (помещения), а также жилые здания (помещения), включаемые в жилищный фонд (п. 1.3 Инструкции).

В целях подтверждения размера общей площади квартиры ответчиком предоставлен технический паспорт на объект недвижимости: жилое помещение – ..., составленный Федеральным государственным унитарным предприятием «Российский государственный центр инвентаризации и учёта объектов недвижимости» по состоянию на 16.11.2007 г. (л.д.13-16, 74-77).

В соответствии с пунктом 2 постановления Правительства Российской Федерации от 10.09.2004 N 477 "О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам осуществления государственного технического учёта и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности" (с изменениями, внесёнными постановлением Правительства Российской Федерации от 19.03.2005 N 141 "О внесении изменений в некоторые постановления Правительства Российской Федерации по вопросам осуществления государственного технического учёта и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности") государственный технический учёт объектов капитального строительства осуществляют Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и его территориальные органы (подпункт "а"); до принятия нормативных правовых актов, определяющих порядок ведения государственного технического учёта, технический учёт и техническую инвентаризацию объектов капитального строительства осуществляют организации (органы), аккредитованные Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости в порядке, устанавливаемом Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации, по правилам, утверждаемым указанным Министерством (подпункт "б").

Во исполнение указанного постановления приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 05.04.2005 N 70 утверждено Положение об аккредитации Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости организаций технического учёта и технической инвентаризации объектов капитального строительства (далее - Положение об аккредитации).

Сторонами не оспаривается, что ФГУП «Российский государственный центр инвентаризации и учёта объектов недвижимости» обладало правомочиями на проведение технической инвентаризации и технической паспортизации спорной квартиры.

Согласно п.8 Положения о государственном учёте жилищного фонда в Российской Федерации, утверждённого Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.10.1997 N 1301 (в ред. от 30.04.2009 г.), техническая инвентаризация жилищного фонда осуществляется в порядке, установленном нормативными правовыми актами в сфере государственного технического учёта и технической инвентаризации объектов капитального строительства, по ставкам, утверждаемым органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Порядок проведения технической инвентаризации и технического учёта регулируется Положением об организации в РФ государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 N 921 (далее - Положение).

В соответствии с п.6 Положения техническая инвентаризация объектов капитального строительства подразделяется на первичную техническую инвентаризацию и техническую инвентаризацию изменений характеристик объекта капитального строительства.

Государственный технический учёт объектов капитального строительства подразделяется на первичный государственный технический учёт и государственный технический учёт в связи с изменением характеристик объекта капитального строительства.

Первичный государственный технический учёт объектов капитального строительства осуществляется по результатам первичной технической инвентаризации, за исключением случаев, установленных пунктом 8 настоящего Положения (возможность проведения первичного государственного технического учёт многоквартирного дома, введённого в эксплуатацию после 1 марта 2008 г., и расположенных в нём помещений по выбору заявителя без проведения первичной технической инвентаризации).

При осуществлении первичного государственного технического учёта объектам капитального строительства в установленном порядке присваиваются инвентарный и кадастровый номера.

По результатам технической инвентаризации на каждый объект капитального строительства оформляется технический паспорт, форма которого и состав включаемых в него сведений устанавливаются Министерством экономического развития Российской Федерации (п.7 Положения).

Поскольку требования Инструкции о проведении учёта жилищного фонда в РФ, утверждённой Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 N 37, обязательны для всех организаций технической инвентаризации, то суд приходит к выводу, что технический паспорт объекта капитального жилищного строительства оформляется на полностью законченный строительством и принятый в эксплуатацию жилой дом.

Кроме того, согласно п.6 приложения 2 «Правила подсчёта площади квартир в домах и общежитиях, жилой площади общежитий, площади жилых зданий, площади помещений, строительного объёма, площади застройки и этажности жилых зданий» Строительных норм и правил «СНиП 2.08.01-89* Жилые здания» площадь помещений жилых зданий следует определять по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов).

В материалах дела имеется разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства Жилого ..., расположенного по адресу: ..., подписанное заместителем главы города **.**,** (л.д.64-65).

Из технического паспорта на ... следует, что план строения выполнен **.**,**, то есть замеры работниками БТИ производились до ввода дома в эксплуатацию (л.д.13-16, 74-77).

При этом суд принимает во внимание, что в копиях технического паспорта на квартиру имеются разногласия в дате исполнения: копия на л.д.13-16 содержит сведения об исполнении **.**,** (л.д.16), копия на л.д.74-77 содержит сведения об исполнении **.**,** (л.д.77). В то же время имеющееся разногласие не оказывает влияния на дату выполнения плана строения, то есть проведения замеров, поскольку данная дата совпадает в обеих копиях паспорта – **.**,**

Также в ходе рассмотрения дела суд пришёл к убеждению, что ответчиком не был соблюдён порядок получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного жилого дома, поскольку разрешение получено до фактического окончания строительства жилого дома. Данный вывод сделан судом исходя из нижеизложенного.

Порядок выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию регулируется ст. 55 Градостроительного кодекса РФ (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ).

Согласно ч.1 ст.55 Кодекса разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объёме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч.2 ст.55 Кодекса).

При этом к заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию прилагаются ряд документов, среди которых заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации (ч.3 ст. 55 Кодекса).

Как указывалось ранее, разрешение на ввод дома в эксплуатацию подписано **.**,**

Однако заключение № ** о соответствии проекту построенного объекта капитального строительства <данные изъяты> со встроенными в первый и второй этажи офисными помещениями, расположенного в микрорайоне ... утверждено приказом (распоряжением) заместителя начальника Инспекции государственного строительного надзора Кемеровской области **.**,** (л.д.66-67).

Из данного заключения следует, что жилой ... был начат строительством в <данные изъяты> году, а окончен строительством в декабре <данные изъяты> года.

Следовательно, разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства Жилого ..., расположенного по адресу: ..., было подписано до окончания строительства при отсутствии заключения о соответствии построенного дома проекту, что является нарушением требований ст.55 Градостроительного кодекса РФ (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ).

Анализируя письменные доказательства (технический паспорт на квартиру, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, заключение о соответствии объекта проекту), суд приходит к выводу, что обмер ... сотрудниками Ростехинвентаризации производился в ноябре <данные изъяты> года до окончания строительства дома.

Что касается фактического размера общей площади ... до проведения истцами работ по отделке, то в ходе рассмотрения дела суду предоставлены следующие доказательства, содержащие сведения относительно общей площади квартиры:

- технический паспорт на объект недвижимости: жилое помещение – ... составленный Федеральным государственным унитарным предприятием «Российский государственный центр инвентаризации и учёта объектов недвижимости» по состоянию на **.**,** (л.д.13-16, 74-77). Из экспликации общей площади квартиры, содержащейся в техническом паспорте, следует, что общая площадь квартиры составляет 92 кв.м, в техническом описании квартиры указано о наличии простой внутренней отделки;

- заключение эксперта № ** от **.**,** (л.д.51-57), из которого следует, что общая площадь квартиры до ремонта составляла 90,49 кв.м, до проведения ремонта в квартире (то есть без внутренней отделки – простой штукатурки) площадь квартиры равнялась 91,3 кв.м, после ремонта составляет 90,28 кв.м. Эксперт пришёл к убеждению, что в техническом паспорте на квартиру должна быть указана общая площадь 90,49 кв.м, поскольку в техническом паспорте указано «внутренняя отделка – простая», до проведения обмеров и передачи квартиры истцам должна быть произведена отделка стен простой штукатуркой, что соответствует понятию «простая отделка квартиры», однако отделка квартиры производилась силами и средствами истцов, выполненная ими отделка квартиры соответствует толщине простой штукатурки, следовательно, на момент составления паспорта и передачи квартиры истцам её площадь составляла 91,3 кв.м, после выполнения истцами необходимой отделки она составила 90,49 кв.м;

- заключение эксперта № ** от **.**,** (л.д.108-116), из которого следует, что общая площадь квартиры до проведения в ней ремонта в натуре составляет 91,05 кв.м, после проведения ремонта – 90,65 кв.м.

Оценивая представленные доказательства, суд принимает в качестве средств обоснования своих выводов заключения экспертов № ** и № **, а технический паспорт на объект недвижимости отвергает по следующим основаниям.

Ранее судом установлено, что строительство жилого ..., расположенного по адресу: ..., было окончено в декабре <данные изъяты> года, из копий технического паспорта следует, что обмер квартиры работниками Кемеровского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» производился в ноябре <данные изъяты> года, то есть до окончания строительства дома и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Таким образом, цифры, полученные при обмере и включённые в технический паспорт на квартиру, нельзя признать окончательными.

У суда сформировалось убеждение, что техническая инвентаризация ... была проведена работниками Кемеровского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» преждевременно, что и привело к увеличению площади квартиры.

Суд отвергает возражения стороны ответчика относительно заключений экспертов № ** от **.**,** и № ** от **.**,** и признаёт их относимыми, допустимыми и достаточными доказательствами, поскольку эксперты Экспертное учреждение и Экспертное бюро оказывают услуги по исследованию на профессиональной основе в соответствии с законом, основания не доверять их мнению у суда отсутствуют, доказательств наличия личной заинтересованности экспертов в исходе дела суду не представлено.

При установлении фактического размера общей площади ... на момент передачи её истцам, суд принимает сведения, содержащиеся в заключении эксперта № ** от **.**,**.

При этом суд руководствуется следующими выводами.

Как было установлено ранее, площадь помещений жилых зданий следует определять по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов) («СНиП 2.08.01-89* Жилые здания»). В техническом паспорте на квартиру указано «внутренняя отделка – простая», при этом нет сведений о наличии либо отсутствии на момент проведения замеров простой штукатурки стен.

Однако истцами подтверждается, а представителем ответчика не оспаривается тот факт, что на момент проведения замеров БТИ отделка квартиры была черновая, истцами самостоятельно после приобретения квартиры произведена облицовка стен из гипсокартонных листов на клею.

Следовательно, суд приходит к выводу, что на момент проведения замеров стены спорной квартиры не были отделаны в соответствии со СНиП, простая штукатурка отсутствовала, что привело к увеличению общей площади квартиры.

Согласно заключению эксперта № ** от **.**,** без внутренней отделки (простой штукатурки) общая площадь квартиры равнялась 91,3 кв.м. Данные сведения подтверждаются заключением эксперта № ** от **.**,**, в котором указано, что общая площадь квартиры до проведения в ней ремонта в натуре составила 91,05 кв.м. Незначительная разница обусловлена допустимой погрешностью, поскольку замеры производились различным измерительным оборудованием: лазерным дальнометром и измерительной металлической рулеткой.

В заключении № ** от **.**,** эксперт дал ответ, что фактически истцам должна была быть передана квартира общей площадью 90,49 кв.м.

Суд соглашается с мнением эксперта и полагает, что в техническом паспорте на квартиру следовало указать общую площадь 90,49 кв.м, поскольку окончательная необходимая отделка – простая штукатурка – фактически выполнялась за счёт средств истцов, в то время как по требованиям градостроительного законодательства должна была быть выполнена ответчиком до передачи квартиры истцам.

Правильность выводов суда об отсутствии в технической документации на жилой ... верных сведений о площади ... подтверждается также следующим.

По договору купли-продажи квартиры от **.**,** (1.5.) приобретённая истцами квартира состоит из 2 жилых комнат.

В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию, форма которого утверждена Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.11.2005 N 698, в сведениях об объекте капитального строительства указываются площадь по проекту и фактическая площадь. При этом согласно Инструкции о порядке заполнения формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, утверждённой Приказом Минрегиона России от 19.10.2006 N 121, сведения об объекте капитального строительства по проекту указываются в определенных единицах измерения, соответствующих проектной документации, при этом фактический показатель также указывается в определенных единицах измерения, соответствующих проектной документации.

Таким образом, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выдаваемое уполномоченным органом, должно содержать, в том числе, фактическую площадь объекта капитального строительства. В случае если первичная техническая инвентаризация не осуществляется, фактическая площадь объекта капитального строительства определяется застройщиком.

Из разрешения на ввод в эксплуатацию № № ** от **.**,** следует, что количество двухкомнатных квартир в жилом ..., расположенном по адресу: ..., составляет: по проекту – 12 штук, фактически – 12 штук, общая площадь названных квартир: по проекту – 1149,8 кв.м, фактически – 1149,8 кв.м.

То есть ориентировочно по проекту общая площадь каждой двухкомнатной квартиры в жилом ... составляла 95,8 кв.м (1149,8 / 12), на момент ввода дома в эксплуатацию общая площадь каждой двухкомнатной квартиры также составляла 95,8 кв.м (1149,8/ 12), что противоречит техническому паспорту на квартиру, в котором общая площадь двухкомнатной квартиры в жилом ... указана в размере 92 кв.м.

Согласно ч.1 ст.56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Суд полагает, что стороной истца представлены необходимые и достаточные доказательства, подтверждающие ошибочность сведений об общей площади приобретённой у ответчика квартиры, и что общая площадь передаваемой квартиры должна была составлять 90,49 кв.м.

Также суд отвергает ссылку стороны ответчика на наличие в договоре купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от **.**,** пункта 5.3., фактически препятствующего предъявлению покупателями требований о компенсации стоимости погрешностей замеров БТИ в размере 2 %, поскольку данное положение ущемляет право потребителя приобрести недвижимое имущество с характеристиками, позволяющими определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору продажи недвижимости (ст.554 Гражданского кодекса РФ).

Из заключений экспертов суд усматривает, что погрешность производимых замеров зависит от вида измерительного оборудования и не оказывает существенного влияния на итоговые данные о площадях частей измеряемого помещения, в то время как погрешность в размере 2 % от общей площади квартиры является существенной и оказывает влияние на цену недвижимого имущества.

Однако сторонами порядок изменения цены квартиры оговорён в дополнительном соглашении № ** к Договору о намерении заключить в будущем Договор купли-продажи квартиры от **.**,**, из п.1 которого следует, что цена квартиры подлежит изменению по результатам обмеров квартиры органами БТИ.

В заключённом между истцами и ответчиком договоре продажи недвижимости цена квартиры определена фиксированной суммой 3864000 рублей (п.1.7.) и соответствует стоимости одного квадратного метра общей площади квартиры в размере 42000 рублей за 92 квадратных метров общей площади квартиры.

По договору настоящая цена является окончательной и полностью соответствующей такой технической характеристике жилого помещения, как его общая площадь, которая представляет основной признак предмета договора (то есть одного из его существенных условий).

Наличие в договоре купли-продажи квартиры условия о допустимой погрешности в размере 2 % от общей площади квартиры позволяет продавцу злоупотребить своим правом на получение соразмерного и согласованного с покупателем дохода (цена договора) от реализации принадлежащего ему недвижимого имущества.

Статьёй 10 Гражданского кодекса РФ не допускается злоупотреблением правом участниками гражданских правоотношений.

Поскольку договорные отношения возникли между юридическим и физическими лицами по поводу приобретения последними товара для личного потребления, то к ним применимы положения Закона РФ «О защите прав потребителей», из ст. 16 которого следует, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Таким образом, суд не находит оснований для принятия возражений ответчика, обусловленных наличием в договоре купли-продажи квартиры от **.**,** пункта 5.3.

Согласно п.3 ст.555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В силу ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Из п.1 ст.475 ГК РФ следует, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

Аналогичное положение предусмотрено и ч.1 ст.18 Закона РФ «О защите прав потребителей».

В связи с чем суд находит возможным уменьшить покупную стоимость квартиры на 63420 рублей и взыскать с ответчика в пользу истцов разницу в цене спорной квартиры в размере 31710 каждому.

90,49 (фактическая площадь квартиры) х 42000 = 3800580 рублей

3864000 – 3800580 = 63420 рублей

63420 / 2 = 31710 рублей

Также истцами заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за каждый день просрочки исполнения их требований в размере 1% цены товара с **.**,** по день вынесения решения суда.

Ст. 22 Закона РФ «О защите прав потребителей» предусмотрено, что требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

В соответствии со ст.23 Закона РФ «О защите прав потребителей» За нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Истцом представлен расчёт неустойки, исходя из суммы, на которую следовало уменьшить покупную цену товара, – 63420 рублей (л.д.88).

63420 х 1% = 634,20

Претензия об уменьшении покупной цены была предъявлена истцами ответчику **.**,**, срок для ответа истёк **.**,**, количество дней просрочки с **.**,** на момент вынесения решения суда составляет 291 день, следовательно, неустойка составляет 184552,20 рубля.

634,20 х 291 = 184552,20

Согласно п.1 ст.330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (пени, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств.

Таким образом, неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Учитывая, что подлежащая уплате неустойка (184552,20 рублей) явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (63420 рублей), суд считает возможным применить ст.333 Гражданского кодекса РФ и уменьшить неустойку до 5000 рублей в пользу каждого истца.

Что касается требования о компенсации морального вреда, то суд не находит оснований для его удовлетворения, поскольку искажение размеров общей площади спорной квартиры допущено по вине сотрудников БТИ, а не ответчика, в то время как ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей» допускает взыскание компенсации морального вреда лишь при наличии вины продавца.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы.

Поэтому суд считает, что с ответчика следует взыскать в пользу истцов понесенные ими расходы по оплате экспертизы в размере 8000 рублей каждому (чеки на л.д.91).

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Бочарникова Н.С. и Бочарников Р.В. к ООО о защите прав потребителей удовлетворить частично.

Установить фактический размер общей площади квартиры, расположенной по адресу: ..., в размере 90,49 кв.м.

Уменьшить покупную стоимость квартиры, расположенной по адресу: ..., на 63420 (шестьдесят три тысячи четыреста двадцать) рублей.

Взыскать с ООО № **, расположенное по адресу: ..., строение № **, в пользу Бочарникова Н.С. и Бочарников Р.В. по 31710 (тридцать одна тысяча семьсот десять) рублей каждому.

Взыскать с ООО, № **, расположенное по адресу: ..., строение № **, в пользу Бочарникова Н.С. и Бочарников Р.В. неустойку в сумме по 5000 (пять тысяч) рублей каждому.

В удовлетворении требований Бочарникова Н.С. и Бочарников Р.В. о взыскании компенсации морального вреда отказать.

Взыскать с ООО, № **, расположенное по адресу: ..., строение № **, в пользу Бочарникова Н.С. и Бочарников Р.В. расходы на проведение экспертизы в сумме 8000 (восемь тысяч) рублей каждому.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Кемеровский областной суд в течение 10 суток со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено **.**,**.

Председательствующий: