Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
27 сентября 2010 года г. Киров
Ленинский районный суд г.Кирова в составе:
председательствующего судьи Бакиной Е.Н.
при секретаре Сунцовой У.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сбербанка России ОАО в лице Кировского отделения № 8612 к Аллахярову Д.Д. об обращении взыскания на заложенное имущество,
У С Т А Н О В И Л:
Сбербанк России ОАО в лице Кировского отделения № 8612 обратился в суд с иском к к Аллахярову Д.Д. об обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование иска указано, что 13.05.2008 г. между Сбербанком России ОАО и ООО СХП (наименование) был заключён договор № 57/08 об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки), на основании которого заемщику был предоставлен кредит 17 500 000 рублей для пополнения оборотных средств на срок по 06 мая 2009 г. Факт выдачи кредита подтверждается платёжными поручениями № 1 oт 15.05.2008 г. и № 1 от 20.05.2008 г. В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору с ответчиком был заключён договор последующей ипотеки oт 13.05.2008 г. предметом залога по которому являются: одноэтажное кирпичное здание магазина общей полезной площадью 582,6 кв. м. расположенное по адресу: { ... } право аренды земельною участка площадью 1091 кв.м. с кадастровым номером 43:40:000453:0023, расположенного на землях поселений по адресу { ... }. В связи с неисполнением заёмщиком и поручителями своих обязательств по кредитному договору, банк обратился в суд с иском о взыскании задолженности по кредиту. Решением Октябрьского районного суда г. Кирова от 21.07.2009 г. вступившим в законную силу 08.08.2009 г. в пользу Сбербанка России ОАО в лице филиала Кировского отделения № 8612 с ответчиков ООО СХП (наименование). Аллахярова Р.Д.. Аллахвердиева M.Г., Гюльмамедова A.Г., Аллахярова Д.Г. была солидарно взыскана задолженность по кредитному договору № 57/08 oт 13.05.2008 г. в размере 18 817463,11 руб. Банком первоначально требования об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, принадлежащее Аллахярову Д.Д. не заявлялись. В настоящее время задолженность в размере 18 837461,11руб. перед банком не погашена, в связи с чем банк обратился в суд с вышеназванным иском. Банком была проведена актуализация рыночной стоимости заложенного недвижимого имущества, которая в соответствии с экспертным заключением ЗЛО «ИКС» № 754-К-Лк от 31.08.2009 г. в общем составляет 9 300 000 руб. (здание магазина - 9 200 000 руб., право аренды земельною участка - 100 000 руб.). Просят обратить взыскание на объекты недвижимости, являющиеся предметом залога по договору ипотеки от 13.05.2008 г. обеспечивающему исполнение обязательств по кредитному договору № 57/08 oт 13.05.2008 г.. заключённом с ООО СХП «Овощпрод Чепецкий»: одноэтажное кирпичное здание магазина общей полезной площадью 582.6 кв.м.. расположенное в здании по адресу: { ... }. кадастровый номер 43:40:000453:0023:13913/09/А,А1,А2, установив его начальною продажную стоимость в размере 9200000 руб., право аренды земельною участка, площадью 1091 кв.м.. с кадастровым номером 43:40:000453:0023. расположенный на землях поселений по адресу: { ... }. установив ею начальную продажную стоимость в размере 100 000руб. (договор аренды № 48933 от 25.05.2005г.).
В судебном заседании представитель истца Блинова Е.Д. требования заявления поддержала, уточнила исковые требования, просит обратить взыскание на одноэтажное кирпичное здание магазина, являющееся предметом залога по договору ипотеки от 13.05.2008г., обеспечивающему исполнение обязательств по кредитному договору № 57/08 от 13.05.2008г., заключённому с ООО СХП (наименование) общей полезной площадью 582,6 кв.м., расположенное в здании по адресу: { ... }, кадастровый номер 43:40:000453:0023:13913/09/А,Al,A2, принадлежащее на праве собственности Аллахярову Д.Д., установив его начальную продажную стоимость в размере 9 200 000руб., земельный участок площадью 1091 кв.м., с кадастровым номером 43:40:000453:0023, расположенный на землях поселений по адресу { ... }, расположенный под указанным выше зданием, принадлежащий на праве собственности Аллахярову Д.Д. Суду пояснила, что в соответствии с договором последующей ипотеки от 13.05.2008г. (п.1.2.) предметом договора являются здание, принадлежащее Аллахярову Д.Д. право аренды у Аллахярова Д.Д. на земельный участок возникло на основании договора № 48933 аренды земельного участка от 25.05.2005г., заключённого с 01.04.2005г. по 30.03.2006г., т.е. на срок менее года. Указанный договор не был зарегистрирован, т.к. в силу ст.26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, заключённые на срок менее чем 1 год, не подлежат государственной регистрации. В соответствии с ч.2 ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). Наличие арендных правоотношений у Аллахярова Д.Д. с администрацией г. Кирова после истечения указанного в договоре срока аренды подтверждается, расположенным на земельном участке здании, принадлежащем Аллахярову Д.Д., а также письмом администрации г.Кирова от 15.04.2008г. № 392-7172, написанным после 30.03.2006г., которым разрешается передача в залог права аренды земельного участка. Аллахяров Д.Д., на момент заключения договора обладал правом аренды на передаваемый им в залог земельный участок на неопределённый срок. Залог права аренды как на первоначально установленный срок менее года, так и возникший в последующем неопределённый срок, не подлежал государственной регистрации. Залог земельного участка в пользу банка существовал, однако, не мог в силу закона быть зарегистрирован. Поскольку реализация здания, являющегося предметом ипотеки, при судебном обращении на него взыскания осуществляется посредством его продажи с торгов, то такая продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащего залогодателю на праве собственности земельного участка, на котором расположено это здание, даже в том случае, если сам земельный участок не был заложен.
Представитель ответчика Аллахярова Д.Д. - Аллахяров Д.Г. с иском не согласен, суду пояснил, что спорный земельный участок в настоящее время принадлежит на праве собственности Аллахярову Д.Д., право собственности Аллахярова Д.Д. на этот земельный участок ограничено ( ипотека) в пользу Муртузаева Ч.Т. оглы на срок с 3.09.2009 г. по 24.08.2024 г.г. на основании договора залога недвижимости ( договор ипотеки) от 25.08.2009 г. Собственник здания Аллахяров Д.Д, и залогодержатель Муртузаев Ч.Т. оглы не собираются продавать этот земельный участок. Право аренды земельного участка находилось в залоге, поскольку срок действия договора аренды истек, соответственно договор залога закончил свое действие. Договор ипотеки от 13.05.2008 г. должен считаться ничтожным, т.к здание без земельного участка продать нельзя. При оформлении договора ипотеки банк неправильно оформил документы. Кроме того, не согласен с определением начальной продажной стоимостью здания магазина в размере 9200000 руб. В иске просит отказать.
Третьи лица : ООО СХП (наименование) Аллахвердиев М.Г., Аллахяров Р.Д., Гюльмамедов А.Т. извещены о дне рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
Представитель третьего лица Аллахярова Д.Г. оглы Петухов А.П. суду пояснил, что был заключен договор аренды земельного участка между администрацией г. Кирова и Аллахяровым Д.Д., право аренды данного земельного участка было предметом залога по договору ипотеки от 13.05.2008 г., как способа обеспечения обязательств по кредитному договору. Договор аренды был заключался на срок менее одного года, срок его действия истек. В настоящее время спорный земельный участок принадлежит на праве собственности Аллахярову Д.Д. и имеет обременения. Здание можно реализовать только вместе с земельным участком, собственник на реализацию земельного участка не согласен, поэтому здание также не может быть продано с торгов. В иске просит отказать.
Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ч.1 ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
Согласно ст.348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
В судебном заседании установлено, что 13.05.2008 г. между ОАО АК Сберегательный банк РФ и ООО СХ (наименование) был заключен кредитный договор № 57/08 об открытии невозобновляемой кредитной линии ( со свободным режимом выборки), на основании которого ООО СХ (наименование) был предоставлен кредит в размере 17500000 руб. для пополнения оборотных средств на срок по 6.05.2009 г. В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору № 57/08 oт 13.05.2008 г. с Аллахяровым Д.Д. был заключён договор ипотеки 13.05.2008 г., по которому банку предоставлено в залог одноэтажное кирпичное здание магазина общей полезной площадью 582,6 кв. м. расположенное по адресу: { ... }, кадастровый номер 43/40:000453/0023:13913/09 А,А1,А2; право аренды земельною участка площадью 1091 кв.м. с кадастровым номером 43:40:000453:0023. расположенною на землях поселений по адресу { ... }
Заемщиком обязательства по возврату кредита и процентов за пользование кредитом не выполнялись, банк обратился в суд с иском о взыскании суммы кредита. Решением Октябрьского районного суда г. Кирова от 23.07.2009 г. исковые требования Сбербанка России ОАО в лице Кировского отделения № 8612 к ООО СХП (наименование) Аллахярова Р.Д., Аллахвердиева M.Г., Гюльмамедова A.Г., Аллахярова Д.Г. о взыскании задолженности по кредитному договору удовлетворены. В пользу Сбербанка России ОАО в лице Кировского отделения № 8612 с ООО СХП (наименование) Аллахярова Р.Д., Аллахвердиева M.Г., Гюльмамедова A.Г., Аллахярова Д.Г. была солидарно взыскана задолженность по кредитному договору № 57/08 oт 13.05.2008 г. в размере 18 817463,11 руб.
.Поскольку заемщиком обязательства по возврату кредита и процентов за пользование кредитом не выполнены, требования истца об обращении взыскания на объект недвижимости - одноэтажное кирпичное здание магазина общей полезной площадью 582,6 кв. м. расположенное по адресу: { ... } кадастровый номер 43/40:000453/0023:13913/09 А,А1,А2, являющиеся предметом залога по договору ипотеки от 13.05.2008 г. подлежат удовлетворению.
В соответствии со ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
В соответствии со ст. 51 ФЗ РФ «Об ипотеке (Залоге недвижимости)» и ст.349 Гражданского кодекса РФ, взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда. Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Гражданского кодекса РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. При этом начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке (ч.3 ст.350 ГК РФ, пп.4 п.2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости)».
Общая залоговая стоимость указанных объектов недвижимости, согласованная сторонами в п. 1.6. договора ипотеки составляет 18 555000 руб.
Истцом была проведена актуализация рыночной стоимости заложенного недвижимого имущества, которая, в соответствии с экспертным заключением ЗЛО «ИКС» № 754-К-Лк от 31.08.2009 г. в общем, составляет 9 300 000 руб. (здание магазина - 9 200 000 руб., право аренды земельною участка - 100 000 руб.)
Поскольку в судебном заседании представитель ответчика не согласился с определенной истцом начальной продажной стоимостью предмета залога, судом по ходатайству представителя ответчика была назначена строительно-техническая экспертиза. Однако, ответчиком не были представлены необходимые для проведения экспертизы документы по ходатайству эксперта, не произведена ее оплата, в связи с чем экспертиза проведена не была, доказательств, подтверждающих, что рыночная стоимость здания магазина больше чем 9200000 руб. представителем ответчика в суду не представлено. Таким образом, в ходе рассмотрения дела залогодателем не доказана обоснованность своей позиции относительно рыночной стоимости предмета залога на сегодняшний день, в тоже время залогодержателем представлено заключение об определении рыночной стоимости здания магазина, при таких обстоятельствах, суд принимает во внимание экспертное заключение ЗЛО «ИКС» № 754-К-Лк от 31.08.2009 г. от 31.08.2009 г. об определении рыночной стоимости одноэтажного кирпичного здания магазина общей полезной площадью 582,6 кв. м. расположенное по адресу: { ... }, кадастровый номер 43/40:000453/0023:13913/09 А,А1,А2, и считает возможным определить общую начальную продажную стоимость объекта недвижимости в размере 9200000 руб.
Рассматривая требования истца об обращении взыскания на земельный участок площадью 1091 кв.м., с кадастровым номером 43:40:000453:0023, расположенный на землях поселений по адресу { ... },принадлежащий на праве собственности Аллахярову Д.Д.
Согласно ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.
В соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
Согласно п. 45 Постановления N 6/8 Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.96 г. "О некоторых вопросах применения части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в соответствии с п. 3 ст. 340 Кодекса ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающий закладываемый объект, либо принадлежащее залогодателю права аренды этого участка или соответствующей его части. При разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой.
Как установлено в судебном заседании, право аренды на земельный участок у Аллахярова Д.Д. возникло на основании договора № 48933 аренды земельного участка от 25.05.2005г., заключённого между ним и Управлением по делам муниципальной собственности г Кирова, срок действия договора с 01.04.2005г. по 30.03.2006г., т.е. договор заключен на срок менее года. Указанный договор не был зарегистрирован, т.к. в силу ст.26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, заключённые на срок менее, чем 1 год, не подлежат государственной регистрации. Договор аренды от 25.05.2005 г. пролонгировался в силу ст. 621 ч. 2 ГК РФ ( если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). На момент заключения договора ипотеки Аллахяров Д.Д. был арендатором спорного земельного участка, предметом договора ипотеки являлось право аренды земельного участка. При указных обстоятельствах договор ипотеки не может являться ничтожной сделкой, поэтому доводы представителя ответчика о том, что договор ипотеки от 13.05.2008 г. является ничтожной сделкой суд не принимает.
В настоящее время, согласно данных ЕГРП, земельный участок с кадастровым номером 43:40:000453:0023 принадлежит на праве собственности Аллахярову Д.Д. на основании договора № 1447 купли-продажи земельного участка, заключенного с Управлением (Комитетом) по делам муниципальной собственности г. Кирова от 23.04.2009 г. (дата регистрации 25.05.2009 г.) Данное право собственности Аллахярова Д.Д., согласно записям ЕГРП ограничено (ипотека) в пользу Муртузаева Ч.Т. на срок с 03.09.2009 г. по 24.08.2012 г., дата регистрации 03.09.2009 г.
Согласно подп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ, залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса.
Поскольку право аренды Аллахярова Д.Д. спорного участка прекратилось, прекратился залог этого участка. Обратить взыскание на земельный участок, принадлежащий в настоящее время на праве собственности ответчику суд не может, т.к. в этом случае будут нарушены права Аллахярова Д.Д.
В тоже время суд не может отказать в исковых требованиях банка об обращении взыскания на заложенное здание. В силу ст. 54 ФЗ «Об ипотеке» в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано в случаях, предусмотренных ст. 54.1 настоящего Федерального закона. Обстоятельства, на которые указывает представитель ответчика в качестве основания для отказа в иске об обращении взыскания на заложенное здание в ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке» не содержится.
В случае реализации здания магазина и возникновении спора по порядку пользования земельного участка, он может быть разрешен в рамках другого дела.
В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4000 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Иск Сбербанка России ОАО в лице Кировского отделения № 8612 удовлетворить частично.
Обратить взыскание на одноэтажное кирпичное здание магазина, являющегося предметом залога по договору ипотеки от 13.05.2008 г., обеспечивающему исполнение обязательств по кредитному договору № 57/08 от 13.05.2008 г., заключенному с ООО СХП (наименование) общей полезной площадью 582, 6 кв.м, расположенное в здании по адресу: { ... }, кадастровый номер 43: 40: 000453:0023 :13913/09/А, А1, А2, принадлежащее на праве собственности Аллахярову Д.Д., установив его начальную продажную стоимость в размере 9200000 руб.
Взыскать с Аллахярова Д.Д. в пользу Сбербанка России ОАО в лице Кировского отделения № 8612 расходы по госпошлине в сумме 4000 руб.
В удовлетворении исковых требований Сбербанка России ОАО в лице Кировского отделения № 8612 об обращении взыскания за земельный участок площадью 1091 кв.м. с кадастровым номером 43: 40: 000453:0023, расположенный на землях поселений по адресу: { ... }, принадлежащий на праве собственности Аллахярову Д.Д. отказать.
Решение может быть обжаловано в Кировский областной суд в течение 10 дней.
Судья Е.Н.Бакина