Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Киров 02 декабря 2010 года
Ленинский районный суд г.Кирова Кировской области в составе:
судьи Дубровиной И.Л.,
при секретаре Симоновой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3971 по иску Широкова М.В., Широковой Е.В., Казаковой В.И. к Рублеву О.В., ООО { ... } о признании сделки недействительной, признании утратившим право собственности,
У С Т А Н О В И Л :
Истцы Широков М.В., Широкова Е.В., Казакова В.И. обратились в суд с иском к вышеназванным ответчикам, требуя признать сделку купли-продажи 1/5 доли дома в праве общей долевой собственности, принадлежавшей Рублеву О.В. – ничтожной и отменить ее правовые последствия, т.е. вернуть все в первоначальное положение предшествующее сделке, а также просят признать Рублева О.В. утратившим право собственности на 1/5 часть дома по { ... } на основании добровольного письменного отказа от права восстановления ранее принадлежавшего ему имущества в пользу Широковых, в силу прямого физического уничтожения этого имущества, возместить понесенные истцами расходы по уплате госпошлины при обращении в суд в размере 8200 руб. Свою позицию истцы обосновывают следующим. При оформлении документов в сентябре 2008 года на отстроенную после пожара часть дома, истцам стало известно, что годом ранее ответчик Рублев О.В., один из дольщиков домовладения, совершил продажу 1/5 части дома фирме ООО { ... }. При этом проданная часть дома до совершения сделки была полностью уничтожена последствиями пожара, погоды и времени. На этом месте к тому времени с письменного согласия самого Рублева О.В. другие дольщики домовладения Широковы за свой счет заново отстроили обе части дома, так как их доля находилась над долей Рублева О.В. Пожар в доме { ... } произошел 18 апреля 1993 года. Согласно справки начальника ОВПЧ-3, в результате пожара сгорела крыша дома, надворные постройки и домашнее имущество. До пожара дом 1937 года постройки, 2-х этажный деревянный, общей площадью 120,4 кв.м. находился в совместной долевой собственности у Казаковой В.И. – 3/10 доли = 9/30 долей, Коковихина Н.В. 1/3 доли = 10/30 долей, Рублева О.В. 1/5 доли = 6/30 долей, Широкова М.В. и Широковой Е.В. 1/6 доли = 5/30 долей. Имущество принадлежало данным лицам на основании нотариально заверенных договоров. Первыми после пожара к ремонту и восстановлению приступили Коковихины, так как их часть пострадала сильнее. При разборке пожарища общая стена с Широковыми обвалилась. Завершить восстановление своей части дома Коковихины так и не смогли. На сегодняшний день часть дома принадлежит дочери умершего Коковихина Н.В. – Коковихиной Е.Н. 02.05.2001 года на общем собрании жильцов-собственников дома было решено очистить территорию от образовавшейся свалки обгорелых бревен и мусора своими силами и начать восстановление дома без привлечения третьих лиц раздельно друг от друга, т.е. каждый свою долю на отдельно стоящем фундаменте в удобное себя время. На данном собрании Рублев О.В. не присутствовал. Позднее он был извещен письменно о принятом решении и дал письменный отказ от участия в восстановлении своей доли. До пожара Рублев О.В. в доме не проживал, в ремонте и содержании имущества не участвовал. После получения письменного отказа от Рублева О.В. Широковы приступили к восстановлению дома без его участия. К осени 2005 года часть дома принадлежащая Широковым была полностью восстановлена и увеличена за счет полуподвального этажа и мансарды. Необходимость увеличения жилых площадей у Широковых появилась в связи с увеличением их семьи. Всего на восстановлении части дома истцами было потрачено 50000 руб. после восстановления дома и полуподвального помещения, ранее принадлежавшего Рублеву О.В., последний письмом в августе 2007 года предложил выкупить Широкову М.В. восстановленную его семьей часть дома за 500000 руб. Истец не придал этому должного значения, потому что ранее с ответчиком была другая договоренность и предложение о продаже поступило с нарушение условий закона. Согласно выписке из ЕРГП на недвижимое имущество и сделок с ним новым собственником доли является ООО { ... }, которая занимается строительством многоэтажных домов. Истцы считают, что сделка по приобретению 1/5 части дома несуществующего в натуре недвижимого имущества Рублева О.В. совершена с грубыми нарушениями закона.
В ранее состоявшемся судебном заседании представитель истцов по доверенности Князева И.Н. уточнила 2-ое требование по иску, просит признать Рублева О.В. утратившим право собственности на 1/5 части дома по { ... } на основании его устранения от владения, пользования, распоряжения и добровольного письменного отказа от права восстановления ранее принадлежащего ему имущества в пользу остальных дольщиков.
В судебном заседании истец Широков М.В., его представитель Князева И.Н. подтвердили изложенное в иске, настаивают на удовлетворении требований в уточненном виде.
Истец Казакова В.И. в судебное заседание не явилась, просит рассмотреть дело без своего участия.
Истец Широкова Е.В. извещена надлежащим образом, причина неявки суду неизвестна.
Представитель истцов Казаковой В.И., Широковой Е.В. – Князева И.Н. настаивает на удовлетворении уточненных требований.
Ответчик Рублев О.В., его представитель по доверенности Пентина И.Н. с требованиями не согласны. В отзыве указали, что Широковы приобрели долю в общей долевой собственности в 1992 году, поэтому они не могли знать о действиях Рублева О.В. за два предшествующих года. Казакова В.И. также не проживала в жилом доме, так как постоянно находилась за пределами г.Кирова. В жилых помещения, приходящихся на ее долю проживали два сына, один из которых занимал комнату на 1 этаже, другой на втором. 18.04.1993г. произошел пожар, в результате чего ответчику пришлось переехать на жилплощадь супруги. В августе 1997 года Рублев О.В. был арестован и соответственно снят с регистрационного учета. По возвращению 17.03.2003 года зарегистрировался вновь в данном доме. Согласие всех долевых собственников на проведение восстановительных работ не было получено, в суде такой порядок не устанавливался. Представленные истцами документы: протокол общего собрания №1 от 02.05.2001г., уведомление о состоявшемся собрании от 03.05.2001 года, протокол общего собрания №2 от 11.05.2005г. являются подложными доказательствами. Никакого собрания собственников жилья не проводилось, Рублева О.В. никто не уведомлял ни о чем подобном. Письменный ответ на уведомление ответчика о якобы состоявшемся собрании с него был получен путем обмана, в сентябре 2008 года при встрече с женщиной, которая представилась адвокатом Широковых, ему было предложено написать под диктовку текст о том, что Рублев О.В. был уведомлен о собрании собственников жилья состоявшегося в 2001 году, т.е. «задним числом», что и было сделано. Таким образом, ответчика ввели в заблуждение относительно цели использования ответа. Считает, что исковые требования предъявлены с пропуском срока исковой давности. Как указано в исковом заявлении, истцы узнали о нарушении их преимущественного права покупки в сентябре 2008 года, хотя в действительности они узнали 02.08.2008г., т.е. в момент получения извещения. Истцами выбран ненадлежащий способ защиты своего права. Что касается требования истца о признании утратившим право собственности указал, что основания для прекращения права указаны в ст. 235 ГК РФ. Исходя из буквального смысла текста ответа, написанного Рублевым О.В. под диктовку адвоката Широковых, не следует, что он отказался от восстановления жилого дома в пользу Широковых. В нем указано, что «претензий к Широковым не имею и иметь не буду». Таким образом, отказа от права собственности им не заявлялось. В удовлетворении требований просят отказать в полном объеме.
Представитель ответчика ООО { ... } по доверенности Окатьева А.В. с требованиями не согласна, в иске просит отказать. В представленном отзыве указано на пропуск срока исковой давности обращения в суд.
Представитель третьего лица – Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области в судебное заседание не явился, просят рассмотреть дело без своего участия. В представленном суду отзыве указали, что Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержит сведения о зарегистрированном праве собственности ООО { ... } на 1/5 доли в праве собственности на жилой дом { ... }. Право возникло на основании договора купли-продажи от 02.08.2007г., заключенного между Рублевым О.В. и ООО { ... } Государственная регистрация проведена на основании представленных документов, оснований для приостановления либо отказа в регистрации не имелось. Считают, что нарушений при продаже доли Рублевым О.В. не имелось. Представленный в дело технический паспорт не содержать сведений о полном уничтожении имущества, в связи с чем данное обстоятельство подлежит доказыванию. Оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.
Третье лицо – Коковихина Е.Н. в судебное заседание не явилась, просит рассмотреть дело без своего участия.
Суд, с учетом явившихся лиц, считает возможным рассмотреть дело без участия остальных участников процесса по имеющимся в деле доказательствам.
В судебном заседании установлено, что истцам на праве собственности принадлежат доли в праве общей долевой собственности в многоквартирном жилом доме №{ ... }, расположенном по адресу { ... }, что подтверждается копиями нотариально заверенных договоров, свидетельствами о праве.
Ответчик Рублев О.В. с 17 августа 1990 года имел на праве собственности 1/5 доли в праве общей долевой собственности указанного выше жилого помещения, что подтверждается договором, представленным в виде копии, зарегистрированным Городским БТИ 27.08.1990г.
18.04.1993 года в доме, принадлежащем истцам, произошел пожар, что следует из копии справки Управления пожарной охраны от 19.05.1993г., в результате которого обгорела крыша дома, надворные постройки, домашнее имущество.
Согласно справки из ИЦ УВД Кировской области Рублев О.В. в период с 22.09.1998 по 07.03.2003г. отбывал наказание в { ... }, и был временно снят с регистрационного учета, однако, с 17.03.2003г. вновь по данному адресу зарегистрировался.
02 августа 2007 года между Рублевым О.В. и ООО { ... } заключен договор купли-продажи 1/5 доли в праве общей долевой собственности на указанное жилое помещение. Данный договор зарегистрирован УФРС по Кировской области 30 августа 2007 года, в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним внесены записи о регистрации сделки и переходе права.
К материалам дела по ходатайству истца приобщены протоколы №1 и №2 собрания собственников дома { ... } от 02.05.2001г. и от 11.05.2008 года, а также расписка, выданная Рублевым О.В. представителю истцов Князевой И.Н., которые положены в основу заявленных исковых требований.
Рассматривая требование истца о признании ничтожной сделки купли-продажи 1/5 доли дома, совершенной между Рублевым О.В. и ООО { ... } суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с ч.1 ст. 244 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
При этом имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Согласно общему правилу, установленному в ч.2 ст. 246 ГК РФ, ст. 209 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом. Однако законодатель предусмотрел для данной категории собственников специальный порядок отчуждения доли, который предусмотрен ст. 250 ГК РФ.
К числу таких особенностей относится конкретизированное в ч.1 ст. 250 ГК РФ правило, по которому в случае продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается.
В этом случае продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
В силу прямого указания в законе при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
В соответствии с п.3 договора купли-продажи от 02.08.2007 года стоимость проданной ООО { ... } доли составляет 500000 руб.
По запросу суда Управлением Росреестра по Кировской области в материалы дела представлены копии документов, которые переданы сторонами по сделке для государственной регистрации, к числу которых относятся уведомления, адресованные Широковой Е.В., Коковихину Н.В., Казаковой В.И., Широкову М.В. с предложением в порядке ст. 250 ГК РФ выкупа его доли за 500000 руб. К указанным уведомлениям приложены копии квитанций об отправке заказных писем участникам долевой собственности. Подлинники указанных извещений и почтовых уведомлений также приобщены к материалам дела.
Суд отмечает, что регистрирующий орган, проведя правовую экспертизу документов, не установил каких-либо нарушений норм действующего законодательства РФ, в связи с чем произвел регистрацию права и договора без каких-либо замечаний.
В ранее состоявшемся судебном заседании истец Широков М.В. подтвердил, что Рублев О.В. неоднократно предлагал ему приобрести свою долю, более того, сам истец известил ответчика о намерении ООО { ... } приобрести право собственности на долю, принадлежащую Рублеву О.В. Широков М.В. выкупить долю не смог, несмотря на неоднократные предложения Рублева О.В. по причине отсутствия договоренности в цене.
Суд отмечает, что в установленные законом сроки сделка не была оспорена ни одним из истцов – участников общей долевой собственности, не было заявлено в судебном порядке требование о переходе на него прав и обязанностей покупателя.
Не нашли подтверждения материалами дела выводы представителя истцов, утверждавшего, что технический паспорт, который был представлен на регистрацию сделки, выполнен с нарушением закона, содержит недостоверные данные об объекте недвижимости, на его основании был составлен спорный договор, который также содержит неверные сведения, в связи с чем документы, представленные на регистрацию, не соответствуют требованиям закона.
Допрошенная в судебном заседании в качестве специалиста З., работающая инженером по инвентаризации сооружений в ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» показала, что проводила проверку с выездом на место 16.07.2007 года. Старый техпаспорт был подтвержден, так как фактически ничего не изменилось.
У суда нет оснований не доверять мнению специалиста, т.к. в судебное заседание не представлено доказательств того, что на момент продажи Рублевым О.В. своей доли в праве общей долевой собственности по указанному адресу были снесены или наоборот выстроены новые, отличные от имевшихся жилые и нежилые постройки.
Приложенные к исковому заявлению копии чеков, якобы на приобретенные истцом Широковым М.В. стройматериалы за различные периоды времени, не доказывают ничего.
Суд подчеркивает при этом, что согласно справке Управления пожарной охраны от 19.05.2003г., при пожаре, произошедшем 18.04.1993г. по адресу { ... }, обгорела крыша дома, надворные постройки и домашнее имущество, т.е. дом пожаром разрушен не был. И только в 2009 году, после проведения незаконной реконструкции дома Широков М.В. обратился в ГУП «БТИ» за новым техническим паспортом, составленным по состоянию на 01.12.2009 года.
Суд отмечает, что с учетом даты подачи искового заявления и даты совершения сделки купли-продажи 1/5 доли, заключенной между ответчиком Рублевым О.В. и ООО { ... } прошло более трех лет, однако, ни истцы, ни представитель истцов Князева И.Н. не заявляли о восстановлении пропущенного срока в судебном заседании.
Допрошенные в судебном заседании в качестве свидетелей соседи подтвердили, что Широков М.В. дом отстраивал и живет в нем в настоящее время. Их показания в части проживания или непроживания Рублева О.В. в указанном доме не влияют на правовой режим собственности ответчиков.
При таких обстоятельствах суд находит необоснованными доводы представителя истцов о том, что доля была продана Рублевым О.В. с нарушением установленного законом порядка реализации доли в праве общей долевой собственности.
Истцы просят также отменить правовые последствия данной сделки, т.е. вернуть все в первоначальное положение, однако, с учетом вывода суда представляется невозможным применить последствия ничтожности сделки.
Истцами заявлено требование о признании ответчика Рублева О.В. утратившим право собственности на 1/5 часть дома по { ... } на основании его устранения от владения, пользования, распоряжения и добровольного письменного отказа от восстановления ранее принадлежащего ему имущества после полной его гибели в пользу всех дольщиков.
Данное требование не может быть удовлетворено в силу следующих обстоятельств.
Во-первых, данный способ защиты нарушенного права не предусмотрен ст. 12 Гражданского кодекса РФ.
Во-вторых, как отмечалось судом ранее, в настоящее время собственником спорной доли в праве является ООО «Промстройинвест», право собственности которого никем не оспаривается, доказательств недействительности зарегистрированного права в деле не имеется.
Кроме того, в соответствии со ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Она является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.
Во-вторых, перечень оснований прекращения прав собственника предусмотрен в ст.235 ГК РФ, к числу которых законодатель относит, в том числе гибель или уничтожение имущества, утрату права собственности, отказ собственника от права собственности.
В обоснование данного требования истцы указывают на то обстоятельство, что Рублев О.В. написал письменный отказ от поврежденной пожаром доли в праве в пользу остальных участников долевой собственности, о чем на их взгляд в деле имеется расписка.
Из представленной в судебном заседании расписки, датированной 06.05.2001г. следует, что ответчик Рублев О.В. не возражает против восстановления дома, претензий к Широковым не имеет, и в дальнейшем иметь не будет.
Суд отмечает, что из содержания данной расписки не следует, что Рублев О.В. отказывается от права собственности на свою долю. Суд отмечает, что законодательство предусматривает иной порядок перехода права собственности, причем в силу ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества, кроме как по решению суда.
Более того, в судебном заседании установлено, что данную расписку действительно писал ответчик Рублев О.В. по настойчивой просьбе представителя истцов Князевой И.Н., утверждавшей, что расписка нужна для узаконения реконструкции дома. Однако, суд отмечает, что данная расписка не могла быть написана ответчиком 06.05.2001г. по причине нахождения его в местах лишения свободы в указанный период.
С учетом сделанных Рублевым О.В. заявлений о том, что расписка была написана в 2008 году, т.е. после продажи доли ООО { ... }, а также, что в последующем представитель истцов Князева И.Н. в судебном заседании признала факт более позднего написания расписки и того, что дата на ней не соответствует дате ее написания, суд не может рассматривать расписку в качестве допустимого доказательства при вынесении решения.
При таких обстоятельствах, ссылку представителя истцов на положения ст. 235, 236 ГК РФ суд находит несостоятельной.
Также критически суд относится к представленным суду протоколам общего собрания собственников дома { ... } №№ 1, 2 от 03.05.2001г. и от 11.05.2005г. соответственно. В ходе судебного разбирательства установлено, что и протоколы составлялись намного позднее указанных в них дат. Данный факт подтвердила допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля Ш.
При этом суд отмечает, что истцами не представлено доказательств оповещения Рублева О.В. о когда-либо проводимых собраниях собственников.
С учетом недостоверности, не соответствия действительности представленных суду истцами и их представителем доказательств в виде расписки и протоколов общего собрания собственников спорного жилого строения, суд не находит оснований для удовлетворения требований истцов о признании Рублева О.В. утратившим право собственности на 1/5 доли в праве общей долевой собственности жилого дома { ... }.
Выводы суда свидетельствуют о невозможности удовлетворения требований истцов ни по одному из заявленных оснований.
Руководствуясь ст. ст. 194,198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Широкову М.В., Широковой Е.В., Казаковой В.И. в удовлетворении исковых требований – отказать.
Решение может быть обжаловано в Кировский областной суд через Ленинский районный суд г.Кирова в течение 10 дней с момента изготовления решения в окончательной форме.
Решение изготовлено 08 декабря 2010 года.
Судья Дубровина И.Л.