Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Киров 28 марта 2011 года
Ленинский районный суд г.Кирова Кировской области в составе:
судьи Дубровиной И.Л.,
при секретаре Симоновой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-849/2011 по иску Миронова М.П. к ООО (наименование 1) об обязании передать квартиру,
У С Т А Н О В И Л:
Истец Миронов М.П. обратился в суд с иском к ООО (наименование 1), в котором просит обязать ответчика передать ему квартиру (адрес) по передаточному акту или другому документу по передаче. В обоснование иска указал, что 28.10.2010г. заключил с ООО (наименование 1) договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, по условиям которого ответчик обязался построить и передать в собственность истца двухкомнатную квартиру (адрес). Согласно п.3.1 договора цена на момент заключения составляет 1925910 руб., при условии ее оплаты в полном объеме в срок до 01.03.2010г. Данная сумма была уплачена истцом в указанный срок. Жилой дом был введен в эксплуатацию 01.11.2010г. Однако 21.12.2010г. истец получил претензию об оплате ответчику 99880 руб. на основании п.3.4 договора. Считает, что данный пункт договора является незаконным и не должен применяться.
На судебном заседании истец Миронов М.П., его представитель Шалагинова О.А. подтвердили изложенное в исковом заявлении настаивают на заявленных требованиях.
Представители ответчика ООО (наименование 1) на судебном заседании по доверенностям Тихонова Н.В., Пермяков С.Г. с заявленными требованиями не согласны, в удовлетворении требований просят отказать.
В представленном отзыве генеральный директор Сергеев Д.В. указал, что при заключении с Мироновым М.П. договора участия в долевом строительстве ответчиком были соблюдены все нормы ст. ст. 420, 421 ГК РФ. Положения договора не противоречат действующему законодательству и выражают свободу выбора сторон договора при его заключении. Истец с договором ознакомлен, подписал его лично, никаких возражений к договору в целом или к отдельным пунктам не предъявлял. После сдачи дома в эксплуатацию Миронову М.П. было предложено внести на расчетный счет предприятия 99880 руб. согласно расчета затрат на подключение квартиры { ... } к системе водоснабжения и электроснабжения. Однако истец отказался совершить данный платеж и 19.11.2010г. потребовал передачи квартиры в собственность. Раздел 3 договора долевого участия регулирует цену договора, сроки и порядок ее уплаты. Цена договора определяется на основании сводного сметного расчета стоимости строительства №КВП-08-021.Р, выполненного ОАО (наименование 2). При этом в сводный расчет на строительство объекта многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения по (адрес) не включены затраты на подключение к сетям на тепло-, водоснабжение и стоимость подключения к сетям электроснабжения. Именно поэтому п.3.4 договора участия в долевом строительстве определяет механизм компенсации участником долевого строительства по оплате тарифа на подключение жилого дома к системам коммунальной инфраструктуры застройщику после произведенных фактических затрат. Договор долевого участия является возмездным договором и передача объекта осуществляется после полной оплаты всех расходов, связанных со строительством объекта. Цена установлена соглашением сторон. Считают, что Миронов М.П. не выполнил взятые на себя договорные обязательства п.3.4 договора от 28.01.2010г., поэтому ООО (наименование 1) не может передать истцу квартиру (адрес) В иске Миронову М.П. о передаче квартиры просят отказать.
Заслушав объяснения и возражения лиц участвующих в деле, изучив материалы дела, исследовав собранные по делу письменные доказательства, суд приходит к следующему.
Согласно ч.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ (в ред. от 17.06.2010) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
К числу существенных условий данного договора, помимо определения подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, гарантийного срока на объект строительства, законодатель относит также цену, сроки и порядок ее уплаты.
При этом статья 5 вышеуказанного закона раскрывает содержание цены по договору долевого участия и определяет ее как совокупность денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Как предусмотрено в ч.1 ст. 8 Федерального закона №214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
При этом необходимо учитывать, что обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
На судебном заседании установлено, что 28 января 2010г. между ООО (наименование 1) и Мироновым М.П. был подписан договор участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом со встроенными помещениями общественного назначения по (адрес) (секция в осях 7-8) и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику долевого строительства за обусловленную договором цену двухкомнатную квартиру площадью 61,09 кв.м. (лоджия 4,5 кв.м.).
В соответствии с дополнительным соглашением от 28.10.2010г. квартира должна быть передана долевщику в «чистовой отделке» согласно перечня работ и их стоимости.
Цена договора определена в п.3.1 и составляет 1925910 руб.
В соответствии с п.3.4 договора от 28.01.2010г. участник долевого строительства принял на себя обязательство компенсировать застройщику затраты по оплате тарифа на подключение жилого дома к системам коммунальной инфраструктуры, утверждаемого ФЗ РФ от 30.12.2004г. №210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса». При этом сумма денежных средств, компенсируемых участником долевого строительства, устанавливается на основании договора, заключаемого застройщиком и соответствующей организацией коммунального комплекса, а также платежных документов, подтверждающих внесение застройщиком платы за подключение жилого дома к системам коммунальной инфраструктуры.
Во исполнение требований ст. 131, 164 ГК РФ договор, равно как и дополнительное соглашение к нему, зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области, в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним внесены соответствующие регистрационные записи.
01 ноября 2010г. администрацией Муниципального образования «Город Киров» ООО (наименование 1) выдано разрешение №RU43306000-032Ж на ввод дома (7-8 секции) в эксплуатацию.
19.11.2010г. истец Миронов М.П. обращается к ответчику с просьбой о передаче квартиры на основании передаточного акта.
21.12.2010г. в адрес участника долевого строительства направлено требование о возмещении застройщику затрат по оплате тарифа на подключение дома к системам коммунальной инфраструктуры в размере 99880 руб. путем перечисления указанной суммы на расчетный счет предприятия. При соблюдении данного условия квартира будет передана застройщиком в срок до 28.01.2011г. В письме ООО (наименование 1) направила Миронову М.П. документы, подтверждающие понесенные застройщиком затраты по оплате тарифа на подключение дома к системам коммунальной инфраструктуры.
Считая, что п.3.4 договор долевого участия в строительстве от 28.01.10г. является незаконным, при этом не требуя признать его таковым, не указывая конкретно каким нормам права противоречит данное условие, истец обратился в суд с настоящим иском.
Рассматривая требование истца о передаче ему в собственность квартиры по передаточному акту, суд приходит к следующему.
Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
В то же время граждане (физические лица), равно как и юридические лица приобретают, осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (ч.2 ст.1 ГК РФ).
Реализуя данную направленность Гражданский кодекс РФ в ст. 421 в ч.1 предусмотрел, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Как следует из ч.1 ст. 307 Гражданского кодекса РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают как из договора, так и из закона.
Статья 309 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Суд отмечает, что при подписании договора долевого участия от 28.01.2010г. Миронов М.П. ознакомился с ним, прочитал его и дополнительное соглашение, получил на руки один экземпляр договора, о чем сам пояснил на судебном заседании 22.02.2010г. (л.д. 71).
Вышеуказанное обстоятельство означает, что подписав договор, Миронов М.П. принял на себя, помимо прочих, обязательства, предусмотренные п.3.4, в частности обязался возместить расходы, понесенные застройщиком по подключению дома к инженерным сетям.
Согласно утвержденного генеральным директором ООО (наименование 1) расчета, представленного в судебном заседании, затраты на подключение квартиры (адрес) к системе водоснабжения и электроснабжения составляют 99880,50 руб. (л.д. 21).
Расчет составлен исходя из фактической площади сданной секции дома, затрат на подключение всей секции по воде и электроэнергии, пропорционально площади квартиры Миронова М.П.
Правильность составления данного расчета, приведенные в нем суммы истец не оспаривает, не представил свой расчет.
Суд отмечает, что понесенные ответчиком затраты по подключению секции дома к объектам инженерной инфраструктуры подтверждаются представленными в дело доказательствами, в частности счетами-фактурами, актами выполненных работ, договорами с обслуживающими организациями, платежными поручениями (л.д. 44-60).
В соответствии с требованиями ст. 18 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004г. застройщик использует денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией.
Письмом ОАО (наименование 2) от 16.02.2011г., адресованным ООО (наименование 1) подтверждается, что затраты на подключение к сетям на тепло-, водо-, энергоснабжение не включены в сводный расчет на строительство указанного дома.
Суд считает необходимым отметить, что истец, считая п. 3.4 договора долевого участия незаконным, не соответствующим требованиям нормативно-правовых актов, не указывает какому именно закону противоречит данное условие, не представлено доказательств нарушения прав и законных интересов истца, а также в чем именно заключается это нарушение. В ходе судебного разбирательства исковые требования истцом не уточнялись, истец не просил суд признать данное условие недействительным.
В силу п.3 ст. 10 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
Таким образом, не находя оснований для удовлетворения исковых требований, суд, вместе с тем, подчеркивает, что по результатам обмеров БТИ на момент сдачи дома в эксплуатацию площадь квартиры Миронова М.П. увеличилась на 4,5 метра, что подтверждается истцом, ответчиком и материалами дела, однако ответчик ООО (наименование 1) не предъявил истцу требований об оплате этих метров, хотя имел право и мог это сделать исходя из условий договора.
Представленные истцом ответы на обращение Миронова М.П. в Государственную жилищную инспекцию Кировской области и жалобу в Управление Роспотребнадзора по Кировской области не могут оказать влияние на решение суда, так как в судебном заседании установлено, что проверка по ним не проводилась, ответчик не был извещен о каких-либо проверочных мероприятиях.
Следует отметить также, что за период с момента заключения договора до момента предъявления истцу счета на оплату по тарифам за подключением Миронов М.П. не пытался оспорить п.3.4 договора участия в долевом строительстве от 28.01.2010г.
Принимая во внимание обстоятельства дела, отсутствие нарушений условий договора в действиях ответчика, учитывая, что истец уклоняется от исполнения предусмотренных договором обязательств, суд не находит оснований для удовлетворения требований о передаче Миронову М.П. по акту в собственность квартиры (адрес), и отмечает, для передачи в собственность квартиры истцу необходимо произвести оплату затрат застройщика в предъявленной сумме.
Руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Миронову М.П. в удовлетворении исковых требований – отказать.
Решение может быть обжаловано в Кировский областной суд в течение 10 дней с момента изготовления в окончательной форме, т.е. с 01.04.2011 года.
Судья И.Л.Дубровина