№ 2-2939-11

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Киров 28 сентября 2011 года

Ленинский районный суд г. Кирова в составе:

судьи Шамриковой В.Н.

при секретаре судебного заседания Акимкиной Т.Г.,

с участием помощника прокурора Ленинского района г. Кирова Сусленкова А.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сухановой О.В., Лопатиной А.Н. к ИП Шишкину П.П., Нагаеву Н.В. о признании недействительным договора купли-продажи, об аннулировании записей в государственном реестре прав на недвижимое имущество, об аннулировании свидетельства о государственной регистрации, о признании права бессрочного пользования,

У С Т А Н О В И Л:

Истцы Суханова О.В., Лопатина А.Н. обратились в суд с иском ИП Шишкину П.П., Нагаеву Н.В. о признании недействительным договора купли-продажи, об аннулировании записей в государственном реестре прав на недвижимое имущество, об аннулировании свидетельства о государственной регистрации.

В заявлении в обоснование требований истцы указали, что они проживают в комнате { ... } ({ ... }) площадью { ... } со вспомогательными помещениями в доме, расположенном по адресу: { ... }. В данное помещение Суханова О.В. была вселена в 1991 году на основании ордера, выданного как работнику потребительскою общества, а Лопатина А.Н. проживала с момента рождения. Спорное жилое помещение на момент предоставления его их семье (как и все здание в целом) принадлежало { ... }, и согласно ст. 5 ЖК РСФСР относилось к общественному жилищному фонду. В соответствии со ст. 10 ЖК РСФСР, действовавшей на момент предоставления жилого помещения, помещения общественного жилищною фонда предоставлялось в бессрочное пользование на условия договора найма регламентированного гл. 2 раздела 3 ЖК РСФСР. Таким образом, у них ранее возникло право бессрочною пользования спорным жилым помещением. В результате серии сделок группы лиц в период 2006-2007 гг. право собственности на спорное жилое помещение перешло к ИП Шишкину П.П. Таким образом по состоянию на жилое помещение их право пользования жилым помещением основано на договоре найма жилого помещения. Между ИП Шишкиным П.П. и Нагаевым Н.В. был заключен договор купли-продажи вышеуказанного помещения, являющегося для них постоянным местом жительства. В нарушение п. 1 ст. 558 ГК РФ в договоре купли-продажи право пользования жилым помещением Лопатиной А.Н. не указано вообще, а право пользования Сухановой О.В. ограничено рамками договора коммерческого найма жилого помещения. Считают, что отсутствие в договоре существенного условия, установленного законом, о лицах сохраняющих право пользования спорным жилым помещением и достоверных сведений о правах лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением в соответствии со ст. 168 ГК РФ свидетельствует о недействительности (ничтожности) сделки.

Суханова О.В., Лопатина А.Н. просят в судебном порядке признать недействительным договор купли-продажи доли в размере 306/1151 в праве общей долевой собственности на жилое помещение под { ... } в доме { ... } от { ... }, заключенный между ИП Шишкиным П.П. и Нагаевым Н.В.; аннулировать запись { ... } от { ... } в Государственном реестре прав на недвижимое имущество о регистрации договора купли-продажи доли в размере 306/1151 в праве общей долевой собственности на жилое помещение под { ... } в доие { ... } от { ... }, заключенного между ИП Шишкиным П.П. и Нагаевым Н.В.; аннулировать запись в Государственном реестре прав на недвижимое имущество { ... } от { ... } о переходе права на жилое помещение под { ... }, расположенном на { ... } этаже { ... } в { ... } к Нагаеву Н.В.; аннулировать свидетельство о государственной регистрации права { ... }, выданное { ... } Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области.

В судебном заседании истец Суханова О.В., Лопатина А.Н. и ее представитель Черемисинов А.П. дополнили исковые требования. Указали, что считают, что у них возникло право бессрочного пользования спорным жилым помещением на основании договора найма. Просят в судебном порядке признать за ними право бессрочного пользования жилым помещением { ... }, расположенным на { ... } этаже { ... } в { ... }, заявленные исковые требования поддержали, на рассмотрении встречного искового заявления Нагаева Н.В. о выселении, в отсутствие не явившегося истца по встречному исковому заявлению, не настаивали.

Ответчик Нагаев Н.В. с исковыми требованиями Сухановой О.В., Лопатиной А.Н. не согласен, представил в суд встречное исковое заявление к Сухановой О.Л., Лопатиной А.Н. о выселении. Указал, что с 31.01.2010 г. он проживал в жилом помещении { ... } в жилом доме по { ... } в { ... } (внутренний учётный номер - комната { ... }). В этом помещении он занимал одну комнату по договору коммерческого найма вместе с женой - Н и дочерью Б., { ... } г.рождения. { ... } он заключил с собственником этого помещения договор купли-продажи, по которому приобрёл в собственность долю в праве общей долевой собственности в размере 214/1151 в помещении { ... }, расположенном на { ... } этаже в доме по { ... } в { ... } с кадастровым номером { ... }. Таким образом, он стал участником долевой собственности в праве общей долевой собственности на помещение { ... } в доме по { ... } в { ... }. В марте 2010 года он получил от собственника оставшейся доли в праве общей долевой собственности на помещение { ... } - Шишкина П.П. предложение о покупке доли в размере 306/1151 в данном помещении. { ... } Нагаев Н.В. воспользовался своим правом преимущественной покупки и заключил с Шишкиным П.П. договор купли-продажи доли в размере 306/1151 в праве общей долевой собственности на помещение { ... } общей площадью { ... }, расположенном на { ... } этаже по адресу: { ... }. Свою прежнюю комнату, входящую в состав доли в размере 214/1151 он продал Р. с целью покупки другой, большей площадью для своей семьи. { ... } Управлением Росреестра по Кировской области за ним зарегистрировано право общей долевой собственности доли в праве 306/1151 в жилом помещении общей площадью { ... }, расположенном на { ... } этаже по адресу: { ... } с кадастровым номером { ... }. В настоящее время принадлежащее ему на праве собственности помещение фактически занимает Суханова О.В. и Лопатина А.Н. В целях соблюдения досудебного порядка выселения, 07.07.2010 он направил в адрес Сухановой О.Л. Уведомление об освобождении помещений, входящих в состав его доли в помещении { ... } в срок до 10 августа 2010 г. На данное уведомление Суханова не отреагировала и продолжает самовольно занимать принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество.

Истец по встречному иску Нагаев Н.В. просит вселить Нагаева Н.В. и членов семьи собственника: жену Н, дочь - Б. в жилое помещение { ... }, расположенное на { ... } этаже в доме по адресу: { ... }, кадастровый номер { ... } в пределах доли в праве общей долевой собственности в размере 306/1151 в состав которой в соответствии с экспликацией к техническому паспорту входит жилая комната { ... } площадью – { ... }, коридор { ... }, площадью { ... }, туалет { ... }, площадью { ... }, душевая { ... }, площадью { ... }.; выселить Суханову О.В., Лопатину А.Н. из самовольно занимаемого жилого помещения { ... }, расположенного на { ... } этаже в доме по адресу: { ... }, кадастровый номер { ... } в состав которой в соответствии с экспликацией к техническому паспорту входит жилая комната { ... } площадью – { ... }, коридор { ... }, площадью { ... }, туалет { ... }, площадью { ... }, душевая { ... }, площадью – { ... }.

Истец по встречному иску Нагаев Н.В., извещенный о дате, времени и месте судебных заседаний в суд не явился дважды 19.09.2011 года, 28.09.2011 г о причинах неявки суду не сообщил.

В соответствии с тем, что истец по встречному исковому заявлению Нагаев Н.В. в судебное заседание дважды не явился, о разбирательстве дела в его отсутствие не просил, с учетом мнения истца Сухановой О.В., Лопатиной А.Н., исковое заявление Нагаева Н.В. к Сухановой О.В., Лопатиной А.Н. о выселении, оставлено без рассмотрения, о чем судом вынесено отдельное определение.

Ответчик по иску ИП Шишкин П.П., извещенный надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания, в суд не явился, о причинах неявки суду не сообщил.

Ранее в судебном заседании представитель ИП Шишкина П.П. по доверенности Копосов Д.В. исковые требования Сухановой О.В., Лопатиной А.Н. о признании договора недействительным не признал. Пояснил, что в соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества от { ... } "С", являясь собственником здания по { ... } в { ... } продало, а индивидуальный предприниматель Шишкин П.П. купил указанное здание. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке. Комната, которую занимает Суханова О.В. входит в состав помещения { ... } площадью { ... }, расположенного на { ... } этаже здания. В связи с продажей долей в праве общей долевой собственности на помещение { ... }, в настоящее время существует несколько сособственников в праве общей долевой собственности на помещение { ... }. Оставшаяся доля ИП Шишкина П.П. в праве собственности на данное помещение составляет 208/115.

На момент отчуждения доли Нагаеву между ИП Шишкиным, Лопатиной, Сухановой О.Л. не существовало никаких правоотношений. До продажи доли, между ИП Шишкиным П.П. и Сухановой О.В. правоотношения существовали на основании договора коммерческого найма { ... } от { ... }, срок действия которого истек 31.09.2008 года. После окончания срока действия договора коммерческого найма новый договор не заключался, истцы фактически самовольно занимали указанное помещение без соответствующих правовых оснований. Считает, что права и законные интересы Сухановой О.В. не нарушены, поскольку она указана в договоре, согласие собственника на вселение несовершеннолетнего ребёнка к нанимателю, согласно ст.679 ГК РФ, не требуется. ИП Шишкин П.П., намерен был продать долю в размере 306/1151 в праве общей долевой собственности на помещение { ... } в доме по { ... } и, учитывая интересы проживающей в комнате Сухановой О.Л., принял решение известить об этом Суханову О.В. с предложением приобрести в собственность долю в праве на занимаемое ею помещение. 04.03.2010 года он направил в адрес Сухановой О.В. письмо с предложением заключить договор купли-продажи занимаемой Сухановой О.Л. комнаты (в виде соответствующей доли) при этом, взяв на себя обязанность урегулировать ситуацию с отказом от преимущественного права покупки доли с другими собственниками на данное помещение. На данное предложения Суханова не отреагировала, в связи с чем ИП Шишкин П.П. предложил другим участникам долевой собственности воспользоваться правом преимущественной покупки.

ИП Шишкин П.П. просил в удовлетворении исковых требований истцам отказать в полном объеме.

Представитель третьего лица Управление Россреестра по Кировской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

В письменном отзыве на иск представитель третьего лица указал, что основанием для государственной регистрации права Нагаева Н.В. послужил договор купли-продажи от { ... }, заключенный между ИП Шишкиным П.П. и Нагаевым Н.В. На государственную регистрацию была представлена, в частности, справка от { ... }, согласно которой ответственным нанимателем жилого помещения, соответствующего отчуждаемой доле (306/1151) в праве общей долевой собственности является Суханова О.В. Данных о том, что в жилом помещении кто-либо еще зарегистрирован и сохраняет право пользования этим жилым помещением в соответствии со ст.558 ГК РФ указанный документ не содержал. Сведениями о решении Ленинского районного суда г.Кирова от { ... } о признании за Лопатиной А.Н. права пользования жилым помещением Управление не располагало. Таким образом, представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи от { ... } с указанием в качестве лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещение (как существенного условия договора) только Сухановой О.В., соответствовал имеющейся в Управлении информации. В связи с чем государственная регистрация указанного договора купли-продажи и перехода права собственности была осуществлена.

Ст. 167 ГК РФ таких последствий недействительности сделки, как аннулирование записи о государственной регистрации и свидетельства о государственной регистрации права, не предусмотрено. Последствиями недействительности сделок являются возврат каждой из сторон другой стороне всего полученного по сделке (ст. 167 ГК РФ).

Кроме того, данные требования, как способы защиты гражданских прав, также не предусмотрены ни Гражданским кодексом, ни другими законами.

В качестве ответчика по данному делу Управление не может быть привлечено, поскольку Управление на спорное имущество не претендует, в обязательственных отношениях с истцом не состоит, т.е. оно не является субъектом материальных правоотношений. В связи, с чем считают, что данные требования не могут быть удовлетворены, как не соответствующие закону.

Выслушав истцов и их представителя, мнение прокурора полагавшего, что иск Нагаева Н.В. надлежит оставить без рассмотрения, а в иске Сухановой О.В., Лопатиной А.Н. следует отказать, изучив и исследовав письменные материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании, Суханова О.В. в 1991 году вселилась в общежитие по адресу: { ... } на основании ордера, выданного ей как работнику потребительского общества, с 11.09.1991 года она зарегистрирована по указанному адресу. В настоящее время Суханова О.В. занимает комнату { ... } (учетный номер { ... }) в помещении { ... } в { ... }.

Решением Ленинского районного суда г Кирова от { ... }, вступившим в законную силу, за дочерью Сухановой О.В. – Лопатиной А.Н. признано право пользования жилым помещением по адресу: { ... }, комната { ... } (учетный номер { ... }).

Ответчик ИП Шишкин П.П. являлся собственником жилого помещения { ... }, общей площадью { ... } на { ... } этаже по адресу: г.{ ... } на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от { ... }, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права { ... } от { ... }

{ ... } на основании договора купли-продажи ИП Шишкин П.П. продал долю в размере 306/1151 в праве общей долевой собственности на жилое помещение под { ... }, расположенное на { ... } этаже { ... } Нагаеву Н.В.

В соответствии с п 1.3 данного договора, отчуждаемая доля 306/1151 в праве общей долевой собственности на помещение дает Покупателю право пользоваться в соответствии с экспликацией к техническому паспорту, жилой комнатой { ... } площадью { ... }, коридором { ... }, площадью { ... }, туалетом { ... }, площадью { ... }, душевой { ... }, площадью – { ... }

П. 3.3 данного договора купли-продажи предусматривает, что в указанном в п. 1.1 настоящего договора помещении поживает Суханова О.В. с правами пользования указанным помещением на основании договора коммерческого найма в соответствии с главой 35 Гражданского кодекса РФ.

Договор купли-продажи от { ... } зарегистрирован в Управлении Росреестра по Кировской области { ... }

Согласно данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) право собственности на 306/1151 долей в праве общей долевой собственности на помещение { ... }, находящееся по адресу: { ... }, зарегистрировано { ... } за Нагаевым Н.В.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Ленинского районного суда г. Кирова от { ... }, вступившим в законную силу, иск Сухановой О.В., действующей в интересах Лопатиной А.Н. к ИП Шишкину П.П. удовлетворен, за Лопатиной А.Н. признано право пользования жилым помещением по адресу: { ... }, комната { ... } в жилом помещении { ... }.

В решении указано, что исходя из субъектного состава правовой природы правоотношений по пользованию жилым помещением, суд пришел к выводу о том, что в настоящее время между сторонами (Сухановой О.Л., Лопатиной, ИП Шишкиным П.П.) сложились правоотношения, вытекающие из договора найма жилого помещения, несмотря на фактическое отсутствие заключенного такого договора (ч.1 ст. 671 ГК РФ).

Указанное обстоятельство, установленное вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательно для суда, не доказывается вновь и не подлежит оспариванию при рассмотрении данного дела, в котором участвуют те же лица.

В соответствии с ч. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Статьей 683 ГК РФ установлено:

1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст. 684 ГК РФ:

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Исследовав представленные суду доказательства по настоящему делу, суд приходит к выводу, что между истцами и Нагаевым Н.В. в настоящее время сложились правоотношения вытекающие из договора найма жилого помещения, поскольку в силу ст. 675 ГК РФ смена собственника жилого помещения не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения и правоотношения между новым собственником Нагаевым Н.В. и истцами производны от правоотношений сложившихся ранее между истцами и ИП Шишкиным П.П.

О сложившихся между сторонами правоотношениях вытекающих из договора найма жилого помещения свидетельствует и факт заключения между Сухановой О.В и ИП Шишкиным П.П. { ... } договора коммерческого найма жилого помещения сроком до 31.12.2008 года по истечении срока действия которого правоотношения по найму между сторонами продлились на срок до 5 лет.

Таким образом, доводы истцов Сухановой О.В., Лопатиной А.Н. о праве бессрочного пользования спорным жилым помещением не могут быть признаны судом обоснованными.

На основании изложенного, исковые требования Сухановой О.В., Лопатиной А.Н. о признании за ними права бессрочного пользования комнатой { ... } площадью { ... } со вспомогательными помещениями в жилом помещении под { ... }, расположенном на { ... } этаже { ... } в { ... }, удовлетворению не подлежат.

Истцы Суханова О.В., Лопатина А.Н. просят признать договор купли-продажи от { ... }, заключенный между ИП Шишкиным П.П. и Нагаевым Н.В. недействительным в связи с отсутствием в договоре существенного условия, установленного законом о лицах, сохраняющих право пользования спорным жилым помещением и достоверных сведений о правах лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением.

При рассмотрении требований истцов о признании договора-купли-продажи жилого помещения недействительным, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

В связи с существенным характером данного условия следует признать, что оно должно быть согласовано независимо от того, существуют ли подобные лица или нет.

При согласовании данного условия договор продажи жилого помещения следует считать заключенным независимо от того, соответствуют ли указанные данные действительности или нет.

Следовательно, общее правило о последствиях продажи имущества, обремененного правами третьих лиц (п. 1 ст. 460 ГК), к договору продажи жилых помещений не применяется.

При отсутствии в договоре купли-продажи жилого помещения существенных условий, указанных ч 1 ст. 558 ГК РФ, правовым последствием, предусмотренным ч. 1ст. 432 ГК РФ является признание договора не заключенным.

Общее правило о последствиях продажи имущества, обремененного правами третьих лиц (п. 1 ст. 460 ГК), к договору купли-продажи жилых помещений не применяется.

Действующим гражданским законодательством не предусмотрено таких последствий нарушения ч.1 ст. 558 ГК РФ как признание данного договора недействительным.

В связи с существенным характером данного условия следует признать, что оно должно быть согласовано независимо от того, существуют ли подобные лица или нет. В последнем случае в договоре должно содержаться положение о том, что лица, сохраняющие право пользования им после перехода права собственности к покупателю, отсутствуют.

При согласовании данного условия договор купли-продажи жилого помещения следует считать заключенным независимо от того, соответствуют ли указанные данные действительности или нет.

В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Судом установлено, что в договоре купли-продажи от { ... }, заключенном между ИП Шишкиным П.П. и Нагаевым Н.В. имеется условие о том, что в помещении, являющимся предметом сделки проживает Суханова О.В. с правом пользования указанным помещением на основании договора коммерческого найма в соответствии с главой 35 Гражданского кодекса.

Таким образом, доводы истцов о не включении в договор купли-продажи существенного условия о правах третьих лиц в соответствии с ч. 1 ст. 558 ГК РФ, нельзя признать состоятельными. Договор купли-продажи содержит условие о проживании в спорном помещении третьего лица по договору коммерческого найма.

Отсутствие указания в договоре купли-продажи на право Лопатиной А.Н. в отношении спорного жилого помещения не нарушает прав истца, так как ее право пользования комнатой { ... } в жилом помещении { ... } расположенном по адресу: { ... } установлено вступившим в законную силу решением суда и в соответствии со ст. 675 ГК РФ не может быть оспорено новым собственником Нагаевым Н.В.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается в обоснование своих требований.

Судом не установлено оснований для признания недействительным договора купли-продажи доли в размере 306/1151 в праве общей долевой собственности на жилое помещение под { ... } в { ... } в { ... } от { ... }, заключенного между ИП Шишкиным П.П. и Нагаевым Н.В. как не соответствующего требованиям закона.

При исследованных в судебном заседании доказательствах суд приходит к выводу о том, что исковые требования Сухановой О.В., Лопатиной А.Н. к ИП Шишкину П.П., Нагаеву Н.В. о признании недействительным договора купли-продажи доли в жилом помещении от { ... }, заключенного между ИП Шишкиным П.П. и Нагаевым Н.В., удовлетворению не подлежат.

Так как требования истцов об аннулировании записей в государственном реестре прав на недвижимое имущество о регистрации договора купли-продажи, о регистрации перехода права на жилое помещение, об аннулировании свидетельства о государственной регистрации производны от требований о признании договора купли-продажи от { ... } недействительным, в удовлетворении этой части исковых требований истцам так же следует отказать.

Руководствуясь ст.ст.194, 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Сухановой О.В., Лопатиной А.Н. в иске к ИП Шишкину П.П., Нагаеву Н.В. о признании недействительным договора купли-продажи доли в жилом помещении от { ... }, заключенного между ИП Шишкиным П.П. и Нагаевым Н.Н., об аннулировании записей в государственном реестре прав на недвижимое имущество о регистрации договора купли-продажи, о регистрации перехода права на жилое помещение, об аннулировании свидетельства о государственной регистрации, о признании права бессрочного пользования комнатой - отказать.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Кировский областной суд в течение 10 дней с момента изготовления мотивированного решения через Ленинский районный суд г. Кирова.

Судья В.Н. Шамрикова