Дело № 2-4363/2011

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 ноября 2011 года город Киров

Ленинский районный суд г. Кирова в составе:

судьи Волосковой Л.Е.,

при секретаре Вашуриной Я.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Казаковцеву В.В., Казаковцевой С.А. о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество,

У С Т А Н О В И Л:

Истец - ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратился в Ленинский районный суд г.Кирова с иском к Казаковцеву В.В., Казаковцевой С.А., в обоснование указал, что в соответствии с кредитным договором { ... } от { ... } заемщикам Казаковцеву В.В. и Казаковцевой С.А. ОАО { ... } предоставил ипотечный кредит в сумме 1350 000 рублей на срок 240 месяцев для приобретения в собственность ответчиков квартиры по адресу: { ... }. Кредит в сумме 1350 000 рублей зачислен 23.05.2008 года на счет ответчиков { ... } в { ... } ОАО, что подтверждается мемориальным ордером { ... } от 23.05.2008г. В соответствии с пунктом 6.11 договора займа на дату подписания договора ответчик заявил о своем намерении проживать и быть зарегистрированным по адресу квартиры. По состоянию на 03 октября 2011г. квартира была оценена в размере 1 310 000 рублей согласно заключению независимого оценщика ООО { ... }. Государственная регистрация права собственности ответчика на квартиру произведена 16 мая 2008 года управлением Федеральной регистрационной службы по Кировской области. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиками как должниками и залогодателями и выданной управлением Федеральной регистрационной службы по Кировской области первоначальному залогодержателю 16 мая 2008 года. Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 16.05.2008 года за { ... }. Законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Права истца на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной по договору купли-продажи закладных { ... } от { ... } и отметки на закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной – ОАО «Кировская региональная ипотечная корпорация». Начиная с марта 2009 года, в нарушение условий закладной и договора займа ответчиками не производятся выплаты. Письмом { ... } от 11.05.2011 года в адрес ответчиков было направлено требование о полном досрочном погашении обязательств по кредитному договору. До настоящего времени ответчики не выполнили указанное требование истца, что, в соответствии с условиями п. 7.1 закладной и п. 4.4.3 кредитного договора, является основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру. Размер суммы, подлежащей уплате из стоимости Квартиры по состоянию на 07.11.2011 года, составляет 1460 014 рублей 66 коп., в том числе остаток неисполненных обязательств по займу (основному долгу) – 1305 748 рублей 89 коп., сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование займом, – 123954 рубля 06 коп., а также начисленные пени в размере 30311 рублей 71 коп. Кроме того, до момента реализации квартиры на публичных торгах, либо до момента полного исполнения ответчиками обязательств по полному возврату займа, в соответствии с условиями кредитного договора и закладной, на остаток задолженности по основному долгу подлежат начислению проценты в размере 13,75 % годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму просроченного платежа. Начальная продажная цена Квартиры может быть установлена в соответствии с оценкой квартиры, указанной в заключении независимого оценщика от 03.10.2011г. в размере 1310 000 рублей. На основании изложенного истец просит суд взыскать с ответчиков задолженность по кредитному договору по состоянию на 07.11.2011 года в размере 1460 014 рублей 66 коп., в том числе остаток неисполненных обязательств по займу (основному долгу) – 1305 748 рублей 89 коп., сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование займом, – 123 954 рубля 06 коп., а также начисленные пени в размере 30 311 рублей 71 коп., а также начиная с 08.11.2011 года и по день полного погашения обязательств по договору займа или по день реализации квартиры определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 13, 75 % годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму просроченного платежа до даты вступления решения суда в законную силу; просит обратить взыскание на квартиру, принадлежащую Казаковцеву В.В., Казаковцевой С.А., расположенную по адресу: { ... }; определить способ реализации – с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры в размере 1310 000 рублей; взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 19 500 рублей.

В судебном заседании представитель истца ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (ОАО «АИЖИК») по доверенности Тырышкина Н.С. поддержала изложенное в иске, на заявленных требованиях настаивала.

Ответчики Казаковцев В.В., Казаковцева С.А. в судебное заседание не явились, о дате и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, просят рассмотреть дело без их участия.

Представители ответчиков Стасюк С.А., Ларин И.В. исковые требования частично признали, просят снизить неустойку и пени, установить начальную продажную стоимость квартиры в размере 1500000 руб.

Суд, с учетом сторон, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся ответчиков по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Заслушав представителя истца, представителей ответчиков, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что на основании кредитного договора { ... } от { ... }, заключенного между Казаковцевым В.В., Казаковцевой С.А., с одной стороны, и { ... } ОАО с другой стороны. Ответчикам { ... } предоставлен ипотечный жилищный кредит в сумме 1350 000 рублей на срок 240 месяцев для приобретения в собственность ответчика квартиры, расположенной по адресу: { ... }, состоящей из одной комнаты, общей площадью { ... } кв.м, в том числе жилой площадью { ... } кв.м, расположенной на { ... } этаже девятиэтажного панельного дома.

Обеспечением кредитного договора (при ипотеке в силу закона) { ... } от { ... }, согласно п.1.4.1, является ипотека приобретенной квартиры. В соответствии с п.1.6 указанного договора, права кредитора по договору удостоверяются закладной.

Закладная на приобретенную за счет заемных денежных средств квартиру, расположенную по адресу: { ... }, подписана должниками-залогодателями Казаковцевым В.В., Казаковцевой С.А. { ... }, передача закладной первоначальному залогодержателю ОАО { ... } произведена 24.07.2008 года. При этом денежная оценка предмета ипотеки (квартиры) установлена в размере 1504 200 рублей. Заложенная квартира приобретена в совместную собственность ответчиков (номер государственной регистрации права на квартиру { ... } от { ... }).

В соответствии со статьей 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Залог недвижимого имущества регулируется законом об ипотеке.

В соответствии со статьей 77 Федерального закона №102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определяет, что если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, квартира, приобретенная или построенная полностью либо частично с использованием кредитных средств банка на приобретение или строительство квартиры, считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк, предоставивший кредит или целевой заем на приобретение или строительство квартиры.

В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона «Об ипотеке» права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

К закладной, удостоверяющей права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, применяются положения, предусмотренные для закладной при ипотеке в силу договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с положениями статьи 13 Федерального закона «Об ипотеке» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей права законного владельца, передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в порядке, установленном статьями 48 и 49 настоящего Федерального закона.

В соответствии с частью 1 статьи 48 Федерального закона «Об ипотеке» при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме.

При передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. В отметке должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому переданы права на закладную. Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем или, если эта надпись не является первой, владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке. Если отметка делается лицом, действующим по доверенности, указываются сведения о дате выдачи, номере доверенности и, если доверенность нотариально удостоверена, нотариусе, удостоверившем доверенность.

В случае, если осуществляется депозитарный учет закладной, переход прав осуществляется путем внесения соответствующей записи по счету депо. Права на закладную переходят к приобретателю с момента внесения приходной записи по счету депо приобретателя, которая является достаточным доказательством наличия у приобретателя прав на закладную. При этом отметка на закладной о ее новом владельце не делается.

В соответствии с частью 3 статьи 48 Федерального закона «Об ипотеке», владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней отметке на закладной, сделанной предыдущим владельцем, если иное не установлено настоящим пунктом.

В случае, если осуществляется депозитарный учет закладной, владелец закладной считается законным, если его права на закладную удостоверены записью по счету депо. В случае прекращения депозитарного учета закладной депозитарий делает на закладной отметку о владельце закладной, который является таковым согласно записи по счету депо на момент поступления в депозитарий указания владельца закладной относительно прекращения учета закладной в данном депозитарии.

В соответствии с договором купли-продажи закладных { ... } от { ... }, заключенным между ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (ОАО «АИЖК») и ОАО { ... }, указанная закладная была продана ОАО «АИЖК».

Факт передачи права по закладной новому владельцу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» зафиксирован путем внесения владельцем ОАО { ... } соответствующей записи (отметки) о наименовании нового владельца ОАО «АИЖК» в самой закладной. Указанная отметка соответствует требованиям, предъявляемым Федеральным законом «Об ипотеке». Указанная отметка является последней в закладной. Ответчики своевременно и надлежащим образом, в соответствии с условиями заключенного кредитного договора, извещены о смене владельцев указанной закладной.

Таким образом, владельцем закладной на момент рассмотрения дела является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», следовательно, истцу принадлежат права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству.

В соответствии со статьей 819 Гражданского кодекса РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 2 статьи 811 Гражданского кодекса РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно пункту 1 статьи 809 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В судебном заседании установлено, что на основании кредитного договора (при ипотеке в силу закона) { ... } от { ... } и указанной закладной ответчики взяли на себя обязанность вносить ежемесячный взнос в счет погашения кредита, уплаты начисленных на кредит процентов.

Из представленных материалов дела следует, что с марта 2009 года ежемесячные платежи по возврату суммы кредита, процентов за пользованием им в нарушение условий закладной и кредитного договора ответчиками не производятся, в связи с чем в адрес ответчиков было направлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств (письмо { ... } от 11.05.2011 года). До настоящего времени ответчики не выполнили указанное требование, что, в соответствии с п.п. 4.1.15 и 4.4 договора займа является основанием для досрочного взыскания задолженности по займу и в соответствии с условиями п.7.1 закладной – основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру.

Согласно пункту 5.2 договора займа в случае не исполнения обязанностей по возврату займа, уплате процентов, заемщик уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату кредита и уплаты начисленных процентов за каждый календарный день просрочки.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (статья 330 Гражданского кодекса РФ).

Согласно представленным суду расчетам задолженность ответчиков по состоянию на 07.11.2011 года составляет 1460 014 рублей 66 коп., в том числе остаток неисполненных обязательств по займу (основному долгу) – 1305 748 рублей 89 коп., сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование займом, – 123 954 рубля 06 коп., а также начисленные пени в размере 30 311 рублей 71 коп.

Проверив представленный расчет задолженности, суд находит его верным и обоснованным, соответствующим положениям кредитного договора.

Учитывая, что до настоящего времени обязательства перед банком по погашению имеющейся задолженности по договору займа ответчиками не исполнены, исходя из вышеназванных правовых норм и условий договора, суд приходит к выводу, что требования истца о взыскании с ответчиков задолженности являются обоснованными и подлежащими удовлетворению, за исключением размера неустойки.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Суд, с учетом ходатайства представителей ответчиков об уменьшении размера неустойки, находит предъявленную неустойку за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов в сумме 30311,71 руб. явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства и считает возможным уменьшить ее размер до 10 000 рублей.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №13, Пленума Высшего арбитражного суда № 14 от 08.10.1998 года, в случаях, когда на основании пункта 2 статьи 811, статьи 813, пункта 2 статьи 814 Кодекса заимодавец вправе потребовать досрочного возврата суммы займа или его части вместе с причитающимися процентами, проценты в установленном договором размере (статья 809 Кодекса) могут быть взысканы по требованию заимодавца до дня, когда сумма займа в соответствии с договором должна была быть возвращена.

Следовательно, требования о взыскании с ответчиков суммы процентов за пользование кредитом, установленных договором в размере 13,75% годовых, начиная с 08.11.2011 года по день полного погашения обязательств по кредитному договору или по день реализации квартиры (в зависимости какое событие наступит раньше), подлежат удовлетворению.

Рассматривая требования истца о взыскании с ответчиков суммы пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2% ежедневно от суммы просроченного платежа, начиная с 08.11.2011 года по день исполнения решения суда, то есть не определенной в денежном выражении на момент рассмотрения дела, суд находит их неподлежащими удовлетворению, поскольку при определении суммы указанной пени, ответчики имеют право ходатайствовать о снижении размера неустойки по ст.333 ГК РФ, которой предоставлено суду право снижения размера неустойки в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

По требованию истца об обращении взыскания на заложенное имущество суд приходит к следующему.

Истцом заявлено требование об обращении взыскания в судебном порядке на имущество ответчиков, заложенное по договору ипотеки, – квартиру, принадлежащую на праве общей совместной собственности Казаковцеву В.В., Казаковцевой С.А., расположенную по адресу: { ... }, путем продажи с публичных торгов, при определении начальной продажной цены квартиры при ее реализации в размере 1310 000 рублей, исходя из рыночной стоимости квартиры по заключению ЭКФ { ... }.

В соответствии с частью 1 статьи 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.

В соответствии с положениями статьи 51 ФЗ «Об ипотеке», взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случае обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

Начальная продажная цена жилого помещения квартиры { ... } установлена в соответствии с оценкой, указанной в разделе 5 Закладной «Предмет ипотеки» в размере 1504200 рублей.

В силу п.2 ст.78 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Таким образом, суд приходит к выводу о необходимости обращения взыскания на жилое помещение, находящееся по адресу: { ... }, являющееся предметом залога, с продажей с публичных торгов и установлением начальной продажной (стартовой) стоимости жилого дома – 1500 000 рублей.

В соответствии со ст.98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Таким образом, с ответчиков Казаковцева В.В., Казаковцевой С.А. подлежат взысканию в долевом порядке в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме 19 398 рублей 51 коп. по 9 699 рублей 26 копеек с каждого.

Руководствуясь ст. ст. 194, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд

Р Е Ш И Л:

Иск ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Казаковцеву В.В., Казаковцевой С.А. о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.

Взыскать в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» солидарно с Казаковцева В.В., Казаковцевой С.А. задолженность по кредитному договору { ... } по состоянию на 07.11.2011 года в размере 1439 702 рубля 95 копеек, в том числе: остаток неисполненных обязательств по займу (основному долгу) – 1305 748 рублей 89 коп., сумму начисленных, но неуплаченных процентов за пользование займом, – 123954 рубля 06 коп., пени в размере 10 000 рублей.

Взыскать в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» солидарно с Казаковцева В.В., Казаковцевой С.А. сумму процентов за пользование займом в размере 13, 75 % годовых, начисляемых на сумму основного долга, начиная с 08.11.2011 года по день полного погашения обязательств по кредитному договору или по день реализации квартиры.

Обратить взыскание на принадлежащую на праве общей совместной собственности Казаковцеву В.В., Казаковцевой С.А., расположенную по адресу: { ... }, определив способ реализации указанной квартиры путем продажи с публичных торгов.

Определить начальную продажную цену квартиры при ее реализации в размере 1500 000 рублей.

Взыскать в долевом порядке с Казаковцева В.В., Казаковцевой С.А. в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины по 9 699 руб 26 копеек с каждого.

В удовлетворении исковых требований ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» о взыскании суммы пеней за нарушение сроков возврата кредита и уплате процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки от суммы просроченного платежа, начиная с 08.11.2011 года по день вступления решения суда в законную силу, отказать.

Решение может быть обжаловано в Кировский областной суд путем подачи кассационной жалобы через Ленинский районный суд города Кирова в течение 10 дней с момента вынесения мотивированного решения.

Судья Волоскова Л.Е.