Мотивированное решение изготовлено 22.07.2011 Дело № 2-1503/11 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 07 июля 2011 г. г. Ярославль Ленинский районный суд г. Ярославля в составе: председательствующего судьи Брюквиной С.В. при секретаре Карасевой Е.Ю. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Светелкиной Александры Евстафьевны к ОАО «Ярославский ордена Ленина и ордена Октябрьской Революции шинный завод», Подольской Надежде Васильевне о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения и применении последствий недействительности ничтожной сделки, УСТАНОВИЛ: Светелкина А.Е. обратилась в суд с иском к ОАО «Ярославский ордена Ленина и ордена Октябрьской Революции шинный завод» (далее – ОАО «ЯШЗ»), Подольской Надежде Васильевне о признании недействительным договора купли-продажи от 02.12.2010 однокомнатной квартиры, расположенной по адресу 1 , и применении последствий недействительности ничтожной сделки. Исковые требования обоснованы тем, что с 1997 г. в указанной квартире проживает Светелкина А.Е. и ее сын Светелкин Е.В., а с 2005 г. внук Светелкин А.Е. с женой Светелкиной А.С. и сыном Светелкиным Н.А.2006 г.р. 02.12.2010 между ОАО «ЯШЗ» и Подольской Н.В. был заключен договор купли-продажи данной однокомнатной квартиры. Сделка сторонами исполнена после проведения торгов, уплаты стоимости квартиры покупателем продавцу, осуществлена передача имущества по акту приема-передачи от 02.12.2010. Истец считает, что ей предоставлено право пользования жилым помещением и право заселения членов своей семьи. Полагает, что договором от 02.12.2010, заключенным между ОАО «ЯШЗ» и Подольской Н.В., нарушены положения ст. 558 ГК РФ. Существенным условием договора является перечень лиц с указанием их прав на пользование продаваемого жилого помещения, а не только упоминание о том, что в квартире зарегистрирована Светелкина А.Е. По указанным основаниям считает договор купли-продажи квартиры недействительным и просит применить последствия недействительности ничтожной сделки. В судебном заседании истец Светелкина А.Е. не участвовала, ее интересы представлял по доверенности ФИО 1 , который исковые требования поддержал, дал пояснения, аналогичные описательной части решения, кроме того, пояснил, что ОАО «ЯШЗ» предлагало Светелкиной А.Е. выкупить спорное жилое помещение, она предложила свою цену. О торгах Светелкину А.Е. никто не уведомил, квартира была продана, при этом в договоре купли-продажи не определены права проживающих в квартире лиц. Полагает, что у Светелкиной А.Е. не было необходимости заявлять о проживании иных лиц, никакого разрешения от наймодателя на вселение других членов семьи она не должна была получать, поскольку это право предоставлено ей договором найма от 25.04.1997. ОАО «ЯШЗ» не выяснил, кто фактически проживает в спорной квартире. Регистрация является административным актом, не влечет каких-либо последствий. Договор от 02.12.2010 между ОАО «ЯШЗ» и Подольской Н.В. считает заключенным, поскольку он прошел государственную регистрацию. Изменять исковые требования и ставить вопрос о признании данного договора незаключенным не намерен. Считает, что заключенный между ОАО «ЯШЗ» и Подольской Н.В. договор купли-продажи является ничтожным, т.к. не соответствует закону, стороны не согласовали между собой сохранение за Светелкиной А.Е. право пользования жилым помещением. Представитель ответчика Подольской Н.В. адвокат ФИО 2 исковые требования не признала, пояснила, что 02.12.2010 между ОАО «ЯШЗ» и Подольской Н.В. заключен договор купли-продажи спорного жилого помещения. Покупатель Подольская Н.В. знала об обременении данного жилого помещения правом пользования им Светелкиной А.Е., признавала и признает за ней право пользования спорной квартирой. ОАО «ЯШЗ» предлагало Светелкиной А.Е. выкупить данное жилое помещение, направляло предложение принять участие в открытом аукционе. Своего согласия на предложение ОАО «ЯШЗ» Светелкина А.Е. не выразила. Также полагает, что между ООО «ЯШЗ» и Светелкиной А.Е. заключен договор безвозмездного пользования жилым помещением. Считает, что статус истца после совершения сделки купли-продажи жилого помещения не изменился, Светелкина А.Е. сохраняет право пользования жилым помещением в силу закона. Какого-либо спора между Светелкиной А.Е. и новым собственником жилого помещения нет. В договоре от 02.12.2010 отражены все существенные его условия, спора между сторонами по ним нет. Фактическое проживание в спорной квартире родственников истца не порождает у них права пользования. Факт государственной регистрации договора купли-продажи квартиры свидетельствует о соблюдении всех требований действующего законодательства. Представитель ответчика ОАО «ЯШЗ» ФИО 3 исковые требования не признал, поддерживает позицию представителя ответчика Подольской Н.В., считает, что при заключении договора купли-продажи спорного жилого помещения соблюдены требования закона. По условиям договора от 02.12.2010 Светелкина А.Е. не утрачивает права пользования квартирой. О факте проживания ее родственников в спорном жилом помещении наниматель никогда не уведомлял наймодателя, разрешение на вселение не получал. От Светелкиной А.Е. никогда не поступало денежных средств по оплате жилья. Между ОАО «ЯШЗ» и управляющей организацией никогда не заключался договор на прием денежных средств за найм жилья. Договор найма от 25.04.1997 является безвозмездным. В ОАО «ЯШЗ» с 1997г. по настоящее время не принимались какие-либо локальные акты о порядке предоставления собственных жилых помещений Общества в безвозмездное пользование, наем, определения условий договоров безвозмездного пользования, найма, в том числе, размера платы за собственные жилые помещения. Светелкиной А.Е. направлялось письмо с предложением приобрести в собственность квартиру, в которой она зарегистрирована. Продажа квартиры осуществлялась по оценочной стоимости. Представитель 3-его лица Управления Росреестра по Ярославской области в судебное заседание не явился, уведомлены надлежащим образом, просили рассматривать дело в отсутствие своего представителя. Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям. Судом установлено, что право собственности на однокомнатную квартиру по адресу 1 возникло у ОАО «ЯШЗ» на основании договора мены от 05.03.1997, заключенного между ОАО «ЯШЗ» и ФИО 4, ФИО 5 В апреле 1997 г. ОАО «ЯШЗ» предоставил Светелкиной А.Е. данную квартиру для проживания по договору найма, улучшив ей как работнику жилищные условия, что не повлекло прекращение права собственности ОАО «ЯШЗ» на данную квартиру. 25.04.1997 между Светелкиной А.Е. и ОАО «ЯШЗ» был заключен договор найма жилого помещения. 02.12.2010 между ОАО «ЯШЗ» и Подольской Н.В. был заключен договор купли-продажи данной однокомнатной квартиры. Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области 30.12.2010. В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Часть 1 ст. 558 ГК РФ устанавливает, что если в приобретаемом жилом помещении проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, то договор купли-продажи должен содержать перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор купли-продажи от 02.12.2010 содержит все существенные условия, относительно которых сторонами достигнуто соглашение. Данный договор Подольская Н.В. и ОАО «ЯШЗ» как стороны считают исполненным, их обязательства прекращенными. Ссылка истицы на положения ст. 558 ГК РФ не является основанием для признания договора недействительным, поскольку по смыслу данной нормы права отсутствие в договоре существенного условия о правах лица, которое в нем проживает, может свидетельствовать о незаключении договора. Однако, заявить о том, что договор не заключен, может только сторона договора, а не истец. Суд считает, что оспариваемая истицей сделка не нарушает ее права и законные интересы, в защиту которых она обратилась с иском в суд, ее право пользования спорным жилым помещением подлежит сохранению в силу закона (ст.ст. 675 и 700 ГК РФ). То обстоятельство, что в спорной квартире зарегистрирована Светелкина А.Е., нашло отражение в п. 7 договора от 02.12.2010, подтверждается выпиской из домовой книги. В судебном заседании ответчики подтвердили наличие между ними соглашения о сохранении права пользования Светелкиной А.Е. спорным жилым помещением. В силу ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Судом установлено, что спорная квартира является единственным местом жительства Светелкиной А.Е., в которой она проживает постоянно с 1997 г. Истец имеет право проживания и зарегистрирована в спорной квартире. Никто никаких препятствий в проживании ей не чинит. В силу ст. 61 п.2 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. В настоящем споре собственник жилого помещения Подольская Н.В. признает сохранение за Светелкиной А.Е. право пользования спорной квартирой. В случае возникновения между данными лицами спора, связанного с проживанием истца в данном жилом помещении, данное обстоятельство будет иметь преюдициальное значение. На основании договора купли-продажи сменился собственник и наймодатель спорного жилого помещения, однако договор найма от 25.04.1997, заключенный со Светелкиной А.Е. сохраняет свое действие на прежних условиях. По существу договор найма от 25.04.1997 является договором безвозмездного пользования квартирой, соответствующим требованиям главы 36 ГК РФ. В соответствии с п. 1 ст. 700 ГК РФ к новому собственнику или пользователю переходят права по ранее заключенного договору безвозмездного пользования. Никакие доказательства, подтверждающие возмездный характер договора найма от 25.07.1994, истцом не представлены. Квитанции об оплате жилья и коммунальных услуг не содержат доказательств того, что Светелкиной А.Е. вносилась плата за найм жилья в ОАО «ЯШЗ». Взимание ФИО 6 платы за найм жилья является неосновательным обогащением последнего. Доказательства наличия договорных отношений с ОАО «ЯШЗ» на сбор платы за найм жилья отсутствуют. Довод истца о том, что ей предоставлено не только право пользования квартирой, но и право заселения членов своей семьи в жилое помещение, противоречит требованиям закона (ст.ст. 30, 31 ЖК РФ, ст. 209, 679 ГК РФ) и договору найма от 25.04.1997. При этом фактическое проживание иных лиц в спорном жилом помещении правового значения не имеет, каких-либо требований указанные лица не предъявляли. Перед распоряжением принадлежащим ему имуществом ОАО «ЯШЗ» не обязано было выяснять круг лиц, фактически проживающих в жилом помещении, самовольно вселенных истцом. Фактическое проживание данных лиц в спорной квартире не порождают у них право пользования. Согласие на вселение данных лиц ОАО «ЯШЗ» не выражало. Регистрация по месту жительства является административным актом и не влечет юридических последствий. Право пользования спорным жилым помещением у Светелкиной А.Е. возникло в силу договора найма от 25.04.1997 и подлежит сохранению в силу закона. В ходе судебного разбирательства стороны подтвердили, что изложенное в п.7 договора купли-продажи от 02.12.2010 условие сохраняет за истцом право пользования спорным жилым помещением. Содержание п.7 договора купли-продажи от 02.12.2010 не противоречит ст.ст. 675, 700 ГК РФ. Истец не доказала, какое право пользования, возмездное или безвозмездное, нарушено договором купли-продажи от 02.12.2010. При этом суд учитывает, что данное обстоятельство принципиального значения для настоящего спора не имеет и подлежит оценке при возникновении спора между сторонами о виде пользования жилым помещением. Довод истца о том, что договор найма от 25.04.1997 соответствует договору социального найма, не состоятелен, противоречит действующему законодательству. Предметом договора социального найма может быть только жилое помещение государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (гл.8 ЖК РФ). Закон не предоставил иным лицам, не сторонам договора, право определять по своему усмотрению условия договора, влиять на их содержание. Истец не является стороной по сделке купли-продажи, следовательно, не может основывать свои требования на доводе о незаключении договора. Право пользования истца спорным жилым помещением никем не нарушено, препятствий в проживании ей не чинится. Выкупить жилое помещение у ОАО «ЯШЗ» истец отказалась. Однако собственник ОАО «ЯШЗ» не может быть ограничен в распоряжении принадлежащим ему имуществом. В соответствии с п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Права истца по пользованию жилым помещением не нарушены. Светелкина А.Е., не являясь стороной оспариваемого ею договора купли-продажи, не является и надлежащим истцом (заинтересованным лицом) относительно требования о признании договора купли-продажи квартиры недействительной сделкой в целом по заявленному ею основанию, поскольку наличие либо отсутствие у нее права пользования спорным жилым помещением, его сохранение не зависит от указания об этом либо отсутствия такового в тексте оспариваемого договора. Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: В удовлетворении исковых требований Светелкиной Александры Евстафьевны к ОАО «Ярославский ордена Ленина и ордена Октябрьской Революции шинный завод», Подольской Надежде Васильевне о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения и применении последствий недействительности ничтожной сделки отказать. Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд через данный суд в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме. Судья