Дело № 2-1999/101 ноября 2010 года
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Ленинский районный суд г. Иваново в составе
председательствующего судьи Полосиной О.В.
при секретаре К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Иваново дело по иску Б.С. к ОАО «Ивановская домостроительная компания» о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома,
УСТАНОВИЛ:
Б.С. обратилась в суд с иском к ЗАО «Верхне-Волжская инвестиционно-строительная компания» о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.
Иск мотивирован тем, что стороны 15.10.2008 года заключили договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по которому ответчик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный жилой дом № 5 в микрорайоне «Московский» г. Иваново, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать истцу однокомнатную квартиру, расположенную на 14 этаже 4 секции подъезда. Истица в свою очередь обязалась выплатить стоимость договора в размере 1425951 руб., что истицей было выполнено в полном объеме. Датой окончания строительства был определен день выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. При этом застройщик обязался получить данное разрешение в 1 квартале 2009 года. Передача квартиры участнику должна была быть произведена не позднее 2 месяцев с момента получения разрешения (п. 5.1 договора). Фактически строительство дома закончилось раньше 1 квартала, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию ответчик получил 09.12.2008 года. Вне зависимости от момента уведомления участника долевого строительства о вводе объекта в эксплуатацию передача квартиры должна была осуществлять также в порядке, предусмотренном п. 5.2 договор, не позднее двух месяцев после 09.12.2008 года, т.е. - 10.02.2009 года. Таким образом, ввод дома в эксплуатацию ранее предельного срока предполагает соответствующее обязательство передачи квартиры также до 11.02.2009 года. П. 3.2 договора сторонами согласованы работы чистовой отделки: 1. установка сантехнических приборов: ванны, умывальника, унитаза, электроплиты, электровыключателей, электророзеток, счетчиков; 2. установка деревянных оконных блоков с остеклением; 3. окраска полов и стен; 4. устройство пола из плитки в туалете и ванной комнате и др. Выполнение данных работ не влияет на порядок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, однако делает невозможным полноценную эксплуатацию квартиры. П. 6.1.2 и 8.1 договора заказчик обязуется передать участнику долевого строительства квартиру, качество которой соответствует условиям договора, требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации, а также иным обязательным требованиям, установленным действующим законодательством.
Выполнение отделочных работ в квартире входит в стоимость квартиры. В случае если квартира построена с отступлением от условий договора, приведшим к ухудшению качества объекта, или с иными недостатками, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков (п. 8.3 договора). «Принятие» квартиры предусматривает физическое выполнение действий получения права пользования, а именно осуществление эксплуатации данного объекта передачи. Формальное закрепление данного права осуществляется путем подписания соответствующего акта приема-передачи квартиры. В связи с этим истица считает недействительным положения п. 4 акта осмотра квартиры от 28.05.2009 года, который предусматривает порядок заявления претензий о видимых недостатках – «… в течение 5 календарных дней со дня начала приемки квартиры участником долевого строительства, т.е. получения на руки настоящего акта». Приемка квартиры и получение акта осмотра квартиры понятия не равнозначные. П. 5 акта осмотра квартиры незаконно вменяется обязательство приступить к принятию квартиры. Истица предполагает, что за отсутствием данной обязанности по условиям договора, моментом наступления такой обязанности, по мнению заказчика, является вручение истице акта осмотра, т.е. с 28.05.2009 года она была обязана приступить к принятию квартиры. 26.05.2009 года уведомлением истице предлагалось принять квартиру <адрес> Однако по факту готовность передать квартиру оказалась условной. В соответствии с п. 8.3 договора застройщик самостоятельно определил «разумный» срок устранения видимых недостатков – 10 рабочих дней со дня их выявления (п. 6 акта), т.е. последним днем устранения недостатков должно было быть 07.07.2009 года. И отдельный срок для подключения электросчетчика – в течение 5 дней с момента подписания акта осмотра. Квартира была не готова к началу своей эксплуатации, не были установлены и подключены все приборы, указанные в п. 3.2 договора и п. 2 акта осмотра квартиры. По итогам повторного осмотра квартиры 12.12.2009 года, т.е. через год после получения заказчиком разрешения на ввод в эксплуатацию, был составлен очередной акт с перечнем видимых недостатков. Застройщик устранял недостатки в нарушение всех установленных сроков в течение полугода, систематически предлагая подписать акт приема-передачи квартиры «задним числом» до даты последнего осмотра квартиры, что, в свою очередь, автоматически делало бы акт осмотра квартиры недействительным. И только 30.01.2010 года истица, принимая во внимание наличие не устраненных недостатков, подписала акт осмотра квартиры, понимая, что заказчик не желает исполнять условия договора в надлежащем порядке.
Вне зависимости от того, когда и каким образом заказчик уведомил участника об окончании строительства и вводе дома в эксплуатацию, передача квартиры должна была быть произведена не позднее двух месяцев с момента получения заказчиком разрешения, т.е. не позднее 10.02.2009 года. По факту квартира передавалась почти год. 20.03.2010 года и 26.04.2010 года истицей были написаны претензии по результату пропуска срока передачи объекта долевого строительства о выплате неустойки, которую истец просила Поверенного и застройщика выплатить добровольно, от чего ответчик отказался.
В соответствии с п. 7.1 договора и п. 2 ст. 6 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» заказчик обязан выплатить неустойку за нарушение срока передачи квартиры за период с 11.02.2009 года по 30.01.2010 года в размере 354824 руб. 24 коп. Поскольку ответчик не исполнил выплаты договорной неустойки, истица считает правомерным предъявить требования о взыскании законной неустойки в размере 11587 руб. 66 коп. за несвоевременную оплату договорной неустойки за период с 01.02.2010 года по 26.07.2010 года включительно. На основании изложенного, истица просит взыскать с ответчика указанные суммы неустоек, судебные расходы, компенсацию морального вреда в размере 1000 руб.
С согласия истца произведена замена ответчика на ОАО «Ивановская Домостроительная Компания».
В судебное заседание истица Б.С. не явилась, 1.11.10 года в суд до начала судебного заседания, представила письменное заявление с просьбой об отложении судебного заседания, представила справку из МУЗ «Городская поликлиника «Соснево» от 1.11.10 года согласно которой Б.С. 1.11.10 года обращалась к терапевту по поводу заболевания (ОРВИ). Представитель истца Я.Н. действующая по доверенности от 26.07.2010 года в судебное заседание не явилась по неизвестной суду причине, о слушании дела извещена лично под расписку. Судебное заседание от 28.10.2010 года откладывалось по её ходатайству.
В соответствии с частями 3 и 4 статьи 167 ГПК РФ в случае, если лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания, суд откладывает разбирательство дела в случае признания причин их неявки уважительными.
Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.
Суд не может расценить представленную истицей справку как подтверждение уважительности причин отсутствия в судебном заседании. Данная справка не свидетельствует о наличии заболевания, которое препятствовало бы участию в судебном заседании. Кроме того, истица имела возможность участвовать в судебном заседании через своего представителя Я.Н., которая также не явилась без указания причин. Вместе с тем в ходе судебного разбирательства от неё поступило по факсу ходатайство о приостановлении производства по делу и приобщении к материалам дела документов, без указания причин неявки в судебное заседание. Оценивая данные обстоятельства, суд считает причины неявки истицы и её представителя неуважительными.
Представители ответчика П.С. и М.С., действующие по доверенностям настаивали на рассмотрении дела в отсутствии истца и её представителя. Пояснили, что истица имела возможность дать все пояснения по иску, участвуя ранее в судебном заседании. Действия истицы и её представителя направлены на затягивание рассмотрения дела. Данный спор не связан с иском Б.С. поданным в Советский районный суд г.Иваново. Передача квартиры после завершения строительства жилого дома ранее срока, указанного в договоре - это право застройщика, а не обязанность, это предусмотрено и законом и условиями договора, с которыми истица была согласна. Просили в иске отказать.
Суд, выслушав представителей ответчика, пояснения истца и её представителя, данные в судебных заседаниях, изучив имеющиеся в материалах дела документы, приходит к следующему.
Судом установлено, что 15.10.2008 года между Б.С. и ЗАО «Верхнее-Волжская инвестиционно-строительная компания» был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № (далее договор) (л.д.33-38) и 21 ноября 2008 года дополнительное соглашение к указанному договору (далее дополнительное соглашение) (л.д.30-33), по условиям которых ответчик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать истцу однокомнатную квартиру (по проекту №), расположенную на 14 этаже 4 секции (подъезда), проектной площадью 43,8 (общая площадь 42,0 кв.м. и учитывая с коэффициентом 0,5 площадь лоджии 3,7 кв.м.) в жилом доме по адресу г.Иваново, Микрорайон «Московский», д.№5. Б.С. в свою очередь обязалась выплатить цену договора и принять указанную квартиру. Согласно п.4.1 договора и п.4.1 дополнительного соглашения цена договора составляет 1425951,00 рублей. Данная сумма была выплачена Б.С., что подтверждается документами об оплате (л.д.16-19, л.д.40). Согласно п.4.2.1 Договора и дополнительного соглашения Б.С. взяла на себя обязательство оплатить застройщику 10030 рублей в течение 5 рабочих дней с момента получения уведомления о завершении строительства и готовности к подписанию акта приема-передачи. Данная сумма была выплачена Б.С. 11.03.2010 года. Датой окончания строительства был определен день выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. При этом застройщик обязался получить данное разрешение в 1 квартале 2009 года. Передача квартиры участнику должна была быть произведена не позднее 2 месяцев с момента получения разрешения (п. 5.2 договора). Фактически строительство дома закончилось раньше 1 квартала, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию ответчик получил 09.12.2008 года (л.д.52). 26 мая 2009 года ответчиком в адрес истца направлено уведомление о готовности к передаче квартиры и о необходимости произвести взаиморасчеты и оплатить суммы, предусмотренные п.3.3 и п.4.2.1 договора (л.д.24). Уведомление было получено истцом 27.05.2009 года. 28 мая 2009 года Б.С. при осмотре квартиры указала в акте осмотра на наличие недостатков качества. 12 декабря 2009 года Б.С. вновь составила акт осмотра квартиры и указала на наличие недостатков качества. 11 марта 2010 года Б.С. в предложенном ответчиком акте приема-передачи квартиры сделала подпись о том, что она отказывается подписывать акт, т.к. имеет претензии по сроку передачи квартиры (л.д.53). 20 марта 2010 года Б.С. обратилась к застройщику с претензией в которой заявила требование о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи квартиры за период с 1 июня 2009 года по 11 марта 2010 года (л.д.21). 26 апреля 2010 года Б.С. вторично обратилась с претензией с теми же требованиями, что и в претензии от 20 марта 2010 года (л.д.22-23).
Данные обстоятельства подтверждаются имеющимися в материалах дела документами, пояснениями сторон и сторонами не оспариваются.
Истцом заявлено требование о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи квартиры за период времени с 11.02.2009 года по 30.01.2010 года и неустойки за неисполнение в добровольном порядке требования Б.С.. за период с 1.02.2010 года по 26.07.2010 года.
В силу п. 5.1 договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома датой окончания строительства определена дата выдачи разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию. Застройщик обязуется получить разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости в 1 квартале 2009 года и передать квартиру участнику долевого строительства в порядке и сроки, установленные настоящим договором.
Пункт 5.2 договора предусматривает передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства по акту приема-передачи не позднее 2 месяцев с момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию. Т.е. фактически стороны определили срок исполнения обязательства до 31 мая 2009 год (включительно).
Пунктом 1 статьи 314 ГК РФ предусмотрено, в частности, что если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения, обязательство подлежит исполнению в этот день.
Согласно пояснений самой истицы Б.С. и её претензий от 11 марта 2010 год и 26 апреля 2010 год она так и определяла срок передачи квартиры (л.д.20-23) – не позднее 1 июня 2009 года.
Согласно ч.3 ст. 8. Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
Пунктом 5.3.1 Договора стороны определили, что при завершении строительства ранее предусмотренного п.5.1. договор срока застройщик вправе, а не обязан передать квартиру участнику долевого строительства раньше установленного сторонами срока. Б.С. подписала договор на этих условиях, следовательно была с ними согласна.
Тот факт, что ответчиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию раньше установленного договором срока, не может служить основанием для возникновения обязанности у застройщика передать квартиру ранее определенного договором срока
Согласно п.5. ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
Процедура передачи квартиры согласно условиям договора заключается в направлении ответчиком уведомления о готовности передать квартиру, оплате истцом сумм, указанных в п.3.3. и п.4.2.1. договора в течение 5 рабочих дней после получения уведомления и приемом квартиры со стороны истца в течение 7 рабочих дней после получения уведомления, т.е. при отсутствии претензий о качестве квартиры истец должен был её принять не позднее 7 рабочих дней после вручения 27.05.09 уведомления. Истица в своем заявлении ссылается на акт осмотра квартиры от 28.05.2009 года и наличие недостатков качества квартиры и то, что именно этим обстоятельством вызвано не подписание акта приема-передачи квартиры с её стороны.
Согласно ст.ст.56-57 ГПК РФ каждая из сторон обязана доказать те обстоятельств, на которые ссылается в обоснование своих требований и возражений и представить суду данные доказательства.
Однако, тот факт, что истица предъявила ответчику свои требования о наличии недостатков в период времени за который она предъявляет взыскание неустойки, а именно до31 января 2010 года со стороны истицы не доказан. Представленные истицей акты осмотра квартиры не свидетельствуют о том, что они вручались ответчику. Допрошенная в качестве свидетеля С.Н., подтвердила то, что такой формы акты вручаются дольщикам для того, чтобы они могли осмотреть квартиры и зафиксировать наличие недостатков. Однако при наличии таких недостатков необходимо заявить об этом застройщику и указать, что по этой причине имеется отказ в подписании акта приема-передачи. Она сама не берет такие акты т.к. полномочий на принятие претензий по недостаткам квартиры у неё нет. Согласно условий дополнительного соглашения от 1 ноября 2008 года к договору поручения между ЗАО «Верхнее-Волжская Инвестиционно-строительная компания» и Товарищества на вере (Коммандитного товарищества) «СУ-№155» и Компания» №В4-П/8 от 1 августа 2008 года поверенный не вправе совершать действия, связанные с выявлением, устранением, подтверждением недостатков, дефектов и иных несоответствий Объекта.
Ссылка представителей истца на ст. 8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» несостоятельна, поскольку одностороннее подписание акта передачи объекта недвижимости является правом, а не обязанностью застройщика.
При таких обстоятельствах требования истца о взыскании неустойки за период времени с 11.02.2009 года по 31.01.2010 года удовлетворению не подлежат. Другие требования истицы являются производными от основного требования и в связи с отказом в удовлетворении его удовлетворению также не подлежат.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р е ш и л :
Исковые требования Б.С. к ОАО «Ивановская Домостроительная Компания» о взыскании неустойки и компенсации морального вреда, оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Ивановский областной суд через Ленинский районный суд города Иванова в течение 10 дней после изготовления решения в мотивированном виде.
ПредседательствующийО.В.Полосина