РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
11 мая 2010г. Ленинский районный суд г.Иркутска в составе председательствующего судьи Хамди Е.В., при секретаре судебного заседания Тесаковой А.А., с участием истца Мусаева Н.С.О., представителя истца по доверенности Мисиневой А.Б., представителя истца по доверенности Алырзаева Р.Г.о., представителя ответчика Высоцких Е.Н., действующей по доверенности, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-***/10 по иску Мусаева Н.С.О. к Администрации г. Иркутска о признании договора купли-продажи жилого помещения заключенным,
УСТАНОВИЛ:
В исковом заявлении истец Мусаев Н.С.О. указал: 06.07.2006 г. он заключил с гражданином И.И.С. соглашение об обязанности заключения договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Иркутск, ул. Н., д.*, кв. *. Квартира, расположенная по адресу: г. Иркутск, ул. Н., д. *,кв. *, принадлежала И.И.С. на праве собственности свидетельство о государственной регистрации права от 20.04.2006г. По условиям соглашения 06.07.2006г. он передал И.И.С. 450 000 рублей в счет заключения договора купли-продажи И.И.С., являющиеся задатком, что подтверждается передаточным актом от 06.07.2006г. В свою очередь И.И.С. во исполнение соглашения об обязанности заключения договора купли-продажи квартиры (далее по тексту соглашение) зарегистрировал его в данной квартире 11.07.06г. и вписал в домовую книгу. После чего он и его семья смогли заехать в данную квартиру, где проживают в настоящее время. По истечению месяца он, согласно принятым по соглашению обязательствам, передал И.И.С. следующий платеж в размере 100 000 рублей, что подтверждается передаточным актом от 07.08.2006г. Расходы по содержанию квартиры и оплату за коммунальные услуги возложил на себя с момента заключения соглашения, в соответствии с условиями. 24.08.2006г. И.И.С. умер. В результате чего передача последнего платежа не состоялась и, соответственно, подписание и регистрация договора купли-продажи также не состоялось.
Родственников у И.И.С. нет, и он полностью организовал его похороны. В настоящее время он и его семья проживают в данной квартире, несут расходы по коммунальным платежам. Постановлением мэра г. Иркутска от 22 октября 2008г. № 031-06-2408/8 «Об утверждении Плана мероприятий по реализации целевой программы «Переселение из ветхого и аварийного жилищного фонда в г. Иркутске на 2004-2012гг.» на 2009г.» дом подлежит расселению, в связи с чем, он с семьей остается без жилья, так как не оформил правоустанавливающие документы на жилое помещение, которое фактически приобрел по договору купли-продажи, заплатив в 2006г. И.И.С. в счет договора купли-продажи 550 000 рублей.
Истец просил признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Иркутск, ул. Н., д. *, кв. *, заключенным.
Мусаев Н.С.О. в судебном заседании исковые требования поддержал, суду пояснил, что спорное жилое помещение принадлежало И.И.С. на основании свидетельства государственной регистрации права собственности. Они договорились с И.И.С., что продаст ему квартиру в рассрочку. 06.07.2006г. он передал И.И.С. в счет договора купли-продажи квартиры 450 000 рублей. После чего он и его семья заехали в спорное жилое помещение, И.И.С. его зарегистрировал в спорной квартире. Проживали с И.И.С., занимали две комнаты, а умерший проживал в одной комнате. 7.08.2006г. он передал И.И.С. очередной платеж в счет покупки квартиры 100 000 рублей.
24.08.2006г. И.И.С. скончался, поэтому последний платеж так и не состоялся. И. И.С. умер дома. Причина смерти была отравление лекарственными препаратами. Он постоянно лежал на Гагарина. Сейчас необходимо признать договор купли-продажи заключенным, поскольку дом сейчас идет под снос, а у истца право собственности на данное жилое помещение так и не зарегистрировано. И.И.С. хоронил он. Другого жилого помещения у него в собственности нет. Не отдал И.И.С. все деньги до конца, поэтому и не зарегистрировали право собственности. Он говорил, что ему не нравиться жить здесь, он хотел жить в другом районе. Не знал на момент смерти И.И.С., что можно обратиться с документами. А объявления, что дом идет под снос, не видел. После получения предписания не обращался в Администрацию г. Иркутска, по какой причине, не знает.
Представитель истца по доверенности Мисинева А.Б. исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям указанным в исковом заявлении. Суду пояснила, что сумма в размере 550 000 рублей была передана как задаток. Наследников у И.И.С. не было, Мусаев Н.С. расходы по захоронению И.И.С. взял на себя. По настоящее время истец проживает в спорной квартире, несёт расходы по содержанию жилья, оплачивает коммунальные услуги. Просила признать договор купли-продажи жилого помещения заключенным.
Представитель истца по доверенности Алырзаев Р.Г.-о. в судебном заседании требования иска поддержал, суду пояснил, что 06.07.2006г. между его доверителем и И.И.С. было заключено соглашение об обязанности заключения договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г.Иркутск, улица Н., *-*, что не противоречит ГК РФ. Мусаев Н.С. первоначальную сумму в размере 450 000 рублей передал И.И.С. Позднее истцом были повторно переданы деньги И.И.С. в размере 100 000 рублей, а оставшиеся 100 000 рублей истец передать не успел, так как И.И.С. умер и, соответственно, сделка не состоялась.
Представитель ответчика Администрации г. Иркутска по доверенности Высоцких Е.Н. в судебном заседании требования иска не признала, суду пояснила, что Администрация г.Иркутска просит отказать в удовлетворении исковых требований Мусаева Н.С. по следующим основаниям. На основании ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Истцом не представлен договор купли-продажи жилого помещения, к тому же ни И.И.С., ни Мусаев Н.С. не обращались в УФРС по Иркутской области с заявлением о регистрации договора купли-продажи жилого помещения.
Выслушав пояснения истца, представителей истца, представителя ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 38-АГ *** выданному 20.04.2006г. собственником жилого помещения, расположенного по адресу г.Иркутск, ул. Н., *-* на основании договора купли-продажи квартиры от 31.03.2003г. является И.И.С., что также подтверждается выпиской УФРС по Иркутской области из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.09.2009г., справкой УФРС по Иркутской области о содержании правоустанавливающих документов от 16.12.2009г.
Из соглашения об обязанности заключения договора купли-продажи квартиры от 06.07.2006г. следует, что стороны - продавец И.И.С. и покупатель Мусаев Н.Г.о. обязуются заключить договор купли-продажи 3-х комнатной квартиры в целом, расположенной по адресу г.Иркутск, ул. Н., *-*, после выполнения условий, предусмотренных настоящим договором. Цена указанной квартиры составляет 650 000 рублей. Покупатель выплачивает продавцу в день заключения настоящего соглашения 450 000 рублей в качестве задатка. Покупатель обязуется выплачивать по 100 000 рублей 7-го числа каждого месяца, следующего за месяцем заключения соглашения, до выплаты полной стоимости указанной квартиры, а именно: 100 000 рублей - 7 августа 2006 года и 100 000 рублей - 7 сентября 2006 года. Деньги в сумме 450 000 рублей и 100 000 рублей были переданы Мусаевым Н.С.о. И.И.С.06.07.2006г. и 07.08.2006г. соответственно, что подтверждается передаточными актами.
И.И.С. умер 24.08.2006г., что подтверждается свидетельством о смерти 1-СТ № *** актовая запись-5** от 30.08.2006г.
Из основания иска следует, что истец лишен законного права на регистрацию договора купли-продажи на спорное жилое помещение, поскольку собственник выше указанной квартиры умер до регистрации договора, основной договор не был заключен, поскольку по соглашению об обязании заключения договора купли-продажи от 06.07.2006г. истцом не были переданы И.И.С. все денежные средства в связи с его смертью, а после его смерти предполагаемым ответчиком является указанное в иске юридическое лицо.
Статьей 429 ГК РФ предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Из смысла соглашения об обязании заключения договора купли-продажи от 06.07.2006г., заключенного Мусаевым Н.С.о. и И.И.С. усматривается, что данное соглашение является предварительным договором.
Как следует из ч.2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Согласно п.2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. N 233 «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» в редакции Приказов Минюста РФ от 19.11.2003 N 295, от 24.12.2004 N 199, в соответствии со статьей 10 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пунктом 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пунктом 4 раздела 6 Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 9 апреля 2001 г. N 273 "Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения.
В соответствии с пунктом 2 указанной Инструкции договор продажи подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации.
Согласно статье 23 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции от 08.11.2007г., государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Из системного толкования и анализа выше указанных правовых норм следует, что договор купли-продажи жилого помещения подлежит обязательной государственной регистрации.
Судом установлено, а истцом и представителями истца не оспаривается, что государственная регистрация предварительного договора купли-продажи от 06.07.2006г. жилого помещения расположенного по адресу г.Иркутск, ул. Н., *-* отсутствует, а следовательно данный предварительный договор заключен с нарушением действующего законодательства, регулирующего порядок заключения данного вида сделок.
В соответствии со ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Из искового заявления и пояснений истца и представителей истца в судебном заседании следует, что данный предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества не зарегистрирован в связи со смертью И.И.С. Достоверных и достаточных доказательств, что ответчик по настоящему делу является собственником спорного жилого помещения, каким-то образом уклоняется от регистрации договора, суду не представлено. Не представлено суду доказательств того, что на ответчике по настоящему делу лежит обязанность по регистрации договора купли-продажи данной квартиры. Обстоятельств, свидетельствующих о каком-либо нарушении ответчиком прав и законных интересов истца в отношении спорной квартиры, судом не установлено, а истцом и его представителями суду не указано, доказательств не представлено.
В соответствии со ст. 223 ГК РФ в случае, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
Судом установлено и не оспаривается истцом и его представителями, что государственной регистрации предварительного договора купли-продажи спорной квартиры сторонами не производилось, в связи с чем у истца не возникло права собственности на спорную квартиру.
При таких обстоятельствах, исковые требования Мусаева Н.С.о. о признании договора купли-продажи квартиры заключенным, удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В исковых требованиях Мусаева Н.С.О. к Администрации г. Иркутска о признании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Иркутск, ул. Н., д. * кв. * заключенным, отказать.
Решение может быть обжаловано в Иркутский Областной суд через Ленинский районный суд г.Иркутска в течение десяти дней.
Судья: Хамди Е.В.