Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
29 июня 2010 года Ленинский районный суд г.Иркутска в составе судьи Самсоновой О.В., при секретаре Пудайкиной С.С., с участием представителя истца Аполь С.В., действующей по доверенности, представителя ответчика Корень С.А., действующей по доверенности, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-836\10 по иску Усталова И.И. к Администрации г.Иркутска о признании права собственности на нежилое помещение.
УСТАНОВИЛ:
Усталов И. И. обратился в суд с иском к Администрации г. Иркутска о сохранении нежилого помещения по адресу ххх в реконструированном состоянии общей площадью 691,9 кв. м., признании права собственности на указанное нежилое помещение.
В обосновании исковых требований указано, что в соответствии с договором купли-продажи от ... он является собственником нежилого помещения, расположенного на 1 этаже 1-2-этажного металлического здания, общей площадью 390,7 кв.м., находящегося по адресу: ххх. В ходе эксплуатации указанного нежилого помещения он своими силами и на принадлежащие ему денежные средства произвел реконструкцию. В соответствии с нормами ст. 222 ГК РФ признание за ним права собственности на самовольно реконструированное нежилое помещение возможно при условии, что земельный участок, на котором возведено нежилое помещение, предоставлен в пользование и если сохранение построек не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровья граждан. Приобретя в 2005 г. по договору купли-продажи нежилое помещение он как собственник объекта недвижимости приобрел право пользования земельным участком, который был предоставлен прежнему собственнику в аренду. Переустройство принадлежащего ему нежилого помещения было произведено в границах земельного участка, находящегося в его пользовании. Нежилое помещение в реконструированном виде не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не угрожает жизни и здоровью граждан. Просит суд признать за ним право собственности на нежилое помещение.
Определением от ... к производству суда принято измененное исковое заявление Усталова И. И. к Администрации г. Иркутска о признании права собственности на нежилое помещение по адресу ххх общей площадью 691,9 кв. м.
В обосновании измененных исковых требований истцом указано, что в соответствии с договором купли-продажи от ... он является собственником нежилого помещения, расположенного на 1 этаже 1-2-этажного металлического здания, общей площадью 390,7 кв.м., находящегося по адресу: ххх В ходе эксплуатации указанного нежилого помещения он своими силами и на принадлежащие ему денежные средства произвел реконструкцию. Считает, что на основании ст. 271 ГК РФ в связи с тем, что он стал собственником недвижимости. Просит суд признать за ним право собственности на нежилое помещение.
Истец Усталов И. И. в судебное заседание не явился, о времени и месте извещен, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель истца Аполь С. В., действующая по доверенности в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, указанным в исковом заявлении. В ходе судебного разбирательства по существу спора пояснила, что в 2005 г. истец приобрел у Тришкина часть нежилого помещения по ххх - помещения на поэтажном плане №, площадью 390,70 кв.м. Истец произвел реконструкцию в приобретенной им части нежилого помещения - возвел второй этаж в пределах первого этажа. В соответствии со ст. 271 ГК РФ Усталов, купив спорное здание, стал пользователем соответствующего земельного участка, который был предоставлен на тот момент Тришкину по договору аренды. В 2006 г. Усталов и Тришкин обратились в Комитет по архитектуре и градостроительству Администрации г.Иркутска с заявлением о предоставлении им земельного участка, находящегося под возведенными строениями. Однако их заявление по существу рассмотрено не было, все поданные ими документы с «внутренними» документами Администрации г.Иркутска были им возвращены весной 2010 года, после чего истец обратился в суд. Спорное нежилое помещение соответствует строительным, пожарным, санитарным нормам и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Представитель Администрации г. Иркутска Корень С. А., действующая по доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала. В ходе судебного разбирательства, представив отзыв на исковое заявление, по существу спора пояснила, что из содержания ст. 222 ГК РФ. Доказательств, подтверждающих, что истец обращался в Администрацию с заявлением о предоставлении ему земельного участка, не имеется. В соответствии с разъяснениями Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума ВАС РФ признание права собственности на самовольные постройки возможно при условии того, что истец предпринимал надлежащие меры к легализации самовольной постройки, к получению разрешения на строительство и акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения. Однако истцом не было представлено доказательств, подтверждающих, что он предпринимал меры к получению разрешения на строительство спорного объекта, ввода его в эксплуатацию либо доказательств, подтверждающих, что он обращался, но ему было отказано. Кроме того, истцом не было представлено достаточных доказательств, подтверждающих, что возведенная самовольная постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, поскольку представленные им заключения, не содержащие сведений о том, состоялся ли выезд на место расположения объекта, какие обследования проводились, носят справочный характер. Истцом не представлены доказательства возведения именно им второго этажа в спорном здании, поскольку в решении суда, которым за Тришкиным было признано право собственности, указано, что здание 1-2-этажное.
Третье лицо Тришкин А. В. в судебное заседание не явился, о времени и месте извещен, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, против удовлетвоерния исковых требований не возражал.
Заслушав пояснения участников процесса, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В судебном заседании установлено, что решением Ленинского районного суда г. Иркутска от ... за Тришкиным А.В. было признано право собственности на 1-2-этажное здание, общей площадью 2 402,7 кв. м., расположенное по адресу ххх.
На основании договора купли-продажи от ... Усталов И.И. приобрел у Тришкина А.В. нежилое помещение на 1 этаже 1-2-этажного металлического здания общей площадью 390,7 кв.м. по адресу ххх которое принадлежало ему на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ...
Из заключений ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» от ... и от ... следует, что в указанном нежилом помещении была произведена реконструкция путем возведения 2 этажа и сноса внутренних перегородок в торговом зале 1 этажа, в результате чего площадь нежилого помещения увеличилась до 691,9 кв. м.
Производство реконструкции спорного жилого помещения силами и за счет средств истца подтверждены соответствующими договорами, заключенными истцом с различными организациями.
Из содержания искового заявления, пояснений представителя истца следует, что реконструкция нежилого помещения была произведена истцом самовольно без получения на это необходимых разрешений.
Из показаний свидетеля Б., допрошенной в судебном заседании, следует, что с 2004г. она работает техником-инвентаризатором в ФГУП Ростехинвентаризация. В 2007 г. поступила заявка от Усталова И.И. о проведении технической инвентаризации здания, расположенного по адресу ххх. В ходе инвентаризации выяснилось, что часть здания, которую выкупил Усталов И.И. реконструирована, а именно в здании был надстроен второй этаж, а на первом этаже убраны колонны. Кроме Усталова И.И. в их организацию с какими-либо заявлениями в отношении спорного здания никто не обращался.
Согласно пояснений представителя истца Аполь С.В., которые в силу ст.55 ГПК РФ являются доказательством по делу, в 2007 году истец, в лице своего представителя К., действующей по доверенности, обратился в Комитет по градостроительной политике Администрации г.Иркутска с заявлением об узаконении во внесудебном порядке реконструированного спорного помещения.
Письмом от ... Архитектурно-строительная инспекция инженерно-строительного управления Комитета по градостроительной политики Администрации г. Иркутска предложила истцу узаконить произведенную реконструкцию объекта по адресу ххх в судебном порядке в связи с тем, что разрешение на проведение работ инспекцией выдано не было. По результатам осмотра выполненной реконструкции объекта установлено, что строительно-монтажные работы соответствуют требованиям строительных норм и правил.
В соответствии с п. 1, 2, 3 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с п. 26 Постановления Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Судом установлено, что земельный участок площадью 1745 кв. м. по ххх на основании постановления мэра г. Иркутска был предоставлен Тришкину А.В. в аренду сроком до ... для размещения комплекса торговых павильонов, что подтверждается договором аренды от ..., постановлением мэра от ...
В соответствии с п. 2, 3 ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.
В соответствии со ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.
Согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта. В месячный срок со дня поступления заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Судом бесспорно установлено, что ... Усталов И. И. и Тришкин А. В. обратились в Управление архитектуры и градостроительства г. Иркутска с заявлением о согласовании проекта границ земельного участка по адресу ххх. Согласно пояснений представителя истца Аполь С.В., все поданные Усталовым И.И. и Тришкиным А.В. документы, возвращены заявителям весной 2010 года без какого-либо ответа с проектом распоряжения Администрации г.Иркутска об утверждении границ земельного участка ( со всеми положительными согласованиями, без подписи руководителя КУМИ г.Иркутска) и другими «внутренними» документами подразделений Администрации г.Иркутска, рассматривающих вышеуказанное заявление Усталова И.И.
Указанные обстоятельства подтверждены в суде представленными стороной истца подлинными служебными документами КУМИ г.Иркутска - служебными записками замначальника юротдела КУМИ г.Иркутска, начальника отдела оформления прав на земельные участки под нежилыми объектами и заключением юридического отдела КУМИ г.Иркутска.
Согласно заключения юридического отдела КУМИ г. Иркутска по вопросу о возможности утверждения проекта границ земельного участка по адресу ххх от ... следует, что поскольку Усталову И. И. принадлежит на праве собственности не отдельностоящий объект недвижимости, а помещение в объекте недвижимости, то оснований для утверждения проекта границ земельного участка отсутствуют.
Из смысла ст.1Протокола 1 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, следует, что каждое физическое или юридическое лицо имеет право беспрепятственно пользоваться своим имуществом. Никто не может быть лишен своего имущества, кроме как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права. Государство в целях защиты публичного порядка должно контролировать условия использования собственности, не допуская при этом нарушения имущественных прав частных лиц.
При этом подразумевается, что нарушение имущественных прав невозможно в связи с бездействием государственных органов, призванных контролировать условия использования собственности в конкретном государстве.
Более того, судом установлено, что реконструкция спорного жилого помещения истца произведена в пределах земельного участка, занятого нежилым помещением, приобретенным истцом по договору купли-продажи, в связи с чем права Администрации г. Иркутска на данный земельный участок нарушены не были.
Данные обстоятельства подтверждены письмом ФГУП «Ростехинвентаризации -Федеральное БТИ» от ..., согласно которого реконструкция спорного помещения произведена путем возведения 2-го этажа в пределах первого этажа, каких-либо пристроев к помещению не обнаружено.
Кроме того, согласно пояснений представителя Администрации г.Иркутска Корень С.А., в настоящее время предоставить истцу земельный участок не представляется возможным в связи с тем, что произошла реконструкция нежилого помещения, находящегося на данном земельном участке.
Таким образом, установлено, что изначально, в 2005 г., при переходе к Усталову И. И. права собственности на нежилое помещение по адресу ххх к нему перешло право пользования соответствующим земельным участком по праву аренды и право пользования земельным участком под возведенными строениями на основании ст. 271 ГК РФ, при этом в соответствии со ст.ст. 35,36 ЗК РФ он имеет исключительное право на приватизацию данного земельного участка, в связи с чем отсутствие у истца оформленного вещного права на земельный участок, находящийся под спорным помещением, само по себе не может служить основанием для отказа истцу в удовлетворении заявленных требований.
Из представленных суду заключений ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Иркутской области от ..., отдела Государственного пожарного надзора г. Иркутска от ..., заключением о техническом состоянии нежилого помещения от ... и справкой от ..., выполненных ОАО «КБ. им А.А. Якушева» следует, что реконструированное истцом нежилое помещение соответствует санитарно-эпидемиологическим, строительно-техническим нормам и правилам противопожарной безопасности.
Давая оценку представленным доказательствам в совокупности и их взаимной связи, суд приходит к выводу, что исковые требования Усталова И.И. о признании за ним права собственности на спорное нежилое помещение обоснованы и подлежат удовлетворению.
Позиция представителя ответчика о том, что договор аренды земельного участка в виду неопределенности его предмета является незаключенным, а, значит, не свидетельствует о возникновении у истца права на земельный участок, не принимается во внимание, поскольку данный договор уже прекратил свое действие.
Доводы представителя Администрации г. Иркутска о том, что истец не предпринимал попыток для легализации спорного нежилого помещения и оформлению прав на земельный участок, несоответствии помещения санитарно-эпидемиологическим, пожарным, строительным нормам и правилам и отсутствием сведений о том, что именно истец произвел реконструкцию спорного нежилого помещения, судом не принимаются, поскольку они голословны и опровергнуты в ходе судебного разбирательства доказательствами, представленными истцом.
Кроме того, ответчик, указывая на то, что истцом не представлены доказательства, являющиеся в соответствии со ст. 222 ГК РФ основанием для признания за ним права собственности на спорное нежилое помещение, учитывая, что земельный участок, на котором возведено спорное нежилое помещение, является муниципальной собственностью, встречных исковых требований о сносе самовольной постройки не заявил, несмотря на то, что данное право было разъяснено ответчику ещё при подготовке дела к судебному разбирательству.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск Усталова И.И. удовлетворить.
Признать за Усталовым И.И. право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу ххх площадью 691,9 кв.м.
Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Ленинский районный суд г.Иркутска в течение 10 дней.
Судья Самсонова О.В.