Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
24 марта 2011 г. Ленинский районный суд г.Иркутска в составе судьи Жилкиной Е.М., при секретаре Пономарчук А.С., с участием прокурора Мальхановой Е.В., представителя истца Кузнецовой С.В. Косовой Е.А., ответчика Ростовцевой Е.А., представителя ответчика Ростовцевой Е.А. Егорова П.Т., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-962/2011 по исковым требованиям прокурора Ленинского района г. Иркутска в интересах Кузнецовой С.В. к Ростовцевой Е.А., ООО «Виктория» о признании недействительным в силу ничтожности договора долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения к договору, применении последствий недействительности сделки, исковым требованиям Кузнецовой С.В. к Ростовцевой Е.А., ООО «Виктория» о признании недействительным в силу ничтожности договора долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения к договору, применении последствий недействительности сделки, исковым требованиям Кузнецовой С.В. к Ростовцевой Е.А., Федосееву С.Н. о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
Прокурор Ленинского района г. Иркутска в интересах Кузнецова Г.И. обратился в суд с исковыми требованиями к Ростовцевой Е.А., ООО «Виктория» о признании недействительным в силу ничтожности договора долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ, признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи подвального помещения от ДД.ММ.ГГГГ, признании права собственности на подвальное помещение за собственниками помещений. В результате неоднократных уточнений исковых требований, отказа от части исковых требований, на рассмотрение суда представлены исковые требования прокурора Ленинского района г. Иркутска в интересах Кузнецова Г.И. к Ростовцевой Е.А., ООО «Виктория» о признании недействительным в силу ничтожности договора долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения к договору, применении последствий недействительности сделки, в обоснование которых указано, что в прокуратуру Ленинского района г. Иркутска поступило обращение инвалида <данные изъяты> Кузнецова Г.И. по вопросу законности отчуждения Ростовцевой Е.А. подвального помещения в жилом доме, расположенном по адресу г. Иркутск, ул. <адрес>. В своем обращении заявитель просит обратиться в суд в его интересах об оспаривании договора купли-продажи подвала, поскольку нарушены его права как члена семьи собственника жилого помещения, и по состоянию здоровья он не может самостоятельно защитить свои права и законные интересы. Ранее прокуратурой района проводилась проверка по указанному факту по коллективному обращению жителей дома <адрес> по ул. <адрес> г. Иркутска, в ходе проверки было установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Виктория» (застройщик) и Ростовцевой Е.А. (дольщик) заключен договор долевого участия №, предметом которого является определение взаимных прав и обязанностей сторон при осуществлении долевого строительства и последующего оформления в собственность дольщика подвального помещения площадью 138,10 кв.м., расположенного в жилом доме по <адрес>, <адрес> В Ленинском районе г. Иркутска. ДД.ММ.ГГГГ между Ростовцевой Е.А. и ООО «Виктория» было заключено дополнительное соглашение о внесении изменений и дополнений к договору от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым были изменены данные об объекте - подвальные помещения №№<данные изъяты>, площадью 154,9 кв.м., расположенные по адресу: г. Иркутск, <адрес> Право собственности Ростовцевой Е.А. зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Иркутской области ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации №. Со ссылкой на положения ст. 36 ЖК РФ, 168 ГК РФ, Определение Конституционного Суда РФ от 19 мая 2009 г. N 489-O-О) прокурор полагает, что указанный договор долевого участия является недействительным в силу ничтожности, поскольку собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Согласно служебной записки № от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ Службой государственного жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области была проведена проверка нежилого помещения, площадью 154,9 кв.м., расположенного в подвале жилого дома по адресу: г. Иркутск, ул. <адрес> По результатам проверки установлено, что в данном помещении проходят общедомовые инженерные коммуникации: трубопроводы отопления, канализации, горячего и холодного водоснабжения. Собственником подвального помещения является Ростовцева Е.А.. Из письма ИПБОЮЛ ФИО6, выполнявшего проект строительства жилого дома по адресу: г. Иркутск, ул. <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что проектом застройки группы жилых домов по <адрес> в г. Иркутске в подвальных помещениях жилых блок -секций не предусматривались помещения функционального назначения. Подвальные помещения предназначены только для прохода инженерных коммуникаций. Указанные обстоятельства подтверждаются также письмом Министерства жилищной политики, энергетики, транспорта и связи Иркутской области ДД.ММ.ГГГГ №, Письмом Службы государственного контроля и строительного надзора Иркутской области от ДД.ММ.ГГГГ Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Иркутск, ул. <адрес> был сдан в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ Таким образом, после сдачи указанного многоквартирного жилого дома подвальное помещение, как общее имущество в многоквартирном доме, поступило в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме и не могло быть передано в собственность третьим лицам без соблюдения требований ст. 36 ЖК РФ. Согласно ст. 36 ЖК РФ, по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Собственниками помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Иркутск, ул. <адрес> общее собрание по вопросу передачи Ростовцевой Е.А. в собственность подвального помещения, площадью 154,9 кв.м., не проводилось, решение об уменьшении общего имущества в указанном многоквартирном жилом доме собственниками помещений не принималось. Таким образом, ООО «Виктория» не имело прав на отчуждение спорного подвального помещения, договор долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Виктория» и Ростовцевой Е.А., дополнительное соглашение к указанному договору от ДД.ММ.ГГГГ являются недействительными в силу ничтожности, как не соответствующие требованиям закона (ст. 36 ЖК РФ). В соответствии со ст. 45 ГПК РФ, прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан в случае, если гражданин по состоянию здоровья, возрасту, недееспособности и другим уважительным причинам не может сам обратиться в суд. Поскольку Кузнецов Г.И. являлся инвалидом <данные изъяты>, и по состоянию здоровья не мог в полной мере самостоятельно защитить свои права и законные интересы, прокурор полагал, что имеются все основания для направления в суд искового заявления в защиту интересов заявителя. С учетом изложенного, прокурор Ленинского района г. Иркутска в интересах Кузнецова Г.И. просил признать недействительным договор о долевом участии № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Виктория» и Ростовцевой Е.А.; признать недействительным дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений и дополнений в договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между ООО «Виктория» и Ростовцевой Е.А.; применить последствия недействительности ничтожных сделок: договора о долевом участии № от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, путем аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности Ростовцевой Е.А. на нежилое помещение, общей площадью 154,9 кв.м., кадастровый номер №, расположенное в многоквартирном доме по адресу: г. Иркутск, ул. <адрес>
Кузнецов Г.И. обратился в суд с иском к Ростовцевой Е.А., ООО «Виктория», о признании недействительным договора долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, применении последствий недействительности сделки, доводы которого идентичны доводам искового заявления, заявленного прокуратурой Ленинского района г. Иркутска.
Определением Ленинского районного суда г. Иркутска от 23. 03. 2011г. произведена замена истца по гражданскому делу по иску прокурора Ленинского района г. Иркутска в интересах Кузнецова Г.И. к Ростовцевой Е.А., ООО «Виктория» - Кузнецова Г.И. на Кузнецову С.В.
Кузнецова С.В. обратилась в Ленинский районный суд г. Иркутска с требованиями к Ростовцевой Е.А., Федосееву С.Н. о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, применении последствий недействительности сделки, в обоснование которых указано, что ДД.ММ.ГГГГ Кузнецов Г.И. умер. Она, Кузнецова С.В., в соответствии со ст. 218 ГК РФ у Ростовцевой Е.А., Федосеева С.Н. не возникло, т.к. собственниками спорного нежилого помещения являются владельцы помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Иркутск, ул. <адрес>. В соответствии со ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. В соответствии со ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты. Согласно пп. 27, 28 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов (утв. приказом Федеральной регистрационной службы от 7 июня 2007 г. N 112), в случае, если судом признана недействительной оспоримая сделка и применены последствия ее недействительности, а также в случае применения последствий ничтожной сделки, государственную регистрацию прав рекомендуется проводить на общих основаниях в соответствии с требованиями ст. ст. 13, 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Актуальная запись подраздела II-1 ЕГРП погашается в соответствии с пунктом 63 раздела VI Правил ведения ЕГРП. В соответствии с п. 65 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219) (с изменениями от 23 декабря 1999 г., 3 октября 2002 г., 3 сентября 2003 г., 12 ноября 2004 г., 22 ноября 2006 г.), в случае прекращения права или его ограничения обременения) без перехода к новому правообладателю, при ведении Единого государственного реестра прав на бумажных носителях, на оборотную сторону листов подразделов II и III в графу "Документы-основания" заносятся сведения о документах, на основании которых было прекращено право или ограничение (обременение). Исковые требования, ранее заявленные Кузнецовым Г.И., прокурором Ленинского района г. Иркутска в интересах Кузнецова Г.И., Кузнецова С.В. поддерживает. С учетом изложенного, Кузнецова С.В. просит признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Федосеевым С.Н. и Ростовцевой Е.А., и применить последствия его недействительности путем погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности Федосеева С.Н. на нежилое помещение, общей площадью 154,9 кв.м., кадастровый номер №, расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Иркутск, ул. <адрес>.
Определением Ленинского районного суда г. Иркутска от 22.03.2010 г. гражданское дело № 2-962/2011 по иску Кузнецовой С.В. к Ростовцевой Е.А., Федосееву С.Н. о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, применении последствий недействительности сделки было объединено с находящимся в производстве Ленинского районного суда г. Иркутска гражданским делом № 2-29/2011 по иску прокурора Ленинского района г. Иркутска в интересах Кузнецова Г.И. к Ростовцевой Е.А., ООО «Виктория», о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, по иску Кузнецова Г.И. к Ростовцевой Е.А., ООО «Виктория» о признании сделок недействительными, применении последствий их недействительности, делу присвоен номер 2- 962/2011.
Истец Кузнецова С.В. в судебное заседание не явилась, была извещена надлежащим образом, просила рассмотреть требования в свое отсутствие.
Ответчик ООО «Виктория» извещено о дне слушания дела по последнему известному месту нахождения, поскольку судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ в отношении данного Общества завершено конкурсное производство, полномочия конкурсного управляющего Батаев В.Н. прекращены, однако запись о ликвидации организации в Единый госреестр юридических лиц, на момент рассмотрения дела, ещё не внесена. Направленная по последнему известному суду адресу корреспонденция адресату не доставлена в связи с отсутствием адресата ( что подтверждается представленным в материалы дела актом).
Представитель ответчика ООО «Виктория» конкурсный управляющий Батаев В.Н. в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом, что подтверждается телефонограммой. Причин неявки не сообщил, не просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Ответчик Федосеев С.Н. в судебное заседание не явился. Согласно представленного в материалы акта, составленного с участием ФИО7, ФИО8, старшего лейтенанта милиции ФИО9, по адресу: Иркутская область, <адрес>, <адрес> ( адрес регистрации данного ответчика), Федосеев С.Н. не проживает, квартира сдается в наем. На телефонный звонок квартиранта Голышевой с просьбой получить судебную корреспонденцию Федосеев С.Н. пояснил, что его племянница Ростовцева Елена, по чьей просьбе он выдал доверенность на оформление в его собственность подвала, запретила получать ему любые документы из суда. По адресу фактического проживания, указанному квартирантом Голышевой, на месте - частный дом, расположенный в микрорайоне <адрес> <адрес>, Федосеев С.Н. входную дверь не открыл, через дверь заявил, что он, Федосеев С.Н., никаких повесток и судебных определений получать не будет, в суд не пойдет, дверь не откроет, поскольку племянница Ростовцева Елена ему запретила принимать какие-либо документы из суда, все вопросы решать нужно с ней, в связи с чем судебная повестка о явке в Ленинский районный суд г. Иркутска 24.03.2011 г. в 12 00 была зачитана ему вслух старшим лейтенантом милиции ФИО9 ( служебное удостоверение № ).
В силу ст. 117 ГПК РФ, адресат, отказавшийся принять судебную повестку или иное судебное извещение, считается извещенным о времени и месте судебного разбирательства или совершения отдельного процессуального действия.
В рассматриваемой ситуации, учитывая пояснения ответчика Федосеева С.Н,, озвученные при намерении вручить ему судебную повестку о дате и времени судебного разбирательства, пояснившего, что по указанию его племянницы Ростовцевой Е. А. ( которая в ходе судебного разбирательства не отрицала, что является родственницей Федосеева С.Н.), он отказывается получать судебную корреспонденцию, в связи с чем судебная повестка о необходимости явки в Ленинский районный суд г. Иркутска на 24.03.2011 г. в 12 00 была зачитана Федосееву С.Н. вслух работником милиции ФИО9, суд полагает, что ответчик Федосеев С.Н. о дне и времени настоящего спора был извещен надлежащим образом, а его неявка в судебное разбирательство является злоупотреблением процессуальными правами, что является недопустимым.
Что касается ходатайства ответчика Федосеева С.Н., поступившего в канцелярию Ленинского районного суда 23. 03.2011г., согласно которого Федосеев С.Н. просит суд отложить судебные заседания по причине невозможности явки в судебные заседания ( связанные с болезнью), то доказательств, подтверждающих невозможность явки в судебное заседание, суду не представлено.
Представитель 3-го лица Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом, причин неявки не сообщил, не просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Представители 3-их лиц ТСЖ «Домосед», ТСЖ «Север», в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом, причин неявки не сообщили, не просили рассмотреть дело в их отсутствие.
Принимая во внимание, что лица, участвующие в деле по своему усмотрению распоряжаются принадлежащими им процессуальными права, неявка ответчиков ООО «Виктория», Федосеева С.Н., ТСЖ «Домосед», ТСЖ «Север» в судебное заседание расценивается судом как распоряжение своими процессуальными правами.
При таких обстоятельствах суд полагает возможным приступить к рассмотрению спора в отсутствие указанных в лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Прокурор Мальханова Е.В. в судебном заседании исковые требования прокурора Ленинского района г.Иркутска поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в уточненном исковом заявлении, просила их удовлетворить. Также полагала обоснованными заявленные требования Кузнецовой С.В.
Представитель истца Косова Е.А. действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования Кузнецовой С.В. поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просила их удовлетворить.
Ответчик Ростовцева Е.А. в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что она приобрела спорное помещение в 2005г. на стадии строительства. Она не считает, что данное помещение является общей собственностью. В данном помещении нет никаких коммуникаций, элеваторные узлы стоят отдельно. По договору она оплатила денежные средства в полном объеме, сделка является законной. Ранее представила возражения, в которых просила Ленинский районный суд отказать в исковом заявлении Ленинской прокуратуре, которая выступает в интересах ФИО12 Ей не понятен тот факт, как она могла нарушить права ФИО12 и его членов семьи, которые сами могли выступать в суде в качестве истцов, когда совершенно законно приобрела данное нежилое помещение более пяти лет назад на стадии строительства. Когда она приобрела квартиру и нежилое помещение, филиал <данные изъяты> находилось уже в очень тяжелом финансовом положении, счета у них были арестованы, бухгалтерия практически не велась, так как люди часто менялись. Все платежные документы оп оплате помещения у нее имеются на руках. При заключении данной сделки руководством <данные изъяты> был приглашен работник БТИ г. Иркутска, который указал на данные четыре комнаты из 17-ти, на которые и был заключен Договор. Просила суд обратить внимание, что общая площадь нежилого помещения составляет 462,8 кв.м., с нею был заключен Договор только 138,1 кв.м. (при замерах БТИ данного помещения площадь составила 154,9 кв.м.). Также же сообщила о том, что жильцы дома вводят суд в заблуждение, лукавят, утверждая о том, что они не знали, что ФГУП <данные изъяты> заключило Договор на часть нежилого помещения с одним из Дольщиков данного дома. Осенью 2005 года у них неоднократно проводились собрания, и данная информация была всем сообщена. На протяжении четырех лет, дом спокойно обслуживался, не было никаких жалоб, хотя так же у нее имелись ключи, все эти годы это никого не беспокоило. В мае 2006 г. ООО «Виктория» заключило с ней договор, В своем исковом заявлении Прокуратура просит признать договор, заключенный между Ростовцевой Е.А. и ООО «Виктория» от ДД.ММ.ГГГГ, недействительным, несмотря на то, что по данному договору совершена финансовая операция в сумме дополнительной оплаты <данные изъяты> <данные изъяты> руб. и с момента поступления денег данный договор уже вступил в силу, и не может считаться недействительным. К тому же данный Застройщик принял на себя обязательства прежнего Застройщика в полном объеме. Прокуратура не проверила, действительно ли те сведения, которые написаны в заявлении Кузнецова Г.И., так как данная информация является ложью, и заведомо ложным доносом ст. 306 УК РФ. В данном подвальном помещении не ведутся работы ни ночью, ни днем, не имеется никакого общественного заведения, туда спокойно попадают организации, обслуживающие дом, своевременно снимаются все показания. Кроме того, имеются три комплекта ключей у других жителей их дома, которые хранят в подвале свое личное имущество и всем об этом известно. Ею был предоставлен Договор в ТСЖ, обслуживающий данную блок секцию, к нему прилагался Акт передачи ключей, ТСЖ отказалось от данного Договора. Так же просила заметить, что лично она ни разу, никому не отказала в доступе в нежилое помещение, только за последнее время она давала ключи жильцам более 10 раз, так как они устанавливали счетчики в квартирах. Так как в помещении проходит общая коммуникация дома, имеет доступ в данное помещение Фирма подрядчик, которая проводит работы по монтажу горячего, холодного водоснабжения, проводит установку Элеваторного узла ( который устанавливается в другой блок секции) для проведения всех коммуникаций в блок-секцию №. Данные работы ведутся только днем, и могут проводиться до сдачи блок секции № в эксплуатацию. Просила отказать Прокуратуре Ленинского района г. Иркутска, которая выступает в интересах истца Кузнецова Г.И.
Кроме того, Ростовцевой Е.А. также представлены дополнительные возражения, в которых она просила Ленинский районный суд отказать в исковом заявлении на основании того, что Кузнецов Г.И. и другие домовладельцы дома не имеют право претендовать на нежилое помещение, находящееся в ее собственности, приобретенное ДД.ММ.ГГГГ и используемое как склад. Ее позиция подтверждается решением судов различных инстанций по данной ситуации, позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, постановлением президиума ВАС РФ от 02.03.2010г. №1339/09 по делу №Ф65-7624/2008-СГЗ-14/13 «Правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящиеся к общей долевой собственности собственников помещений в жилых домах. Президиум Высшего Арбитражного Суда также придерживается позиции, что «право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы», то есть подвальные помещения, самостоятельное использование которых не возможно. Если же возможно самостоятельное использование, то данное помещение является объектом недвижимости и к общему имуществу жилого дома не относиться. ( Постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 №12537/09 по делу №А 56-42253/2007). Ответчик полагает, что ее помещение не является техническим и данную информацию подтверждает техпаспорт, в котором указано нежилое помещение, так же указано и в Свидетельстве о государственной регистрации. Также просила заметить, что сторона истца, ссылаясь на Акты службы государственного жилищного контроля и строительства надзора Иркутской области о том, что в помещении находится водомерный узел, не проверила тот факт, а законно он там установлен, имеется на него проектная и иная документация, подтверждении того что он должен там находится. В данный Акт был дописан текст уже после того, как она его подписала. Вызывает сомнение, как расписывался Кузнецов Г.И. во всех последующих документах, когда сам Кузнецов Г.И. сообщил милиции, что больше никого не видел с того момента как увезли заявление, значит, и расписываться он больше не мог. Просила отказать в данном исковом заявлении, и отправить материалы дела в Прокуратуру Ленинского района для проведения расследования по данному делу. Так как Прокуратура Иркутской области проводит уже проверку по данному делу.
Также ответчик Ростовцева Е.А. представила возражения на исковое заявление Кузнецовой С.В., основные доводы которого сводятся к следующему: истец ссылается на незаконность и оспоримость сделки в исковом заявлении, однако в
постановлении мэра г. Иркутска, которое разрешило филиалу строить <данные изъяты> группу жилых домов по <адрес> указано, что решение дано на строительство жилых и нежилых помещений, а так же подземных гаражей. Истцом неверно указана ссылка в подтверждении Министерством жилищной политики, энергетики, транспорта и связи Иркутской области о подтверждении фактов подвального помещения предназначенного только для прохода инженерных коммуникаций. Истец указывает в данном исковом заявлении, что дом перешел в 2007 году в общую домовую собственность собственников квартир, однако не может подтвердить факт наличия самих собственников квартир в период 2007 года. Вернуть оплаченные денежные средства в 2005 году за нежилое помещение компания, получившие данные денежные средства не может в силу того что <данные изъяты> ликвидировано а фирма застройщик, принявшая обязательства по вводе дома ООО «Виктория» является банкротом уже не первый год. В данной ситуации гражданин Федосеев С.Н. является добросовестным покупателем, а она- добросовестным продавцом. Истец в исковом заявлении ссылается на Определение Конституционного Суда РФ от 19. Мая 2009 года №489-0-0. однако, данное Постановление противоречит самому истцу, и его требованиям.
Представитель ответчика Егоров П.Т. в судебном заседании исковые требования не признал, поддержал доводы Ростовцевой Е.А, изложенные в возражениях.
Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как видно из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФГУП <данные изъяты>, в дальнейшем «Продавец» и ООО «Виктория», именуемый в дальнейшем «Покупатель» был заключен договор купли-продажи, согласно которого продавец обязуется передать в собственность покупателю затраты по незавершенному строительству объекта по адресу: г. Иркутск, ул. <адрес>, проектный номер <адрес>, блок-секции <адрес>, в сумме <данные изъяты> руб., в том числе НДС <данные изъяты> руб.
ФГУП-<данные изъяты> передал, а ООО «Виктория» приняла затраты по незавершенному строительству по адресу: г. Иркутск, ул. <адрес> проектный номер <адрес>, блок-секции <адрес> в сумме <данные изъяты>, руб., в том числе НДС <данные изъяты> руб., что подтверждается актом передачи затрат по незавершенному строительству от ДД.ММ.ГГГГ
Между ФГУП «<данные изъяты>», именуемым в дальнейшем «Прежний должник» с одной стороны и ООО «Виктория», именуемым в дальнейшем «Новый должник» был заключен договор перевода долга. Согласно п. 1.1., прежний должник переводит свой долг, а Новый должник принимает на себя долг, возникший из договоров долевого участия в строительстве жилого дома по <адрес>, проектный номер <адрес> г. Иркутск. Согласно п. 3.1. договора, сумма настоящего договора - <данные изъяты> руб., что подтверждается договором перевода долга от ДД.ММ.ГГГГ, приложением № к договору перевода долга.
Согласно справке МУП «БТИ г. Иркутска» № о присвоении предварительного адреса объекту недвижимого имущества, многоквартирному жилому дому - 5-этажное кирпичное с утеплением жилое здание, общая площадь 2687,8 кв.м., в том числе жилая площадь 1204,2 кв.м., кадастровый номер объекта №, присвоен предварительный адрес: г. Иркутск, ул. <адрес>, <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ между Филиалом <данные изъяты> ФГУП «<данные изъяты>», именуемое в дальнейшем «Застройщик», с одной стороны и ИП Ростовцевой Е.А., именуемой в дальнейшем «Дольщик» с другой стороны был заключен договор долевого участия в строительстве жилого <адрес> (строительный номер) по <адрес>.
Согласно п. 1.1. договора, предметом договора является строительство на долевых условиях подвального помещения, общей площадью 138,10 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, <адрес>, жилой дом по <адрес> (Блок-секция № <адрес>
Согласно п. 2.1., стоимость подвального помещения на момент заключения договора составляет <данные изъяты> руб., исходя из стоимости за 1 кв.м. - <данные изъяты> руб.
Согласно справке филиала ФГУП «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ дольщиком Ростовцевой Е.А. договор долевого участия б/н от ДД.ММ.ГГГГ в части оплаты строительства нежилого помещения в блок-секции «<адрес>» жилого дома по <адрес>, № в сумме <данные изъяты> руб. выполнен в срок, претензий по расчету не имеется.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Виктория», именуемое в дальнейшем «Застройщик» с одной стороны и Ростовцевой Е.А., именуемой в дальнейшем «Дольщик», с другой стороны, был заключен договор №.
Согласно п.1.1. договора, предметом настоящего договора является определение взаимных прав и обязанностей сторон при осуществлении долевого строительства и последующего оформления в собственность дольщика, или указанного им лица объекта строительства, подлежащего передаче дольщику подвального помещения, общей площадью 138, 10 кв.м., расположенного в жилом доме по <адрес>, блок/секция «№ в <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Виктория» и Ростовцевой Е.А. было заключено дополнительное соглашение о внесении изменений и дополнений к договору № от ДД.ММ.ГГГГ
Согласно п.2 дополнительного соглашения, стороны достигли соглашения считать по всему тексту договора № от ДД.ММ.ГГГГ данные об общей площади подвальных помещений №, расположенных по адресу: г. Иркутск, <адрес>, жилой дом по <адрес>, блок-секция №» - 154,9 кв.м.; о номере дома, где располагается вышеуказанное помещение - №
Согласно акта приема передачи подвального помещения от ДД.ММ.ГГГГ, Ростовцева Е.А. приняла в день подписания настоящего акта во владение, пользование и распоряжение подвальные помещения №, общей площадью 154,9 кв.м., расположенные по адресу: г. Иркутск, ул. <адрес>.
Из платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Ростовцевой Е.А. оплачено <данные изъяты> руб. в счет оплаты стоимости работ по созданию инженерных сетей по договору от ДД.ММ.ГГГГ
Согласно сведений дела правоустанавливающих документов, собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. <адрес>, кадастровый номер № номера поэтажного плана подвал-№ является Федосеев С.Н.
Как видно из материалов дела, Кузнецов Г.И. умер. ДД.ММ.ГГГГ. ( свидетельство о смерти № №).
Из ответа нотариуса Иркутского нотариального округа от ДД.ММ.ГГГГ следует, что заведено наследственное дело № к имуществу Кузнецова Г.И., умершего ДД.ММ.ГГГГ, проживавшего по адресу: г. Иркутск, ул. <адрес> по заявлениям следующих граждан: заявление о принятии наследства по закону от ДД.ММ.ГГГГ Кузнецовой С.В.; заявление об отказе от причитающейся доли наследства от ДД.ММ.ГГГГ ФИО14 Других заявлений в наследственное дело Кузнецова Г.И. в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не поступало.
Собственником квартиры, расположенной по адресу: г. Иркутск, ул. <адрес> является Кузнецова С.В. на основании договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ
Согласно свидетельства о браке № №, ДД.ММ.ГГГГ между Кузнецовым Г.И. и ФИО15 был заключен брак, в связи с чем последней присвоена фамилия Кузнецова.
Из ответа Службы государственного жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области от 24.09.2009г. следует, что Служба государственного жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области совместно с представителем Ленинской прокуратуры г. Иркутска 22.09.2009г. провели проверку подвального помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. <адрес>. В ходе проверки установлено, что в подвальном помещении, принадлежавшем на праве собственности Ростовцевой Е.А., расположены общедомовые инженерные коммуникации: канализация, отопление, горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водомерный узел. Доступ к тепловому узлу дома возможен через подвальное помещение, находящееся в собственности, и через отдельный вход с подъезда.
Из акта Службы государственного жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области от 13.10.2009г. следует, что металлическая дверь в помещение, площадью 143 кв.м. не обеспечивает дополнительного выхода из подвального помещения, в связи с чем отсутствует возможность свободного доступа в подвальное помещение в случае аварийной ситуации.
Из ответа Министерства жилищной политики, энергетики, транспорта и связи Иркутской области от 23.09.2009г. следует, что Службой государственного жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области проведена проверка нежилого помещения, расположенного в подвальном помещении <адрес> г. Иркутска. По результатам проверки установлено, в данном помещении проходят общедомовые инженерные коммуникации: трубопроводы отопления, канализации, горячего и холодного водоснабжения. Собственником подвального помещения является Ростовцева Е.А.
Из ответа ИПБОЮЛ ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ следует, что проектом застройки группы жилых домов по <адрес> в г. Иркутске в подвальных помещениях жилых блок- секций № не предусматривались помещения функционального назначения (торговля, спорт, офисы, детские комнаты и т.д.) Подвальные этажи предназначаются только для прохода инженерных коммуникаций. Размещение помещений функционального назначения требуют дополнительных мероприятий по обеспечению пожарной и санитарной безопасности проживающих.
Из акта Службы государственного жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в подвальном помещении жилого <адрес> расположены общедомовые инженерные коммуникации: канализации, холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, отопления. Вход в подвальное помещение - единственный. В помещении расположен водомерный узел, в помещение теплового узла дома возможен вход через подвальное помещение, находящееся в собственности Ростовцевой Е.А. В подвальном помещении жителями установлена дверь в подвал с подъезда.
Согласно справке УУМ <данные изъяты> УВД по г. Иркутску, никаких заявлений от Кузнецова Г.И. и членов его семьи и других жильцов дома по факту шума и проведения работ в подвальном помещении <адрес> не поступало. Также в данном подвальном помещении ночного заведения не имеется.
Из ответов ТСЖ «Домосед» жильцам данного дома ФИО16, ФИО17 и др. от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ. следует, что правление ТСЖ «Домосед» не может в настоящее время обеспечить свободный доступ в подвальное помещение <адрес>, также как и не может передать комплект ключей от подвала аварийным службам в связи с тем, что ключи находятся только у собственника подвального помещения Ростовцевой Е.А. Рекомендует по вопросу входа в подвал и слива воды обращаться непосредственно к собственнику подвального помещения Ростовцевой Е.А.
Из акта об отказе в доступе ИТП от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ДД.ММ.ГГГГ в нарушение условий договора на техническое обслуживание и снятии показаний с приборов учета тепловой энергии между сторонами персонал ООО «<данные изъяты>» не был допущен собственником подвального помещения Ростовцевой Е.А. для снятия архивных данных с прибора учета тепла для составления отчета о потреблении тепловой энергии в марте 2010г. в ООО «<данные изъяты>» в ИТП б/с № жилого дома по <адрес>. В связи с чем, возможно предъявление ООО «<данные изъяты>» к оплате ТСЖ «Домосед» количества потребленной тепловой энергии б/с № не по фактическим данным прибора учета, а в соответствии с расчетными нормативными нагрузками.
Из акта ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ДД.ММ.ГГГГ в <адрес> лопнул шланг гибкой подводки на смывной бачок. Для устранения аварии требовался доступ в подвальное помещение. Жилец <адрес> Ростовцева Е.А. препятствовала доступу.
Из акта Службы государственного жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области от ДД.ММ.ГГГГ следует, что совместной проверкой Службы государственного жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области и прокуратуры Ленинского района ДД.ММ.ГГГГ проведена проверка нежилого помещения, расположенного в подвальном помещении жилого дома по адресу: <адрес>, в ходе которой установлено, что в обследуемом помещении расположены инженерные коммуникации, входящие в состав имущества дома, а именно канализации, отопления, горячего и холодного водоснабжения.
Согласно акту об отказе перекрыть воду в подвале при затоплении <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, в <адрес> утром ДД.ММ.ГГГГ произошла авария - течь п/сушителя под к/гайку. Вызванная аварийная бригада обратилась к Ростовцевой Е.А. с просьбой открыть подвал, находящийся в ее собственности, так как для устранения причин аварии необходимо было перекрыть поступление воды в подвале. На просьбу открыть подвал Ростовцева Е.А. ответила отказом, сказав, что ключей от подвала у нее нет.
В соответствии ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ч.1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Как указано в Определении Конституционного Суда РФ от 19 мая 2009 г. N 489-О-О, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников
Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами при рассмотрении настоящего спора являются обстоятельства того, относится ли спорное помещение к общему имуществу собственников дома и предназначено ли данное помещение для обслуживания более одного помещения, а также имеет ли данное помещение самостоятельное назначение Сторонам при рассмотрении настоящего спора указанные юридически значимые обстоятельства были разъяснены, а также распределено бремя доказывания данных обстоятельств.
Согласно служебной записки № от ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ Службой государственного жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области была проведена проверка нежилого помещения, площадью 154,9 кв.м., расположенного в подвале жилого дома по адресу: <адрес>. По результатам проверки установлено, что в данном помещении проходят общедомовые инженерные коммуникации: трубопроводы отопления, канализации, горячего и холодного водоснабжения.
Из письма ИПБОЮЛ ФИО6, выполнявшего проект строительства жилого дома по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что проектом застройки группы жилых домов по <адрес> в г. Иркутске в подвальных помещениях жилых блок-секций не предусматривались помещения функционального назначения. Подвальные помещения предназначены только для прохода инженерных коммуникаций.
Указанные обстоятельства подтверждаются также письмом Министерства жилищной политики, энергетики, транспорта и связи Иркутской области ДД.ММ.ГГГГ №, Письмом Службы государственного контроля и строительного надзора Иркутской области от ДД.ММ.ГГГГ
Как следует из имеющихся в материалах настоящего дела доказательств, ( вышеназванных ответов ТСЖ «Домосед» от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, акта об отказе в доступе и ИТП от ДД.ММ.ГГГГ, акта ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ, акта об отказе перекрыть воду в подвале при затоплении <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, ) у собственников помещений в жилом доме по <адрес> имеются препятствия к доступу в спорные помещения.
Кроме того, в рамках данного дела для выяснения юридически значимых обстоятельств судом была проведена экспертиза.
Из заключения судебной строительно-технической экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ следует, что внутри нежилого помещения, общей площадью 154,9 кв.м., кадастровый номер №, расположенного в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Иркутск, ул. <адрес> (номера на поэтажном плане подвал-№) имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в данном доме и предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений в многоквартирном доме. При этом оборудование, обслуживающее более одного помещения в доме по адресу: г. Иркутск, ул. <адрес>, находится в помещениях номера в поэтажном плане подвале №; №.Внутри нежилого помещения, общей площадью 154,9 кв.м., находятся инженерные системы горячего и холодного водоснабжения, теплоснабжения с запорной арматурой (вентили и задвижки), системы канализации, электрические сети, водомерный узел, предназначенные для обслуживания нужд владельцев всех помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Иркутск, ул. <адрес>.
В помещениях нежилого помещения, общей площадью 154,9 кв.м., кадастровый номер №, расположенного в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Иркутск, ул. <адрес> (номера на поэтажном плане подвал-№) находятся:
В помещении № находится разводка трубопроводов системы центрального отопления, обратные трубопроводы с запорно-регулировочной арматурой, обеспечивающей отключение приборов отопления для проведения обслуживания и ремонта сетей вышерасположенных помещений, имеется электроустановочное оборудование, обеспечивающее искусственное освещение помещения, включающее светильник общего освещения, проводку и выключатель светильника.
В помещении № находится разводка трубопроводов системы центрального отопления, обратные трубопроводы с запорно-регулировочной арматурой, обеспечивающей отключение приборов отопления для проведения обслуживания и ремонта сетей вышерасположенных помещений, имеется электроустановочное оборудование, обеспечивающее искусственное освещение помещения, включающее светильник общего освещения, проводку и выключатель светильника.
В помещении № расположен водомерный узел на вводе водопровода от наружной сети. Данное инженерное оборудование предназначено для обслуживания всех помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>; находится разводка трубопроводов системы центрального отопления, обратные трубопроводы с запорно-регулировочной арматурой, обеспечивающей отключение приборов отопления для проведения обслуживания и ремонта сетей вышерасположенных помещений; водонапорные сети - трубы холодного и горячего водоснабжения, запорная арматура, отходящие стояки вышерасположенных помещений; выполнено подключение санитарных приборов вышерасположенных помещений к общедомовым сетям канализации; в кабель каналах проложены внутридомовые электрические сети; расположен вход в помещение № (номер на поэтажном плане), где расположен элеваторный узел; имеется электроустановочное оборудование, обеспечивающее искусственное освещение помещения, включающее светильник общего освещения, проводку и выключатель светильника.
В помещении № имеется разводка трубопроводов системы центрального отопления, обратные трубопроводы с запорно-регулировочной арматурой, обеспечивающей отключение приборов отопления для проведения обслуживания и ремонта сетей вышерасположенных помещений; водопроводные сети - трубы холодного и горячего водоснабжения, запорная арматура, отходящие стояки вышерасположенных помещений; выполнено подключение санитарных приборов вышерасположенных помещений к общедомовым сетям канализации; в кабель каналах проложены внутридомовые электрические сети; имеется электроустановочное оборудование, обеспечивающее искусственное освещение помещения, включающее светильник общего освещения, проводку и выключатель светильника.
В помещениях № нежилого помещения, общей площадью 154,9 кв.м., №, расположенного в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, имеется электроустановочное оборудование, обеспечивающее искусственное освещение помещений №,№, включающее в себя светильник общего освещения, проводку и выключатель светильника. Иных инженерных коммуникаций и иного оборудования, расположенных в данном нежилом помещении и предназначенных для обслуживания исключительно нежилого помещения общей площадью 154,9 кв.м., кадастровый номер №: №, расположенного в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> (номера на поэтажном плане подвал-№) в вышеуказанном помещении не имеется.
Инженерные коммуникации и иное оборудование, расположенные в данном нежилом помещении общей площадью 154,9 кв.м., кадастровый номер №, расположенном в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> (номера на поэтажном плане подвал-№) предназначенные для обслуживания более одного жилого помещения в многоквартирном доме: водомерный узел на вводе водопровода от наружной сети; передаточные устройства - инженерные коммуникации, транспортирующие воду, теплоноситель, электроэнергию, канализационные стоки; тепловые сети - разводка трубопроводов системы центрального отопления, обратные трубопроводы с запорно-регулировочной арматурой; водопроводные сети - трубы холодного и горячего водоснабжения, запорная арматура, отходящие стояки; канализационные сети.
Инженерные коммуникации и иное оборудование, расположенное в подвале многоквартирного жилого дома по <адрес>, № требуют постоянного контроля и обслуживания. В процессе эксплуатации и технического обслуживания многоквартирного жилого дома должен проводиться ежедневный контроль за исправностью оборудования, трубопроводов, арматуры, контрольно-измерительных приборов и автоматики (осмотр, выявление и устранение неисправностей в системах). В процессе технического обслуживания индивидуального теплового пункта (ИТП), который согласно проекта расположен в помещении №, необходимо постоянно проводить следующие мероприятия: ежедневно в отопительный сезон и не реже 1 раза в неделю в межотопительный сезон осуществляется осмотр и регулировка административно-техническим персона лом ТСЖ насосного оборудования, приборов автоматического регулирования, кон трольно измерительных приборов узла учета тепловой энергии, контроль за темпера турой, давлением теплоносителя; постоянно, не реже 2 раз в месяц осуществляется профилактическое техобслужива ние (очистка фильтров, клапанов, профилактические работы по шаровой арматуре, установленных в ИТП). Выход из строя насосного оборудования, засорение фильтров может привести к остановке системы теплоснабжения здания. Неправильная настрой ка автоматики может привести к перерасходу тепла; ежемесячно с приборов учета снимаются показания для расчета расхода тепловой энергии и расхода холодной и горячей воды. Необходимо круглосуточное аварийно-ремонтное сопровождение - устранение течей, ликвидация засоров. Ежегодно проводится промывка систем отопления и горячего водоснабжения после окончания отопительного периода до полного осветления воды, а также после монтажа, капитального ремонта с заменой труб. Два раза в год - перед началом отопительного периода и после окончания отопительного сезона для выявления дефектов, а также после окончания ремонта проводятся испыта ния на прочность и плотность оборудования систем отопления и горячего водоснабжения. Контроль за соблюдением договорных режимов потребления тепловой энергии осуществляет энергоснабжающая организация и представители органов Госэнергонадзора, для чего должен быть обеспечен доступ в подвальное помещение по первому требованию контролирующих организаций.
В результате обследования и анализа расположения инженерного оборудования и коммуникаций, обслуживающих многоквартирный дом, установлено, что нежилое помещение, общей площадью 154,9 кв.м., кадастровый номер №, расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> (номера на поэтажном плане подвал-№) не имеет самостоятельного назначения, так как: через все отдельные помещения нежилого помещения общей площадью 154,9 кв.м., проходят передаточные устройства (инженерные коммуникации, транспортирующие воду, теплоноситель, электроэнергию, канализационные стоки и т.д.) об служивающие более одного помещения жилого <адрес>; тепловые сети (разводка трубопроводов системы центрального отопления, обратные трубопроводы с запорно-регулировочной арматурой); водопроводные сети (трубы холодного и горячего водоснабжения, запорная арматура, отходящие стояки); канализационные сети. Смонтированные инженерные сети и коммуникации предназначены для обслуживания помещений всего <адрес>; в составе нежилого помещения, общей площадью 154,9 кв.м., кадастровый номер №, расположенного в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> (номера на поэтажном плане подвал-№) имеется технологическое помещение, в котором расположено оборудование (водомерный узел), предназначенное для обслуживания всего многоквартирного дома. При неисправностях данного оборудования во всех помещениях многоквартирного дома будет отключено водоснабжение; доступ в помещение элеваторного узла (тепловой пункт), обслуживающего многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, осуществляется исключительно через помещение №, являющегося частью нежилого помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме по адресу <адрес> (номера на поэтажном плане подвал-№). При неисправностях элеваторного узла возможен перерасход тепла, а также отключение теплоснабжения всего дома; нежилое помещение общей площадью 154,9 кв.м., кадастровый номер №: № расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> (номера на поэтажном плане подвал-№) является частью технического подвала жилого дома, не имеет самостоятельного входа, в связи с чем, устранение аварийных ситуаций в любом из помещений многоквартирного дома, с отключением поступления воды в помещения, обслуживание инженерных коммуникаций, теплового пункта и водомерного узла, возможно только через доступ в нежилое помещение 154, 9 кв.м. ; целевое назначение и возможное использование нежилого помещения общей площадью 154,9 кв.м., по адресу: <адрес>(номера в поэтажном плане подвал-№) связано с обслуживанием многоквартирного жилого дома, его функциональное назначение исключительно для обслуживания и эксплуатации коммуникаций и прочего оборудования, обслуживающих весь многоквартирный жилой дом. При использовании данного нежилого помещения по иным целевым направлениям, включая складирование, будет перекрыт доступ к инженерным коммуникациям и оборудованию, обслуживающим весь многоквартирный дом. Кроме этого, использование технических этажей для хранения продукции, оборудования, мебели и других предметов запрещено Правилами пожарной безопасности в Российской Федерации (ППБ 01-03). Противопожарных преград от жилой части здания не имеется. Самостоятельных эвакуационных выходов из помещений нет. Доступ в нежилые помещения номера на поэтажном плане подвал -№, расположенные в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, возможен только с использованием нежилого помещения, общей площадью 154,9 кв.м., кадастровый номер №, номера на поэтажном плане подвал-№, так как один вход в подвал дома расположен в помещении №, второй вход в подвал расположен в помещении №, которые являются частью нежилого помещения общей площадью 154,9 кв.м., кадастровый номер №, номера на поэтажном плане подвал-№.
Необходимость периодического технического или иного обслуживания нежилых помещений номера на поэтажном плане подвал -№, №, расположенных в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>- возникает ежедневно в целях эксплуатационного контроля за состоянием инженерных систем водоснабжения, отопления и канализации и иного оборудования, расположенного в подвале дома (осмотр трубопроводов, запорной и регулировочной арматуры, выявление и устранение неисправностей в системах), а также для гидравлических испытаний и выполнения других мероприятий по подготовке к отопительному сезону системы отопления и горячего водоснабжения, в период плановых отключений холодной, горячей воды и теплоснабжения энергоснабжающими фирмами, а также для проведения плановых текущего или капитального ремонта сетей, приборов и оборудования, расположенных в данных помещениях и внепланового ремонта в случае оперативного реагирования на обращения жильцов многоквартирного дома в аварийных ситуациях и во время проведения ремонтных работ внутри занимаемых ими помещений.
Указанное заключение ответчиками в установленном порядке не оспорено.
Таким образом, исходя из вышеозначенных исследованных в судебном заседании доказательств, суд приходит к выводу, что спорные помещения под номерами на поэтажном плане (подвал) № общей площадью 154,9 кв.м., в подвальном помещении жилого дома по адресу: г. Иркутск. <адрес> необходимы для обслуживания более одного помещения в данном доме, не имеют самостоятельного значения и при строительстве многоквартирного дома предназначались только для прохода инженерных коммуникаций в указанном жилом доме, не предполагались для использования по иному функциональному назначению (торговля, спорт, офисы, детские комнаты и т.д.), что подтверждается письмом ИПБОЮЛ ФИО6, выполнявшего проект строительства жилого дома по адресу: <адрес>.
Спорное нежилое помещение не предполагалось для использования в качестве самостоятельного объекта, не имело самостоятельного назначения и предназначалось только для прохода инженерных коммуникаций, соответственно спорное помещение должно использоваться в целях обслуживания нужд владельцев помещений в доме.
Таким образом, поскольку внутри помещения общей площадью 154,9 кв.м., кадастровый номер №, расположенного в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, под номерами на поэтажном плане (подвал) №, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и само это помещение, также предназначенное для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющее самостоятельного назначения, относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.
Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, был сдан в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ
Таким образом, после сдачи указанного многоквартирного жилого дома подвальное помещение, как общее имущество в многоквартирном доме, поступило в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме и не могло быть передано в собственность третьим лицам без соблюдения требований ст. 36 ЖК РФ.
Согласно ст. 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Собственниками помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> общее собрание по вопросу передачи Ростовцевой Е.А. в собственность подвального помещения, площадью 154,9 кв.м., не проводилось, решение об уменьшении общего имущества в указанном многоквартирном жилом доме собственниками помещений не принималось. Доказательств обратного суду не представлено.
С учетом изложенного, суд полагает, что ООО «Виктория» не имело прав на отчуждение спорного подвального помещения, в связи с чем договор долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Виктория» и Ростовцевой Е.А., дополнительное соглашение к указанному договору от ДД.ММ.ГГГГ являются недействительными в силу ничтожности, как не соответствующие требованиям закона (ст. 36 ЖК РФ).
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Сделка, по которой приобретено имущество от неуправомоченного отчуждателя, в силу норм глав 14 и 20 ГК РФ, регулирующих основания возникновения права собственности, не предусмотрена в качестве законного основания возникновения права собственности.
Таким образом, поскольку ООО «Виктория» не имело прав на отчуждение спорного подвального помещения, договор долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Виктория» и Ростовцевой Е.А., и дополнительное соглашение к указанному договору от ДД.ММ.ГГГГ, являются недействительными, то и договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между Ростовцевой Е.А. и Федосеевым С.Н., являются недействительными в силу ничтожности, как не соответствующие требованиям закона (ст. 36 ЖК РФ), право собственности в порядке ст. 218 ГК РФ у Ростовцевой Е.А., Федосеева С.Н. не возникло, т.к. собственниками спорного нежилого помещения являются владельцы помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, которые своего согласия на уменьшение общего имущества в многоквартирном жилом доме не давали, решений о передачи спорного нежилого помещения в собственность Ростовцевой Е.А. и Федосеева С.Н. не принимали
При таких обстоятельствах суд полагает заявленные требования прокурора Ленинского района г. Иркутска в интересах Кузнецовой С.В., исковые требования Кузнецовой С.В. о признании недействительными договора о долевом участии № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Виктория» и Ростовцевой Е.А.; признании недействительным дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений и дополнений в договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Виктория» и Ростовцевой Е.А.; применении последствий недействительности ничтожных сделок: договора о долевом участии № от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, путем аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности Ростовцевой Е.А. на нежилое помещение, общей площадью 154,9 кв.м., кадастровый номер №, расположенное в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, а также исковые требования Кузнецовой С.В. о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Федосеевым С.Н. и Ростовцевой Е.А., и применении последствий его недействительности путем погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности Федосеева С.Н. на нежилое помещение, общей площадью 154,9 кв.м., кадастровый номер №, расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.
В соответствии со ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. В соответствии со ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты. Согласно пп. 27, 28 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов (утв. приказом Федеральной регистрационной службы от 7 июня 2007 г. N 112), в случае, если судом признана недействительной оспоримая сделка и применены последствия ее недействительности, а также в случае применения последствий ничтожной сделки, государственную регистрацию прав рекомендуется проводить на общих основаниях в соответствии с требованиями ст. ст. 13, 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Актуальная запись подраздела II-1 ЕГРП погашается в соответствии с пунктом 63 раздела VI Правил ведения ЕГРП. В соответствии с п.17, 62, 64, 65, 1Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219) (с изменениями от 23 декабря 1999 г., 3 октября 2002 г., 3 сентября 2003 г., 12 ноября 2004 г., 22 ноября 2006 г.), в случае прекращения права или его ограничения обременения) без перехода к новому правообладателю, при ведении Единого государственного реестра прав на бумажных носителях, на оборотную сторону листов подразделов II и III в графу "Документы-основания" заносятся сведения о документах, на основании которых было прекращено право или ограничение (обременение).
Таким образом, суд считает необходимым применить последствия недействительности ничтожных сделок путем погашения записей в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Федосеева С.Н, Ростовцевой Е.А. на спорное нежилое помещение.
При этом суд считает необходимым отметить, что все иные доводы и возражения сторон, а также приведенные доказательства, судом оценены, однако на выводы суда не влияют.
На основании изложенного и руководствуясь ст.194-198, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования прокурора Ленинского района г. Иркутска в интересах Кузнецовой С.В. к Ростовцевой Е.А., ООО «Виктория» о признании недействительным в силу ничтожности договора долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения к договору, применении последствий недействительности ничтожных сделок путем аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности Ростовцевой Е.А. на нежилое помещение, общей площадью 154,9 кв.м., кадастровый номер №, расположенное в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, исковые требования Кузнецовой С.В. к Ростовцевой Е.А., ООО «Виктория» о признании недействительными договора о долевом участии № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Виктория» и Ростовцевой Е.А.; признании недействительным дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений и дополнений в договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Виктория» и Ростовцевой Е.А.; применении последствий недействительности ничтожных сделок: договора о долевом участии № от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования Кузнецовой С.В. о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Федосеевым С.Н. и Ростовцевой Е.А., и применении последствий его недействительности путем погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности Федосеева С.Н. на нежилое помещение, общей площадью 154,9 кв.м., кадастровый номер №, расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Иркутск, ул. <адрес> удовлетворить.
Признать недействительным договор о долевом участии № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Виктория» и Ростовцевой Е.А., признать недействительным дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений и дополнений в договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между ООО «Виктория» и Ростовцевой Е.А. ; применить последствия недействительности ничтожных сделок: договора о долевом участии № от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, путем погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности Ростовцевой Е.А. на нежилое помещение, общей площадью 154,9 кв.м., кадастровый номер №, расположенное в многоквартирном доме по адресу: <адрес>.
Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Федосеевым С.Н. и Ростовцевой Е.А., и применить последствия его недействительности путем погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности Федосеева С.Н. на нежилое помещение, общей площадью 154,9 кв.м., кадастровый номер №, расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Иркутск, ул. <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Ленинский районный суд г.Иркутска в течение 10 дней.
Мотивированный текст решения изготовлен 05.04.2011
Судья Е.М.Жилкина