Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 июля 2011 г.                                                      г.Иркутск

Ленинский районный суд г.Иркутска в составе:

председательствующего судьи Касьяновой Н.И.,

при секретаре Сапожниковой Н.А.

при прокуроре Поповой Ж.В.

с участием представителей истицы Сафоновой И.П.- Черкашиной Г.Р., Хромовой Е.А., действующих на основании нотариально удостоверенной доверенности от 21.04.2011 г. с полным объемом прав сроком действия на 3 года, третьего лица с самостоятельными требованиями Платоновой О.И., представителей Платоновой О.И.- Черкашиной Г.Р,, Хромовой Е.А., Хромова С.Г., действующих на основании нотариально удостоверенной доверенности от 26.07.2011 г. с полным объемом прав сроком действия 3 года, ответчиков Стукаловой С.А., Поповой Т.В., представителя ответчиков Стукаловой С.А. и Поповой Т.В. - Аполь С.В., действующей по устному заявлению, Стукалова А.А.

в отсутствие истицы Сафоновой И.П., ответчиков Стукалова А.Б., УФМС России по Иркутской области,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела №2-1118-11 по иску Сафоновой И.П., Платоновой О.И. к Стукалову А.А., Стукаловой С.А., Стукалову А.Б., Поповой Т.В. об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, вселении, обязании заключить договор коммерческого найма, выселении Поповой Т.В. без предоставления другого жилого помещения, встречный иск Поповой Т.В. к Сафоновой И.П., Платоновой О.И., УФМС России по Иркутской области о признании права пользования жилым помещением и обязании поставить на регистрационный учет,

УСТАНОВИЛ:

       В обоснование заявленного иска истица Сафонова И.П. указала, что она ДД.ММ.ГГГГ приобрела 1/2 доли в квартире по адресу: <адрес>. На момент заключения данного договора купли-продажи в квартире имели право пользования ответчики Стукаловы. После получения свидетельства о праве собственности истица пыталась попасть в квартиру, однако ответчики Стукаловы отказались впускать ее в квартиру, выгнали и сказали, чтобы она здесь больше не появлялась. Сложилась ситуация, когда права истицы нарушаются. Право пользования у ответчиков Стукаловых возникло на основании договора социального найма, заключенного с предыдущим собственником жилого помещения. Истица считала, что в связи с переходом к ней права собственности, к ней перешла и обязанность заключения с ответчиками договора найма. Однако ответчики отказываются заключать договор найма. Считала, что отношения между ними могут регулироваться только договором коммерческого найма жилого помещения, который является возмездным. Просила суд обязать ответчиков Стукаловых устранить препятствия в пользовании жилым помещением, вселить истицу в спорную квартиру, обязать ответчиков Стукаловых заключить договор коммерческого найма жилого помещения в виде трехкомнатной квартиры по <адрес> за цену и на условиях, указанных в договоре.

         В предварительном судебном заседании 23.06.2011г. от истицы Сафоновой И.П. и третьего лица с самостоятельными требованиями Платоновой О.И. поступило исковое заявление, уточненное в порядке ст. 682 ГК РФ размер платы должен быть установлен по соглашению сторон. Однако ответчики Стукаловы отказываются заключить договор найма. Считают, что ответчик Попова Т.В. утратила право пользования спорной квартирой, поскольку договор найма, заключенный ею с ОАО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ уже прекратил свое действие, сменилась сторона в договоре, срок действия договора истек ДД.ММ.ГГГГ. О том, что срок действия договора истекает, Поповой Т.В. было известно, поскольку ООО УК «<данные изъяты>» отправлял в ее адрес соответствующее почтовое отправление, в котором Поповой Т.В. предлагалось выкупить данное жилое помещение либо освободить его по окончании срока действия договора. Данное письмо было вручено Поповой Т.В. ДД.ММ.ГГГГ. Считают, что Попова Т.В. не имеет права проживать в спорной квартире. Просили суд обязать ответчиков Стукаловых устранить препятствия в пользовании спорным жилым помещением, вселить Сафонову И.П., Платонову О.И. в спорную квартиру, обязать ответчиков Стукаловых заключить договор коммерческого найма за цену и на условиях, указанных в договоре, выселить Попову Т.В. из занимаемого ею жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

        В этом же предварительном судебном заседании от ответчика Поповой Т.В. поступило встречное исковое заявление, в котором истица указала, что она с ДД.ММ.ГГГГ года состояла в трудовых отношениях с УПТК треста «<данные изъяты>», где работала на должности инженера. В связи с трудовыми отношениями ей как молодому специалисту была предоставлена комната в общежитие по адресу: <адрес>. С ДД.ММ.ГГГГ года она была вселена, проживала и зарегистрирована в этом общежитие по постоянному месту жительства. ДД.ММ.ГГГГ она была уволена в связи с сокращением штатов. После ремонта здания общежития ДД.ММ.ГГГГ с ней был заключен договор найма жилого помещения на одну комнату общей площадью 18,29 кв.м., в том числе жилой 17,35 кв.м в трехкомнатной квартире № по указанному адресу. В соответствии с постановлением мэра г.Иркутска от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении перечня объектов, передаваемых в муниципальную собственность г.Иркутска» здание общежития по указанному адресу закреплено в муниципальной собственности. По сообщению Теруправления Министерства имущественных отношения по Иркутской области от ДД.ММ.ГГГГ объект недвижимости- общежитие на 440 мест по <адрес> передано в муниципальную собственность г.Иркутска. Таким образом, на момент заключения договора найма от ДД.ММ.ГГГГ собственником <адрес> являлось муниципальное образование г.Иркутск, которое предоставило ОАО «<данные изъяты>» право заселения квартир в указанном доме. В дальнейшем квартира № перешла в собственность ОАО «<данные изъяты>» на основании договора о совместной деятельности сторон в восстановлении здания общежития и переоборудовании его в жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения об определении долей и выделе долей в натуре от ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку истица проживает на основании договора найма от ДД.ММ.ГГГГ, она оплачивает содержание жилья, осуществляет текущий ремонт, иного жилья не имеет. В соответствии со ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма, при этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. В связи с тем, что истица была вселена в ДД.ММ.ГГГГ году, следует применять нормы ЖК РСФСР. В соответствии со ст. 108,110 ЖК РСФСР истица не может быть выселена из общежития без предоставления другого жилого помещения. В связи с заключением ДД.ММ.ГГГГ договора найма, истица приобрела право пользования спорным жилым помещением. Просила суд признать за ней право пользования комнатой размером 17,35 кв.м. по указанному адресу, обязать УФМС по Иркутской области поставить ее на регистрационный учет.

          В данном судебном заседании от представителя истицы Сафоновой И.П. - Хромовой Е.А. поступило письменное заявление об отказе от исковых требований в части вселения истицы Сафоновой И.П. в спорную квартиру и устранения препятствий в пользовании. Судом вынесено определение от ДД.ММ.ГГГГ о прекращении производства по делу в части указанных требований.

         В судебном заседании представители истца Сафоновой И.П. - Черкашина Г.Р. и Хромова Е.А. заявленные исковые требования поддержали в полном объеме, с встречными исковыми требованиями не согласились. Дополнительно суду пояснили, что спорное жилое помещение было передано Поповой Т.В. во временное владение и пользование и не предусматривает предоставление жилого помещения гражданину как работнику предприятия, поскольку с ней был заключен именно договор найма. Кроме того, договор найма заключен с ОАО <данные изъяты>, который собственником спорного жилого помещения не являлось. В договоре не указана плата за пользование квартирой, неверно указана площадь жилого помещения, договор найма не зарегистрирован в УФРС. В связи с чем указанный договор найма является ничтожным. Кроме того, срок действия договора найма истек ДД.ММ.ГГГГ Ответчику Поповой Т.В. направлялось почтовое отправление и предлагалось выкупить жилое помещение, в котором она проживает. Однако никаких действий по выкупу жилого помещения предпринято не было. В данном жилом помещении ответчик не зарегистрирована. Считают, что Попова Т.В. проживает в спорной квартире не законно.

Истец Сафонова И.П. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, представила в суд заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца Сафоновой И.П.

Третье лицо с самостоятельными требованиями Платонова О.И. и ее представители Черкашина Г.Р., Хромова Е.А., Хромов С.Г. заявленные исковые требования поддержали в полном объеме, со встречными исковыми требованиями не согласились. При этом Платонова О.И. пояснила, что намерена вселиться в спорное жилое помещение с тремя детьми, будет занимать хотя бы кухню, т.к. другого жилого помещения в городе она не имеет, проживать по месту регистрации с бабушкой не может, проживает в настоящее время на съемных квартирах. Имея жилье в собственности, намерена вселиться в него и фактически как собственник проживать в нем.

Ответчик Стукалова С.А. и ее представитель Аполь С.В. с исковыми требованиями не согласны, Стукалова С.А. дополнительно суду пояснила, что они заселились в общежитие в ДД.ММ.ГГГГ. До ремонта общежития проживали в других комнатах. Попова также проживала на 5-м этаже. После капитального ремонта в квартиру № заселились в ДД.ММ.ГГГГ году, Попова Т.В. заселилась в эту квартиру в ДД.ММ.ГГГГ году, занимает комнату размером 17,1 кв.м. Стукаловы занимают две другие комнаты. У них есть договор найма, который был заключен с прежним собственником общежития. Не согласны заключать договор коммерческого найма, поскольку это дорого. При смене собственника договор найма сохраняет свое действие на прежних условиях. Не согласны с иском о вселении, т.к. они своей семьей занимают две комнаты, выделенные им по договору найма. Попова занимает третью комнату. Для собственников квартиры условий проживания не имеется. Истицы покупали квартиру с живыми людьми, поэтому знали, что здесь им жить негде.

Ответчик Стукалов А.А. с исковыми требованиями не согласился, доводы Стукаловой С.А. поддержал.

Ответчик Попова Т.В. и ее представитель Аполь С.В. с заявленными исковыми требованиями не согласились, встречный иск поддержали в полном объеме. Дополнительно ответчик Попова Т.В. суду пояснила, что проживает в общежитие с ДД.ММ.ГГГГ года в связи с трудовыми отношениями. Ей как молодому специалисту дали комнату 18 кв.м. на 5-м этаже комната №. Она стояла в очереди как молодой специалист на получение жилья. В комнату № вселялась по решению профкома, ордера в то время никому не выдавались. Потом началась перестройка и она в 1991 году была уволена с работы по сокращению штатов. Однако она осталась проживать в общежитие. Проживала до ДД.ММ.ГГГГ года. Пыталась получить ордер, обращалась в разные организации, но получить ордер не удалось. В 2005 году с «<данные изъяты>» подписала договор найма, т.к. ей необходимо было где -то жить. После капитального ремонта общежития ей предоставили комнату площадью 17,1 кв.м в квартире №. Сделали для нее в квартире отдельный туалет, собственник делал это по своей инициативе. Она проживает в общежитие с ДД.ММ.ГГГГ года, имела право на заключение договора социального найма, поскольку общежитие находилось в муниципальной собственности. Однако город продал общежитие и она осталась без жилья. Прописана была в другой комнате, но там никогда не проживала. В настоящее время ее сняли с регистрационного учета, однако она приобрела право пользования комнатой в квартире №, поэтому должна быть поставлена на регистрационный учет по месту фактического постоянного проживания.

Ответчики Стукалов А.Б., УФМС России по Иркутской области в судебное заседание не явились, представили в суд заявление о рассмотрении дела в их отсутствие. Суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

            Выслушав пояснения сторон, показания свидетелей, заключение прокурора, полагавшего иск в части выселения Поповой Т.В. без предоставления другого жилого помещения не подлежащим удовлетворению, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства с учетом требований ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.          

Согласно п. 1 ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных ЖК РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему.

         В соответствии со ст. 1 Жилищного Кодекса РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан. Как указано в ст. 3 ЖК РФ никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Как следует из материалов дела, собственниками жилого помещения по адресу: <адрес> являются Сафонова И.П. и Платонова О.И. на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ. Договор купли-продажи заключен с ЗАО «<данные изъяты>». В п. 1.4 договора купли-продажи указано, что на момент заключения договора, на квартиру в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ имеют право пользования и сохраняют его после ее приобретения покупателем, следующие лица: Стукалова С.А., Стукалов А.А..

Между тем, как следует из поквартирной карточки на спорное жилое помещение и пояснений сторон, в квартире проживает Стукалов А.Б., за которым право пользования признано решением Ленинского районного суда г.Иркутска от ДД.ММ.ГГГГ, а в комнате площадью 17, 35 в квартире по <адрес>, проживает Попова Т.В. без регистрационного учета, на основании договора найма от ДД.ММ.ГГГГ Договор найма заключен между ОАО «<данные изъяты>» и Поповой Т.В. Срок действия договора сторонами не оговорен.

Собственники спорного жилого помещения просят выселить Попову Т.В. из спорного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. Ответчик Попова Т.В. в своем встречном требовании просит признать за ней право пользования спорным жилым помещением.           

Как установлено в судебном заседании, жилой дом по <адрес> ранее являлся общежитием, в 2005 году после проведения реконструкции общежитие переоборудовано в жилой дом.

Из пояснений ответчика Поповой Т.В. следует, что комната в общежитие по адресу: <адрес> была предоставлена ей в связи с работой в «<данные изъяты>» в 80-х годах.

Согласно трудовой книжке № от ДД.ММ.ГГГГ, Попова Т.В. после окончания института была принята ДД.ММ.ГГГГ (приказ №) в УПТК треста «<данные изъяты>. ДД.ММ.ГГГГ (приказ №-к) уволена в связи с сокращением штата по п. 1 ст. 33 КЗоТ РСФСР. Из паспорта Поповой Т.В. следует, что по адресу: <адрес> общ. она зарегистрирована с ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ ОАО «<данные изъяты>» - наймодатель, с одной стороны, и Попова Т.В. - наниматель, с другой стороны заключили договор найма жилого помещения, согласно которому наймодатель предоставляет для проживания нанимателю и членам его семьи по договору найма жилое помещение, состоящее из 1 комнаты, общей площадью 48,29 кв.м, в том числе жилой 17,35 кв.м, находящееся в квартире по адресу: <адрес>.

Судом установлено, что Попова Т.В. вселилась в общежитие по адресу <адрес>, принадлежащее тресту «<данные изъяты>» в ДД.ММ.ГГГГ году (исходя из даты регистрации, иными сведениями о вселении суд не располагает), в связи с трудовыми отношениями с трестом «<данные изъяты>». Фактическое проживание Поповой Т.В. в общежитии не оспаривалось трестом «<данные изъяты>», а затем и его правопреемником ОАО «<данные изъяты>». Суду не представлено доказательств, что Попова Т.В. вселилась в общежитие не в установленном законом порядке, не в связи с трудовыми отношениями, самовольно.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, материалами гражданского дела №, а также следует из постановления мэра г. Иркутска № от ДД.ММ.ГГГГ «О переоборудовании общежития, расположенного по адресу: <адрес>, в жилой дом» здание указанного общежития находилось на балансе и в хозяйственной ведении ОАО «<данные изъяты>» на основании Плана приватизации треста «<данные изъяты>», утвержденного распоряжением Комитета по управлению государственным имуществом Иркутской области от ДД.ММ.ГГГГ №, ОАО «<данные изъяты>» обязали переоборудовать общежитие в жилой дом в соответствии с проектом. Постановлением мэра г. Иркутска № от ДД.ММ.ГГГГ утвержден перечень объектов, передаваемых в муниципальную собственность г. Иркутска. Из карты реестра муниципального имущества г. Иркутска следует, что имущество: жилой дом по адресу: <адрес>, лит А на основании постановления мэра № от ДД.ММ.ГГГГ находится в собственности муниципального образования г. Иркутск, балансодержателем является муниципальная казна г. Иркутска на основании распоряжения КУМИ № от ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «<данные изъяты>» и администрацией г. Иркутска был заключен договор о совместной деятельности сторон в восстановлении здания общежития и переоборудовании его в жилой дом, которым предусмотрено, что администрация и предприятие обязуются за счет предусмотренных настоящим договором вкладов сторон осуществить восстановление и переоборудование в жилой дом здания общежития, расположенного по адресу: <адрес>, находящегося в муниципальной собственности г. Иркутска на основании свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ В дополнительном соглашении от ДД.ММ.ГГГГ № к договору от ДД.ММ.ГГГГ № о совместной деятельности сторон в восстановлении здания общежития и переоборудовании его в жилой дом указано: обеспечить расселение лиц, проживающих в жилых помещениях здания по <адрес> в порядке и на условиях, установленных действующим законодательством в месячный срок с момента подписания настоящего дополнительного соглашения и государственной регистрации права собственности предприятия на жилые помещения, выделенные в натуре из доли предприятия. Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ ОАО «<данные изъяты>» и администрация г. Иркутска определили доли муниципального образования - г. Иркутска и ОАО «<данные изъяты>» в праве общей долевой собственности и выделили доли в натуре в объекте здания, расположенного по адресу: <адрес>. Стороны пришли к соглашению, что из доли ОАО «<данные изъяты>», определенной в п.2.2 (доля ОАО «<данные изъяты>» в праве общей долевой собственности в объекте соглашения составляет 90/100), ОАО «<данные изъяты>» выделяется в натуре, в частности, жилое помещение квартира №. В эксплуатацию жилое помещение было введено ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи и ввода в эксплуатацию жилого дома. Право собственности на спорное имущество было зарегистрировано ОАО «<данные изъяты>» ДД.ММ.ГГГГ.

Суд приходит к выводу, что муниципалитет г. Иркутска, являясь собственником <адрес>, предоставил ОАО «<данные изъяты>» право заселения квартир в указанном доме, указав об этом в постановлении мэра г. Иркутска № от ДД.ММ.ГГГГ «О переоборудовании общежития, расположенного по адресу: <адрес>, в жилой дом»: подготовить документы для выдачи ордеров на квартиры и предоставить их в комитет по управлению <данные изъяты> администрации г. Иркутска; заселить жилой дом в установленном порядке и дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ № к договору от ДД.ММ.ГГГГ № о совместной деятельности сторон в восстановлении здания общежития и переоборудовании его в жилой дом, где предусмотрено: обеспечить расселение лиц, проживающих в жилых помещениях здания по <адрес> в порядке и на условиях, установленных действующим законодательством в месячный срок с момента подписания настоящего дополнительного соглашения и государственной регистрации права собственности предприятия на жилые помещения, выделенные в натуре из доли предприятия. Согласно свидетельству о государственной регистрации права ОАО «<данные изъяты>» на основании договора № о совместной деятельности сторон в восстановлении здания общежития и переоборудования его в жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения № об определении долей в натуре от ДД.ММ.ГГГГ, постановления мэра г. Иркутска № от ДД.ММ.ГГГГ, акта приемки и ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта от ДД.ММ.ГГГГ являлось собственником квартиры по адресу: <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись о регистрации.

В силу ст. 7 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ (ред. От 04.06.2011) «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.

Из указанной статьи следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма.

Следовательно, граждане, которые занимают изолированные жилые помещения, вправе приобрести их в собственность. В рассматриваемой ситуации указанный дом утратил статус общежития в силу его переоборудования в жилой дом и последующей передачи администрацией города в собственность ОАО «Востсибтранстрой». Статья 7 Вводного закона предусматривает применение норм Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма к отношениям по пользованию жилыми помещениями, расположенными в жилых домах, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, без каких-либо изъятий и ограничений. Следовательно, граждане, занимавшие комнату в общежитие, приобретают право пользования им на условиях договора социального найма.

Жилые помещения, переданные в пользование таким гражданам по договору социального найма, подлежат последующей приватизации на основании Закона N 1541-1 в равных долях при условии согласия каждого из них на получение жилья в собственность.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что Попова Т.В. была вселена в спорное жилое помещение в установленном законом порядке в связи с трудовыми правоотношениями с ОАО «<данные изъяты>». Проживала в комнате №, в 2005 году после проведения ремонта была заселена в комнату №. С момента вселения истица проживает в спорном жилом помещении, оплачивает его содержание, что подтверждается представленными суду квитанциями. Как указано выше, собственником жилого помещения до 2006 года являлось муниципальное образование г. Иркутск. На основании предоставленных администрацией города прав, между ОАО «<данные изъяты>» и Поповой Т.В. был заключен договор найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. Срок действия договора не оговорен. Администрация г. Иркутска, ОАО «<данные изъяты>» (до момента продажи спорной квартиры), не ставили вопрос о выселении истца из спорной квартиры, взимание с нее платы, не предусмотренной договором найма, не оспаривали ее право на проживание в спорной квартире.

Статья 40 Конституции Российской Федерации, закрепляя право каждого на жилище и недопустимость произвольного лишения кого-либо жилища (часть 1), одновременно обязывает органы государственной власти и органы местного самоуправления создавать условия для осуществления данного права (часть 2), в том числе гражданам, нуждающимся в жилище, - путем предоставления жилья бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами (часть 3).

Данная конституционно-правовая модель удовлетворения жилищных потребностей граждан, обусловленная необходимостью установления в Российской Федерации правовых основ единого рынка и преобразования отношений собственности, требует соответствующего правового режима, гарантирующего защиту интересов граждан со стороны государства, в том числе посредством закрепления порядка приобретения и реализации ими права пользования жилыми помещениями.

Исходя из того, что отношения, связанные с функционированием объектов, относящихся к жилищному фонду социального использования, и сохранением их целевого назначения, носят публично-правовой характер, федеральный законодатель, как следует из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 16 мая 2000 года N 8-П, осуществляя регулирование этих отношений и одновременно обеспечивая распределение между разными уровнями публичной власти функций социального государства, вправе определять, что те или иные принадлежащие им объекты, необходимые для жизнеобеспечения населения, подлежат передаче муниципальным образованиям.

Введение в законодательство нормы статьи 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 3 июля 2007 года N 425-О-О, было обусловлено задачей защиты прав именно тех граждан, которые после передачи органам местного самоуправления общежитий, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям (учреждениям), выполнявшим в отношении указанных граждан функцию и наймодателя, и работодателя, оказались пользователями жилых помещений, принадлежащих другому наймодателю, не являющемуся их работодателем. Соответственно, распространяя на жилые помещения в общежитиях правовой режим социального найма и тем самым фактически предрешая вопрос о правовом режиме самих зданий, в которых они находятся, федеральный законодатель преследовал цель устранить неопределенность правовых последствий передачи этих зданий в ведение органов местного самоуправления.

Проживающие в таких жилых помещениях граждане, которым они были предоставлены на законных основаниях как работникам соответствующего государственного или муниципального предприятия (учреждения), - независимо от того, до или после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации эти граждане приобрели право пользования жилыми помещениями, а здание общежития передано в ведение органов местного самоуправления, - с точки зрения правового статуса составляют одну категорию субъектов жилищных правоотношений и, следовательно, равным образом подлежат защите при реализации своего конституционного права на жилище.

По ходатайству ответчика Поповой Т.В. в судебном заседании были допрошены свидетели.

Так свидетель Д. суду пояснила, что знает Попову Т.В. с 1987 года, вместе работали в тресте. Из разговоров с Профкомом и инспектором отдела кадров знает, что Поповой Т.В. в ДД.ММ.ГГГГ году выделили комнату в общежитие в связи с трудовыми отношениями. Об этом же говорил Б., председатель профкома. Попова до настоящего времени проживает в этом общежитие, но в какой конкретно комнате не знает. Сначала она жила на 4-м или 5-и этаже, потом переселилась в другую комнату, но свидетель в той комнате у Поповой не была.

Свидетель А. пояснила, что с 1988 года знает Попову Т.В., общались по работе. Свидетель работала ревизором. Знает, что Поповой Т.В. была предоставлена комната в общежитие по <адрес> на 5-м этаже. А. тоже было предоставлено жилье в этом общежитие. Документов не выдавали, ордеров не оформляли. Давали бумагу-направление для коменданта. В профкоме был Б., М.. Она сама проживала в общежитие с ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ год, потом выехала. Однако приходила в общежитие, видела, что там делали ремонт. Попова проживала на 5-м этаже, после ремонта переехала на 1-й этаж вместе со Стукаловыми. Последний раз свидетель была в общежитие года 2 назад.

Свидетель Ф. пояснила, что проживала в общежитие с 1987 года, общежитие было предоставлено ее мужу по работе, он работал в автобазе треста. Ордер на заселение не выдавался. С 1987 года знает Попову, она заселилась чуть позже их в общежитие. Муж сказал про нее, что заселили инженера с треста. На вселение должно было быть решение профкома. Попова жила в № комнате, потом стала проживать в № комнате на 1-м этаже. После ремонта их всех расселили. В настоящее время свидетель проживает в общежитие по договору социального найма. Во время ремонта они продолжали проживать в общежитие, у них не было воды, тепла, туалетов, они жили в условиях реконструкции, их никуда не переселяли.

У суда не имеется оснований не доверять показаниям данных свидетелей, поскольку суд не усматривает их личной заинтересованности в исходе дела.

Таким образом, показаниями свидетелей, пояснениями ответчиков подтверждается то обстоятельство, что общежитие Поповой Т.В. было предоставлено в связи с трудовыми отношениями, ордера на момент заселения в общежитие не выдавались, заселение осуществлялось по решению профкома, с момента заселения в общежитие Попова Т.В. проживает постоянно в данном общежитие.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что в силу ст. 7 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» заключенный с Поповой Т.В. договор найма от ДД.ММ.ГГГГ является договором социального найма и в соответствии со ст. 64 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. В связи с чем суд приходит к выводу о том, что Попова Т.В. приобрела право пользования жилым помещением по адресу: <адрес>, комната размером 17,35 кв.м. Поскольку суд приходит к выводу о том, что Попова Т.В. приобрела право пользования спорным жилым помещением, требования Сафоновой И.П., Платоновой О.И. о выселении Поповой Т.В. без предоставления другого жилого помещения удовлетворению не подлежат.

Суд не может согласиться с доводами истцов Сафоновой И.П. и Платоновой О.И. о том, что договор найма от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожным, сославшись на то, что договор найма не содержит всех существенных условий, установленных гражданским законодательством, а именно платы за пользование квартирой и объекта договора, а также заключен ОАО «<данные изъяты>» до того момента, как он стал собственником данной квартиры, договор найма не зарегистрирован в установленном законом порядке.

Статьей 675 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Из смысла п.1 ст.432 ГК РФ усматривается, что если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, договор считается заключенным. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. То есть, отсутствие в договоре соглашения по существенным условиям является основанием для признания договора незаключенным, а не ничтожным. Требования о признании договора найма незаключенным суду не заявлено, с таким требованием может обращаться только сторона по договору. Сафонова И.П. и Платонова О.И. стороной по договору найма от ДД.ММ.ГГГГ не являются, следовательно, не могут обращаться с требованием о признании договора незаключенным. ОАО «<данные изъяты>», имея право до июля 2008г., т.е. до момента ликвидации, предъявить требование о признании договора незаключенным, такого требования к Поповой Т.В. не предъявило, право истца на спорное жилое помещение не оспаривало.

Довод истиц на отсутствие в договоре найма жилого помещения условий о размере платы за жилое помещение, что, по их мнению, является основанием для признания договора найма ничтожным, по мнению суда не состоятелен. Представленными суду квитанциями об оплате Поповой Т.В. квартплаты и коммунальных услуг за период с 1995-2004г. подтверждается, что указанные оплаты производились в ЖЭУ «<данные изъяты>», квитанциями за 2007-2011г.г. подтверждается, что оплата истцом производилась в ЖКХ ОАО «<данные изъяты>». Сафонова И.П. и Платонова О.И., став собственником спорной квартиры, в соответствии со ст. 675 ГК РФ, стали наймодателями спорной квартиры на условиях ранее заключенного договора найма. Суд также полагает, что ссылка истиц на то обстоятельство, что на момент заключения договора найма спорного жилого помещения ОАО «<данные изъяты>» не являлся собственником жилого помещения, также не является основанием для суждения о том, что сделка является недействительной. Заключая данный договор ОАО «<данные изъяты>» действовал по поручению собственника - муниципального образования г. Иркутск. Данное поручение предусмотрено постановлением мэра г. Иркутска № от ДД.ММ.ГГГГ «О переоборудовании общежития, расположенного по адресу: <адрес>, в жилой дом» и дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ № к договору от ДД.ММ.ГГГГ № о совместной деятельности сторон в восстановлении здания общежития и переоборудовании его в жилой дом. В любом случае собственник жилого помещения данный договор не оспаривал.

Также суд не может согласиться с доводом истцов о том, что договор найма не зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, в связи с чем несоблюдение установленной законом процедуры является основанием для признания договора ничтожным.

Законодательство РФ не предусматривает государственную регистрацию права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого, социального и иного найма жилого помещения (гл. 35 ГК РФ).

Таким образом, встречное исковое требования Поповой Т.В. о признании за ней права пользования спорным жилым помещением подлежит удовлетворению, требование о выселении Поповой Т.В. без предоставления другого жилого помещения удовлетворению не подлежит.

Поскольку Попова Т.В. имеет право пользования спорным жилым помещением, подлежит удовлетворению и ее требование об обязании УФМС России по Иркутской области поставить ее на регистрационный учет по месту своего постоянного жительства.

В соответствии со ст. 20 ГК РФ местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает.

В соответствии со ст. 3 Закона РФ «О праве граждан на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» граждане обязаны зарегистрироваться по месту своего жительства.

Наличие права пользования спорным жилым помещением, наличие постоянного места жительства в спорном жилом помещении дает Поповой Т.В. право встать на регистрационный учет по месту своего постоянного проживания.

Далее, истцом Сафоновой И.П. и третьим лицом с самостоятельными требованиями Платоновой О.И. заявлено требование об обязании заключить с ответчиками Стукаловыми договор коммерческого найма. Осуждая заявленное требование, суд приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании ответчики Стукаловы проживают в спорном жилом помещении с 1980-х годов. Решением Ленинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ были удовлетворены требования Стукаловой С.А., Стукалова А.Б., Стукалова А.А. о признании за ними права пользования жилым помещением по адресу: <адрес>, состоящее из двух комнат №, площадью 17,8 кв.м. и 11,3 кв.м., коридора площадью 9,7 кв.м. (помещение №), кухни площадью 8,3 кв.м. (помещение №), ванной площадью 2,9 кв.м. (помещение №) и туалета площадью 1,8 кв.м. (помещение №). На основании решения суда ответчики были зарегистрированы в указанном жилом помещении. В удовлетворении требований ООО УК «<данные изъяты>» о признании ничтожным договора найма жилого помещения с ответчиками Стукаловыми, выселении их из жилого помещения было отказано. В мотивированной части решения указано, что Стукаловой С.А. и членам ее семьи предоставлялось спорное жилое помещение для проживания по договору найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. С 2004 года они проживают в спорном жилом помещении, не выселялись из него, оплачивали расходы по квартплате и коммунальным услугам, в связи с чем, приобрели право пользования спорным жилым помещением.

Согласно договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, Сафонова И.П. и Платонова О.И. являются собственниками спорного жилого помещения.

В судебном заседании Платонова О.И. пояснила, что в адрес ответчиков истец направил проект договора найма жилого помещения, предметом которого является предоставление наймодателем за плату во временное владение и пользование нанимателя жилого помещения для проживания по адресу: <адрес> В проекте договора определены права и обязанности сторон, в том числе и по оплате за проживание ответчиков в данном жилом помещении, где предусматривается обязанность ответчиков выплачивать ежемесячно в твердой сумме платеж - 5 000 рублей. Сторонами договор не подписан, и в судебном заседании ответчики Стукаловы заявили, что с договором коммерческого найма не согласны.

Допрошенный по ходатайству истца свидетель С. пояснил, что он проживает вместе с Сафоновой И.П.. Знает, что она приобрела квартиру. Он с документами приезжал к жильцам в <адрес>, передал им пакет документов. Однако какие конкретно документы привозил, он не помнит. Жилец в квартире все посмотрела, но его в квартиру не пустила.

Суд критически относится к показаниям данного свидетеля, поскольку он не смог в судебном заседании пояснить, какие конкретно документы показывались им ответчику Стукаловой С.А., кроме того, предложение заключить договор коммерческого найма (оферта) должно было быть направлено другой стороне таким образом, чтобы возможно было установить достоверно факт получения другой стороны проекта договора. Свидетельскими показаниями С. достоверно данный факт не подтвержден.

В исковом заявлении Сафонова И.П. и Платонова О.И. указали, что ответчики имеют право проживать в указанном жилом помещении только на основании договора найма, но в то же время уклоняются от его заключения, и просили суд обязать ответчиков заключить договор коммерческого найма жилого помещения, поскольку договор найма в письменной форме не заключен.

Данное утверждение суд считает несостоятельным, поскольку в соответствии со ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора.

Статьей 421 ГК РФ предусмотрено, что гражданские и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом, или добровольно принятым на себя обязательством.

Статьей 674 ГК РФ предусмотрено, что договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Однако закон не содержит нормы об обязанности и понуждении сторон к заключению договора найма жилого помещения.

Ответчики производят оплату коммунальных платежей в ОАО «<данные изъяты>», что подтверждается представленными квитанциями об оплате, принимают меры к погашению задолженности по квартплате и коммунальным платежам.

Статьей 675 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Ранее заключенный с ответчиками Стукаловыми договор найма от ДД.ММ.ГГГГ не являлся договором коммерческого найма, в связи с чем при отсутствии согласия стороны по договору суд не находит оснований для понуждения ответчиков Сафоновых к заключению другого по сути договора- договора коммерческого найма, т.е. к изменению ранее сложившихся отношений по найму жилого помещения. Такого основания к изменению договорных отношений, как смена собственника жилого помещения и изменение его статуса (с юридического лица на физических лиц), закон не содержит.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований Сафоновой И.П., Платоновой О.И. об обязании ответчиков Стукаловых заключить с ними договор коммерческого найма жилого помещения.

Обсуждая требование Платоновой О.И. о вселении и устранении препятствий в пользовании жилым помещением, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 30 Жилищного Кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Статья 288 ГК РФ предусматривает, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

Как уже указывалось выше, статьями 675 ГК РФ и 64 ЖК РФ предусмотрено, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

В соответствии с договором от ДД.ММ.ГГГГ п.п. 1.3, 1.4 «Продавец гарантирует, что имущество никому другому не продано, не заложено, под арестом не состоит. На момент заключения договора в соответствии со ст. 558 п. 1 ГК РФ имеют право пользования и сохраняют его после приобретения покупателем следующие лица: Стукалова С.А., Стукалов А.А. Продавец гарантирует, что квартира никому не продана, не заложена, под арестом не состоит».

При подписании договора купли-продажи новые собственники были уведомлены о проживании в квартире Стукаловых и сохранении за ними права пользования жилым помещением. Кроме того, в данном судебном заседании признано право пользования за Поповой Т.В., также проживающей в спорном жилом помещении с 2005 года. При этом за ответчиками Стукаловыми признано право пользования бессрочно двумя комнатами в указанной квартире, за ответчиком Поповой Т.В. третьей комнатой в указанной квартире. Смена собственника жилого помещения не влечет расторжения договор найма, т.е. не является основанием для его изменения. Соответственно, проживающие в квартире лица не могут быть ограничены в праве пользования жилым помещением на тех условиях, которые существовали на момент сделки купли-продажи квартиры.

Как следует из материалов дела Платонова О.И. зарегистрирована по адресу <адрес>. Кроме Платоновой О.И., в квартире зарегистрирована собственник квартиры- Г. Выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что право собственности на данную квартиру зарегистрировано за Г., квартира является трехкомнатной общей площадью 55,6 кв.м. Справкой БТИ г. Иркутска от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается отсутствие принадлежащих Платоновой О.И. объектов недвижимости.

В судебном заседании истец пояснила, что квартира по <адрес> является трехкомнатной, квартира принадлежит ее бабушке, однако проживать с бабушкой она не может, вынуждена с тремя детьми снимать жилье.

Судом предлагалось истице представить доказательства не возможности проживания в квартире по <адрес> однако таких доказательств суду представлено не было.

Осуществление права собственности на жилое помещение не должно приводить к ограничению признанных в установленном порядке прав третьих лиц по пользованию данного жилого помещения.

Суд учитывает, что Платонова О.И., приобретая жилое помещение в собственность, была поставлена в известность о том, что в квартире проживают Стукаловы, за ними закреплено право пользования жилым помещением. Данный факт следует из текста договора купли-продажи спорной квартиры. Кроме того, приобретая объект в собственность, новые собственники обязаны были убедиться в отсутствии притязаний третьих лиц на данный объект. Однако в судебном заседании Сафонова И.П. и Платонова О.И. пояснили, что перед подписанием договора купли-продажи квартиры они не осматривали квартиру, не пытались выяснить, кто фактически в ней проживает, подписали акт приема-передачи квартиры без осмотра квартиры. Между тем, ответчики Стукаловы, Попова Т.В. проживают в данном жилом помещение длительный период времени, у них сложился определенный порядок пользования жилым помещением. Данный порядок пользования закреплен имеющимися у Стукаловых и Поповой Т.В. договорами найма, в который определена жилая площадь, предоставляемая в их пользование. Кроме того, площадь квартиры и планировка квартиры фактически не позволяют на сегодняшний день вселение в квартиру собственников жилого помещения, т.к. квартира является трехкомнатной, в двух комнатах проживают ответчики Стукаловы три человека, в третьей комнате проживает Попова Т.В.

Переход права собственности жилого помещения к новому собственнику, в соответствии со ст. 675 ГК РФ не является основанием для его вселения в это жилое помещение. Правомочия собственника по использованию жилого помещения, обремененного правами третьих лиц, ограничены условиями как договора купли-продажи, так и договора найма жилого помещения, заключенного со Стукаловыми и Поповой. Каких либо условий, содержащихся в договорах найма о возможности использования спорного жилого помещения для одновременного проживания нанимателя и наймодателя, договора найма как со Стукаловыми, так и с Поповой, не содержат.

На основании изложенного, требование Платоновой О.И. о ее вселении в спорную квартиру и обязании ответчиков Стукаловых устранить препятствия в пользовании жилым помещением удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Сафоновой И.П. к Стукаловой С.А., Стукалову А.А., Стукалову А.Б., Поповой Т.В. об обязании заключить договор коммерческого найма, выселении Поповой Т.В. без предоставления другого жилого помещения, требований третьего лица Платоновой О.И. к Стукаловой С.А., Стукалову А.А., Стукалову А.Б., Поповой Т.В. о вселении, устранении препятствий в пользовании, обязании заключить договор коммерческого найма, выселении Поповой Т.В. без предоставления другого жилого помещения отказать в полном объеме.

         Встречные исковые требования Поповой Т.В. удовлетворить.

         Признать за Поповой Т.В. право пользования жилым помещением по адресу: <адрес> комната размером 17,35 кв.м.

         Обязать УФМС России по Иркутской области поставить Попову Т.В. на регистрационный учет по указанному адресу.

         Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Ленинский районный суд г. Иркутска в течение 10 дней с момента его вынесения в окончательной форме.

Судья: