о признании сделки недействительной

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 октября 2011 г. г. Иркутск

Ленинский районный суд г. Иркутска в составе:

председательствующего судьи Касьяновой Н.И.,

при секретаре судебного заседания Верхозиной И.М.

в присутствии:

истца Семеняк Г.А., представителя истца Куликовой Н.В., действующей на основании ордера №432 от 12.10.2011 г., представителя ответчика Ивановой М.А. - Воробьева О.С., действующего на основании нотариально удостоверенной доверенности от 07.02.2011 года с полным объемом прав сроком действия 3 года, представителя ответчика Юдина П.Н. - Борисова Н.Л., действующего на основании нотариально удостоверенной доверенности от 11.11.2010 года с полным объемом прав сроком действия на 3 года,

в отсутствие ответчиков Ивановой М.А., Юдина П.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-2679-2011 по иску Семеняк Г.А. к Ивановой М.А., Юдину П.Н. о признании недействительным договора купли-продажи земельных участков от *** между Ивановой М.А. и Юдиным П.Н., применении последствий недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение, обязании Ивановой М.А. заключить договор купли-продажи земельных участков

У С Т А Н О В И Л:

Семеняк Г.А. обратился в суд с иском к Ивановой М.А., Юдину П.Н. о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, обязании заключить договор купли-продажи земельных участков. В обоснование предъявленных требований истец указал, что *** между истцом и Ивановой М.А. был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого Иванова М.А. взяла на себя обязательство продать истцу два земельных участка, расположенных по адресу: ***. В соответствии с п. 3 указанного договора договор купли-продажи недвижимого имущества подлежал заключению не позднее ***, при этом цена недвижимости составляла *** тыс. рублей. *** истец направил в адрес ответчика телеграфом предложение заключить договор купли-продажи земельных участков. Однако Иванова М.А. уклонилась от заключения основного договора купли-продажи. Впоследствии ему стало известно, что *** Иванова М.А. продала указанные земельные участки Юдину П.Н., заключив с ним договор купли-продажи. На основании договора купли-продажи от *** зарегистрировано право собственности Юдина П.Н. на спорные земельные участки. Истец полагает, что данная сделка является недействительной, поскольку земельные участки являлись предметом обязательства Ивановой М.А. перед другим лицом, т.е. перед истцом. На основании изложенного просил признать недействительным договор купли-продажи земельных участков по *** от *** между Ивановой М.А. и Юдиным П.Н., применить последствия недействительности ничтожной сделки, вернув стороны в первоначальное положение, обязать Иванову М.А. заключить с истцом договор купли-продажи земельных участков.

В судебном заседании истец Семеняк Г.А. предъявленные требования поддержал, сославшись на доводы, изложенные в исковом заявлении. Дополнительно пояснил, что в *** года истец познакомился с Ильющенко, который оформил в ломбарде кредит на большую сумму. Ильющенко втерся к истцу в доверие и попросил заложить земельные участки, которые принадлежали истцу на праве собственности. Представители ломбарда отказались заключать договор залога, а предложили оформить договор купли-продажи земельных участков, при этом было оговорено, что затем земельные участки будут возвращены в собственность истца. Истец согласился. *** он подписал с Ивановой М.А. договора купли-продажи земельных участков и в этот же день документы были сданы в регистрационную службу для регистрации перехода права собственности. В этот же день был подписан предварительный договор купли-продажи земельных участков, по которому земельные участки должны были быть проданы вновь истцу, сумма сделки была обозначена в размере *** тыс. рублей и срок заключения основного договора- *** Однако к этому сроку денег у Ильющенко не оказалось и он попросил переписать договор, но уже сумму указать в размере *** тыс. рублей и срок заключения основного договора - *** К этому сроку денег у Ильющенко опять не оказалось и тогда в ломбарде предложили заплатить *** тыс. рублей, в ответ обещали переписать договор со сроком исполнения *** Истец нашел деньги, внес в кассу *** тыс. рублей, приходник оформили на Ильющенко. Предварительный договор купли-продажи был переписан со сроком заключения основного договора - ***. *** истец еще заплатил *** тыс. рублей. Устно пообещали участки не трогать. *** истец направлял Ивановой М.А.проект основного договора и приглашал ее на регистрацию договора. *** он целый день прождал Иванову в регистрационной службе, однако она не пришла. В дальнейшем истец узнал, что участки проданы Юдину П.Н. Считает, что Иванова М.А. уклонилась от заключения договора купли-продажи земельных участков, она не имела права их продавать Юдину П.Н., поэтому сделка от *** является недействительной.

Представитель истца Куликова Н.В. в судебном заседании предъявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, пояснив, что действительно между истцом и Ивановой М.А. были заключены четыре предварительных договора купли-продажи земельных участков. Предварительный договор от *** со сроком исполнения до *** является последним, все предыдущие предварительные договоры фактически расторгнуты, в связи с чем истцом заявлены требования о понуждении Иванову М.А. заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи от *** со сроком исполнения до *** Указанный договор является заключенным, подписан сторонами. Истец неоднократно предлагал Ивановой М.А. встретиться для заключения основного договора, однако последняя отказывалась. Более того, *** между Ивановой М.А. и Юдиным П.Н. заключен договор купли-продажи спорных участков и в настоящее время Юдин П.Н. является их собственником. Договор купли-продажи земельных участков, заключенный между Ивановой М.А. и Юдиным П.Н., является недействительным, поскольку не соответствует требованиям закона. Спорные земельные участки на момент заключения договора купли-продажи между Ивановой М.А. и Юдиным П.Н., являлись предметом обязательства Ивановой М.А. перед истцом по предварительному договору купли-продажи от *** со сроком исполнения ***.

Ответчики Иванова М.А., Юдин П.Н. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежаще, представлены заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель ответчика Ивановой М.А., Воробьев О.С. в судебном заседании предъявленные требования не признал, сославшись на доводы, изложенные в возражениях на исковое заявление, дополнив, что предварительный договор купли-продажи земельных участков, заключенный между Семеняком Г.А. и Ивановой М.А. *** с указанием срока заключения основного договора до ***, стоимостью участков ***., представитель ответчика считает не заключенным, поскольку между истцом и Ивановой М.А. заключены четыре предварительных договора купли-продажи спорных участков от одной даты, однако с указанием разных сроков заключения основного договора купли-продажи и стоимостью земельных участков. Следовательно, предмет предварительного договора между сторонами не согласован. Телеграмму от истца с приглашением заключить основной договор Иванова М.А. получила ***, то есть в указанное в телеграмме время *** встретиться с истцом возможности не было. Истцом не указана норма права, в соответствии с которой договор купли-продажи земельных участков, заключенный между Ивановой М.А. и Юдиным П.Н. подлежит признанию недействительным.

Представитель ответчика Юдина П.Н., Борисов Н.Л. в судебном заседании предъявленные требования не признал, суду пояснил, что предварительный договор купли-продажи земельных участков, заключенный между Семеняком Г.А. и Ивановой М.А. *** с указанием срока заключения основного договора до ***, стоимостью участков ***., считается не заключенным, поскольку данная сделка оформлена ***, в этот же день Семеняк Г.А. продал Ивановой М.А. земельные участки. То есть на момент заключения предварительного договора, переход права собственности земельных участков на Иванову М.А. не был зарегистрирован в установленном законом порядке. Следовательно, Иванова М.А. права распоряжения земельными участками *** не имела. *** между Ивановой М.А. и Юдиным П.Н. заключен договор купли-продажи спорных земельных участков, который соответствует закону, в настоящее время собственником участков является Юдин П.Н. Семеняк Г.А. стороной указанной сделки не является, а следовательно, субъективного права на предъявление требований о признании ее недействительной не имеет.

Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Истцом заявлено, что между Ивановой М.А. /продавец/ и Семеняком Г.А. /покупатель/ *** заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, согласно которому продавец обязуется продать, а покупатель обязуется купить принадлежащее продавцу на праве собственности недвижимое имущество: земельные участки, земли поселений, площадью *** кв.м. каждый, расположенные по адресу: ***, кадастровые номера: ***.

В силу п. 3 предварительного договора, на который ссылается истец, стороны договорились, что договор купли-продажи недвижимого имущества будет заключен не позднее ***, при этом недвижимое имущество будет продано продавцом покупателю за ***., из них за ***. земельный участок, кадастровый номер ***, и за ***. земельный участок, кадастровый номер ***.

В обоснование предъявленных исковых требований об обязании Иванову М.А. заключить договор купли-продажи спорных земельных участков на условиях вышеуказанного предварительного договора купли-продажи, Семеняк Г.А. указывает на уклонение Ивановой М.А. от заключения данного договора.

Согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

В силу требований ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Истец ссылается на то обстоятельство, что предварительным договором от *** сторонами определен срок заключения основного договора купли-продажи - не позднее ***

Семеняком Г.А. в адрес Ивановой М.А. направлена телеграмма с содержанием о приглашении последней заключить основной договор купли-продажи земельных участков *** в ***. по адресу: ***, каб. ***.

Из содержания искового заявления, пояснений истца в судебном заседании следует, что Иванова М.А. от заключения основного договора купли-продажи уклонилась.

Между тем, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований о понуждении Ивановой М.А. заключить основной договор купли-продажи спорных участков по следующим основаниям.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктами п. 3, 4 ст. 429 ГК РФ предусмотрено, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Из анализа вышеуказанных норм гражданского законодательства следует, что заключение договора связано с достижением соглашения по всем его существенным условиям. Соглашение есть взаимодействие воли сторон, направленное на достижение одной и той же юридической цели. Поскольку договор есть соглашение, заключаемое не менее чем двумя сторонами, возникновение договорного обязательства требует взаимного согласования сторонами всех его существенных условий. Существенными являются условия, которые необходимы и достаточны для заключения договора: последний не считается заключенным, если отсутствует согласование хотя бы одного из таких условий.

Применительно к предварительному договору купли-продажи существенными условиями являются условия о сроке, в который стороны обязуются заключить основной договор, также предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить его предмет /индивидуальные признаки объектов недвижимости, местоположение, цена продаваемого имущества/.

Между тем, ответчиком Ивановой М.А. в суд представлены четыре варианта предварительных договоров купли-продажи спорных земельных участков, заключенных между Ивановой М.А. /продавец/ и Семеняком Г.А. /покупатель/ от одной даты- *** с указанием различных сроков, в которые стороны обязуются заключить основной договор, а также стоимости продаваемого имущества:

- в предварительном договоре купли-продажи недвижимости от *** указано - стороны договорились, что договор купли-продажи недвижимого имущества будет заключен не позднее ***, при этом недвижимое имущество будет продано продавцом покупателю за ***., из них за ***. земельный участок, кадастровый номер ***, и за ***. земельный участок, кадастровый номер ***;

Указанные предварительные договоры купли-продажи недвижимости заключены в установленной законом форме, подписаны сторонами договора, в том числе истцом, что Семеняком Г.А. не оспорено.

Анализируя представленные четыре варианта предварительных договоров, суд приходит к выводу, что между сторонами при заключении предварительного договора соглашения по всем его существенным условиям не достигнуто. Наличие четырех вариантов предварительных договоров купли-продажи датированных одним и тем же числом, одних и тех же объектов недвижимости, с указанием различных сроков, в который стороны обязуются заключить основной договор, а также различной стоимости продаваемого имущества, лишает суд возможности сделать вывод о взаимодействии воли сторон, при заключении оспариваемого предварительного договора купли-продажи, направленное на достижение одной и той же юридической цели. Учитывая, что такие условия предварительного договора купли-продажи, как срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, стоимость продаваемого имущества, являются существенными, то есть необходимыми для заключения договора, отсутствие их согласования свидетельствует о том, что между Ивановой М.А. и Семеняком Г.А. предварительный договор купли-продажи недвижимости от ***, с указанием срока, в который стороны обязуются заключить основной договор не позднее ***, а также стоимости имущества - ***., не заключен. Суд не может отдать предпочтение какому-либо из представленных вариантов предварительного договора. Суд не может согласиться с доводами истца о том, что предварительный договор с указанием срока заключения основного договора - *** является последним вариантом предварительного договора и ему должно быть отдано предпочтение, поскольку само по себе наличие четырех вариантов предварительного договора свидетельствует о несоблюдении сторонами процедуры оформления и заключения договора, что также дает суду основание считать предварительный договор купли-продажи спорных земельных участков незаключенным.

Незаключенный предварительный договор купли-продажи недвижимости от ***, с указанием срока, в который стороны обязуются заключить основной договор не позднее ***, а также стоимости имущества - ***., не порождает никаких прав и обязанностей Семеняка Г.А. и Ивановой М.А., а следовательно, правовых оснований для понуждения Ивановой М.А. заключить основной договор купли-продажи спорных участков у суда не имеется.

По ходатайству истца в судебном заседании допрошены свидетели ***, ***, ***

Свидетель *** пояснил суду, что познакомился с истцом в сентябре ***. Истец приезжал к свидетелю, просил деньги, поскольку было необходимо рассчитаться с ломбардом, при этом истец пояснил, что он за Ильюшенко заложил земельные участки и ему необходимо возвратить их за ***. Деньги были нужны до конца ноября ***. Также, со слов истца, свидетелю известно, что он переоформил земельные участки на работников ломбарда. С ответчиками свидетель не знаком. Свидетель пытался помочь истцу, но бесполезно, в последствие узнали, что участки проданы Юдину П.Н. Истца обманули.

Свидетель *** пояснил суду, что три года знаком с истцом, в родственных отношениях не состоит. Работали одной командой - свидетель, Ильюшенко, затем и истец. Ильюшенко оформил займ на развитие бизнеса, проценты не успевали выплатить, пришлось заложить земельные участки Семеняка Г.А. Свидетелю не известно были ли проданы участки сотруднику ломбарда, истец собирался выкупить участки, все искали деньги. Однако вернуть землю не удалось, со слов истца, свидетелю известно, что собственником участков в настоящее время является Юдин П.Н.

Свидетель *** пояснил суду, что знаком с истцом давно, вместе работали. Свидетелю известно, что истец передал в залог земельные участки ломбарду, в последствие обращался к свидетелю за материальной помощью, искал деньги, чтобы выкупить участки.

Суд не принимает свидетельские показания в качестве допустимых по делу доказательств, поскольку свидетели лично не присутствовали при заключении предварительных договоров, обстоятельства дела им известны со слов истца, свидетельские показания не колеблют выводов суда о не заключенности предварительного договора купли-продажи земельных участков. Кроме того, в соответствии со ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Истец не заявлял требование о признании сделки купли-продажи земельных участков притворной сделкой, в связи с чем показания свидетелей не имеют для данного дела юридического значения.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства судом исследованы материалы гражданского дела *** по иску Семеняка Г.А. к Ивановой М.А., Юдину П.Н. о признании ничтожной сделки недействительной, применении последствий ее недействительности.

В ходе исследования судом установлено, что между Семеняком Г.А. /продавец/ и Ивановой М.А. /покупатель/ *** заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец продает, а покупатель покупает следующие объекты недвижимого имущества:

- земельный участок, земли населенных пунктов, разрешенное использование под строительство и дальнейшую эксплуатацию индивидуального жилого дома со служебно-хозяйственными строениями, площадь *** кв.м., расположенный по адресу: ***, кадастровый номер ***. Земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Договора дарения земельного участка от *** Стоимость земельного участка составляет *** руб.

Указанный договор купли-продажи земельных участков подписан сторонами *** и зарегистрирован в УФРС *** ***

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Государственная регистрация перехода права собственности на земельные участки, расположенные по адресу: ***, кадастровый номер ***, кадастровый номер ***, на основании договора купли-продажи от *** осуществлена ***, что подтверждается содержащимися в деле *** копиями регистрационных дел.

Следовательно, на момент заключения оспариваемого предварительного договора купли-продажи недвижимости от *** между Семеняком Г.А. и Ивановой М.А., последняя, учитывая государственную регистрацию перехода права собственности - ***, собственником земельных участков не являлась, а значит, в силу ст. 209 ГК РФ, правомочиями по определению юридической судьбы имущества, в данном случае земельных участков, не обладала и совершать действия по распоряжению имуществом, в том числе по заключению предварительного договора купли-продажи участков права не имела.

Давая анализ представленным доказательствам в их совокупности и взаимной связи, с точки зрения достаточности и допустимости, суд приходит к выводу об отказе Семеняку Г.А. в удовлетворении исковых требований об обязании Ивановой М.А. заключить договор купли-продажи земельных участков.

Рассматривая исковые требования Семеняка Г.А. о признании недействительным договора купли-продажи земельных участков от *** между Ивановой М.А. и Юдиным П.Н., применении последствий недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение, суд не находит оснований для их удовлетворения по следующим основаниям.

Судом установлено, что *** между Ивановой М.А. /продавец/ и Юдиным П.Н. /покупатель/ заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец продает, а покупатель покупает следующие объекты недвижимого имущества:

Предъявляя исковые требования о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, Семеняк Г.А. ссылается на не соответствие договора закону, поскольку на момент заключения данного договора спорные земельные участки являлись предметом обязательства Ивановой М.А. перед истцом по предварительному договору купли-продажи от ***

В соответствии со ст.ст. 166, 168 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно п. 32 Постановления Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ» ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166). Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181.

Из положений п. 2 ст. 166 и ст. 168 ГК РФ, а также п. 32 Постановления Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 следует, что требование о признании недействительной ничтожной сделки и применении последствий ее недействительности может быть заявлено только заинтересованным лицом. При этом заинтересованным лицом признается субъект, в отношении которого просматривается причинная связь между совершенной сделкой и возможной угрозой его законным интересам, когда его благо, прежде всего, имущественного характера, может пострадать или уже пострадало в результате совершения сделки. Если истец не обладает материальным интересом в споре и не является заинтересованным лицом в понимании гражданского законодательства, он не обладает правом на оспаривание сделки.

Поскольку суд пришел к выводу о том, что между Семеняком Г.А. и Ивановой М.А. предварительный договор купли-продажи недвижимости от *** не заключен, учитывая также, что истец стороной по сделке - договору купли-продажи недвижимости от ***, не является, суд приходит к убеждению, что оспариваемой сделкой права и /или/ охраняемые законом интересы Семеняка Г.А. не нарушены, заинтересованным лицом в понимании гражданского законодательства последний не является, а следовательно, правом на оспаривание сделки не обладает.

Таким образом, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований Семеняка Г.А. о признании недействительным договора купли-продажи земельных участков от *** между Ивановой М.А. и Юдиным П.Н., применении последствий недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Семеняк Г.А. к Ивановой М.А., Юдину П.Н. о признании недействительным договора купли-продажи земельных участков от *** между Ивановой М.А. и Юдиным П.Н., применении последствий недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение, обязании Ивановой М.А. заключить договор купли-продажи земельных участков отказать.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Ленинский районный суд г. Иркутска в течение 10 дней с момента его вынесения в окончательной форме.

Судья

Решение вступило в законную силу:

Копия верна:

Судья Н.И.Касьянова

Секретарь суда

Дата заверения копии:

Подлинник решения находится в материалах гражданского дела №2-2679-11.