о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства многоквартирного жилого дома и взыскании неустойки за неисполнение обязательства по договору



РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 декабря 2011 года                                                                                 город Иркутск                                                                                    

Ленинский районный суд г.Иркутска в составе судьи Долбня В.А., при секретаре судебного заседания Хамнуевой Ю.Л., с участием представителя истца Новцовой Е.В., представителя ответчика Черниговской Ж.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1906/11 по исковому заявлению Третьяковой З.И. к ЖСК «Талос» о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства многоквартирного жилого дома и взыскании неустойки за неисполнение обязательства,

УСТАНОВИЛ:

ФИО10 обратилась в суд с иском к ЖСК «Талос» о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства многоквартирного жилого дома и взыскании неустойки за неисполнение обязательства, ссылаясь на следующее. Истица является дольщиком на основании договора на участие в долевом строительстве офисного помещения от 26.01.2006 г., договора уступки прав и обязанностей по договору на участие в долевом строительстве от 30.08.2006 г. По договору на участие в долевом строительстве от 26.01.2006 г. застройщик ООО «<данные изъяты>» обязуется построить и предоставить истцу в собственность нежилое помещение общей площадью 292,4 кв.м., цокольный этаж, которое входит в состав комплекса жилых домов, расположенных по предварительному адресу <адрес>, блок-секция . В настоящее время правопреемником ООО «<данные изъяты>» в отношении данного объекта незавершенного строительства является ЖСК «Талос» на основании договора переуступки прав и обязанностей застройщика от 07.09.2010 г., договора переуступки от 27.08.2010 г., дополнительного соглашения к договору от 27.08.2010 г., акта приема-передачи от 27.08.2010 г., согласия арбитражного управляющего на уступку прав и обязанностей застройщика от 07.09.2010 г. К данным договорным отношениям применяется ГК РФ и Закон РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР». Сумма инвестиций, определенная п. 2.1. договора в размере 760240 руб., была внесена полностью, что подтверждается соответствующими квитанциями, справкой ООО «<данные изъяты>» от 25.04.2008 г. об отсутствии задолженности, то есть обязательства по договору исполнены в полном объеме. Согласно п. 1.3. договора от 26,01.2006 г. окончание строительства блок-секции, в которой расположено нежилое помещение, запланировано на четвертый квартал 2007 года. До настоящего момента строительство блок-секции не завершено, объект эксплуатацию не сдан, то есть обязательства по договору в согласованный срок ответчиком не исполнены, чем грубо нарушает права истца, в связи с чем необходимо признать право собственности на долю в праве общей собственности на незавершенный строительством объект в судебном порядке. Доля в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирного жилого дома по указанному адресу должна определяться исходя из размера вложенных средств и площади объекта инвестирования. Согласно техническому паспорту на объект незавершенный строительством многоквартирный жилой дом от 14.04.2010 г. площадь здания в настоящее время составляет 4 174,7 кв.м., общая площадь всех помещений общего пользования многоквартирного дома составляет 822,3 кв.м., общая площадь принадлежащие дольщикам жилых и нежилых помещений составляет 3 352,4 кв.м. (4174.7 - 822.3). Общая площадь обособленных нежилых офисных помещений, расположенных 10 цокольном этаже, согласно техпаспорту составляет в настоящее время 248.8 кв.м. Таким образом, в настоящее время размер доли Третьяковой З.И. в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства составляет 1/13 (3 352.4/248.8= 13.47). Кроме того, поскольку ответчик нарушил срок передачи в собственность истца спорного нежилого помещения, являющийся существенным условием договора на участие в долевом строительстве, необходимо на основании ст. 28 Закона РФ «С защите прав потребителей» взыскать с ЖСК «Талос» в мою пользу неустойку в размер* 3% цены выполнения работы за каждый день просрочки. Размер неустойки за каждый день просрочки составляет 22 807,2 рублей (760 240 руб. * 3%/100%), размер неустойки за период с 01.01.2008 г. по настоящее время (30.06.2011 г.) составил 29124794 руб. (1277 дн. * 22 807,2 руб.). Истец просит суд признать за истцом право собственности на 1/13 долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного     строительства многоквартирный жилой дом, расположенный по предварительному
адресу <адрес>, блок-секция , и взыскать с ответчика в пользу истца неустойку в размере 29 124 794 руб.

При рассмотрении дела истец уточнила свои исковые требования и просит суд признать за собой право собственности на 1/10 долю (292,4/3062,0) в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства многоквартирный жилой дом, расположенный по предварительному адресу <адрес>, блок-секция , и взыскать с ответчика в пользу истца неустойку в размере 760 240 руб. В обоснование указала, что согласно техническому паспорту на объект незавершенный строительством -многоквартирный жилой дом от 14.04.2010 г. площадь здания в настоящее время составляет 4174,7 кв.м, общая площадь всех помещений общего пользования многоквартирного дома составляет 822,3 кв.м, общая площадь принадлежащих дольщикам жилых и нежилых помещений (общая площадь квартир здания) составляет 3062,0 кв.м. Таким образом, в настоящее время размер доли Третьяковой З.И. в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства составляет 1/10 доли (292,4/3062,0). Размер неустойки за каждый день просрочки составляет 22807,2 рублей (760 240 руб. * 3%/100%), размер неустойки за период с 01.01.2008 г. по настоящее время (30.06.2011 г.) составил 29124794 руб. (1277 дн. * 22 807,2 руб.), однако поскольку размер взысканной потребителем неустойки не может на основании закона превышать общую цену заказа, необходимо взыскать с ответчика неустойку в размере 760 240 руб.

Истица Третьякова З.И. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, представлено заявление о рассмотрении дела в отсутствие истца.

Представитель истца Новцова Е.В. в судебном заседании уточненный иск поддержала по основаниям, изложенным в иске, пояснила, что сотрудники МУП БТИ г.Иркутска посчитали долю верно, исходя их размера инвестиций и площади 292,4 кв.м.

Представитель ответчика ЖСК «Талос» по доверенности Черниговская Ж.Н. в судебном заседании исковые требования не признала, просила в удовлетворении уточненного иска отказать полностью, пояснила, что проинвестированное истцом имущество - нежилое помещение площадью 292,4 кв.м., конкретно в договоре не определено, проектная документация не представлена, учитывая также, что в цокольном этаже расположены помещения, являющиеся общим имуществом жильцов многоквартирного дома (комната лифтера, кладовая, электрощитовая, вестибюли, коридоры шахта лифта, санузлы) общей площадью 156,1 кв.м., а также что общая площадь всех офисов составляет 248,8 кв.м., требование о признании права собственности на 1/10 долю (292,4/3062,0) в праве общей долевой собственности незаконно, поскольку истец посягает на общее имущество жильцов площадью 43,6 кв.м. (292,4 кв.м. - 248,8 кв.м.). Кроме того, истцом пропущен трехгодичный срок исковой давности по исковым требования о взыскании неустойки. Представитель Черниговская Ж.Н. просила применить срок исковой давности к требованию о взыскании неустойки.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив представленные доказательства, суд находит исковые требования Третьяковой З.И. подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что 26 января 2006 года между ООО «<данные изъяты>» и ФИО8. заключен договор участия в долевом строительстве офисного помещения.

Как следует из договора уступки прав и обязанностей от 30 августа 2006 года по договору на участие в долевом строительстве офисного помещения от 26 января 2006 года, заключенному между ФИО7, именуемой в дальнейшем «Дольщик», Третьяковой З.И., именуемой, в дальнейшем «Правопреемник», ООО «<данные изъяты>», именуемое в дальнейшем «Застройщик», дольщик безвозмездно уступила правопреемнику все свои права по договору на участие в долевом строительстве офисного помещения от 26 января 2006 года, заключенному с застройщиком на строительство нежилого помещения, площадью 292,4 кв.м., в цокольном этаже блок-секции по адресу: <адрес> (предварительный № <адрес>). Дольщик с заключением настоящего договора одновременно с уступкой прав также безвозмездно переводит на правопреемника свой долг по указанному договору в размере 760 240 руб.

Предметом договора на участие в долевом строительстве офисного помещения является сотрудничество сторон по строительству нежилого помещения и предоставление его в собственность дольщику. Указанное нежилое помещение входит в состав комплекса жилых домов по предварительному адресу: <адрес>. Площадь нежилого помещения 292,4 кв.м., этаж цокольный, блок-секция , окончательная площадь нежилого помещения определяется в соответствии с техническим паспортом БТИ согласно фактической площади. Окончание строительства блок-секции, в которой расположено нежилое помещение, запланировано на 4 квартал 2007года.

Судом установлено, что обязательства по оплате цены договора Третьяковой З.И. исполнены в полном объеме.

В соответствии с п.п. 4.1.1, 4.1.2 договора застройщик обязуется своими и привлеченными силами в полном объеме осуществить на отдельном земельном участке в <адрес>) строительство жилого многоквартирного дома. После завершения строительства жилого дома передать по акту приема - передачи дольщику нежилое помещение, указанное в п. 1.1 настоящего договора, без внутренней отделки в степени готовности, предусмотренное настоящим договором.

Обязательства по окончанию строительства и передаче нежилого помещения в собственность Третьяковой З.И. застройщиком не выполнены.

Объектом незавершенного строительства по договору на участие в долевом строительстве офисного помещения от 26.01.2006г. является жилой дом - блок-секция по <адрес>.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, в силу требований ст. 219 ГК РФ возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 25 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997г. право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.

В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Из материалов дела усматривается, что права и обязанности по договору аренды земельного участка из земель поселений, находящегося по адресу: <адрес>, площадью 4602 кв.м. на основании договора перенайма от 01.11.2005г. переданы ООО «<данные изъяты>»; разрешение на выполнение строительно-монтажных работ на объекте, расположенном по адресу: <адрес>, разрешение на строительство блок-секции по <адрес> выдано ООО «<данные изъяты>» /разрешение на строительно-монтажные работы от 19.11.2004г., разрешение на строительство от 15.09.2006г./.

Согласно договорам переуступки от 27.08.2010г., 07.09.2010г. ООО «<данные изъяты>» передала, а Жилищно-строительный кооператив «Талос» принял права и обязанности по договору аренды земельного участка из земель поселений, находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый номер: (старый кадастровый номер ) площадью 4602 кв.м. для завершения строительства жилого дома. ООО «<данные изъяты>» уступило ЖСК «Талос» права и обязанности застройщика по договорам на участие в долевом строительстве, заключенным в период с 2006-2007г.г. между ООО «<данные изъяты>» и дольщиками. Указанные договоры зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы по Иркутской области ДД.ММ.ГГГГ Таким образом, земельный участок по адресу: <адрес> отведен под строительство многоквартирного жилого дома.

В соответствии с техническим паспортом, составленным ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» Иркутский филиал по состоянию на 14 апреля 2010г., цокольный этаж жилого дома блок-секции по <адрес> состоит из 7 (семи) обособленных нежилых помещений (офисов) и помещений общего пользования : теплового узла (помещение I), кладовой (помещение III), коридора (помещение IV с шахтой лифта) и четырех помещений, которые в соответствии с проектной документацией являются: помещение II - комнатой лифтера, помещение V-коридором, помещение VI- вестибюлем с электрощитовой, помещение VII- вестибюлем.

Общая площадь всех обособленных нежилых помещений (офисов), расположенных в цоколе, согласно техническому паспорту составляет 248,8 кв.м., общая площадь помещений вспомогательного использования - 156,1 кв.м., площадь помещений всего по этажу 404,9 кв.м.

Вместе с тем, предметом договора на участие в долевом строительстве офисного помещения от 26 января 2006 года является сотрудничество сторон по строительству нежилого помещения площадью 292 кв.м., входящего в состав комплекса жилых домов по предварительному адресу: <адрес>, этаж цокольный, блок-секция .

Разрешая данный спор, суд, пришел к выводу, что документов, содержащих описание спорного нежилого помещения (с указанием технических характеристик), истцом суду не представлено, площадь объекта недвижимости - нежилого помещения указанная в договоре, в техническом паспорте на спорное нежилое помещение и в иске, имеет расхождения, в связи с чем исковые требования Третьяковой З.И. о признании за ней право собственности на 1/10 долю (292,4/3062,0) в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства многоквартирный жилой дом, расположенный по предварительному адресу <адрес>, блок-секция не подлежат удовлетворению.

Суд не может принять во внимание, представленное истцом заключение ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» Иркутский филиал от 27.10.2011 года № 5289 об определении доли участника долевого строительства Третьяковой З.И. в праве общей долевой собственности, поскольку содержащиеся в нем сведения, противоречат сведениям, указанным в техническом паспорте на спорное нежилое помещение, составленным ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» Иркутский филиал по состоянию на 14 апреля 2010г.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ право собственности может быть признано только на индивидуально определенное и созданное имущество.

Истцом суду не представлено доказательств того, что нежилое помещение, на которое она просила признать право собственности было создано и ей фактически передано.

В соответствии с ч. 1 и ч. 2 ст. 25 Федерального Закона №122ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания; право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.

Из положений ч. 1 ст. 130 ГК РФ и Федерального Закона №122ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» следует, что незавершенный строительством объект является неделимым объектом права. Права собственности на такой объект подлежат регистрации так же, как на неделимый объект. Действующее законодательство не предусматривает возможность реального выделения частей недостроенного объекта с последующей регистрацией прав собственности на самостоятельные объекты.

При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований Третьяковой З.И. о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства необходимо отказать.

Согласно ст. 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должник обязан уплатить кредитору неустойку.

В силу требований действующего гражданского законодательства неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств. Обеспечительная функция неустойки определяется тем, что она является дополнительной санкцией за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства помимо общей санкции возмещения убытков. При этом неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии со статьей 332 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

Представителем ответчика в судебном заседании было заявлено ходатайство о применении срока исковой давности к требованиям о взыскании неустойки.

В соответствии со ст. 196 Гражданского кодекса РФ, общий срок исковой давности устанавливается в три года.

По общему правилу ч. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила могут быть установлены законом.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 10 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 ноября 2001 года N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 ноября 2001 года N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности" течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах исчисляется отдельно по каждому платежу.

Рассматривая заявление представителя ЖСК «Талос» о пропуске истцом срока исковой давности при подачи иска о взыскании неустойки, суд полагает, что Третьякова З.И. не пропустила срок исковой давности по заявленным требованиям, поскольку правоотношения между истцом и ответчиком носят длящийся характер.

При таких обстоятельствах суд считает необходимым отказать в удовлетворении заявления ЖСК «Талос» в лице своего представителя о пропуске истцом срока исковой давности для обращения в суд с иском о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательства и полагает, что заявленные требования должны быть рассмотрены по существу.

В соответствии со ст. 29 Закона «О защите прав потребителей» потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать: безвозмездного устранения недостатка выполненной работы (оказанной услуги), соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги), безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы, возмещение понесенных расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.

Согласно ч. 1 ст. 31 Закона РФ «О защите прав потребителей», требования потребителя по устранению недостатков выполненной работы или о возмещении расходов по устранению недостатков, выполненной работы, предусмотренные п. 1 ст. 28 и п. п. 1 и 4 ст. 29 указанного выше Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления такого требования.

Часть 3 статьи 31 предусматривает, что за нарушение предусмотренных настоящей статьей сроков удовлетворения отдельных требований потребителя исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню), размер и порядок исполнения которой определяются в соответствии с п. 5 ст. 28 Закона в размере 3% цены выполнения работы за каждый день просрочки исполнения требования потребителя.

Как установлено судом, истица Третьякова З.И. просила взыскать неустойку за невыполнение требований потребителя в сумме 760 240 руб. согласно представленному расчету, при этом уменьшив ее в соответствии со ст. 333 ГК РФ, до размеров цены договора. Срок нарушения по расчету истицы составил с 01.01.2008 года по день подачи иска (30.06.2011 г.) 1277 дня.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу о наличии оснований для взыскания неустойки, предусмотренной п. 5 ст. 28 Закона о защите прав потребителей.

Проверив расчет суммы неустойки в размере 760 240 руб., подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца за просрочку передачи объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве офисного помещения от 26.01.2006 года, по договору уступки прав и обязанностей от 30 августа 2006 года, суд считает заявленные требования о взыскании неустойки обоснованными.

Однако, суд приходит по существу к выводу о необходимости уменьшения неустойки с учетом положений статьи 333 ГК РФ, т.к. последствия нарушения ответчиком своих обязательств явно несоразмерны заявленной истцом сумме неустойки, и считает необходимым уменьшить размер неустойки до 20000 руб., указанная сумма неустойки подлежит взысканию с ответчика в пользу Третьяковой З.И.

В удовлетворении требований Третьяковой З.И. о взыскании с ответчика в пользу истца неустойку на нарушение срока передачи в собственность истца спорного жилого помещения в размере 740 240 руб. необходимо отказать.

В соответствии с пп. 8 п. 1 ст. 333.20 НК РФ, в случае, если истец освобожден от уплаты госпошлины, госпошлина уплачивается ответчиком пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

При подаче иска истцом были заявлены исковые требования имущественного характера, однако истец от уплаты государственной пошлины освобожден, в связи с чем, руководствуясь положениями ст. 333.19. НК РФ, суд считает необходимым взыскать с ответчика в доход государства государственную пошлину пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в размере 800 руб. (4% цены иска) - за требования имущественного характера.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Третьяковой З.И. удовлетворить частично.

В удовлетворении исковых требований Третьяковой З.И. к ЖСК «Талос» о признании права собственности на 1/10 долю (292,4/3062,0) в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства многоквартирный жилой дом, расположенный по предварительному адресу <адрес>, блок-секция - отказать.

Взыскать с ЖСК «Талос» в пользу Третьяковой З.И. неустойку в размере 20 000 руб.

В удовлетворении исковых требований Третьяковой З.И. к ЖСК «Талос» о взыскании неустойки на нарушение срока передачи в собственность истца спорного жилого помещения в сумме 740 240 руб. - отказать.

Взыскать с ЖСК «Талос» государственную пошлину в размере 800 руб. в доход государства.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в течение десяти дней в Иркутский областной суд через Ленинский районный суд г. Иркутска.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья                                                                                                  В.А. Долбня