о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи нежилого помещения



РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 августа 2012 г.                                                                   г.Иркутск

Ленинский районный суд г.Иркутска в составе:

председательствующего судьи Касьяновой Н.И.,

при секретаре Верхозиной И.М.

с участием представителя истца Сакуна О.В., действующего на основании доверенности от 20.03.12 г., ответчика Волчатова Ф.Е., представителя ответчика Павлова А.В., действующего на основании доверенности от 22.06.12 г.

в отсутствие истца, представителя администрации г.Иркутска,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела №2-1370-12 по иску ИП Ли В.В. к администрации г.Иркутска, Волчатову Ф.Е. о переводе прав и обязанностей Покупателя по договору купли-продажи нежилого помещения,

У С Т А Н О В И Л:

ИП Ли обратился в суд с иском к администрации г. Иркутска, Волчатову Ф.Е. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи нежилого помещения. В обоснование предъявленных требований истец указал, что основным видом деятельности являются ***, истец относится к субъектам малого и среднего предпринимательства. С *** года истец являлся арендатором нежилого помещения общей площадью *** кв.м, подвал, номера на поэтажном плане 1-8, расположенного по адресу: г.Иркутск ***, собственник муниципальное образование город Иркутск. В конце *** г. истец случайно от соседей-арендаторов узнал, что *** состоялись публичные торги в виде аукциона, по результатам которых между администрацией г.Иркутска и неким физическим лицом был заключен договор купли-продажи указанного выше нежилого помещения. Устно обратившись за разъяснениями, истец узнал, что действительно торги состоялись и вся информация по ним размещена на сайте администрации города. Однако на сайте какую-либо информацию обнаружить не удалось. Позднее к истцу явился гр-н Волчатов Ф.Е. и пояснил, что по результатам публичных торгов он является покупателем указанного выше нежилого помещения. ИП Ли В.В. полагает, что он как добросовестный арендатор в соответствии со ст. 3 ФЗ №159-ФЗ имеет преимущественное право на приобретение арендуемого спорного нежилого помещения в собственность. Истец также полагает, что арендованное имущество было отчуждено с нарушением порядка, предусмотренного ст. 4 Закона №159-ФЗ, поскольку администрацией г.Иркутска торги были проведены без направления предложения арендатору о его приобретении в порядке реализации преимущественного права. В соответствии с п. 2 ст. 6 Закона №159-ФЗ в случае продажи арендуемого имущества с нарушением преимущественного права на приобретение в течение 2-х месяцев с момента, когда узнал или должен был узнать о таком нарушении в отношении арендуемого имущества, вправе в судебном порядке требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя. Просил суд перевести на истца права и обязанности покупателя по договору купли-продажи нежилого помещения общей площадью *** кв.м, расположенного по адресу: г.Иркутск ***, заключенного по результатам публичных торгов в виде аукциона ***.

Истец ИП Ли В.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще.

Представитель истца Сакун О.В. в судебном заседании предъявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, пояснив, что двухмесячный срок для обращения в суд с предъявленными требованиями истцом не пропущен, поскольку о продаже спорного объекта недвижимости он узнал в конце ***., доказательств указанного представить не может. В период с *** по *** арендная плата за помещение вносилась, исходя из количества квадратных метров, объект аренды не изменился, истец фактически использовал помещение площадью *** кв.м.

Ответчик Волчатов Ф.Е. в судебном заседании предъявленные требования не признал, сославшись на доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление, указав, что перед участием в аукционе он встречался с истцом и выяснял о его намерениях приобрести спорное имущество в собственность. Истец категорически отказался, после чего ответчиком было принято решение участвовать в аукционе. В настоящее время спорный объект недвижимости ответчиком продан, документы сданы на государственную регистрацию сделки и перехода права собственности.

Представитель ответчика Волчатова Ф.Е., Павлов А.В. в судебном заседании предъявленные требования не признал, сославшись на доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление, указав, что *** состоялись торги по продаже спорного объекта недвижимости, истцом предъявлены требования по истечение установленного двухмесячного срока. Кроме этого, для подтверждения преимущественного права на приобретение арендуемого имущества необходимо доказать ряд обстоятельств, в том числе нахождение объекта недвижимости во временном владении и (или) пользовании в течение двух и более лет до вступления в силу ФЗ № 159. Истец пользовался помещением площадью *** кв.м. с ***, ФЗ № 159 вступил в силу ***, следовательно, пользование объектом продолжалось менее двух лет до вступления в силу ФЗ № 159. До *** в арендном пользовании истца находилось жилое помещение, площадью *** кв.м., то есть часть спорного объекта недвижимости. Таким образом, истец не доказал, что пользовался помещением, которое являлось предметом торгов. Перед торгами Волчатов Ф.Е. разговаривал с Ли В.В., то есть истцу было известно о назначенных на ***. торгах. После продажи объекта недвижимости ответчик обратился к истцу, пояснил, что выиграл торги, попросил освободить помещение. Ли В.В. разрешили поработать до ***, ***. он освободил спорное помещение.

Представитель ответчика администрации г. Иркутска в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще, в ходе судебного разбирательства представлены возражения на исковое заявление, согласно которым администрация г. Иркутска в удовлетворении предъявленных требований просила отказать, поскольку истцом не доказано пользование арендуемым помещением площадью *** кв.м. в течение двух и более лет до вступления в силу ФЗ № 159.

Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что Ли В.В. является индивидуальным предпринимателем, основным видом деятельности которого является предоставление персональных услуг /услуги фотосалона/, а значит, в силу положений ст. 4 ФЗ от 24.07.2007г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ» относится к субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Как следует из договора аренды нежилого помещения (здания) *** от ***, дополнительного соглашения от ***, администрацией г. Иркутска индивидуальному предпринимателю Ли В.В. было предоставлено в арендное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Иркутск, ***, общей площадью *** кв.м. В дальнейшем, договоры аренды указанного объекта недвижимости заключались на новый срок, срок действия договора аренды нежилого помещения от *** - с *** по ***

Как установлено в судебном заседании, *** состоялись торги по продаже нежилого помещения, общей площадью *** кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ***. Согласно протоколу *** заседания комиссии по проведению торгов по продаже муниципального имущества победителем торгов признан ответчик Волчатов Ф.Е.

На основании договора купли-продажи нежилого помещения от ***, Волчатов Ф.Е. является собственником нежилого помещения, общей площадью *** кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ***, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ***

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее - арендуемое имущество) на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ (в редакции закона от 02.07.2010) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Истцом, со ссылкой на нормы ФЗ № 159 от 22.07.2008г., предъявлены исковые требования о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи нежилого помещения, заключенного по результатам публичных торгов от ***, при этом указано на наличие преимущественного права на приобретение арендуемого спорного нежилого помещения.

Суд не находит оснований для удовлетворения требований истца, исходя из следующего.

В соответствии со ст.ст. 195, 196 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно ст. 197 ГК РФ для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком. Правила статей 195,198 - 207 настоящего Кодекса распространяются также на специальные сроки давности, если законом не установлено иное.

В соответствии со ст. 6 ФЗ № 159 от 22.07.2008г. в случае продажи арендуемого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении в отношении арендуемого имущества, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

Согласно названной законодательной норме двухмесячный срок исчисляется с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о продаже арендуемого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение.

Как указывалось судом ранее, торги по продаже нежилого помещения, общей площадью *** кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ***, состоялись - ***

Как следует из пояснений стороны ответчика в судебном заседании, перед торгами Волчатов Ф.Е. интересовался у истца о намерении приобрести спорное помещение, после состоявшихся торгов сообщил ИП Ли В.В. о том, что выиграл торги и предложил освободить помещение, *** истцом спорное помещение было освобождено.

Изложенные доводы также подтверждаются показаниями свидетеля Федорова И.А., являющиеся, в силу положений ст. 55 ГПК РФ, одним из доказательств по делу, из которых следует, что его супруга является арендатором помещения, расположенного рядом со спорным. Ли В.В. было предоставлено в арендное пользование спорное помещение, в ***. площади объекта изменились, так как в состав объекта включили лестничную клетку, проем. Свидетель обсуждал с истцом вопросы по торгам спорного объекта недвижимости, которое дважды выставлялось на торги, о чем была информация в интернете и газете «Дело». Истец пояснил, что у него нет финансового интереса в приобретении арендуемого им помещения. В ***. свидетель общался с истцом по поводу дверного проема, в это время приходил Волчатов Ф.Е., говорил истцу о намерении приобрести спорное помещение. До Нового года Волчатов Ф.Е. купил помещение и сообщил об этом истцу, который перед Новым годом уже начал вывозить свои вещи из арендуемого помещения, а после Нового года освободил спорное помещение.

Не доверять показаниям данного свидетеля у суда нет оснований, поскольку он был предупрежден об уголовной ответственности за дачу ложных показаний, его показания не противоречат собранным по делу доказательствам, согласуются с пояснениями стороны ответчика, письменными доказательствами, сведениями о его заинтересованности в исходе дела, суд не располагает.

Таким образом, судом установлено, что ИП Ли В.В., освобождая спорное нежилое помещение ***, знал о его продаже с публичных торгов Волчатову Ф.Е., следовательно, ему было известно о нарушении, по его мнению, преимущественного права на его приобретение. Доказательств, опровергающих изложенное, стороной истца суду не представлено, как и не представлено доказательств, с достоверностью свидетельствующих о том, что истец узнал о нарушении своего права позднее указанной даты /***/.

Учитывая указанное выше, то обстоятельство, что с исковыми требованиями о переводе прав и обязанностей Покупателя ИП Ли В.В. обратился в суд ***, суд приходит к выводу о пропуске истцом без уважительных причин двухмесячного срока, в течение которого он мог потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке, установленного пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Доводы стороны истца о том, что ИП Ли В.В. узнал о продаже спорного помещения с публичных торгов в конце ***., не колеблют вывод суда, поскольку доказательств указанного суду не представлено.

В соответствии со ст. 205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

ИП Ли В.В. ходатайства о восстановлении срока обращения в суд с предъявленными требованиями не предъявлено, об уважительных причинах пропуска срока не заявлено, доказательств начала течения срока исковой давности суду не представлено, доказательств уважительности причин пропуска срока обращения с иском в суд также суду не представлено.

Таким образом, данные обстоятельства, в силу положений ст. 199 ГК РФ, являются основанием для отказа ИП Ли В.В. в удовлетворении исковых требований о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи нежилого помещения.

Кроме изложенного, необходимо отметить, что при разрешении дела по существу ИП Ли В.В. не доказано возникновения у него преимущественного права на приобретение арендуемого объекта недвижимого имущества.

Так, ФЗ № 159 от 22.07.2008г. предоставляет арендатору преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при выполнении ряда условий, указанных в названном Законе.

В соответствии со статьей 3 Закона субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу этого Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 этого Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

ФЗ № 159 от 22.07.2008г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» опубликован в Российской газете 25.07.2008г. и на основании ст. 10 ФЗ № 159 от 22.07.2008г. вступил в силу по истечении десяти дней после дня его официального опубликования, то есть 05.08.2008г.

Следовательно, спорное арендуемое помещение должно было находится во временном пользовании ИП Ли В.В. в период с *** по ***, то есть в течение двух и более лет.

На основании пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Таким образом, существенным условием договора аренды недвижимого имущества является его предмет (недвижимое имущество), в том числе площадь арендуемого нежилого помещения.

Из материалов дела следует, что изначально между администрацией г. Иркутска и ИП Ли В.В. *** был заключен договор аренды нежилого помещения по адресу: г. Иркутск, ***, общей площадью *** кв.м. *** заключен договор аренды нежилого помещения по адресу: г. Иркутск, ***, общей площадью *** кв.м.

Дополнительным соглашением от *** к договору аренды от ***, администрацией г. Иркутска индивидуальному предпринимателю Ли В.В. предоставлено нежилое помещение по адресу: г. Иркутск, ***, общей площадью *** кв.м.

Учитывая вступление ФЗ *** от *** - ***, то обстоятельство, что ИП Ли В.В. в арендное пользование нежилое помещение по адресу: г. Иркутск, ***, общей площадью *** передано только ***, на дату вступления в силу ФЗ № 159 арендуемое помещение находилось во временном пользовании истца менее двух лет.

Доводы стороны истца о нахождении в пользовании ИП Ли В.В. нежилого помещения, площадью *** кв.м. более двух лет на дату вступления в силу ФЗ, что арендная плата за период с *** по *** вносилась истцом, исходя из фактически используемых квадратных метров ***/, не состоятельны, опровергаются собранными по делу доказательствами.

Так, судом достоверно установлено и подтверждено письменными доказательствами, что ИП Ли В.В. изначально занимал нежилое помещение, площадью *** кв.м., согласно позициям *** по подвалу, отраженным в техническом паспорте. С *** истец занимал нежилое помещение, площадью *** кв.м., согласно позициям ***, то есть дополнительно в пользование ИП Ли В.В. переданы туалет /позиция ***/, лестничная площадка /позиция ***/, нежилое помещение /позиция ***/. Тем самым, до *** предметом договоров аренды являлся иной, не являющийся предметом публичных торгов, объект недвижимости - нежилое помещение, площадью *** кв.м. При этом, согласно расчетам за периоды с ***. арендная плата за нежилое помещение рассчитывалась, исходя из количества квадратных метров - ***.

Также, в ходе судебного разбирательства стороной истца не представлено доказательств, с достоверностью свидетельствующих об отсутствии на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества задолженности по арендной плате за спорное нежилое помещение.

Из п. 3 договора аренды *** от *** следует, что за пользование объектом арендатор уплачивает арендную плату, включающую в себя плату за пользование земельным участком, занятым объектом и необходимым для его использования.

Арендная плата, плата за пользование земельным участком должны перечисляться арендатором в соответствии с расчетами арендной платы, платы за пользование земельным участком.

Суду представлены расчеты арендной платы, платы за пользование земельным участком за период с *** по ***, согласно которым размер арендной платы за указанный период составляет *** руб., размер платы за пользование земельным участком - *** руб. При этом, каких-либо доказательств, свидетельствующих о перечислении ИП Ли В.В. денежных средств в счет арендной платы, платы за пользование земельным участком, последним суду не представлено.

Давая анализ представленным доказательствам в их совокупности и взаимной связи, с точки зрения достаточности и допустимости, учитывая, что ИП Ли В.В. не доказано возникновения у него преимущественного права на приобретение арендуемого объекта недвижимого имущества, пропуск им двухмесячного срока, установленного пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований ИП Ли В.В. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи нежилого помещения.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ИП Ли В.В. к администрации г.Иркутска, Волчатову Ф.Е. о переводе прав и обязанностей Покупателя по договору купли-продажи нежилого помещения общей площадью *** кв.м, расположенного по адресу: г.Иркутск ***, заключенного по результатам публичных торгов, отказать.

Отменить принятые судом на основании определения от *** обеспечительные меры в виде запрета регистрирующему органу осуществлять регистрационные действия, направленные на отчуждение спорного объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Ленинский районный суд г. Иркутска путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца с момента его вынесения в окончательной форме.

Судья:

Решение вступило в законную силу:

Копия верна:

Судья                                                     Н.И.Касьянова

Секретарь суда

Дата заверения копии:

Подлинник решения находится в материалах гражданского дела №2-1370-12.