Р Е Ш Е Н И Е

16 августа 2012 года Ленинский районный суд г. Иркутска в составе председательствующего судьи Батаен М.В., при секретаре Садовской А.А., с участием истца Михеевой И.С., представителя истца Золдак С.А., ответчиков Михеевой С.С., Хошкоева А.Б., третьего лица Михеева А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1805/12 по иску Михеевой И.С. к Михеевой С.С., Хошкоеву А.Б., Петрову В.М., Петровой В.А. о признании преимущественного права покупки, переводе прав и обязанностей покупателя,

УСТАНОВИЛ:

В обоснование заявленных исковых требований, с учетом изменений в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец указала, что Михеевой И.С. и ответчикам Михеевой С.С., Хошкоеву А.Б. на праве общей долевой собственности принадлежит 3-х комнатная квартира по адресу: г. Иркутск, <адрес> В установленном законом порядке в ****год были определены и зарегистрированы следующие доли каждого в праве общей собственности: Михеевой И.С. - 1/4 доля в праве общей долевой собственности; Хошкоева А.Б. 1/4 доля в праве общей долевой собственности; Михеевой С.С. - 1/4 доля в праве общей долевой собственности, Михеева А.В. - 1/4 доля в праве общей долевой собственности. ****год ответчики Михеева С.С и Хошкоев А.Б. заключили договор купли-продажи своих долей в праве общей долевой собственности на принадлежащую квартиру с Петровым В.М. и Петровой В.А. При этом они известили истца в письменной форме о намерении продать свои доли и воспользоваться своим правом преимущественной покупки только ****год, указав месячный срок и стоимость одной 1/4 доли в квартире в сумме <...> руб. Ответчики зарегистрировали сделку купли - продажи своих долей квартиры ****год, не выдержав месячный срок для отказа или покупки вышеуказанных долей. Согласно уведомлению, цена, за которую ответчиками были проданы их доли, составляет <...> рублей за 1/4 долю. За указанную цену истец готова приобрести указанные доли в праве общей долевой собственности на квартиру, о чем ею было направлено согласие ****год ответчикам Михеевой С.С и Хошкоеву А.Б. заказным письмом с уведомлением и описью вложения.

Просит признать за Михеевой И.С. преимущественное право покупки 1/4 доли, принадлежащей Михеевой С.С., 1/4 доли, принадлежащей Хошкоеву А.Б., в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу г. Иркутск, <адрес> переводе на Михееву И.С. прав и обязанностей покупателя указанных долей, обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области внести изменения в запись государственной регистрации № от ****год, указав в качестве правообладателя двух 1/4 долей квартиры, расположенной по адресу г. Иркутск, <адрес> на Михееву И.С.

В судебном заседании истец Михеева И.С. исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, настаивала на их удовлетворении, суду пояснила, что доказательств того, что у нее есть необходимая сумма для оплаты покупателям расходов по покупке долей сейчас нет, однако ей была одобрена банком сумма кредита, необходимая для приобретения долей в квартире.

Представитель истца Золдак С.А., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, настаивал на их удовлетворении, суду пояснил, что 15 % от общей суммы есть на счете у истца, доказательств наличия суммы в полном объеме и наличия денежных средств на счете истца в размере 15% от общей суммы представить не могут, однако истцу кредит одобрен.

В судебном заседании ответчик Михеева С.С. исковые требования не признала в полном объеме, возражала против их удовлетворения, суду пояснила, что она через нотариуса уведомила истца о продаже квартиры. ****год истец получила уведомление, ****год ответчик заключила сделку по купле-продаже доли в квартире. Истцу предлагали выкупить доли в квартире, но она не нашла денег на их приобретение.

Ответчик Хошкоев А.Б. исковые требования не признал в полном объеме, возражал против их удовлетворения, суду пояснил, что 2 года истца предупреждали о продаже долей в квартире, все ей разъясняли, но она отказывалась от покупки, ее пытались уведомлять о продаже, но она не брала уведомления, расписалась в их получении только после того, как привезли работника почты. Еще до продажи долей с истцом пытались урегулировать вопрос продажи, но у нее нет денег на их приобретение.

В судебном заседании третье лицо Михеев А.В. исковые требования поддержал, не возражал против их удовлетворения.

Ответчики Петров В.М., Петрова В.А., третье лицо управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области в лице своего представителя не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежаще, в материалы дела представлено заявление третьего лица о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ранее в судебном заседании от ****год представитель ответчиков Петровой В.А., Петрова В.М. - Панков В.П., действующий на основании доверенностей, против удовлетворения исковых требований не возражал, суду пояснил, что квартира его доверителями приобреталась по жилищному сертификату, когда подали документы на регистрацию, то просили приостановить регистрацию сделки, потому что истцу не хватало времени на сбор необходимых документов, получение необходимой суммы денег для приобретения долей. Его доверители не возражали против приобретения долей истцом и готовы продать ей эти доли, однако истец 5 месяцев не предпринимает никаких действий для приобретения долей.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Обсудив причины неявки лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания, суд признает их не уважительными и полагает рассмотреть дело в отсутствии не явившихся сторон в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела и, оценив все представленные доказательства, в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Судом установлено, что согласно свидетельства о государственной регистрации права № от ****год Михеева И.С. является собственником 1/4 доли в праве общей долевой собственности в квартире по адресу: г. Иркутск, <адрес> на основании договора передачи жилого помещения в собственность граждан от ****год, заключенного с Комитетом по управлению Ленинским округом администрации г. Иркутска. Михеев А.В. также является собственником 1/4 доли в праве общей долевой собственности в квартире по адресу: г. Иркутск, <адрес>. Хошкоев А.Б., Михеева С.С. являлись собственниками по 1/4 доли в праве общей долевой собственности в квартире по адресу: г. Иркутск, <адрес>, до отчуждения своих долей по договору купли-продажи.

Как следует из искового заявления, пояснений Михеевой И.С., истец не была надлежаще уведомлена о продажи долей в квартире, в связи с чем, была лишена возможности воспользоваться своим правом преимущественной покупки. Просит признать за ней преимущественное право покупки 1/4 доли, принадлежащей Михеевой С.С., 1/4 доли, принадлежащей Хошкоеву А.Б., в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу г. Иркутск, <адрес> перевести на Михееву И.С. права и обязанности покупателя указанных долей

В соответствии со ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В постановлении Пленума Верховного суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» п. 14 указано, что по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований п. 3 ст. 250 ГК РФ.

В законе определены пределы преимущественного права покупки. В случае, если доля не продается кому-либо из сособственников, а отчуждается постороннему лицу, сособственник может воспользоваться преимущественным правом покупки лишь тогда, когда он готов купить долю по цене, предложенной продавцом. Продавец, который желает продать свою долю постороннему лицу, обязан письменно известить об этом остальных сособственников с указанием всех условий, на которых доля продается, в том числе и цены. Если сособственники откажутся от покупки доли либо никак не отреагируют на предложение продавца, то по истечении срока, одного месяца или десяти дней, продавец вправе продать долю любому лицу. Если доля продана с нарушением преимущественного права покупки, а именно, продавец не уведомил остальных сособственников о продаже доли, или не дождался истечения выжидательного срока, или продал долю постороннему лицу на иных более льготных условиях, чем те, которые были предложены сособственникам, то любой другой участник общей собственности в течение трех месяцев может в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Из представленных суду нотариально удостоверенных заявлений Михеевой С.С., Хошкоева А.Б. от ****год следует, что Михеева С.С., Хошкоев А.Б. уведомляют Михееву И.С. о продажи 1/4 доли каждый в праве общей долевой собственности в квартире по адресу: г. Иркутск, <адрес> предлагают воспользоваться преимущественным правом покупки.

Согласно уведомлений, направленных ценных письмом с уведомлением в адрес Михеевой С.С., Хошкоева А.Б. от ****год Михеева И.С. извещает вышеуказанных лиц о готовности приобрести 1/4 доли каждого в праве общей долевой собственности в квартире по адресу: г. Иркутск, <адрес> следующих условиях: оплата часть наличными денежными средствами, часть кредитными средствами Байкальского банка Сбербанка России (ОАО) с подписанием предварительного договора купли-продажи ****год, с внесением суммы задатка <...> руб., предоставлением со стороны ответчиков копий документов, факт направления истцом указанных уведомлений подтверждается квитанциями об оплате ценных писем от ****год, описями вложений в ценные письма.

Согласно ответа нотариуса нотариальной палаты Иркутской области Иркутского нотариального округа Д.Н.В. от ****год № ею дважды в адрес Михеевой С.С., Хошкоева А.Б. было направлено согласие Михеевой И.С. о готовности приобрести 1/4 доли каждого в праве общей долевой собственности в квартире по адресу: г. Иркутск, <адрес> однако письма были возвращены нотариусу по истечении срока хранения.

Согласно выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от ****год № Михеевой И.С., Михееву А.В., Петрову В.М., Петровой В.А. принадлежит по 1/4 доли каждому в праве общей долевой собственности в квартире по адресу: г. Иркутск, <адрес>. Петровым В.М., Петровой В.А. указанные доли приобретены на основании договора купли-продажи от ****год, заключенного между Михеевой С.С., Хошкоевым А.Б. и Петровым В.М., Петровой В.А. Сделка зарегистрирована ****год.

Как следует из материалов дела ****год после заключения договора купли-продажи от ****год ответчиками в адрес истца направлялись письма с предложением в соответствии с требованиями ст. 250 ГК РФ воспользоваться преимущественным правом покупки их долей в спорном объекте недвижимости за <...> руб., ****год указанные письма были получены Михеевой И.С. ****год Михеевой И.С. были направлены уведомления в адрес Михеевой С.С., Хошкоева А.Б. о готовности приобрести 1/4 доли каждого в праве общей долевой собственности в квартире по адресу: г. Иркутск, <адрес>, однако письма были возвращены по истечении срока хранения.

Судом установлено, что действительно при продаже 1/2 доли Петровой В.А., Петрову В.М., доля была продана с нарушением преимущественного права покупки, а именно, продавцы Михеева С.С., Хошкоев А.Б. не уведомили остальных сособственников Михееву И.С., Михеева А.В. о продаже доли до заключения договора купли-продажи от ****год и не дождались истечения выжидательного срока. Данное обстоятельство сторонами не отрицалось и считается судом установленным. При предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя, истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. Из этого следует, что невнесение денежных средств в указанном порядке также является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку в данном случае участник долевой собственности, заявляющий требования о переводе на него прав и обязанностей покупателя, не выполняет обязанности покупателя по оплате имущества, установленные п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае удовлетворения иска участника долевой собственности о переводе на него прав и обязанностей покупателя при невыполнении последним требований о внесении денежных средств будут нарушены его права, поскольку по решению суда он будет лишен имущества, за которое произвел фактическую оплату, а также будет лишен права на своевременное получение денежных средств в случае недобросовестного поведения истца в будущем.

Пункт 2 ст. 250 ГК РФ наделяет участника общей долевой собственности преимущественным правом реально приобрести продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество, а не ограничиться выражением желания на ее покупку. Реальность заявленного требования должна быть подтверждена путем внесения необходимых сумм, что позволит защитить интересы покупателя, обеспечить возможность исполнения решения суда в случае удовлетворения иска.

В определении ****год истцу было разъяснено, что она должна представить доказательства того, что у нее имеются средства на приобретение указанных долей в спорном жилом помещении.

В подтверждение того, что у истца имеются денежные средства на приобретение указанных долей в спорной квартире истцом представлен предварительный договор о покупке (продаже) 1/2 доли жилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, <адрес> стоимостью <...> руб., заключенный ****год между Петровым В.М., Петровой В.А. в лице Панкова В.П. «Продавец» и Михеевой И.С. «Покупатель», согласно которого в срок до ****год стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи 1/2 доли жилого помещения.

Из представленного суду заявления Михеевой И.С. от ****год, направленного в адрес Управления Росреестра по Иркутской области, следует, что Михеева И.С. получила письменное заявление от Хошкоева А.Б., Михеевой С.С. о продаже 1/4 доли каждым в праве общей долевой собственности в квартире по адресу: г. Иркутск, <адрес> за сумму <...> руб. и выразила свое согласие на приобретение указанных долей, однако Хошкоевым А.Б. и Михеевой С.С. ей в продаже указанных долей было отказано, поскольку доли проданы, и она вынуждена обратиться в суд за признанием сделки недействительной, просит также не проводить сделку без ее личного присутствия.

Суд полагает, что представленные документы не свидетельствуют о том, что у истца имеются денежные средства на реальное приобретение 1/2 доли в праве общей долевой собственности в квартире по адресу: г. Иркутск, <адрес> размере <...> руб. И истцом в судебном заседании было указано на то, что истцу был одобрен кредит в необходимой для приобретения долей сумме, первый раз истец об этом обстоятельстве указала суду в судебном заседании ****год, однако, на момент вынесения решения суда доказательств, что кредит получен, либо подписан кредитный договор с банком, суду не представлено, иных доказательств наличия финансовой возможности реально приобрести спорные доли в квартире истцом Михеевой И.С. не представлено. Суд полагает, что само по себе одобрение банком намерения получить кредит не является достоверным и достаточным доказательством наличия денежных средств, необходимых для возмещения покупателям стоимости долей и всех понесенных при покупке расходов, в случае удовлетворения требования истца о переводе прав и обязанностей покупателя.

Истец, будучи предупрежденной ответчиками о намерении продать доли в праве общей долевой собственности за определенную собственниками цену, и в дальнейшем не предприняла никаких конкретных действий, направленных на приобретение долей в праве общей долевой собственности в квартире по адресу: г. Иркутск, <адрес>, при этом каких-либо доказательств уклонения ответчиков от заключения сделки с истцом суду не представлено.

В судебном заседании ****год представитель ответчиков Петровых по доверенностям Панков В.П. пояснял, что его доверители согласны на тех же условиях, на которых они купили доли, продать истцу доли в спорной квартире и их устроит, если денежные средства им будут переданы в течение двух недель, т.е. те денежные средства, которые они потратили на покупку спорных долей. Но на момент вынесения решения суда вопрос между истцом Михеевой И.С. и ответчиками Петровыми о покупке долей, переводе прав и обязанностей покупателей, не решен.

Представленные Михеевой И.С. уведомления о готовности приобрести доли в праве общей долевой собственности на следующих условиях: оплата часть наличными денежными средствами, часть кредитными средствами Байкальского банка Сбербанка России (ОАО) с подписанием предварительного договора купли-продажи ****год, с внесением суммы задатка <...> руб., предоставлением со стороны ответчиков копий документов, не свидетельствуют о намерении истца приобрести продаваемые ответчиками долей, не являются действиями, свидетельствующими о намерении и возможности заключить договор купли-продажи долей, а являются, по сути, предложением новых условий по отчуждению спорных долей в праве общей долевой собственности, относительно тех условий, на которых эти доли отчуждали Михеева С.С. и Хошкоев А.Б. Однако действующее законодательство не обязывает продавца вести переписку с участниками общей долевой собственности, направленную на согласование иных условий сделки.

При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований Михеевой И.С. признать за Михеевой И.С. преимущественное право покупки 1/4 доли, принадлежащей Михеевой С.С., 1/4 доли, принадлежащей Хошкоеву А.Б., в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу г. Иркутск, <адрес> перевести на Михееву И.С. права и обязанности покупателя указанных долей, надлежит отказать.

Истцом заявлены требования обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области внести изменения в запись в запись государственной регистрации № от ****год, указав в качестве правообладателя двух 1/4 долей квартиры, расположенной по адресу г. Иркутск, <адрес> на Михееву И.С. данные требования производны от требований Михеевой И.С. признать за Михеевой И.С. преимущественное право покупки 1/4 доли, принадлежащей Михеевой С.С., 1/4 доли, принадлежащей Хошкоеву А.Б., в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу г. Иркутск, <адрес> перевести на Михееву И.С. права и обязанности покупателя указанных долей

В связи с тем, что судом в удовлетворении исковых требований Михеевой И.С. признать за Михеевой И.С. преимущественное право покупки 1/4 доли, принадлежащей Михеевой С.С., 1/4 доли, принадлежащей Хошкоеву А.Б., в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу г. Иркутск, <адрес> переводе на Михееву И.С. права и обязанности покупателя указанных долей отказано, исковые требования в части обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области внести изменения в запись в запись государственной регистрации № от ****год, указав в качестве правообладателя двух 1/4 долей квартиры, расположенной по адресу г. Иркутск, <адрес> на Михееву И.С. удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению ответчика либо по инициативе судьи или суда. Суд одновременно с принятием решения может решить вопрос об отмене мер по обеспечению иска.

Определением суда от ****год была принята обеспечительная мера в виде запрета управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области совершать любые регистрационные действия в отношении недвижимого имущества - жилого дома, расположенного по адресу: г. Иркутск, <адрес>, которая, в связи с принятием решения по делу, подлежит отмене. Меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда.

Оценивая собранные по делу доказательства в совокупности, их взаимной связи, с учетом достаточности, достоверности, относимости и допустимости, суд полагает в удовлетворении исковых требований отказать.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Михеевой И.С. признать за Михеевой И.С. преимущественное право покупки 1/4 доли, принадлежащей Михеевой С.С., 1/4 доли, принадлежащей Хошкоеву А.Б., в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу г. Иркутск, <адрес> переводе на Михееву И.С. права и обязанности покупателя указанных долей, обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области внести изменения в запись в запись государственной регистрации № от ****год, указав в качестве правообладателя двух 1/4 долей квартиры, расположенной по адресу г. Иркутск, <адрес> на Михееву И.С., отказать.

Меры по обеспечению иска, принятые определением суда от ****год совершать любые регистрационные действия в отношении недвижимого имущества - жилого дома, расположенного по адресу: г. Иркутск, <адрес>, отменить.

Меры по обеспечению иска сохраняют силу до вступления решения суда в законную силу.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Иркутский областной суд через Ленинский районный суд г. Иркутска в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение суда изготовлено 23 августа 2012 года.

Судья                                                                                                     М.В. Батаен