Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
21 декабря 2010 года Ленинский районный суд
Г.Комсомольска-на-Амуре
В составе председательствующего – Рослой М.Н.
С участием представителя истца ОАО «НК Роснефть» - Локтевой Е.В.
Ответчика – Гулиева Б.Ш.о.
Представителя ответчика Гулиева Б.Ш.О. - Разуванова А.В.
Ответчика - Бородина В.А.
Представителя ответчика Бородина В.А. – Разуванова А.В.
Представителя 3 лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю – Цыганок И.Н.
При секретаре – Шматко Т.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Нефтяная компания «Роснефть» к Гулиеву Б.Ш.о., Бородину В.А., третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Хабаровскому краю, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о праве собственности, признании недействительным сделки купли-продажи жилого помещения,УСТАНОВИЛ:
ОАО «НК «Роснефть» обратилась к Гулиеву Б.Ш.о., Бородину В.А., третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Хабаровскому краю, об истребовании имущества из чужого незаконного владения – жилого помещения в виде двухкомнатной квартиры, расположенной в г.Комсомольске-на-Амуре по адресу <АДРЕС>, д.<НОМЕР>, кв.<НОМЕР>, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о праве собственности Бородина В.А. на данное жилое помещение.
В ходе судебного разбирательства представителем истца дополнены исковые требования, в соответствии с которыми ОАО «НК «Роснефть» также просит признать недействительным сделку купли-продажи спорного жилого помещения.
Решением Ленинского районного суда г.Комсомольска-на-Амуре от 31.05.2010 г. в удовлетворении исковых требований ОАО «НК «Роснефть» отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 30.07.2010 г. решение Ленинского районного суда г.Комсомольска-на-Амуре отменено, дело направлено на новое рассмотрение.
В судебном заседании представители истца ОАО «НК «Роснефть» - Гиюк Г.В., Локтева Е.В. настаивали на иске, в обоснование требований ссылаются на то, что между ОАО «НК «Роснефть» - Комсомольский НПЗ» и Гулиевым Б.Ш.о. был заключен договор купли-продажи <НОМЕР> от 15.03.2006 г. спорного жилого помещения. Во исполнение взятых на себя обязательств по указанному договору истецплатежным поручением <НОМЕР> от 21.03.2006 г. перечислил Гулиеву Б.Ш.о. деньги в сумме 600 000 руб. в счет оплаты за квартиру. Со своей стороны Гулиев Б.Ш.о. передал ключи от спорного жилого помещения работнику предприятия К** Т.Д. С этого момента истец стал владельцем квартиры: производил оплату соответствующих платежей работники предприятия периодически посещали жилье, поддерживали его надлежащее состояние. 1.10.2006 г. деятельность ОАО «НК «Роснефть» - КНПЗ» была прекращена путем реорганизации в форме присоединения к ОАО «НК «Роснефть», после чего права и обязанности присоединенного юридического лица перешли в соответствии с передаточным актом к правопреемнику - ОАО «НК «Роснефть». Таким образом, в связи с процессом реорганизации переход права собственности на квартиру зарегистрирован не был. Гулиев Б.Ш.О. 7.05.2009 г. был проинформирован при личной встрече с представителем ОАО «НК «Роснефть» об обращении истца в суд с требованиями о признании на спорное жилье права собственности. Ответчик заменил замки на входной двери квартиры, лишив истца права владения жильем помимо его воли. Решением Ленинского районного суда г. Комсомольска-на-Амуре от 21.09.2009 г. за предприятием признано право собственности на спорное жилое помещение. В процессе регистрации права собственности на квартиру в установленном порядке выяснилось, что ее собственником является Бородин В. А., т.е. после продажи и передачи квартиры истцу Гулиев Б.Ш.о. второй раз совершил сделку купли-продажи спорного жилого помещения. При этом сам Бородин В.А. при приобретении спорного жилья сам никаких действий по выяснению правомочий Гулиева Б.Ш.о. на отчуждение квартиры не предпринимал. В связи с тем, что Бородин В.А. не является добросовестным приобретателем, договор купли-продажи квартиры считают недействительным и просят удовлетворить требования в полном объеме.
Ответчик Гулиев Б.Ш.о. в судебном заседании исковые требования ОАО «НК «Роснефть» не признал, суду пояснил, что после продажи им спорной квартиры истцу прошло длительное время, в процессе которого он оплачивал налоги. Фактически получил не всю сумму по договору. Сделку в этой части не оспаривал. Обратился в агентство, где ему предложили продать квартиру другому лицу. Бородина В.А., который на тот момент имел намерение обменять свое жилье на меньшее по размеру, знал давно. Они заключили оспариваемый договор, зарегистрировали право собственности. Он предоставлял перед регистрацией сделки Бородину В.А. справку о принадлежности спорного жилья ему лично.
Ответчик Бородин В.А. в судебном заседании исковые требования ОАО «НК «Роснефть» не признал, суду пояснил, что о наличии спора между Гулиевым Б.Ш.о. и истцом относительно спорного жилья не знал. Непосредственно перед регистрацией сделки Гулиев Б.Ш.о. показал ему документ о принадлежности квартиры ему лично. Более принадлежность квартиры не проверял, в службу гос.регистрации в связи с этим перед сделкой не обращался. Также впоследствии был оформлен переход права собственности на спорное жилое помещение на него, что исключало его сомнения.
Представитель ответчиков – Разуванов А.В. поддержал возражения против иска, суду пояснил, что Бородин В.А. является добросовестным приобретателем спорного жилья, поскольку перед заключением сделки договора купли-продажи лично убедился в том, что Гулиев Б.Ш.о. являлся на тот момент собственником квартиры. Гулиев Б.Ш.о. представил ему свидетельство о гос.регистрации на него права собственности на квартиру. В случае личного обращения Бородина В.А. в службу ему пришлось бы нести дополнительные расходы. Предприятие длительно в установленном порядке не оформляло право собственности за собой на спорное жилье и о правопреемстве ОАО «НК Роснефть» ему не было известно.
Представитель третьего лица - Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю Цыганок И.Н. суду пояснила, что в соответствии со ст.28 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при оспаривании прав на объект недвижимого имущества в судебном порядке в выписке из ЕГР прав в графе «особые отметки» регистратором вносится запись о заявленном праве требования со стороны конкретного лица на основании определения суда о принятии дела к производству. Однако при отсутствии причин, препятствующих государственной регистрации переходы права и сделки с данным объектом, наличие судебного спора о зарегистрированном праве не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода данного права. В данном конкретном случае сторонами – Гулиевым Б.Ш.о. и Бородиным В.А. для регистрации сделки и перехода права на спорный объект недвижимого имущества были сданы все необходимые документы, и переход права на спорную квартиру был зарегистрирован. Отметка о наличии судебного спора в ЕГРП не вносилась в связи с отсутствием в Федеральной службе соответствующих сведений – копии определения суда о принятии дела к производству. Сам Бородин В.А. в регистрационную службу относительно прав на спорное жилое помещение перед регистрацией сделки не обращался, поскольку сведениями из программного продукта службы зафиксированы выписки из ЕГР, выданные Ленинскому районному суду г.Комсомольска-на-Амуре 10.09.2010 г., гр.С** С.Н. 24.11.2009 г., Гулиеву Б.Ш.о. 20.11.2008 г. В случае обращения в службу Бородина В.А. самостоятельно при оплате пошлины в размере 100 руб., в том числе в 2009 г., ему бы были выданы сведения в виде выписки о собственнике спорного жилого помещения на момент обращения, имеются ли в отношении данного имущества какие-либо правопритязания.
Свидетель С** С.Н. суду пояснил, что переход права собственности на спорное жилое помещение от Гулиева Б.Ш.о. к истцу не был длительно зарегистрирован, т.к. ответчик не подписывал акт приемки жилья, затем началась процедура реорганизации предприятия. Однако денежные средства по договору купли-продажи квартиры Гулиевым Б.Ш.о. заводу были ему перечислены. Истец нес расходы по спорному жилью, при оплате соответствующих квитанций в сентябре 2009 г. стало известно о Бородине В.А. как собственнике квартиры.
Свидетель В** Е.А. суду пояснил, что к нему, осуществляющему риэлтерские услуги, обратились Гулиев Б.Ш.о. и Бородин В.А. с целью оформления перехода права собственности на спорное жилье на Бородина В.А. Бородину В.А. была представлена выписка с указанием Гулиева Б.Ш.о. как собственника квартиры, также о наличии у него иных жилых помещений на праве собственности, справка об отсутствии зарегистрированных в ней граждан. О наличии ограничений либо обременений по спорному жилью указано не было.
Согласно договору купли-продажи от 15.03.2006 г., заключенному между Гулиевым Б.Ш.о. и ОАО «НК «Роснефть» - Комсомольский нефтеперерабатывающий завод» Гулиев Б.Ш.о. продал, а ОАО «НК «Роснефть» - Комсомольский нефтеперерабатывающий завод» приобрел в собственность за 600000 руб. у Гулиева Б.Ш.о. недвижимое имущество в виде двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, <АДРЕС>, д.<НОМЕР> кв.<НОМЕР>, общей площадью 41,4 кв.м, в том числе жилой площадью 28,3 кв.м.
Согласно платежному поручению от 21.03.2006 г. на счет продавца, указанного в договоре купли-продажи, была перечислена денежная сумма в размере 600 000 руб. за приобретенное имущество.
Решением Ленинского районного суда г.Комсомольска-на-Амуре от 21.09.2009 г. было признано право собственности ОАО «Нефтяная компания «Роснефть» на объект недвижимости – квартиру <НОМЕР> дома <НОМЕР> по <АДРЕС> в г.Комсомольске-на-Амуре.
В последствии, в соответствии с договором купли-продажи квартиры от 27.08.2009 г., заключенным между Гулиевым Б.Ш.о. и Бородиным В.А., Гулиев Б.Ш.о. продал, а Бородин В.А. приобрел в собственность за 700000 руб. у Гулиева Б.Ш.о. недвижимое имущество в виде квартиры, расположенной по адресу: Хабаровский край, г.Комсомольск-на-Амуре, <АДРЕС>, д.<НОМЕР> кв.<НОМЕР>, состоящей из двух комнат, общей площадью 41,40 кв.м., жилой площадью 28,30 кв.м., расположенной на втором этаже четырехэтажного кирпичного дома.
На основании акта приема-передачи от 27.08.2009 г. Продавец в лице Гулиева Б.Ш.о. передал в собственность Покупателю в лице Бородина В.А. на основании договора купли-продажи от 27.08.2009 г. квартиру по адресу: Хабаровский край, г.Комсомольск-на-Амуре, <АДРЕС>, д.<НОМЕР>, кв.<НОМЕР>, в качественном состоянии, как она есть на день подписания настоящего акта, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора. Покупатель оплатил Продавцу стоимость переданной квартиры в полном объеме в соответствии с условиями договора. Настоящим актом каждая из сторон по договору подтверждает, что обязательства стороны выполнены, расчет произведен полностью, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 02.09.2009 г., выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества от 10.09.2010 г. <НОМЕР> за Бородиным В.А. зарегистрировано право собственности на жилое помещение – квартиру по адресу <АДРЕС>, д.<НОМЕР>, кв.<НОМЕР>, общей площадью 41,4 кв.м., в г.Комсомольске-на-Амуре на основании договора купли-продажи квартиры от 27.08.2009, дата регистрации 02.09.2009, <НОМЕР>.
Суд, заслушав пояснения участников процесса, свидетелей, изучив материалы дела, приходит к следующему:
В соответствии с положениями п.14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 25.02.1998 № 8 при передаче недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора купли-продажи, а покупатель является его законным владельцем.
В соответствии со ст.301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Согласно ст.223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п.1 ст.302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
В соответствии с п.1 ст.302 Гражданского кодекса Российской Федерации если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Из смысла положений статей 223 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что лицо, которое приобрело недвижимое имущество по возмездному договору, заключенному с неуправомоченным отчуждателем, становится собственником недвижимости с момента государственной регистрации за ним права собственности, если это лицо не знало и не могло знать, что получило имущество от лица, которое не имело права его отчуждать, и имущество выбыло из владения собственника или иного титульного владельца не по их воле.
Согласно разъяснениям п.38 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
В связи с совершением сделки купли-продажи спорной квартиры по договору от 15.03.2006 г. между ОАО «НК Роснефть» - Комсомольский НПЗ» и Гулиевым Б.Ш.о. за 600000 руб., прекратилось право собственности последнего на данное жилое помещение на основании ст.235 ч.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи спорного жилого помещения 27.08.2009 г. с Бородиным В.А. Гулиев Б.Ш.о. не являлся собственником спорного жилья, исходя их положений п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 г. № 8.
При этом Гулиев Б.Ш.о. плату за передачу спорного жилого помещения от истца получил полностью, что нашло подтверждение в судебном заседании материалами дела: платежным поручением от 21.03.2006 г., договор отчуждения квартиры в пользу Бородина В.А. совершил в период рассмотрения гражданского дела по иску ОАО «НК Роснефть» к нему о признании права собственности на спорное жилое помещение, о чем ему было известно, что подтверждено материалами гражданского дела <НОМЕР>.
Согласно представленных квитанций об оплате квартирной платы и коммунальных услуг, соответствующие платежи по спорному жилому помещению осуществлялись ОАО «НК Роснефть».
В связи с изложенным суд приходит к выводу о том, что Гулиев Б.Ш.о. с 15.03.2006 г. не имел право владеть, пользоваться и распоряжаться указанным жилым помещением по своему усмотрению, т.к. на момент совершения оспариваемой ОАО «НК Роснефть» сделки являлся неуправомоченным отчуждателем кВ.<НОМЕР> д.<НОМЕР> <АДРЕС> г.Комсомольска-на-Амуре.
Согласно п.39 абзац 1 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 110\22 от 29.04.2010 г. по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
ОАО «НК Роснефть» на момент совершения Гулиевым Б.Ш.о. сделки с Бородиным В.А. не имело намерения распорядиться спорным жилым помещением, также отсутствовала их воля на передачу квартиры иному лицу.
В ходе судебного разбирательства установлено, что Бородиным В.А. не были предприняты все разумные меры для выяснения правомочий Гулиева Б.Ш.о. на отчуждение ему спорного жилого помещения.
Как следует из пояснений ответчиков, их представителя в судебном заседании, Бородину В.А. была представлена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о Гулиеве Б.Ш.о. как собственнике квартиры, иные документы, не содержащие отметки о наличии каких-либо правопритязаний относительно нее.
Однако сам Бородин В.А. как приобретатель недвижимого имущества, исходя из смысла абзаца 1 п.38 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 10\22 от 29.04.2010 г., в соответствующий регистрирующий орган, т.е. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, с заявлением о получении сведений относительно спорной квартиры при отсутствии к этому каких-либо препятствий, что следует из пояснений представителя 3 лица, не обращался
Таким образом, Бородин В.А. не может быть признан судом добросовестным приобретателем спорного жилого помещения.
В связи с вышеизложенным доводы ответчиков, их представителя об отсутствии в ЕГРП сведений о правопритязаниях относительно квартиры в обоснование добросовестности Бородина В.А. как приобретателя спорного жилья признаются судом несостоятельными в силу абзаца 2 п.38 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 10\22 от 29.04.2010 г., согласно которого запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.
В соответствии со ст.169 ч.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная с целью заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований ОАО «НК Роснефть» об истребовании имущества из чужого незаконного владения – жилого помещения в виде двухкомнатной квартиры, расположенной в г.Комсомольске-на-Амуре по адресу <АДРЕС>, д.<НОМЕР>, кв.<НОМЕР>, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о праве собственности Бородина В.А. на данное жилое помещение, признании недействительным сделки купли-продажи от 27.08.2009 г. между Бородиным В.А. и Гулиевым Б.Ш.о.
Ссылку ответчика Гулиева Б.Ш.о. на фактическое получение от истца меньшей суммы по договору купли-продажи спорного жилья между ними суд, в связи с изложенным, признает несостоятельной.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.198, 199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования ОАО «НК Роснефть» - удовлетворить.
Признать недействительным сделку купли-продажи от 27.08.2009 г. кВ.<НОМЕР> д.<НОМЕР> <АДРЕС> г.Комсомольска-на-Амуре между Гулиевым Б.Ш.о. и Бородиным В.А..
Истребовать жилое помещение, расположенное по адресу: г.Комсомольск-на-Амуре <АДРЕС> д.<НОМЕР> кв.<НОМЕР>, из чужого незаконного владения Бородина В.А..
Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о Бородине В.А. как собственнике кВ.<НОМЕР> д.<НОМЕР> <АДРЕС> г.Комсомольска-на-Амуре.
Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд через Ленинский районный суд г.Комсомольска-на-Амуре в течение 10 дней со дня вынесения.
Судья: Рослая М.Н.