Гр.дело № 2-2447/2010
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
3 августа 2010 г. г.Чебоксары
Ленинский районный суд г.Чебоксары Чувашской Республики в составе:
председательствующего судьи Юркиной И.В.,
при секретаре судебного заседания Петровой Н.В.,
с участием истицы Евграфовой Е.А. и ее представителя Муравьевой Е.Н., действующей на основании устного ходатайства, третьего лица Евграфова Н.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Евграфовой ... к Обществу с ограниченной ответственностью «Высота», Обществу с ограниченной ответственностью «Агентство по недвижимости «Честр» о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства,
у с т а н о в и л:
Евграфова Е.А. обратилась в суд с иском с учетом внесенных уточнений к Обществу с ограниченной ответственностью «Высота» (далее - ООО «Высота»), Обществу с ограниченной ответственностью «Агентство по недвижимости «Честр» (далее - ООО «Агентство по недвижимости «Честр») о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, указав в обоснование заявленных требований следующее.
21 декабря 2007 года между Евграфовой Е.А. и ООО «Высота», представляемым ООО «Агентство по недвижимости «Честр» на основании агентского договора от 9 апреля 2007 года, был заключен договор участия в долевом строительстве № 3091, по условиям которого ответчик обязался своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке жилой дом переменной этажности со встроено-пристроенными помещениями обслуживания по строительному адресу: ..., в срок до 10 января 2009 года и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в срок до 10 февраля 2009 года, а участник долевого строительства, в свою очередь, обязался уплатить обусловленную договором цену в размере ... руб. и принять в собственность объект долевого строительства.
Предметом названного договора участия в долевом строительстве является однокомнатная квартира под условным № *** общей площадью по проекту 36,95 кв.м. и жилой площадью 17,17 кв.м., расположенная в третьем подъезде, на четвертом этаже жилого дома.
Далее истица указывает, что свои обязательства по оплате предмета договора участия в долевом строительстве она исполнила в полном объеме и надлежащим образом, своевременно внесла денежные средства в соответствии с условиями договора.
Однако ответчик свои обязательства, предусмотренные пунктом 2.7 договора участия в долевом строительстве, по сдаче жилого дома в эксплуатацию в срок до 10 января 2009 года не выполняет. В настоящее время срок действия разрешения на строительство жилого дома истек 10 января 2010 года, который в установленном порядке ответчиком не продлен. Срок действия договора аренды земельного участка от 27 сентября 2006 года, выделенного под строительство жилого дома, продленный дополнительным соглашением от 13 января 2009 года, также истек 10 января 2010 года. ООО «Высота» 1 июля 2009 года уведомило отдел государственного строительного надзора о прекращении строительства жилого дома. Причины прекращения строительства жилого дома истице не известны. Уведомлений от ответчика о расторжении договора либо об изменении условий договора участия в долевом строительстве она не получала.
Истица полагает, поскольку ответчик не исполняет своих обязательств, то не исключена вероятность перепродажи объекта незавершенного строительства юридическим или физическим лицам или банкротства организации - застройщика, что повлечет включение в конкурсную массу объекта незавершенного строительства, за счет реализации которого будут удовлетворены требования кредиторов застройщика. При этом дольщики, к которым относится и истица, могут не получить как свои квартиры, так и не вернуть уплаченные денежные средства.
По мнению истицы, в соответствии со статьей 252 ГК РФ доля в общей собственности дольщиков в имущественном комплексе объекта незавершенного строительства может быть выделена в натуре и закреплена за ней решением суда. По расчетам истицы ее доля в объекте незавершенного строительства составляет ... где 36,95 кв.м. - это общая площадь квартиры под условным номером *** по проекту, а 4.450,90 кв.м. - это общая площадь квартир с коэффициентом лоджий по проекту.
Ссылаясь на изложенные в иске обстоятельства и на положения статей 12, 130, 218, 252, 309, 310 ГК РФ, статьи 17 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», статей 4, 6, 12.1, 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», истица Евграфова Е.А. просит суд признать за ней право собственности на ... доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: ..., которая после сдачи дома в эксплуатацию будет соответствовать однокомнатной квартире под условным номером ***, расположенной в третьем подъезде, на четвертом этаже названного жилого дома, общей площадью квартиры по проекту в размере 36,95 кв.м. и жилой площадью в размере 17,17 кв.м., и соответствующей доле общего имущества.
В судебном заседании истица Евграфова Е.А. и ее представитель Муравьева Е.Н. исковые требования с учетом внесенных уточнений поддержали в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении, вновь привели их суду и просили иск удовлетворить. При этом истица суду дополнила, что ее квартира под условным номером *** построена, то есть построены третий подъезд и часть второго подъезда, но строительство всего жилого дома до настоящего времени не завершено. Более того, в настоящее время ответчиками приостановлено строительство жилого дома, сведений о возобновлении строительства не имеется. Несмотря на то, что строительство жилого дома не завершено, истица полагает, что за ней должно быть признано право собственности на долю жилого дома, который был бы построен согласно проекту.
Представитель ответчика ООО «Высота» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в ранее представленном заявлении выразил согласие на рассмотрение дела в его отсутствие и указал, что согласен с заявленными требованиями.
Представитель ответчика ООО «Агентство по недвижимости «Честр» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, причина неявки суду не известна.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
В судебном заседании третье лицо Евграфов Н.Д. просил удовлетворить заявленные исковые требования.
Суд с учетом мнения лиц, участвующих в деле, считает возможным рассмотреть данное гражданское дело при имеющейся явке и по имеющимся в деле доказательствам.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, которых, по их мнению, достаточно для принятия решения по делу и не требуется представление дополнительных доказательств, суд приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что 21 декабря 2007 года между ООО «Высота», представляемым ООО «Агентство по недвижимости «Честр» на основании агентского договора от 9 апреля 2007 года, и Евграфовой Е.А. заключен договор участия в долевом строительстве № 3091. В соответствии с условиями названного договора ООО «Высота» привлекает истицу как участника долевого строительства к финансированию строительства многоквартирного жилого дома по .... Евграфова Е.А. как участник долевого строительства принимала долевое участие в строительстве однокомнатной квартиры под условным № *** площадью по проекту 36,95 кв.м.
Пунктом 3.1 названного договора стоимость объекта долевого участия определена в размере ... руб., которые участник долевого строительства перечисляет на расчетный счет или вносит в кассу застройщика по 25 декабря 2007 года включительно.
В соответствии с пунктом 2.7 названного договора ООО «Высота» обязалось передать истице как участнику долевого строительства завершенную строительством квартиру в срок к 10 февраля 2009 года.
Из материалов дела следует, что истица свои обязательство по оплате стоимости объекта долевого строительства выполнила в полном объеме, однако в установленный договором срок квартира истице не передана.
В целях защиты своих прав истица Евграфова Е.А. обратилась в суд с требованием к ответчикам ООО «Высота» и ООО «Агентство по недвижимости «Честр» о признании за ней права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, которая после сдачи жилого дома в эксплуатацию будет соответствовать однокомнатной квартире под условным номером *** и доле общего имущества.
Из материалов дела усматривается, что в спорных правоотношениях ООО «Высота» представлялось ООО «Агентство по недвижимости «Честр» на основании агентского договора от 9 апреля 2007 года.
Согласно агентскому договору от 9 апреля 2007 года ООО «Высота» (принципал) поручает, а ООО «Агентство по недвижимости «Честр» (агент) обязуется совершить от имени и за счет ООО «Высота» следующие функции: 1) заключение договора долевого участия в строительстве 130-квартирного жилого дома переменной этажности со встроено-пристроенными помещениями обслуживания по ...; 2) составление и оформление дополнительных соглашений об изменении и дополнении, расторжении договоров долевого участия; 3) консультации, экспертизу и согласование кредитных договоров, заключенных между участником долевого строительства и кредитной организацией, выдающей ипотечный кредит; 4) получение денежных средств путем перечисления на банковский расчетный счет агента от участников долевого строительства и т.д.
Согласно пункту 1.1.28 названного агентского договора права и обязанности по сделкам, совершенным агентом, то есть ООО «Агентство по недвижимости «Честр», в соответствии с данным договором, возникают непосредственно у принципала, то есть у ООО «Высота».
В соответствии с частью 1 статьи 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.
Принимая во внимание, что права и обязанности по договору участия в долевом строительстве от 21 декабря 2007 года № 3091 возникают непосредственно у принципала, то есть у ООО «Высота», то надлежащим ответчиком по заявленным истицей требованиям является ООО «Высота».
В связи с тем, что ответчик в лице ООО «Агентство по недвижимости «Честр» по заявленным истицей требованиям является ненадлежащим ответчиком, то в удовлетворении исковых требований Евграфовой Е.А. к ОАО «Агентство по недвижимости «Честр» о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства следует отказать.
В соответствии со статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Из материалов дела следует, что ООО «Высота» на основании разрешения на строительство, выданного администрацией г.Чебоксары 6 апреля 2007 года, должно было построить и ввести в эксплуатацию многоквартирный жилой дом переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания по строительному адресу: ..., на земельном участке, предоставленном согласно распоряжениям главы администрации г.Чебоксары от 3 февраля 2006 года № 254-р и от 12 июля 2006 года № 2283-р, договору аренды земельного участка в г.Чебоксары от 27 сентября 2006 года № 331/3031-Л с учетом дополнительного соглашения от 13 января 2009 года.
Из сообщения Министерства градостроительства и развития общественной инфраструктуры Чувашской Республики от 2 июля 2010 года следует, что в отдел государственного строительного надзора от застройщика ООО «Высота» представлено письмо о приостановке строительства жилого дома по ... с 1 июля 2009 года. По состоянию на 11 июня 2010 года информация о возобновлении строительства указанного жилого дома не представлялась. Жилой дом по ... состоит из четырех блок-секций этажностью 7, 8, 10 этажей. Выполнено строительство 7 и 8-этажных двух блок-секций и двух блок-секций на стадии первого этажа.
Согласно письму ООО «Высота» от 1 июля 2009 года строительство жилого дома по ... временно приостановлено из-за отсутствия спроса на строящиеся квартиры и невозможности получения ипотечных кредитов потенциальными участниками долевого строительства.
Из кадастрового паспорта объекта незавершенного строительства, составленного ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» в лице филиала по Чувашской Республике по состоянию на 19 января 2010 года, усматривается, что степень готовности объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: ... (ранее строительный адрес: ...), составляет 52 %.
Таким образом, из материалов дела следует, что в настоящее время строительство жилого дома по ... приостановлено, строительные работы фактически не ведутся, в отношении данного дома отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в установленном законодательством порядке. Следовательно, названный жилой дом является объектом незавершенного строительства.
В соответствии со статьей 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Положениями статьи 25 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что право собственности на объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации.
Исходя из системного толкования вышеизложенных правовых норм, возможна как регистрация права собственности на объект незавершенного строительства, так и признание такого права в судебном порядке. При этом действующее законодательство не предусматривает возможности признания права собственности и его регистрации на объект, который должен быть создан в будущем. Признание права собственности на объект незавершенного строительства означает, что за лицом признается право собственности именно на такой объект незавершенного строительства, который имеется в наличии с учетом фактически построенной площади такого объекта.
Между тем, требования истицы направлены на признание права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: ..., которая после сдачи дома в эксплуатацию будет соответствовать однокомнатной квартире под условным номером ..., расположенной в третьем подъезде, на четвертом этаже жилого дома, общей площадью квартиры по проекту в размере 36,95 кв.м. и жилой площадью в размере 17,17 кв.м., то есть на признание права собственности на такой объект, который в настоящее время не создан, а должен быть построен в будущем согласно архитектурному решению, разработанному ООО «Архитектурное бюро «Классика». Однако и при этом в случае завершения строительства жилого дома имеется вероятность того, что объект незавершенного строительства видоизменится.
Так, из имеющегося в материалах дела архитектурного решения (стадия - рабочий проект) следует, что проектируемый жилой дом по ... является трехподъездным домом переменной этажности от 7-и до 10-и этажей, проектная общая площадь квартир с коэффициентом лоджий составляет 4.450,90 кв.м., строительный объем жилого дома - 46.304,5 куб.м., площадь застройки - 2.393 кв.м.
Между тем, как указывалось выше, по состоянию на 19 января 2010 года степень готовности объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: ..., составляет 52 %, объем выполненных работ по жилой части здания - 12.265 куб.м., площадь застройки - 925 кв.м. Из пояснений истицы и сообщения Министерства градостроительства и развития общественной инфраструктуры Чувашской Республики от 2 июля 2010 года следует, что на момент рассмотрения дела в суде в полном объеме возведен третий подъезд и часть второго подъезда, в остальной части квартиры не построены. Таким образом, в объекте незавершенного строительства не выполнены в полном объеме строительные работы в жилой части здания, то есть не возведены все запроектированные три подъезда.
Кроме того, предметом договора участия в долевом строительстве от 21 декабря 2007 года № 3091 является строительство однокомнатной квартиры под условным № ***, расположенной в третьем подъезде, на четвертом этаже, общей площадью по проекту 36,95 кв.м., жилой площадью по проекту 17,17 кв.м., и условиями названного договора не предусмотрено определение долей на стадии строительства объекта. Какого-либо соглашения между истицей и застройщиком в лице ООО «Высота» об установлении (определении) доли в объекте незавершенного строительства также не имеется.
Оценив представленные доказательства в совокупности с учетом положений действующего законодательства, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования Евграфовой Е.А. удовлетворению не подлежат.
Судом истице разъяснялось право в соответствии со статьей 39 ГПК РФ на изменение исковых требований, однако истица настаивала на рассмотрении гражданского дела по заявленным требованиям, в связи с чем при принятии решения суд исходит из положений части 3 статьи 196 ГПК РФ, согласно которой суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
В удовлетворении искового требования Евграфовой ... к ООО «Высота», ООО «Агентство по недвижимости «Честр» о признании права собственности на ... доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: ..., которая после сдачи дома в эксплуатацию будет соответствовать однокомнатной квартире под условным номером ***, расположенной в третьем подъезде, на четвертом этаже жилого дома, общей площадью квартиры по проекту в размере 36,95 кв.м. и жилой площадью в размере 17,17 кв.м., и соответствующей доле общего имущества, отказать.
На решение может быть подана кассационная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в течение 10 дней через Ленинский районный суд г.Чебоксары со дня составления мотивированного решения.
Мотивированное решение составлено 9 августа 2010 года.
Председательствующий судья И.В. Юркина