Дело №2-82/2010
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
28 декабря 2010 г. г.Чебоксары
Ленинский районный суд г.Чебоксары Чувашской Республики под председательством судьи Кудряшовой Н.Н.,
при секретаре Лукиной Т.П.,
с участием истца Сергеева А.Н.,
представителя истца Козлова А.Н.,
представителя ответчика Ященко Е.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сергеева Альберта Николаевича к ООО «Жилищно-строительная компания «Стандарт» об обязании выплатить рыночную стоимость земельного участка и установить забор,
у с т а н о в и л :
Сергеев А.Н., ссылаясь на ст.ст.15, 261 ГК РФ, ст.ст.40, 49, 55, 62, 63 ЗК РФ, окончательно уточнив свои требования 13 сентября 2010 г., обратился в суд с иском к ООО «Жилищно-строительная компания «Стандарт» об обязании выплатить рыночную стоимость земельного участка, площадью 216 кв.м., расположенного по адресу: ------, за ------ руб., а также установить забор, разграничивающий оставшийся земельный участок, в размере 216 кв.м., для последующего проведения межевых работ и регистрации оставшейся части земельного участка.
В обоснование своих требований истец указал, что во время строительных работ по возведению многоквартирного дома с южной стороны земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности, ответчик привел часть его земельного участка в состояние, не позволяющее использовать по своему целевому назначению- для обслуживания индивидуального жилого дома. В частности, был завален грунтом и бетоном земельный участок, в размере 216 кв.м., с уничтожением плодоносящих насаждений: яблонь, слив, вишен, терна, калины, смородины, крыжовника и малины. В течение двух сезонов он не мог воспользоваться плодами указанных насаждений, поскольку засыпание его участка строительным мусором, грунтом и бетоном произошло в январе 2009 г., а 4 мая 2009 г. он обратился к ответчику с требованием устранить нарушение его прав на использование земельного участка. Однако впоследствии произошло повторное заваливание грунтом земельного участка, после чего он вновь обратился к ответчику с аналогичным требованием, но ответчик никакие действия не производит по настоящее время. Поскольку рыночная стоимость всего земельного участка, размером 537 кв.м., согласно произведенной им оценки, составляет ------ руб., ответчик обязан выплатить ему рыночную стоимость не подлежащего восстановлению земельного участка, в размере 216 кв.м., т.е. ------ руб..
В судебном заседании истец поддержал свои требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, дополнив суду о том, что он не согласен на очистку ответчиком заваленной части земельного участка, так как его уклон составляет около 80 градусов и очистить его можно лишь заехав на оставшуюся территорию участка. Кроме того, жители верхних этажей многоэтажного дома будут продолжать бросать из своих балконов мусор на его земельный участок.
Представитель истца Козлов А.Н. исковые требования поддержал, суду пояснил, что в 2009 г. Сергеев А.Н. провел оценку всего земельного участка и обратился к ответчику с заявлением о выкупе его части, размером 216 кв.м, за ------ ------ руб.. Просит не принимать во внимание выводы судебной экспертизы по оценке этого участка в размере ------ руб., так как вторая экспертиза проведена после того, как было произведено фактическое уничтожение части земельного участка без согласия истца на использование земельного участка.
Представитель ответчика-ООО «ЖСК «Стандарт» Ященко Е.Е. исковые требования не признала, считает рыночную цену 216 кв.м земельного участка в размере ------ руб. существенно завышенной, а выводы судебного эксперта о ее стоимости в размере ------ руб. обоснованным, соизмеримым причиненному ущербу. С момента же составления Отчета истца прошло более 6 месяцев, в связи с чем он является недействительным. Кроме того, при первоначальном определении стоимости спорного земельного участка не учитывался уклон участка в сторону оврага, что влияет на размер его рыночной стоимости. Первоначальным же оценщиком подбирались объекты-аналоги земельных участков с ровным рельефом.
Выслушав истца, его представителя, представителя ответчика, специалистов, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Принадлежность истцу спорного земельного участка, размером 216 кв.м, подтверждается прежними решениями судов и свидетельствами о регистрации права.
Так, решением мирового судьи судебного участка №7 Ленинского района г.Чебоксары за Сергеевым А.Н. признано право собственности на индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: г.Чебоксары, ------ общей площадью 33,4 кв.м, жилой площадью 18,3 кв.м, с тамбуром 5,3 кв.м., хозяйственными постройками: сарай -литера Г1, навес - литера Г2. При рассмотрении данного дела судом было установлено, что истец с 1997 года добросовестно, открыто и непрерывно владел данным домом как своим собственным, что подтверждается декларацией о факте использования земельного участка по ------ поданной им 16 марта 1998 г. в Чебоксарский городской комитет по земельным ресурсам и землеустройству; актом инвентаризации земельного участка, находящегося в его пользовании, и техническим паспортом на домовладение. Установлено, что по договору от 11 октября 1941 г. застройщику ------. земельный участок по ------ был предоставлен сроком на 50 лет, затем домовладение перешло ------., правопреемником которого является истец. Решением Ленинского районного суда г.Чебоксары от 30 августа 2002 г. установлен факт принятия наследства истцом после смерти бабушки ------ проживавшей до смерти в указанном доме.
Заочным решением Ленинского районного суда г.Чебоксары ЧР от 27 января 2009 г. за ------. признано право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, площадью 537 кв.м, по ------ для обслуживания индивидуального жилого дома, так как согласно п.3 ст.20 ЗК РФ и ст.37 ЗК РСФСР при переходе права собственности на строение вместе с этим объектом переходит право пользования земельным участком.
Согласно Свидетельству о государственной регистрации права 21 АА № 496876, выданного 17 ноября 2008 года, и Свидетельству о государственной регистрации права 21 АА № 613012, выданного 14 апреля 2009 г., ------. является собственником индивидуального жилого дома и земельного участка, площадью 537 кв.м, по ------ (л.д.8-9, т.1).
Из представленных ответчиком документов землеустроительного (межевого) дела: распоряжения главы администрации города №1572-р от 5 мая 2005 г., акта согласования границ земельного участка в кадастровом квартале ------, карты границ земельного участка, договора аренды земельного участка №424/2693-л от 30 декабря 2005 г., кадастрового плана земельного участка от 7 октября 2005 г., решения ЧГСД №965 от 17 апреля 2008 г., судом установлено, что земельный участок ------ предоставлен в распоряжение ООО «ЖСК «Стандарт» для строительства многоквартирного жилого дома ------ (л.д.46-141, т.1).
Истец указывает, а ответчиком не оспаривает, что во время производства строительных работ произошло засыпание части земельного участка Сергеева А.Н., площадью 216 кв.м.
Определением суда от 12 октября 2009 г. удовлетворено ходатайство представителя ответчика, назначена судебная землеустроительная экспертиза с целью определения площади засыпания строительным грунтом в границах земельного участка ------ и для определения возможной очистки данного земельного участка от насыпанного строительного грунта с восстановлением плодородного слоя почвы.
Из Заключения эксперта ------ следует, что часть земельного участка истца засыпана грунтом, состоящим из суглинки, строительного мусора (бумажная тара, пенопласт, полиэтилен, отходы раствора, бетона, железобетонных и деревянных изделий и т.д.). Данный строительный мусор создает антисанитарные условия на земельном участке, изменяет рельеф, не позволяющий использовать землю под садово-огородные культуры. Площадь засыпания строительным грунтом в границах земельного участка ------ с учетом площади земельного участка-537 кв.м ориентировочно составляет 216 кв.м. Очистить данный земельный участок от насыпного строительного грунта, учитывая расположение коммуникаций, возможно путемприменения средств механизации: экскаваторов, а/самосвалов для перевозки, бульдозеров для снятия насыпного грунта до ранее существующей отметки поверхности земли (с учетом плодородного слоя 0,2 м) и завоза грунта плодородного слоя на площадь, очищенную от строительного грунта и мусора с целью безопасности повреждения существующих коммуникаций в земле.(л.д.150-160, т.1).
Согласно ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В связи с тем, что истец не желает восстановления своей части засыпанного земельного участка, но стороны не пришли к соглашению о размере стоимости поврежденного участка, по ходатайству представителя ответчика определением суда от 12 октября 2010 г. была назначена судебная экспертиза по оценке стоимости земельного участка, площадью 216 кв.м. (л.д.24-26, т.2).
Согласно ст.3 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Заключением ------ №Э-0029/2010 от 26 ноября 2010 г. установлено, что рыночная стоимость земельного участка, площадью 216 кв.м., размеры которого определены заключением эксперта ------ №74/06-2 от 6 августа 2010 г., являющегося частью земельного участка, предназначенного для обслуживания индивидуального жилого ------, кадастровым номером ------, площадью 537 кв.м., на период 9 ноября 2010 г. составляет ------..
У суда нет оснований сомневаться в выводах данной экспертизы, так как она проводилась в соответствии с требованиями ФЗ от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки: ФСО №1, ФСО №2 и ФСО №3, утвержденными приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г..
Опрошенный в судебном заседании эксперт ------ суду пояснил, что при проведении экспертизы он использовал рыночную информацию о предложениях и совершаемых сделках на дату оценки. В результате проведенных исследований были выявлены предложения о продаже аналогичных земельных участках, в связи с чем использовались предложения о продажах из средств массовых информаций, из печатных источниках и сайтов Интернета. Реальных сделок купли-продажи, подходящих под оцениваемый объект, из публикаций о результатах проведенных аукционов о продаже выявлены не были. В качестве аналогов им не учитывались объекты, расположенные в п.Альгешево и в п.Чандрово, но учитывались земельные участки в центре города Чебоксары и в СЗР районах. При этом принимались во внимание земельные участки как ровные, так и с незначительным уклоном, хотя спорный земельный участок истца имеет значительный уклон.
Из приложений к Заключению эксперта от 26 ноября 2010 г. судом установлено, что на дату оценки имелись данные о предложении схожей недвижимости: по ------ Использовалась шкала оценки недвижимости по ценообразующим факторам: престижности района, наличия социальной инфраструктуры, линии домов, удаленности от магистралей, транспортной доступности (удаленности от остановок общественного транспорта), категории земель, назначения, электроснабжения, газоснабжения, водоснабжения, рельефа (ровный, с небольшим уклоном и т.д.) и формы.
Из исследовательской части Заключения эксперта ------ №74/06-2 от 6 августа 2010 г. и из произведенных фотоснимков, в том числе произведенных истцом, судом установлено, что спорный земельный участок истца не является ровным, имеет значительный уклон. Так, границы между земельным участком истца и участком под строительство имеют отметки на поверхностях этих участков, отличающихся по высоте ориентировочно от 0,8 до 4,0 м (л.д.10-28, 154, т.1)
В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от 18 марта 2009 г. № ------, кадастровая стоимость земельного участка, предназначенного для обслуживания индивидуального жилого дома ------, площадью 537 кв.м, составляет ------ следовательно, кадастровая стоимость земельного участка, размером 216 кв.м, составляет ------ При этом, под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки.
При указанных обстоятельствах, определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в размере ------ руб. является обоснованным и отвечает требованиям разумности.
Соответственно, подлежит удовлетворению и требование истца об обязании ответчика установить забор на земельном участке по ------, разграничивающий оставшийся в пользовании земельный участок, размером 321 кв.м, от части земельного участка, площадью 216 кв.м. В этой части истец ни в заявлении, ни в судебном заседании не конкретизировал, из какого конкретного материала должен быть установлен забор, в связи с чем предполагается, что он должен быть равнозначным имеющемуся в настоящее время забору, часть которого ответчиком разрушен при засыпании земельного участка.
Доводы же истца и его представителя о необходимости при определении размера ущерба применения судом данных Отчета об оценке рыночной стоимости всего земельного участка от 9 октября 2009 г. №05/09-09-О, составленного на период 28 сентября 2009 г. по заказу матери истца- ------ в ------ по которому рыночная стоимость объекта недвижимости в размере 537 кв.м определена в размере ------ руб., являются не обоснованными. Из содержания Отчета следует, что в качестве объектов-аналогов оценщиком использовались не только земельные участки с учетом их рельефа и месторасположения, но принимались во внимание цены жилых комнат из газеты «------ При этом величина корректировки определена как отношение средней стоимости 1 кв.м общей площади комнат в районе расположения объекта оценки и в районе расположения объекта-аналога.
Опрошенный судом в качестве специалиста оценщик ------ составивший вышеуказанный Отчет №05/09-09-О, разницу в результатах его оценки и оценки, проведенной судебным экспертом, обоснованно мотивировал датой их составления: по состоянию на 28 сентября 2009 г. и по состоянию на 9 ноября 2010 г., так как в обоих случаях использовались аналоги оценки на дату их составления, кроме того указал, что любой отчет об оценке недвижимости действителен лишь в течение полугода.
Последнее обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в принятии судом Отчета истца в качестве доказательства рыночной стоимости его земельного участка, площадью 216 кв.м, в размере определенном им в исковом заявлении- ------ руб., так как в соответствии с п.26 Федерального стандарта оценки (ФСО №1), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №256, итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев. Таким образом, на момент рассмотрения дела указанный отчет об оценке не имеет доказательственное значение и не может быть принят судом.
Указанные положения были разъяснены судом истцу, но последний не представил каких-либо доказательств, опровергающих рыночную стоимость спорного земельного участка на настоящее время, указанную в экспертном заключении ------
Таким образом, требования истца подлежат удовлетворению лишь в размере ------ руб..
В соответствии с ч.3 ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. В связи с тем, что истец просит взыскать причиненные ему ответчиком убытки лишь в размере стоимости засыпанной земли на его участке, площадью 216 кв.м, а о возмещении стоимости уничтоженных там насаждений не заявил, о чем подтвердил его представитель в судебном заседании 12 октября 2010 г. (л.д.21-23, т.2), оснований выйти за пределы заявленных требований не имеется.
На основании ст.98 ГПК с ответчика подлежат взысканию в пользу истца произведенные им расходы по уплате госпошлины пропорционально удовлетворенной суммы имущественного и неимущественного требований в размере ------ руб.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
р е ш и л :
Исковые требования Сергеева Альберта Николаевича удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «Жилищно-строительная компания «Стандарт» в пользу Сергеева Альберта Николаевича рыночную стоимость земельного участка, площадью 216 кв.м,являющегося частью земельного участка, площадью 537 кв.м, предназначенного для обслуживания индивидуального жилого дома ------, в размере ------ руб., а во взыскании остальной суммы отказать.
ОбязатьООО «Жилищно-строительная компания «Стандарт» на земельном участке ------, принадлежащем Сергееву Альберту Николаевичу, установить забор, разграничивающий оставшийся в пользовании земельный участок, размером 321 кв.м, от части земельного участка, площадью 216 кв.м.
Взыскать с ООО «Жилищно-строительная компания «Стандарт» в пользу Сергеева Альберта Николаевича расходы по уплате госпошлины в размере ------ руб.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Чувашской Республики через Ленинский районный суд г.Чебоксары в течение 10 дней после составления мотивированного решения.
Судья:
Мотивированное решение составлено 30 декабря 2010 г.
Решение не вступило в законную силу.