Дело №2-4553/2010
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
14 декабря 2010 г. г.Чебоксары
Ленинский районный суд г.Чебоксары Чувашской Республики под председательством судьи Кудряшовой Н.Н.,
при секретаре Лукиной Т.П.,
с участием истца Казакова Ю.Ф.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Казакова Юрия Федоровича к Обществу с ограниченной ответственностью «Высота» о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства,
у с т а н о в и л :
Казаков Ю.Ф., ссылаясь на ст.ст.12, 252, 309, 310 ГК РФ, ст.17 Закона РФ «О защите прав потребителей», ст.ст. 4, 6, 12.1, 13 ФЗ РФ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», обратился в суд с иском к ООО «Высота» о признании права долевой собственности на долю жилой части в незавершенном строительством объекте - строящемся жилом доме переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания по почтовому адресу: ------ в размере ------, с учетом того, что данная доля после сдачи и ввода в эксплуатацию дома будет соответствовать однокомнатной квартире ------. и соответствующей долей общего имущества.
В обоснование иска указал, что 17 декабря 2007 г. он заключил с ООО «Высота», представляемым ООО «Агентство по недвижимости «Честр» на основании агентского договора от 9 апреля 2007 г., договор участия в долевом строительстве №3063, по условиям которого ответчик обязался своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке жилой дом переменной этажности со встроено-пристроенными помещениями обслуживания по строительному адресу: ------ в срок до 10 января 2010 г. и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать ему объект долевого строительства в срок до 10 февраля 2010 г., а он обязался уплатить обусловленную договором цену в размере ------ руб. и принять в собственность объект долевого строительства - однокомнатную квартиру под ------. Свои обязательства он исполнил в полном объеме, внеся денежные средства согласно квитанции Сбербанка России от 24.12.2007 г. на сумму ------ руб., квитанции к приходно-кассовому ордеру №624 от 17.12.2007 г. на сумму ------ руб. и квитанции к приходно-кассовому ордеру №632 от 18.12.2007 г. на сумму ------ руб. Однако ответчик свои обязательства, предусмотренные договором участия в долевом строительстве по сдаче жилого дома в эксплуатацию в срок до 10 января 2010 г. не выполнил. В настоящее время срок действия разрешения на строительство жилого дома истек 10 января 2010 г., который в установленном порядке ответчиком не продлен. Срок действия договора аренды земельного участка от 27 сентября 2006 г., выделенного под строительство жилого дома, продленный дополнительным соглашением от 13 января 2009 г., также истек 10 января 2010 г.. ООО «Высота» 1 июля 2009 г. уведомило отдел государственного строительного надзора о прекращении строительства жилого дома. Причины прекращения строительства жилого дома ему не известны. Уведомлений от ответчика о расторжении договора либо об изменении условий договора участия в долевом строительстве он не получал. По его мнению, поскольку ответчик не исполняет своих обязательств, не исключена вероятность перепродажи объекта незавершенного строительства юридическим или физическим лицам или банкротства организации - застройщика, что повлечет включение в конкурсную массу объекта незавершенного строительства, за счет реализации которого будут удовлетворены требования кредиторов застройщика. При этом дольщики, к которым относится и он, могут не получить как свои квартиры, так и не вернуть уплаченные денежные средства, в связи с чем, в соответствии со ст.252 ГК РФ доля в общей собственности дольщиков в имущественном комплексе объекта незавершенного строительства может быть выделена в натуре и закреплена за ним решением суда. По его расчетам указанная доля в объекте незавершенного строительства составляет ------, которая определена им исходя из общей суммы, внесенной дольщиками в размере ------ руб., фактической площади застройки квартир (по техпаспорту) в размере ------ руб. и внесенной им суммы ------
В судебном заседании истец Казаков Ю.Ф. исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в заявлении.
Ответчик ООО «Высота» своего представителя для участия в судебном заседании не направило. В письменном отзыве на иск просят дело рассмотреть без участия их представителя и указывают, что 22 сентября 2010 г. определением Арбитражного Суда Чувашской Республики в отношении ООО «Высота» введена процедура наблюдения и назначен временный управляющий. Разрешение исковых требований оставляют на усмотрение суда. Строительные работы по дому ------ приостановлены и не ведутся с июля 2009 г. В отношении дома отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию. Считают, что подсчет истцом его доли в праве общей долевой собственности целесообразнее рассчитывать не в соответствии с суммой, внесенной дольщиками за квартиру и стоимости одного квадратного метра фактической площади застройки, а как соотношение площади квартиры по проекту к фактической площади застройки квартир, т.е. доля Казакова Ю.Ф. будет составлять ------
Третье лицо временный управляющий ООО «Высота» Сергеева Н.С., извещенная надлежащим образом, в судебное заседание не явилась.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Чувашской Республике в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Третье лицо Казакова Л.А. исковые требования супруга поддержала.
Выслушав пояснения истца и третьего лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как следует из содержания заключенного 17 декабря 2007 г. между ООО «Высота», представляемым ООО «Агентство по недвижимости «Честр» на основании агентского договора от 9 апреля 2007 г., и Казаковым Ю.Ф. договора участия в долевом строительстве №3063, застройщик обязался своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке жилой дом переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания по строительному адресу: ------ Объектом долевого строительства по данному договору является однокомнатная квартира ------ Предмет договора оценен на сумму ------ руб., которые истцом внесены в кассу ООО «Агентство по недвижимости «Честр» в размере ------ руб. - 24 декабря 2007 г., ------ руб. - 17 декабря 2007 г. и ------ руб. Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по ЧР.
В соответствии со ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Из материалов дела следует, чтоООО «Высота» на основании разрешения на строительство, выданного администрацией г.Чебоксары 6 апреля 2007 г., должно было построить и ввести в эксплуатацию многоквартирный жилой дом переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания по строительному адресу: ------ на земельном участке, предоставленном согласно распоряжениям главы администрации г.Чебоксары от 3 февраля 2006 г. №254-р и от 12 июля 2006 г. № 2283-р, договору аренды земельного участка в г.Чебоксары от 27 сентября 2006 г. № 331/3031-Л с учетом дополнительного соглашения от 13 января 2009 г.
Из сообщения Министерства градостроительства и развития общественной инфраструктуры Чувашской Республики от 11 июня 2010 г. следует, что в отдел государственного строительного надзора от застройщика ООО «Высота» представлено письмо о приостановке строительства жилого дома ------ с 1 июля 2009 г.. По состоянию на 11 июня 2010 г. информация о возобновлении строительства указанного жилого дома не представлялась. Жилой дом ------ состоит из четырех блок-секций этажностью 7, 8, 10 этажей. Выполнено строительство 7 и 8-этажных двух блок-секций и двух блок-секций на стадии первого этажа.
Согласно письму ООО «Высота» от 1 июля 2009 г. строительство жилого дома по пр.9-ой Пятилетки г.Чебоксары временно приостановлено из-за отсутствия спроса на строящиеся квартиры и невозможности получения ипотечных кредитов потенциальными участниками долевого строительства.
Из кадастрового паспорта объекта незавершенного строительства, составленного ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» в лице филиала по Чувашской Республике по состоянию на 19 января 2010 г., усматривается, что степень готовности объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г------ составляет 52 %.
Таким образом, из материалов дела следует, что в настоящее время строительство жилого дома по позиции 3 по пр.9-ой Пятилетки г.Чебоксары приостановлено, строительные работы фактически не ведутся, в отношении данного дома отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в установленном законодательством порядке, что ответчиком не оспаривается. Следовательно, указанный жилой дом является объектом незавершенного строительства.
В соответствии со ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Положениями ст.25 ФЗ от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что право собственности на объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации.
Таким образом, возможна как регистрация права собственности на объект незавершенного строительства, так и признание такого права в судебном порядке. Признание права собственности на объект незавершенного строительства означает, что за лицом признается право собственности именно на такой объект незавершенного строительства, который имеется в наличии с учетом фактически построенной площади такого объекта, в связи с чем, истица вправе в связи с приостановлением строительства жилого дома заявлять требование о признании за нею права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.
Из технического паспорта объекта незавершенного строительства, составленного ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» в лице филиала по Чувашской Республике по состоянию на 19 января 2010 г., усматривается, что по объекту незавершенного строительства, расположенному по адресу: г------ построенная площадь по нежилой части здания (литера А) составляет 925 кв.м., по жилой части здания (литера А) - 4 150,30 кв.м., по цокольному этажу (литера А1) - 881 кв.м.
Согласно акту проверки Министерства градостроительства и развития общественной инфраструктуры Чувашской Республики от 24 марта 2009 года № 09/1-04-1 и сообщению генерального директора ООО «Высота» от 18 ноября 2010 г. на строительство жилого дома по позиции 3 по пр.9-ой Пятилетки г.Чебоксары участниками долевого строительства было внесено денежных средств в размере ------ коп., из которых ------ коп. внесены участниками долевого строительства для приобретения жилых помещений.
При таком положении стоимость 1 кв.м. в жилой части названного объекта незавершенного строительства составляет: ------
Однако, суд считает ошибочным обоснование расчета истца его доли в праве общей долевой собственности во взаимосвязи с уплаченной им ценой договора и построенной фактически ответчиком на настоящее время жилой площади, поскольку как следует из пояснений представителя ответчика стоимость одного квадратного метра (а следовательно и общая цена договора) по заключаемым ООО «Высота» договорам долевого участия изменялась в различные периоды, т.е. определение доли одного из участников долевого строительства в незавершенном строительством объекте исходя из оплаченной им цены договора может ущемить права участника долевого строительства, оплатившего стоимость объекта долевого строительства по более дорогой цене за 1 кв.м.
Таким образом, доля участника долевого строительства должна быть определена как отношение площади объекта долевого строительства-квартиры, являющейся предметом договора участия в долевом строительства, к фактической площади незавершенного строительством объекта.
Поскольку площадь квартиры истца по проекту составляет ------.м., его доля будет составлять ------
Однако, поскольку истец просит признать за ним право собственности на меньшую долю в размере ------, суд в соответствии с ч.3 ст.196 ГПК РФ, не находит оснований для выхода за пределы исковых требований и считает возможным удовлетворить заявленные требования в указанной истцом доле, которая после сдачи дома в эксплуатацию будет соответствовать однокомнатной квартире ------ согласно договору участия в долевом строительстве от 17 декабря 2007 г. № 3063.
В соответствии со ст.ст.17, 28 ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется решением суда. При этом государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
Исковое требование Казакова Юрия Федоровича удовлетворить.
Признать за Казаковым Юрием Федоровичем право собственности на ------ долю в праве общей долевой собственности на жилую часть здания площадью 4150,3 кв.м. (литера А) в объекте незавершенного строительства, расположенном по адресу: ------ которая после сдачи дома в эксплуатацию будет соответствовать однокомнатной квартире ------ согласно договору участия в долевом строительстве от 17 декабря 2007 г. №3063, заключенному между Обществом с ограниченной ответственностью «Высота» и Казаковым Юрием Федоровичем.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Чувашской Республики через Ленинский районный суд г.Чебоксары Чувашской Республики в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения, начиная с 20 декабря 2010 г..
Судья:
Мотивированное решение составлено 17 декабря 2010 г.
Решение не вступило в законную силу.